Eine Nutzungsänderung ist immer erforderlich, wenn Sie eine klassische Wohnung dauerhaft oder regelmäßig als Ferienwohnung vermieten möchten. 

Auch ohne bauliche Veränderungen gilt: Der Wechsel von „Wohnraum“ zu „Ferienwohnraum“ ist baurechtlich relevant und in der Regel deutschlandweit genehmigungspflichtig.

Ja, das ist sogar sehr empfehlenswert. Planeco Building bietet dafür die Initiale Machbarkeitsprüfung an, die Ihnen zuverlässig aufzeigt, ob eine Kurzzeitvermietung in Ihrem konkreten Fall genehmigt werden kann. 

Sie dient als wichtige Entscheidungsgrundlage, damit Sie bereits vor dem Kauf oder der Anmietung einschätzen können, ob Ihr Vorhaben realistisch umsetzbar ist – und Ihr weiteres Handeln gezielt darauf ausrichten können. 

Wir empfehlen die Machbarkeitsprüfung nicht nur vor einem Immobilienkauf, sondern grundsätzlich vor jedem Antrag. 

Bei positivem Ergebnis kann der Antrag auf Nutzungsänderung direkt gestartet werden. Bei negativem Ergebnis sparen Sie unnötige Kosten und können Ihr Kapital gezielt in andere Immobilien oder passende Alternativen investieren.

Sowohl Eigentümer als auch Mieter können eine Nutzungsänderung beantragen. Der Antrag muss jedoch immer gemeinsam mit einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt und bei der zuständigen Behörde eingereicht werden.

‍Empfehlung: Auch wenn das Bauamt die Genehmigung erteilt, ist in vielen Fällen zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich. Prüfen Sie deshalb im Vorfeld die Teilungserklärung und stimmen Sie das Vorhaben rechtzeitig mit den Beteiligten ab – so ist ein reibungsloser Ablauf gewährleistet.

Eine ungenehmigte Nutzung als Ferienwohnung kann gravierende Folgen haben:

- Bußgelder von bis zu 500.000 € (z. B. in Berlin, Hamburg oder München).
- Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht – Gäste müssen sofort ausziehen und es kommt zum längeren Zahlungsausfall.
- Verlust des Versicherungsschutzes und persönliche Haftung im Schadensfall.
- Steuerliche Nachteile und Probleme beim späteren Verkauf der Immobilie.

Um diese Risiken zu vermeiden, empfehlen wir, sich frühzeitig um eine Genehmigung zu kümmern. Planeco Building unterstützt Sie dabei umfassend – starten Sie am besten mit unserer kostenlosen und unverbindlichen Erstberatung.

Die Zuständigkeit hängt vom Standort ab:

- In Großstädten ist in der Regel das städtische Bauaufsichtsamt verantwortlich.
- In kleineren Städten und Gemeinden wenden Sie sich meist an das Bauamt der Gemeindeverwaltung.
- In Landkreisen ohne eigenes Bauamt übernimmt die Untere Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt.

Wichtig: Ein formloses Schreiben reicht nicht aus. Das Bauamt verlangt einen formellen Bauantrag mit vollständigen Unterlagen, der von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur eingereicht wird. Planeco Building übernimmt diese Antragstellung komplett für Sie – korrekt, vollständig und rechtssicher.

Ohne Genehmigung ist die Nutzung als Ferienwohnung illegal. In vielen Fällen kann die Genehmigung jedoch nachträglich erteilt werden, wenn die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen (z. B. Brandschutz, Stellplätze, Baugebietszulässigkeit) erfüllt sind.Planeco Building unterstützt Sie in allen Szenarien – professionell, vertraulich und mit einer kostenlosen Erstberatung, in der wir Ihre Möglichkeiten aufzeigen. Ihr Anliegen wird bei uns diskret und vertraulich behandelt. Sie erhalten eine realistische Einschätzung Ihrer Erfolgschancen, und wir begleiten Sie auf Wunsch zuverlässig durch den gesamten Nachgenehmigungsprozess.

Planeco Building ist auf Nutzungsänderungen und Bauanträge spezialisiert – mit über 1.400 Verfahren jährlich gehören wir zu den erfahrensten Anbietern bundesweit.

Wir bieten Ihnen:
- Maximale Erfolgschancen – dank Spezialisierung, täglicher Behördenpraxis und fachgerecht aufbereiteter Unterlagen.
- Rundum-Service aus einer Hand – Architektur, Statik, Brandschutz uvm. 
- Zeit- und Kostenvorteile – durch digitale Prozesse, klare Strukturen und vorausschauende Planung.
- Schnelle Umsetzung – von der Idee bis zum Antrag oft in wenigen Wochen.
- Persönliche Begleitung – mit festem Ansprechpartner und lösungsorientiertem Service.

So schaffen wir die Voraussetzungen, dass Ihr Projekt wirtschaftlich tragfähig, zügig genehmigt und professionell betreut wird.

Die Zusammenarbeit mit Planeco Building ist für Sie einfach und folgt klaren Abläufen – von der ersten Beratung über die Erstellung der Unterlagen und das Genehmigungsverfahren bis hin zum Projektabschluss.

Hier der Ablauf im Überblick:
1. Erstkontakt & kostenlose Beratung – Sie kontaktieren Planeco Building online. Daraufhin führen wir ein telefonisches Erstgespräch, besprechen Ihr Anliegen und beraten Sie zum optimalen Vorgehen.
2. Individuelles Angebot – Sie erhalten ein passgenaues Angebot für die benötigte Leistung.
3. Beauftragung und Projektstart – Mit der Beauftragung erhalten Sie direkten Zugang zu einem digitalen Datenraum. In einem Kick-off-Gespräch lernen Sie Ihren festen Ansprechpartner von Planeco Building kennen, der Sie schrittweise durch die Planung begleitet und Ihren Antrag fachgerecht erstellt.
4. Abwicklung, Einreichung inkl. Behördenkorrespondenz – Wir übernehmen die vollständige Erstellung Ihrer Unterlagen, inklusive der Abstimmung mit Behörden, Fachplanern und anderen Stakeholdern. Dabei handeln wir vorausschauend, lösen Herausforderungen proaktiv, zuverlässig und budgetschonend. Sie profitieren von einem Rundum-Sorglos-Service sowie der Schaffung von maximaler Sicherheit im Genehmigungsprozess.
5. Projektabschluss: Wir gehen über die reine Genehmigung hinaus, besprechen die letzten Schritte und sorgen dafür, dass Sie nahtlos mit der Umsetzung beginnen können.

Die Dauer einer Nutzungsänderung kann je Vorhaben und Behörde stark variieren. Erfahrungsgemäß sollten Sie mit 2 bis 6 Monaten rechnen:

- Vorbereitung und Antragstellung: ca. 2–6 Wochen – ab dem Zeitpunkt, an dem uns Ihre vollständigen Bestandsunterlagen vorliegen.
- Bearbeitung durch die Behörde: In kleineren Gemeinden oft 6–8 Wochen, in größeren Städten eher 3–4 Monate, in komplexen Sachverhalten oder bei zusätzlichen Auflagen länger.

‍Unsere Empfehlung: Kümmern Sie sich frühzeitig um die Genehmigung. Mit Planeco Building werden Ihre Unterlagen professionell und fachgerecht vorbereitet, um Ihre Immobilie in Rekordzeit erfolgreich umzunutzen.

Viele Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin, Hamburg oder München) haben sogenannte Zweckentfremdungssatzungen (auch genannt Wohnraumschutzgesetze) erlassen. Diese sollen verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum in Ferienwohnungen oder andere Nutzungsarten umgewandelt wird.

Das bedeutet für Sie:

- Eine Genehmigung ist immer Pflicht – auch für zeitlich begrenzte Kurzzeitvermietungen.
- Es gelten strenge Zusatzauflagen, z. B. die Pflicht, Ersatzwohnra um zu schaffen.
- Ohne Genehmigung drohen sehr hohe Bußgelder und sofortige Nutzungsverbote.

Fazit: In vielen Städten ist eine wirtschaftliche Umwandlung von Wohnraum zu Ferienwohnungen unter einer Zweckentfremdungssatzung nahezu ausgeschlossen. Es wird daher von einer Umnutzung von Wohnraum abgeraten.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Standort betroffen ist, übernimmt Planeco Building die Prüfung für Sie: Im Rahmen unserer Initialen Machbarkeitsprüfung klären wir, ob eine Zweckentfremdungssatzung gilt, welche Auflagen einzuhalten sind und wie hoch die realistischen Chancen auf eine Genehmigung sind.

Ja, sobald Sie Wohnraum regelmäßig an wechselnde Gäste vermieten – sei es eine Einliegerwohnung, ein Zimmer oder eine komplette Wohnung – liegt in der Regel eine genehmigungsrelevante Umnutzung vor. Auch kleinere Einheiten gelten rechtlich als Ferienwohnraum und unterliegen diesen Vorschriften.