Wer in Ahlen eine Immobilie aufteilen möchte – sei es ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen oder ein gemischt genutztes Gebäude in der Innenstadt – kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entstehen kann. Ohne sie kein Notar, ohne Notar kein Grundbucheintrag, ohne Grundbucheintrag kein Einzelverkauf. Der Prozess ist überschaubar – wenn man weiß, wo man anfängt.

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Zuständigkeit in Ahlen: Nicht der Kreis, sondern die Stadt

Das ist der häufigste Fehler, der Zeit kostet: Viele Eigentümer wenden sich mit ihrem Antrag an den Kreis Warendorf. Das ist falsch. Ahlen ist eine von vier Städten im Kreis Warendorf, die eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde betreiben. Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ausschließlich das städtische Bauordnungsamt Ahlen – nicht das Kreisbauamt.

Die zuständige Stelle ist die Gruppe 6.3 Bauordnung der Stadt Ahlen, Südstraße 41, 59227 Ahlen, erreichbar unter [email protected]. Das Amt arbeitet mit einer internen Bezirksaufteilung:

• Bezirk 1 (Nord/West): Mareen Terharen, Daniela Kämper
• Bezirk 2 (Süd/Ost): Lidia Gärtner, Mareike Hintemann

Wer den richtigen Ansprechpartner direkt kontaktiert, vermeidet interne Weiterleitungen und beschleunigt die Bearbeitung. Die Servicezeiten sind eingeschränkt: Montag, Mittwoch und Freitag von 8:30 bis 12:00 Uhr, Dienstag von 14:30 bis 16:00 Uhr, Donnerstag von 14:30 bis 17:00 Uhr – oder nach Vereinbarung.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie eigenständig genutzt werden kann. Sie ist die Grundlage für die Teilungserklärung beim Notar und damit für die Entstehung von Sondereigentum.

Was sie ausdrücklich nicht ist: eine Baugenehmigung oder eine Aussage darüber, ob das Gebäude baurechtlich korrekt errichtet wurde. Das Bauordnungsamt Ahlen prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit. Ein Bestandsgebäude ohne verwertbare Baugenehmigung kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten. Das bedeutet aber keine nachträgliche Legalisierung etwaiger Baurechtsverstöße.

Wann Sie die Bescheinigung brauchen

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Aufteilung einer Immobilie unter Erben oder im Rahmen einer Schenkung
• Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank
• Begründung von Teileigentum bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen + Gewerbe)

Wenn Sie dabei Gewerberäume in Wohnraum umwandeln möchten, ist parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung häufig auch eine Nutzungsänderung erforderlich – das sind zwei separate Verfahren, die sich aber gut parallel bearbeiten lassen.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ahlen

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Für den Aufteilungsplan brauchen Sie verwertbare Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten. Bei neueren Gebäuden liegen diese oft vor. Bei älteren Objekten – Zechensiedlungen, Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre, die in Ahlen häufig vorkommen – fehlen sie regelmäßig. In diesem Fall empfiehlt sich zunächst eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Ahlen, um vorhandene archivierte Pläne zu prüfen. Sind keine brauchbaren Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – das kostet ab 390,– € netto.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist die zentrale Unterlage des Verfahrens. Er zeigt die genaue Lage und Abgrenzung jeder Einheit im Gebäude und muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden. Alle Einheiten – Wohnungen, Keller, Garagen, Stellplätze – werden darin eindeutig nummeriert. Die Behörde versieht den Plan mit Unterschrift und Siegel; erst dann ist er gültig.

Schritt 3: Antrag beim Bauordnungsamt Ahlen einreichen

Der Antrag ist schriftlich einzureichen. Folgende Unterlagen müssen vollständig vorliegen:

• Formloser schriftlicher Antrag mit Angabe von Antragsteller, Objektanschrift, Katasterangaben und gewünschter Ausfertigungsanzahl
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit aktuellen Katasterangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück)
• Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 – mit nummerierten Einheiten
• Alle Gebäude auf dem Grundstück einbeziehen, einschließlich Nebengebäude, Garagen und nicht ausgebauter Dachräume
• Unterlagen in mindestens dreifacher Ausfertigung
• Aktueller Grundbuchauszug

Schritt 4: Bescheinigung entgegennehmen

Nach Eingang vollständiger Unterlagen bearbeitet das Bauordnungsamt Ahlen den Antrag. Vergleichbare Behörden in NRW nennen eine Regelbearbeitungszeit von etwa zwei Wochen bei vollständigen Unterlagen. Unvollständige Unterlagen verlängern das Verfahren entsprechend.

Schritt 5 und 6: Notar und Grundbuch

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an. Realistisch sollten Sie für den Gesamtprozess – von der Beauftragung des Architekten bis zur Eintragung im Grundbuch – drei bis fünf Monate einplanen.

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Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Das Bauordnungsamt prüft, ob jede Einheit die folgenden Mindestvoraussetzungen erfüllt:

• Eigene, separat abschließbare Eingangstür
• Eigene Küche oder Kochgelegenheit innerhalb der Einheit
• Eigenes Bad und eigene Toilette
• Ausreichende Trennung zu anderen Einheiten durch Böden, Decken und Wände (Brand-, Schall- und Wärmeschutz)

Erfüllt eine Einheit diese Anforderungen noch nicht, sind bauliche Anpassungen nötig – etwa der Einbau einer Trennwand oder einer separaten Sanitäreinheit. Ob dafür eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom Umfang der Maßnahme ab. In solchen Fällen sollte frühzeitig ein Statiker einbezogen werden, wenn tragende Bauteile betroffen sind.

Sonderfall: Stellplätze, Keller und Balkone

Stellplätze in einer Tiefgarage oder Sammelgarage können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Außenstellplätze hingegen sind baulich nicht abgeschlossen und können daher nur als Sondernutzungsrecht – nicht als Sondereigentum – zugeordnet werden. Balkone und Terrassen gelten ebenfalls nicht als abgeschlossen; sie werden im Aufteilungsplan der jeweiligen Einheit zugeordnet, zählen aber zum Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ahlen kostet

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW). Alle Bauaufsichtsbehörden im Kreis Warendorf – einschließlich der Stadt Ahlen – haben sich auf einheitliche Richtlinien zur Anwendung der Gebührenrahmensätze verständigt. Die Struktur ist wie folgt:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• Je Sondereigentumsanteil in einem Zweifamilienhaus: 50,– €
• Je Sondereigentumsanteil in einem MFH bis 6 Einheiten: 100,– €
• Je Sondereigentumsanteil in einem MFH mit mehr als 6 Einheiten: 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung: 30,– €

Hinzu kommen die Kosten für die Architektenleistung. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für ein Zweifamilienhaus. Für ein Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten beginnen die Kosten bei 1.500,– € netto, bei größeren Objekten ab 2.000,– € netto. Notar- und Grundbuchkosten kommen separat hinzu und richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.

Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 2 Garagen in Ahlen

• Behördengebühr Aufteilungsplan: 100,– €
• Behördengebühr je Wohneinheit (4 × 100,– €): 400,– €
• Behördengebühr Garagen (2 × 20,– €): 40,– €
• Architektenleistung (Planeco Building): ab 1.500,– € netto
• Gesamtkosten (ohne Notar/Grundbuch): ab ca. 2.040,– € netto

Bei fehlenden Bestandsplänen kommt das Aufmaß ab 390,– € netto hinzu.

Der Katasterangaben-Fehler, der doppelte Gebühren kostet

Das Bauordnungsamt Ahlen prüft bei der Bearbeitung nicht, ob die im Antrag angegebenen Katasterangaben korrekt sind. Das Grundbuchamt hingegen schon – und erkennt die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur an, wenn Gemarkung, Flur und Flurstück exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen. Stimmen die Angaben nicht, muss die Bescheinigung neu ausgestellt werden – und die Verwaltungsgebühr wird erneut fällig.

Lösung: Vor der Antragstellung einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen und die Katasterangaben damit abgleichen. Das ist ein einfacher Schritt, der unnötige Kosten und Verzögerungen verhindert. Planeco Building übernimmt diese Prüfung standardmäßig im Rahmen der Auftragsbearbeitung.

Gilt das Umwandlungsverbot in Ahlen?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB betrifft Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Verordnung ausgewiesen werden. Es schränkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ein. Ahlen ist als Mittelstadt im Münsterland nach aktuellem Stand aller Voraussicht nach nicht von einer solchen Verordnung erfasst – das Verbot gilt typischerweise für Großstädte und Ballungsräume. Da sich die Rechtslage ändern kann, empfiehlt sich im Einzelfall eine kurze Rückfrage beim Bauordnungsamt Ahlen vor Beginn des Verfahrens.

Lohnt sich die Aufteilung wirtschaftlich?

In Ahlen liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei rund 2.173,– €/m², während Mehrfamilienhäuser im Schnitt günstiger gehandelt werden. Die Differenz zwischen dem Gesamtverkaufspreis eines Mehrfamilienhauses und der Summe der Einzelverkaufspreise der entstehenden Eigentumswohnungen macht die Aufteilung für viele Eigentümer wirtschaftlich attraktiv. Gleichzeitig sind die Mietpreise in Ahlen zuletzt gestiegen – von durchschnittlich 7,74 €/m² im ersten Quartal 2025 auf 8,12 €/m² im ersten Quartal 2026. Wer nicht verkaufen, sondern vermieten möchte, kann durch die Aufteilung einzelne Einheiten flexibler bewirtschaften oder bei Bedarf separat veräußern.

Die Gesamtinvestition für Architektenleistung und Behördengebühren liegt bei einem typischen Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten im Bereich von 2.000,– bis 3.500,– € netto – ohne Notar und Grundbuch. Gemessen am Wertsteigerungspotenzial ist das in den meisten Fällen eine überschaubare Investition.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und ist bundesweit aktiv – mit lokaler Kenntnis der Verfahren in NRW und der spezifischen Zuständigkeitsstruktur im Kreis Warendorf. Wenn Sie wissen möchten, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihr konkretes Objekt in Ahlen kostet und wie lange das Verfahren realistisch dauert, können Sie unverbindlich ein Angebot anfragen. Die Erstberatung ist kostenlos.