Sebastian Rupp
Update: 16. Oktober 2025
9 Minuten
Ob Sie für Ihren Dachausbau eine Baugenehmigung benötigen, hängt vom Umfang der Baumaßnahme sowie den Vorschriften in Ihrem Bundesland ab. In einigen Fällen sind Dachausbauten verfahrensfrei möglich, in anderen ist ein vollständiger Bauantrag erforderlich – unabhängig davon, ob es sich um eine reine Nutzungsänderung handelt oder Sie umfangreiche bauliche Veränderungen vornehmen.
Planeco Building begleitet Sie deutschlandweit durch alle Schritte des Genehmigungsverfahrens – von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen bis zur Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Planeco Building begleitet Sie deutschlandweit durch alle Schritte des Genehmigungsverfahrens – von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen bis zur Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Das Thema kurz und kompakt
- Genehmigungspflicht variiert stark: Ob Sie für Ihren Dachausbau eine Baugenehmigung benötigen, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und dem konkreten Bauvorhaben.
- Technische Anforderungen gelten immer: Selbst wenn keine formelle Genehmigung erforderlich ist, müssen alle baurechtlichen Vorgaben zu Raumhöhe, Belüftung, Brandschutz und Wärmedämmung eingehalten werden.
- Verstoß hat Konsequenzen: Bei Missachtung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften drohen Bußgelder, eine Nutzungsuntersagung oder sogar der Rückbau bereits durchgeführter Maßnahmen.
- Planeco Building als Partner: Unsere Architekten übernehmen bundesweit alle Schritte für eine erfolgreiche Baugenehmigung – von der Machbarkeitsprüfung über die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen bis zur Kommunikation mit dem Bauamt.
Die häufigsten Nutzungsänderungen
Was versteht man unter einem Dachausbau?
Der Begriff Dachausbau umfasst weit mehr als nur das nachträgliche Verkleiden von Dachsparren mit Rigipsplatten. Aus baurechtlicher Sicht geht es darum, ein bestehendes Dachgeschoss so zu verändern, dass dort eine neue Aufenthaltsqualität entsteht – meist in Form von vollwertigem Wohnraum. Die Möglichkeiten reichen dabei von reinen Ertüchtigungsmaßnahmen bis hin zu umfangreichen baulichen Veränderungen.
- Reine Nutzungsänderung: Ein bereits ausgebauter Dachboden wird zu Wohnraum umgewidmet – ohne bauliche Eingriffe.
- Klassischer Dachbodenausbau: Trennwände werden eingezogen, Elektro- und Sanitärleitungen verlegt, Dämmmaterial zwischen den Dachsparren angebracht und Dachfenster eingebaut – die äußere Gebäudehülle bleibt jedoch unverändert.
- Veränderung der Gebäudehülle: Einbau von Dachgauben für mehr Stehhöhe, Schaffung von Dachloggien oder Austausch der Dacheindeckung mit gleichzeitiger Aufsparrendämmung.
- Dachaufstockung oder -anhebung: Das bestehende Dach wird angehoben, um eine ausreichende Raumhöhe zu schaffen, oder es wird eine zusätzliche Geschossebene komplett neu geschaffen.
Gemeinsamer Nenner aller Varianten: Sobald neuer Wohnraum entsteht, müssen die technischen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt werden – unabhängig davon, ob eine Baugenehmigung formal erforderlich ist oder nicht.
.jpg)
Wie blickt das Baurecht auf das Thema Dachausbau?
Das Baurecht kennt den Begriff „Dachausbau“ als solchen nicht. Stattdessen unterscheidet es zwischen einer Nutzungsänderung und baulichen Maßnahmen wie Umbau, Ausbau oder Anbau. Beide Aspekte sind rechtlich dem Neubau gleichgestellt und unterliegen grundsätzlich der Genehmigungspflicht – mit wichtigen Ausnahmen und Erleichterungen je nach Bundesland.
Das Baurecht betrachtet dabei immer die Zielnutzung, nicht den Ausgangszustand. Ob der Dachboden zuvor Abstellraum, ungenutzter Speicher oder häusliches Arbeitszimmer war, spielt keine Rolle. Sobald dort Aufenthaltsräume im Sinne des Baurechts entstehen, müssen die entsprechenden Anforderungen erfüllt werden. Diese betreffen vor allem Raumhöhe, Belichtung, Belüftung und Rettungswege.
Das Baurecht betrachtet dabei immer die Zielnutzung, nicht den Ausgangszustand. Ob der Dachboden zuvor Abstellraum, ungenutzter Speicher oder häusliches Arbeitszimmer war, spielt keine Rolle. Sobald dort Aufenthaltsräume im Sinne des Baurechts entstehen, müssen die entsprechenden Anforderungen erfüllt werden. Diese betreffen vor allem Raumhöhe, Belichtung, Belüftung und Rettungswege.
Unterschiedliche Regelungen je nach Bundesland
Die Genehmigungspflicht für Dachausbauten ist Ländersache und wird in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Hier einige Beispiele für unterschiedliche Regelungen auf Landesebene:
- In Bayern können Sie einen Dachausbau inkl. Dachgauben verfahrensfrei umsetzen, sofern ein Bebauungsplan vorliegt und dessen Vorgaben eingehalten werden. Allerdings muss im Nachgang eine Information an die Behörde erfolgen.
- In Baden-Württemberg sind Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum im Innenbereich sind generell verfahrensfrei.
- In NRW erfordern Nutzungsänderungen mit gleichzeitigen baulichen Veränderungen in der Regel mindestens ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren.
Experten-Tipp: Die Architekten von Planeco Building kennen die Besonderheiten jeder Landesbauordnung und können Ihnen garantiert sagen, welches Verfahren das Richtige für Ihre Dachsanierung ist. Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Erstgespräch und finden Sie es heraus.
Dachausbau: Wann benötige ich eine Baugenehmigung?
Ob Sie für Ihren Dachausbau eine Baugenehmigung benötigen, hängt von drei Faktoren ab: dem Umfang der baulichen Veränderungen, der Art der Nutzungsänderung und den Vorschriften Ihrer Landesbauordnung. Grundsätzlich gilt: Sobald Sie in die Statik des Dachs eingreifen oder die äußere Erscheinung des Hauses verändern, benötigen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Baugenehmigung.
Eine Baugenehmigung ist in der Regel erforderlich, wenn:
Eine Baugenehmigung ist in der Regel erforderlich, wenn:
- Die äußere Erscheinung des Gebäudes verändert wird – etwa durch den Einbau von Dachgauben, Dachloggien oder die Anhebung des Dachs.
- Eine neue, eigenständige Wohneinheit im Dachgeschoss entsteht (Ausnahmen in Bundesländern wie Baden-Württemberg).
- Ein Eingriff in die Statik erfolgt.
Keine Baugenehmigung ist in vielen Bundesländern nötig, wenn:
- Es sich um eine reine Nutzungsänderung ohne bauliche Eingriffe handelt.
- Nur nicht tragende Innenwände verändert werden und die äußere Dachform bestehen bleibt.
- Dachflächenfenster ausgetauscht werden.
- Die Dämmung erneuert wird.
Selbst wenn formal keine Genehmigung erforderlich ist, empfiehlt sich die vorsorgliche Rücksprache mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Denn: Verfahrensfreiheit entbindet Bauherren nicht von der Pflicht, alle baurechtlichen Anforderungen einzuhalten – bei Verstößen haften Sie als Hausbesitzer vollumfänglich.
Wie beantrage ich die Baugenehmigung?
Einen Bauantrag für den Dachausbau können Sie nicht selbst einreichen – dafür benötigen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur. Dieser erstellt die erforderlichen Planunterlagen, prüft die baurechtlichen Rahmenbedingungen und reicht den vollständigen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein.
Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess für Sie: Nach einer kostenlosen Erstberatung prüfen unsere Architekten die Machbarkeit Ihres Vorhabens und klären die baurechtlichen Anforderungen in Ihrem Bundesland. Anschließend erstellen wir alle erforderlichen Unterlagen – von Grundrissen über Ansichten bis zu statischen Berechnungen – und kommunizieren direkt mit dem Bauamt.
Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess für Sie: Nach einer kostenlosen Erstberatung prüfen unsere Architekten die Machbarkeit Ihres Vorhabens und klären die baurechtlichen Anforderungen in Ihrem Bundesland. Anschließend erstellen wir alle erforderlichen Unterlagen – von Grundrissen über Ansichten bis zu statischen Berechnungen – und kommunizieren direkt mit dem Bauamt.
Welche Voraussetzungen müssen beim Dachausbau erfüllt sein?
Unabhängig davon, ob Sie eine Baugenehmigung benötigen oder nicht: Beim Dachausbau zu Wohnzwecken müssen Sie zahlreiche technische und rechtliche Anforderungen erfüllen. Diese Vorschriften dienen der Sicherheit der Bewohner und der Energieeffizienz des Gebäudes.
Mindestanforderung nach Bauordnung
Aufenthaltsräume müssen in der Regel eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 bis 2,40 m aufweisen. Viele Bundesländer akzeptieren im Dachgeschoss jedoch eine Mindesthöhe von 2,20 m, wenn mindestens 50 % der Wohnfläche diese Höhe erreichen. Zusätzlich muss die Fensterfläche zur ausreichenden Belichtung und Belüftung mindestens 10–12 % der Grundfläche betragen.
Brandschutz (Rettungswege)
Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen benötigt zwei unabhängige Rettungswege – in der Regel das Treppenhaus und ein feuerwehrtaugliches Fenster. Bei Dachausbauten gilt daher: Dachfenster müssen mindestens 90 × 120 cm groß sein und sollten nicht zu weit von der Dachtraufe entfernt liegen. Ab einer Höhe von 8 m über Geländeoberkante reichen Standard-Feuerwehrleitern nicht mehr aus, sodass alternative Lösungen erforderlich werden.
Tragfähigkeit der Konstruktion (Statik)
Ein Dachausbau bedeutet zusätzliche Lasten durch Möbel, Bewohner und Co. Ein Tragwerksplaner oder Statiker muss prüfen, ob der bestehende Dachstuhl diese neuen Lasten aufnehmen kann oder ob Verstärkungen erforderlich sind.
Wärmedämmung nach GEG
Sobald Sie Wohnraum unterm Dach schaffen, müssen Sie die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum Wärmeschutz erfüllen. Das heißt: Sobald Sie mehr als 10 % der Dachfläche erneuern (etwa beim Austausch der Dacheindeckung), müssen Sie das gesamte Bauteil auf den aktuellen Dämmstandard bringen.
Was kostet eine Baugenehmigung für Dachausbauten?
Die Kosten für eine Baugenehmigung beim Dachausbau fallen im Vergleich zur eigentlichen Bausumme überschaubar aus. Neben den behördlichen Gebühren, die etwa 0,5 % der Baukosten entsprechend, müssen Sie mit Ausgaben für das statische Gutachten (ca. 1 bis 2 %) und dem Architektenhonorar (rund 2 %) rechnen. Bei einem Dachausbau mit Baukosten von 80.000,– € liegen die Gesamtkosten für Planung und Genehmigung somit bei etwa 2.800,– € bis 4.000,– €.
Experten-Tipp: Bei Planeco erhalten Sie alle Leistungen für die Baugenehmigung Ihres Dachausbaus aus einer Hand – deutschlandweit, von erfahrenen Architekten und zu transparenten Preisen. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren.
Welche Konsequenzen drohen bei rechtlichen Verstößen?
Wer beim Dachausbau gegen baurechtliche Vorschriften verstößt, muss mit ernsthaften Konsequenzen rechnen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann verschiedene Maßnahmen ergreifen – von der Aufforderung zur Nachbesserung bis zur sofortigen Nutzungsuntersagung. Wie schwer die Konsequenzen ausfallen, hängt davon ab, welche Vorschriften verletzt wurden und ob eine Gefahr für Leib und Leben besteht.
- Nachträgliche Genehmigungspflicht: Wenn Sie ohne erforderliche Baugenehmigung gebaut haben, das Vorhaben aber grundsätzlich genehmigungsfähig ist, fordert die Behörde Sie zur nachträglichen Antragstellung auf. Zusätzlich können Bußgelder verhängt werden.
- Sofortige Nutzungsuntersagung: Besteht akute Gefahr für Leib und Leben – etwa durch fehlende Fluchtwege oder mangelhafte Statik – kann die Behörde die sofortige Einstellung der Nutzung anordnen, bis die Mängel behoben sind.
- Rückbauanordnung: Wenn der Dachausbau planungsrechtlich unzulässig ist (beispielsweise bei einer Wohnung im Gewerbegebiet), kann der vollständige Rückbau der Maßnahme angeordnet werden.
Planeco Building: Professionelle Begleitung für Ihren Dachausbau
Wer beim Dachausbau gegen baurechtliche Vorschriften verstößt, muss mit ernsthaften Konsequenzen rechnen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann verschiedene Maßnahmen ergreifen – von der Aufforderung zur Nachbesserung bis zur sofortigen Nutzungsuntersagung. Wie schwer die Konsequenzen ausfallen, hängt davon ab, welche Vorschriften verletzt wurden und ob eine Gefahr für Leib und Leben besteht.
Planeco Building begleitet Sie deutschlandweit durch den gesamten Genehmigungsprozess. Wir prüfen die Machbarkeit Ihres Dachausbaus, erstellen sämtliche Planunterlagen und übernehmen die Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde. Sie erhalten Ihre Dokumente innerhalb von 14 bis 21 Tagen und haben während des gesamten Verfahrens einen festen Ansprechpartner. Jetzt kostenlos anfragen.
Planeco Building begleitet Sie deutschlandweit durch den gesamten Genehmigungsprozess. Wir prüfen die Machbarkeit Ihres Dachausbaus, erstellen sämtliche Planunterlagen und übernehmen die Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde. Sie erhalten Ihre Dokumente innerhalb von 14 bis 21 Tagen und haben während des gesamten Verfahrens einen festen Ansprechpartner. Jetzt kostenlos anfragen.
