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Planeco Building
25. April 2024
Lesezeit: 15 Min.
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Die häufigsten Nutzungsänderungen
Was ist eine Nutzungsänderung?
Ein Antrag zur Umnutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteil
Im Laufe eines Gebäudelebens kann es immer wieder vorkommen, dass das Gebäude oder Teile davon eine veränderte Nutzung erfahren. Aus rechtlicher Sicht braucht es für diese Veränderungen in vielen Fällen eine sogenannte Nutzungsänderung bzw. einen Antrag auf Nutzungsänderung.
Die Nutzungsänderung ist ein Begriff aus dem Baurecht. Sie beschreibt die Veränderung der Nutzungsart eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils. Inhalt einer Nutzungsänderung ist vor allem die Art und Weise, wie ein Gebäude genutzt wird, wie beispielsweise zum Wohnen, zum Arbeiten, zur Bewirtung etc.
Aber auch die Intensität, die Häufigkeit oder die Zeit, in der Sie ein Gebäude auf eine bestimmte Art und Weise nutzen, kann zum Bedarf einer Nutzungsänderung führen.
Aber auch die Intensität, die Häufigkeit oder die Zeit, in der Sie ein Gebäude auf eine bestimmte Art und Weise nutzen, kann zum Bedarf einer Nutzungsänderung führen.
Gut zu wissen: Rechtlich sind Bauantrag und Nutzungsänderung identisch. Selbst wenn Sie für die von Ihnen geplanten Veränderungen überhaupt keine Baumaßnahmen brauchen, stellen Sie einen Bauantrag, dessen Inhalt sich dann lediglich auf die Veränderung der Nutzung bezieht.
Verwandte Inhalte
Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
Baurechtliche Verfahren unterliegen landesspezifischen Vorgaben. Es gibt daher keine für das gesamte Bundesgebiet einheitliche Festsetzung, welche Nutzungsänderungen verfahrensfrei sind und welche Nutzungsänderungen über ein Verfahren genehmigt werden müssen.
Ganz allgemein gilt jedoch, dass immer dann eine Nutzungsänderung beantragt werden muss, wenn sich durch die Änderung andere oder sogar höhere Anforderungen an das Gebäude oder den Gebäudeteil ergeben.
Das betrifft in erster Linie materielle Sachverhalte, wie etwa die Zahl der vorzuhaltenden Stellplätze, Anforderungen an die Raumqualität, Barrierefreiheit oder den Brandschutz.
Auch baurechtliche Anforderungen spielen hierbei eine Rolle. So brauchen Sie für die Änderung von Wohnraum in einem Wohngebiet zu einem Beherbergungsbetrieb beispielsweise ein baurechtliches Verfahren, da Beherbergungsbetriebe in Wohngebieten nur ausnahmsweise gestattet sind.
Ganz allgemein gilt jedoch, dass immer dann eine Nutzungsänderung beantragt werden muss, wenn sich durch die Änderung andere oder sogar höhere Anforderungen an das Gebäude oder den Gebäudeteil ergeben.
Das betrifft in erster Linie materielle Sachverhalte, wie etwa die Zahl der vorzuhaltenden Stellplätze, Anforderungen an die Raumqualität, Barrierefreiheit oder den Brandschutz.
Auch baurechtliche Anforderungen spielen hierbei eine Rolle. So brauchen Sie für die Änderung von Wohnraum in einem Wohngebiet zu einem Beherbergungsbetrieb beispielsweise ein baurechtliches Verfahren, da Beherbergungsbetriebe in Wohngebieten nur ausnahmsweise gestattet sind.
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Arten von Nutzungsänderungen
Aus baurechtlicher Sicht lassen sich verschiedene Arten von Nutzungsänderungen identifizieren:
Schaffung von Wohnraum
Wohnraum ist knapp und begehrt. Deshalb ist die Schaffung von Wohnraum in den meisten Landes- und Länderbauordnungen besonders begünstigt. Und das zu Recht. Ob Sie eine Gewerbeeinheit oder auch ‘nur’ den nicht ausgebauten Speicher oder Keller in Wohnraum umwandeln, ob Sie die Garage in Wohnraum umwandeln oder ein bestehendes Wohngebäude in mehrere Wohnungen umnutzen, die Anforderungen an das entstehende Wohnen sind in der Regel eindeutig geregelt.
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Nutzungsänderung eines Gewerbes zu Wohnraum
Antrag, Ablauf, und Details zur Umnutzung einer Gewerbefläche in Wohnfläche
Den Keller zu Wohnraum umbauen: Die Umnutzung und Genehmigung
Anforderungen an die Qualität der Wohnräume, Vorteile, Baurechtliche Vorgaben, Ausnahmen und mehr für den Kellerausbau in Ein- und Mehrfamilienhäusern.
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Die Nutzungsänderung des Dachbodens zu Wohnraum
Anforderungen an die Qualität der Wohnräume, Vorteile, Baurechtliche Vorgaben, Ausnahmen und mehr für den Dachbodenausbau in Ein- und Mehrfamilienhäusern.
Wohnraum zu Gewerbe, Verkauf, gesundheitlicher oder sozialer Nutzung
Wandeln Sie Wohnraum in eine andere Nutzung um, entstehen immer andere und meist auf weiterführende Anforderungen. So vielfältig wie die mögliche Zielnutzung ist auch die Spanne der entstehenden Anforderungen. Eine Büronutzung erzeugt andere Ansprüche an das Baurecht, als etwa die Räume von Tageseltern oder eine medizinische Praxis.
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Nutzungsänderung von Wohnraum in ein Gewerbe
Beispiele, Ablauf zur Genehmigung, Kosten und Vorschriften für interessierte Bauherren!
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Nutzungsänderung einer Ferienwohnung
Bauliche Anforderungen einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung, Antragstellung uvm.!
Änderungen innerhalb einer Art der Nutzung
Unter den baurechtlichen Oberbegriffen der Nutzungsarten sind meist unzählige, sich teils erheblich unterscheidende Nutzungen vereint. Gewerbliche Nutzungen unterscheiden sich beispielsweise ganz klar nach der konkreten Art des Gewerbes, der Anzahl der Beschäftigten, dem Kundenverkehr, den entstehenden Emissionen, den verwendeten oder erzeugten (Gefahr-) Stoffen und nach vielen weiteren Aspekten.
Nutzungsänderung Gewerbe in Gewerbe
Definitionen, Sonderbauordnung und genehmigungsrelevante Sachverhalte für die Umnutzung von Gewerbeflächen.
Garage aufstocken
Vorteile, Kosten, statische Machbarkeit und Baugenehmigung für die Aufstockung einer Garage.
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Wer beantragt eine Nutzungsänderung?
Bauanträge und damit auch Anträge auch Nutzungsänderung darf aus rein rechtlicher Sicht Jeder stellen, d.h. Mieter und Eigentümer können den Antrag einreichen.
Praktisch macht es aber Sinn, wenn sich Mieter und Eigentümer vor einer Nutzungsänderung abstimmen. Als Mieter wissen Sie selbst am besten über die geplante Nutzung Bescheid. Als Vermieter wollen Sie dagegen wissen, was in Ihrer Immobilie läuft und was dort zukünftig geschehen darf. Es lohnt daher vorab die Klärung der Frage, wer als Antragsteller in Erscheinung tritt.
Für baurechtliche Verfahren brauchen Sie außerdem einen sogenannten Bauvorlageberechtigten, also einen Architekten oder einen eingetragenen Bauingenieur. Seine Mitwirkung, und insbesondere Unterzeichnung der Unterlagen Ihrer Nutzungsänderung sind für einen genehmigungsfähigen Antrag zwingend erforderlich.
Praktisch macht es aber Sinn, wenn sich Mieter und Eigentümer vor einer Nutzungsänderung abstimmen. Als Mieter wissen Sie selbst am besten über die geplante Nutzung Bescheid. Als Vermieter wollen Sie dagegen wissen, was in Ihrer Immobilie läuft und was dort zukünftig geschehen darf. Es lohnt daher vorab die Klärung der Frage, wer als Antragsteller in Erscheinung tritt.
Für baurechtliche Verfahren brauchen Sie außerdem einen sogenannten Bauvorlageberechtigten, also einen Architekten oder einen eingetragenen Bauingenieur. Seine Mitwirkung, und insbesondere Unterzeichnung der Unterlagen Ihrer Nutzungsänderung sind für einen genehmigungsfähigen Antrag zwingend erforderlich.
Besonders "kleine" Anträge werden von den Behörden auch von anderen begrenzt Vorlageberechtigten oder sogar von Ihnen als Antragsteller akzeptiert. Allerdings verzichten Sie durch den Entfall des Architekten auch auf dessen Prüfung und Sachverstand zur Einhaltung aller Vorschriften.
Wie beantrage ich eine Nutzungsänderung?
Mit dem Architekten online oder in Papierform
Wie ein Antrag auf Nutzungsänderung zu stellen ist, wird von den einzelnen Bundesländern vorgegeben und in den einzelnen Landes- oder Länderbauordnungen definiert.
Neben dem Inhalt wird hier auch das Verfahren vorgegeben. Durch die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung findet derzeit ein starker Wandel bei den Baugenehmigungsverfahren statt. Einige Bundesländer fordern noch die Einreichung auf Papier bei den Gemeinden. Andere Bundesländer nutzen bereits die rein digitale Einreichung über eine Serviceplattform.
Immer werden Sie aber die inhaltlichen Grundlagen für die Planung Ihres Architekten liefern. Dieser erstellt dann den Antrag und reicht den Nutzungsänderungsantrag in Ihrem Namen auf dem vorgegebenen Weg ein.
Neben dem Inhalt wird hier auch das Verfahren vorgegeben. Durch die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung findet derzeit ein starker Wandel bei den Baugenehmigungsverfahren statt. Einige Bundesländer fordern noch die Einreichung auf Papier bei den Gemeinden. Andere Bundesländer nutzen bereits die rein digitale Einreichung über eine Serviceplattform.
Immer werden Sie aber die inhaltlichen Grundlagen für die Planung Ihres Architekten liefern. Dieser erstellt dann den Antrag und reicht den Nutzungsänderungsantrag in Ihrem Namen auf dem vorgegebenen Weg ein.
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Welche Dokumente werden für den Nutzungsänderungsantrag benötigt?
Für eine fundierte Planung braucht Ihr Planer alle Grundlagen, die es zum betroffenen Gebäude gibt. Dazu zählen:
- Bestandspläne bzw. Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
- ggf. frühere Baugenehmigungen
- bestehende Brandschutzkonzepte und andere Gutachten
- vorhandene Statikunterlagen
Damit wird anhand Ihrer Vorgaben zur Art und Umfang der zukünftigen Nutzung die Genehmigungsplanung erarbeitet. Der fertige Antrag einer Nutzungsänderung setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen, die je nach Gemeinde etwas variieren können.
Ein fertiger Antrag einer Nutzungsänderung umfasst:
ein Bauantragsformular, einen aktuellen Lageplan mit eingezeichnetem Gebäude, einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, (aktuelle) Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitt und Ansichten, eine Baubeschreibung, einen statistischen Erhebungsbogen, ggf. auch Nachweise zu Stellplätzen, Brandschutz o.Ä., sowie ggf. Abweichungs- oder Befreiungsanträge, sowie je nach Ort und Sachverhalt eine Zustimmung der Nachbarn.
Ein fertiger Antrag einer Nutzungsänderung umfasst:
ein Bauantragsformular, einen aktuellen Lageplan mit eingezeichnetem Gebäude, einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, (aktuelle) Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitt und Ansichten, eine Baubeschreibung, einen statistischen Erhebungsbogen, ggf. auch Nachweise zu Stellplätzen, Brandschutz o.Ä., sowie ggf. Abweichungs- oder Befreiungsanträge, sowie je nach Ort und Sachverhalt eine Zustimmung der Nachbarn.
Handelt es sich bei dem Objekt der Nutzungsänderung um eine Einheit eines größeren Gebäudes, sollten Sie gegebenenfalls die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (kurz: WEG) einholen. Je nach Regelungen innerhalb der WEG kann es sonst passieren, dass Sie zwar eine öffentlich-rechtliche Genehmigung erhalten, die neue Nutzung aber aus dem Wohneigentumsgesetz heraus trotzdem nicht aufnehmen dürfen.
Handelt es sich bei dem Objekt der Nutzungsänderung um eine Einheit eines größeren Gebäudes, sollten Sie gegebenenfalls die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (kurz: WEG) einholen. Je nach Regelungen innerhalb der WEG kann es sonst passieren, dass Sie zwar eine öffentlich-rechtliche Genehmigung erhalten, die neue Nutzung aber aus dem Wohneigentumsgesetz heraus trotzdem nicht aufnehmen dürfen.
Welche Anforderungen gelten für Nutzungsänderungen?
Welche Anforderungen im Rahmen einer Nutzungsänderung zu erfüllen sind, hängt sowohl von der bisherigen als auch der zukünftigen Nutzung ab. Hinzu kommen sich teils deutlich unterscheidende Vorgaben der Bundesländer zu ein und derselben Nutzungsart.
Es kann deshalb sein, dass Ihre Nutzungsänderung ohne Auflagen genehmigt wird. Ebenso können aber aus einer reinen Änderung der Nutzungsart Baumaßnahmen zum Brandschutz und anderen Themenfeldern entstehen, die Sie vorab nicht in der Planung hatten.
Genau deshalb lohnt der Kontakt zu einem erfahrenen Architekten immer, da dieser frühzeitig den zu erwartenden Aufwand ermitteln und die resultierenden Kosten bestimmen kann.
Es kann deshalb sein, dass Ihre Nutzungsänderung ohne Auflagen genehmigt wird. Ebenso können aber aus einer reinen Änderung der Nutzungsart Baumaßnahmen zum Brandschutz und anderen Themenfeldern entstehen, die Sie vorab nicht in der Planung hatten.
Genau deshalb lohnt der Kontakt zu einem erfahrenen Architekten immer, da dieser frühzeitig den zu erwartenden Aufwand ermitteln und die resultierenden Kosten bestimmen kann.
Wie lange dauert eine Nutzungsänderung?
Da die Nutzungsänderung rechtlich dem Bauantrag entspricht, gelten dieselben Fristen. Diese liegen je nach Bundesland und Vorgang bei 2 oder 3 Monaten, innerhalb denen Sie mit einer Entscheidung rechnen dürfen.
Vor allem formale Anforderungen sorgen dafür, dass selbst vermeintlich einfache Anträge nicht ohne Wartezeit Ihrerseits genehmigt werden können. Beispielsweise werden in den meisten Fällen die Nachbarn informiert und erhalten die Chance zur Einsicht und zu Widersprüchen. Die Zeit für diese Anhörung liegt in der Regel schon bei vier Wochen.
Vor allem formale Anforderungen sorgen dafür, dass selbst vermeintlich einfache Anträge nicht ohne Wartezeit Ihrerseits genehmigt werden können. Beispielsweise werden in den meisten Fällen die Nachbarn informiert und erhalten die Chance zur Einsicht und zu Widersprüchen. Die Zeit für diese Anhörung liegt in der Regel schon bei vier Wochen.
Was kostet eine Nutzungsänderung?
Wie hoch die Kosten für einen Antrag auf Nutzungsänderung sind, hängt stark vom individuellen Vorhaben und dem Aufwand für die Ermittlung der nötigen Grundlagen ab. Je mehr Sie liefern, umso weniger muss Ihr Architekt ermitteln.
Für einen einfachen Antrag, beispielsweise für die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen in einem einfachen, kleineren Gebäude, müssen Sie sich bereits auf Planungskosten im Bereich von 1.500 bis 2.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer einstellen. Hinzu kommen die Genehmigungsgebühr und die Kosten für mögliche, aus der Genehmigung resultierende Baumaßnahmen.
Für einen einfachen Antrag, beispielsweise für die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen in einem einfachen, kleineren Gebäude, müssen Sie sich bereits auf Planungskosten im Bereich von 1.500 bis 2.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer einstellen. Hinzu kommen die Genehmigungsgebühr und die Kosten für mögliche, aus der Genehmigung resultierende Baumaßnahmen.
Wie lange gilt eine Nutzungsänderung?
Die normale baurechtliche Genehmigung gilt, je nach Bundesland, für meist drei Jahre. Setzen Sie die beantragte Nutzung in dieser Zeit nicht um, erlischt die Genehmigung, sofern Sie diese nicht vor Ablauf verlängern lassen.
Haben Sie die genehmigte Nutzungsänderung mit allen eventuell gestellten Auflagen der Behörde vorgenommen, entsteht der sogenannte Bestandsschutz. Eine zeitliche Befristung einer genehmigten Nutzungsänderung ist dagegen unüblich und kommt nur in ganz besonderen Einzelfällen zur Anwendung.
Haben Sie die genehmigte Nutzungsänderung mit allen eventuell gestellten Auflagen der Behörde vorgenommen, entsteht der sogenannte Bestandsschutz. Eine zeitliche Befristung einer genehmigten Nutzungsänderung ist dagegen unüblich und kommt nur in ganz besonderen Einzelfällen zur Anwendung.
Konsequenzen und Strafen für Nutzungsänderung ohne Genehmigung
Welche Konsequenzen Ihnen bei der Änderung einer Gebäudenutzung ohne entsprechende Genehmigung drohen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Hat die Nutzungsänderung Aussicht auf Genehmigung, wurde aber nicht beantragt, wird die zuständige Behörde einen nachträglichen Antrag einfordern.
- Entstehen außerdem Verstöße zu materiellen Vorgaben, so etwa im Brandschutz, wird ein Anpassungsverlangen von Seiten der Behörde geltend gemacht. Entstehen durch die Missstände erhebliche Gefahren, droht Ihnen im schlimmsten Fall die Nutzungsuntersagung.
- Auch ohne reale Gefahr droht Ihnen die Nutzungsuntersagung, wenn ein nachträglicher Antrag keine Aussicht auf Erfolg hat.
In allen Fällen müssen Sie sich aber auf ein Bußgeld und eine Gebühr für die erforderlichen Handlungen der Behörde einstellen. Besonders hoch fallen Bußgelder dann aus, wenn Sie durch Ihre Nutzungsänderung nicht nur gegen allgemein gültiges Baurecht verstoßen, sondern darüber hinaus auch gegen örtliche Satzungen, etwa eine Zweckentfremdungssatzung oder aber eine Veränderungssperre, verstoßen.
Nutzen Sie als Teileigentümer ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft um, droht kein Bußgeld. Die Miteigentümer können aber rechtlich gegen Sie vorgehen und die Wiederherstellung der bisherigen Nutzung erzwingen.
Nicht vergessen sollten Sie außerdem die Frage eines möglicherweise bestehenden Versicherungsschutzes, sei es für das Gebäude oder aber Ihre gewerbliche Tätigkeit. Bei Schadensfällen in nicht genehmigten Nutzungseinheiten hat Ihr Versicherer in vielen Fällen die Möglichkeit, die Regulierung Ihres Schadens abzulehnen.
Nutzen Sie als Teileigentümer ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft um, droht kein Bußgeld. Die Miteigentümer können aber rechtlich gegen Sie vorgehen und die Wiederherstellung der bisherigen Nutzung erzwingen.
Nicht vergessen sollten Sie außerdem die Frage eines möglicherweise bestehenden Versicherungsschutzes, sei es für das Gebäude oder aber Ihre gewerbliche Tätigkeit. Bei Schadensfällen in nicht genehmigten Nutzungseinheiten hat Ihr Versicherer in vielen Fällen die Möglichkeit, die Regulierung Ihres Schadens abzulehnen.
Was tun, wenn die Nutzungsänderung nicht genehmigt wird?
Lehnt die Behörde Ihren Antrag auf Nutzungsänderung ab, gilt es, den Grund der Ablehnung zu finden. Resultiert die Ablehnung aus einer rechtlich fragwürdigen Entscheidung der Behörde, haben Sie durch einen Widerspruch oder eine Klage die Möglichkeit, eine rechtmäßige Genehmigung herbeizuführen.
Liegen inhaltliche Gründe gegen die Genehmigung vor, können Sie über eine veränderte Planung und einen neuen Antrag ebenfalls doch noch zum Ziel gelangen.
Liegen inhaltliche Gründe gegen die Genehmigung vor, können Sie über eine veränderte Planung und einen neuen Antrag ebenfalls doch noch zum Ziel gelangen.
Die Nutzungsänderung im Grundbuch - Wann muss eine Eintragung erfolgen?
Die rechtliche Verpflichtung, eine erfolgte Nutzungsänderung im Grundbuch eintragen zu lassen, gibt es nicht. Immer dann, wenn Sie als Nutzer nicht auch gleichzeitig alleiniger Eigentümer sind, ist die Eintragung aber sinnvoll und kann mitunter auch gefordert werden.
Typisch ist die Eintragung bei Eigentümergemeinschaften, da der Grundbucheintrag die neue rechtliche Situation auch für mögliche Rechtsnachfolger verbindlich dokumentiert. Aber auch Banken können die Eintragung bei Nutzungsänderungen beliehener Grundstücke fordern.
Typisch ist die Eintragung bei Eigentümergemeinschaften, da der Grundbucheintrag die neue rechtliche Situation auch für mögliche Rechtsnachfolger verbindlich dokumentiert. Aber auch Banken können die Eintragung bei Nutzungsänderungen beliehener Grundstücke fordern.
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Weil Nutzungsänderungen komplex sind und zu großen Teilen von sehr individuellen Faktoren abhängen, brauchen Sie einen kompetenten, erfahrenen und verlässlichen Partner an Ihrer Seite. Genau so ein Partner ist Planeco Building. Mit unserem bundesweiten Netzwerk aus erfahrenen, fachkundigen Architekten und Ingenieuren bieten wir genau das Knowhow, dass für eine erfolgreiche Nutzungsänderung erforderlich ist.
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