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Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Das Baurecht erkennt immer dann eine Nutzungsänderung, wenn die Art und Weise oder aber die Intensität einer Nutzung sich so verändern, dass weitere oder auch „nur“ andere Anforderungen an das betroffene Gebäude gestellt werden.
Gerade im Bereich des Gewerbes ist diese Definition einer Andersartigkeit für Außenstehende nicht immer ganz einfach. Das ist unter anderem der Fall, weil der Gewerbebegriff nicht klar definiert ist und die Einschätzung von „weitergehend“ und „anders“ auch nicht im Gewand einer schwarz-weiß-Betrachtung daher kommt.
Was ist per Definition ein „Gewerbe“?
Grundsätzlich gilt jede Tätigkeit als Gewerbe, die einerseits auf Dauer ausgelegt ist und andererseits der Gewinnerzielung dient. Diese Definition entstammt dem Gewerberecht, hat aber mittlerweile geradezu universelle Bedeutung weit über den ursprünglichen Rechtsbereich hinaus.
Die Inhalte dieser Tätigkeit können dabei sowohl geistiger als auch materieller Natur sein und sich sowohl auf Dienstleistungen als auch auf Produktion und Vertrieb konzentrieren.
Dieser Definition schließt sich das Baurecht insgesamt an und stuft alle Räume oder Gebäude, die zu diesem Zweck genutzt werden, als gewerbliche Anlage ein.
Allerdings unterscheidet das Baurecht verschiedene Nutzungsarten klar und grenzt diese gegenüber der gewerblichen Anlage ab.
Der Hintergrund ist hier vor allem die Art der Tätigkeit im Hinblick auf seine Wirkung auf die städtebauliche Ordnung. Es geht also darum, wie eine Nutzung auf die städtebauliche Ordnung wirkt.
Die Baunutzungsverordnung – Gewerbe, Gastronomie und Co.
Definiert werden diese bauplanungsrechtlichen Nutzungsarten in der so genannten Baunutzungsverordnung BauNVO, einer Ergänzung zum Baugesetzbuch BauGB.
Die Baunutzungsverordnung regelt in den §§2 bis 11 verschiedene Gebietstypen, in denen jeweils nur bestimmte Nutzungsarten zulässig sind. Anhand dieser Listen erkennen Sie sehr gut, welche Einrichtungen baurechtlich kein „Gewerbe“ darstellen und damit eine ganz eigene Kategorie begründen.
Die gängigsten Nutzungsarten abseits des Wohnens sind:
- Einzelhandelsbetriebe
- Schank- und Speisewirtschaften
- Beherbergungsbetriebe
- Einrichtungen für gesundheitliche Zwecke
- Einrichtungen für soziale Zwecke
- Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe
- Störende / nichtstörende Gewerbebetriebe
Der Sonderbau – oft gewerblich, aber nicht immer ein baurechtlicher Gewerbebetrieb
Eine andere Kategorisierung erfolgt über das Bauordnungsrecht, also die Gesetzgebung, die die Bauweise definiert. Es geht um das „wie“, bei dem zum Beispiel der Brandschutz eine große Rolle spielt.
Alle Gebäude, die nicht dem Wohnen oder der Büronutzung bis zu einer bestimmten Größe zugerechnet werden können, gelten als so genannter Sonderbau. Die Landes- und Länderbauordnungen definieren, welche Nutzungsarten dem Sonderbau zuzuordnen sind und nehmen darüber auch gleich eine gewisse Kategorisierung vor.
Weil Sonderbauten sehr unterschiedlich ausfallen, erlassen die Bundesländer für viele Sonderbau-Typen darüber hinaus eigene Regelwerke, die so genannten Sonderbauverordnungen. Hier werden für einzelne Sonderbau-Typen klare Regeln zur Errichtung und vor allem zum Brandschutz aufgestellt.
Nicht jedes Bundesland hat für jeden Sonderbau-Typus eigene Sonderbauverordnungen. Zumindest eine auf Bundesebene Erlassene Musterverordnung hilft aber in vielen Fällen bei der Orientierung.
Folgt man diesen Sonderbauverordnungen, ergeben sich erneut bestimmte Kategorien, die aber in vielen Fällen nicht deckungsgleich mit den Nutzungsarten nach BauNVO sind:
- Industriebauten (Produktion, Lager etc.)
- Verkaufsstätten
- Versammlungsstätten
Achtung: Die gewerberechtliche Einordnung als „Gewerbe“ hat keine Verbindung zur baurechtlichen Einstufung „Gewerbebetrieb“. Ein Bekleidungsgeschäft kann beispielsweise eine Gewerbeanmeldung erfordern, bauplanungsrechtlich zu den Einzelhandelsbetrieben zählen und bauordnungsrechtlich wegen der geringen Größe doch nicht der Verkaufsstättenverordnung unterliegen.
Wann unterliegt mein Gewerbe einer Nutzungsänderung?
Nun wissen Sie, dass es eben gerade nicht „das Gewerbe“ gibt. Stattdessen umfasst der Sammelbegriff des Gewerbes eine Fülle unterschiedlicher Nutzungen.
Umso wahrscheinlicher ist es, dass es im Laufe der Lebenszeit einer gewerblichen Nutzungseinheit irgendwann zu Veränderungen kommt. Die große Frage ist nun, wann diese Veränderungen baurechtlich relevant sind.
Andere oder weitere Anforderungen – Was heißt das?
Am offensichtlichsten ist die baurechtliche Nutzungsänderung, wenn Sie sich an den oben eingeführten Kategorien orientieren. Findet durch Ihre Nutzungsänderung im Gewerbe ein Wechsel Ihres Objekts von einer in eine andere Kategorie statt, liegt immer eine Nutzungsänderung im Sinne des Baurechts vor. Denn immer entstehen weitere, aber zumindest andere Anforderungen im einen oder anderen Bereich.
Und auch wenn Sie sich „nur“ innerhalb derselben Kategorie bewegen, können durch Veränderungen Rahmenbedingungen entstehen, die zu anderen Anforderungen führen.
Gerade in den Sonderbauverordnungen sind viele Anforderungen an bestimmte Schwellenwerte geknüpft. So regelt die Industriebaurichtlinie beispielsweise viele Anforderungen anhand von Parametern, wie Brandgefahr, Gebäudeausstattung, Größe der Einheiten etc.
Ein guter Marker für eine baurechtliche Nutzungsänderung ist damit auch der Wechsel Ihrer Nutzung in eine andere Bewertungsmatrix der jeweiligen Richtlinie.
Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Gewerbe am praktischen Beispiel einer Arztpraxis
Deutlich wird die Nutzungsänderung im Gewerbe an einem immer wiederkehrenden Beispiel, der Nutzungsänderung von Gewerbe in eine Praxis. Nehmen Sie an, Ihre Räumlichkeiten wurden bisher als Ladengeschäft genutzt, für das Sie oder Ihre Mieter ein Gewerbe angemeldet hatten. Nun wird das Geschäft aufgegeben und es soll eine Arztpraxis entstehen.
Auf den ersten Blick erfolgt hier die Nutzungsänderung von Gewerbe in eine Praxis. Bauplanungsrechtlich haben Sie dagegen die Veränderung von einem „Einzelhandelsbetrieb“ hin zu einer „Einrichtung für gesundheitliche Zwecke“.
Unberücksichtigt der Mindestgrößen für die Anwendung dieser Vorschriften findet auch bauordnungsrechtlich ein Wechsel aus dem Blickpunkt der Verkaufsstättenverordnung hin zu einem ungeregelten Sonderbau statt, für den es kein festgeschriebenes Regelwerk gibt. Es wird sehr schnell deutlich, dass hier offensichtlich eine baurechtliche Nutzungsänderung erfolgt, die damit natürlich auch eine Planung zur Baugenehmigung erfordert
Fazit: Die Nutzungsänderung bei Änderung der Art des Gewerbes ist unverzichtbar!
In Deutschland wird für verschiedene Arten von Gewerbebetrieben die Einhaltung von den jeweiligen bauplanungsrechtlichen Vorschriften gefordert. Die Genehmigung dafür erteilt das Bauamt. Für die Genehmigung müssen entweder der Vermieter oder der Mieter einen Antrag auf Nutzungänderung von der früheren Gewerbeart zu dem zukünftigen Gewerbeart stellen. Für diesen Antrag ist im gewerblichen Bereich immer ein Fachmann, wie zum Beispiel ein Architekt notwendig.
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