Sanierung planen

Du hast ein sanierungsbedürftiges Haus geerbt, gekauft oder stehst kurz vor dem Erwerb und bist unsicher, wo du anfangen sollst? Eine Haussanierung zu planen ist für viele zukünftige Bauherren eine echte Herausforderung. Schließlich geht es um ein umfangreiches und kostenintensives Projekt. Es soll nicht zu unvorhergesehenen Verzögerungen oder Mehrkosten kommen.

Jedes Vorhaben ist individuell. Es erfordert ein klares und strukturelles Vorgehen. Ein ausgereifter Plan ist deshalb Voraussetzung Nummer Eins für den Erfolg. Orientiere dich an den folgenden Schritten und geh dein Bauprojekt von Anfang an richtig an. Damit bereitest du auch eine Finanzierungs- oder Fördermittelanfrage optimal vor und sparst noch dazu viel Zeit und Nerven.

Ist-Zustand der Immobilie ermitteln

Noch bevor du irgendwelche Verbindlichkeiten eingehst, solltest du den aktuellen Zustand der Immobilie ermitteln. Dafür ist die Hilfe von einem Fachmann ratsam. Das kann zum Beispiel ein Architekt oder ein Energieberater sein. Ein Energieberater gibt dir eine Übersicht, wie du im Zuge der Sanierung deine Energiekosten senken kannst. Was du auch vorhast, eine solide Zustandsanalyse oder ein Gutachten von einem Experten ist die Basis für eine detaillierte Planung deiner Haussanierung.

Diese Punkte sind vorab in jedem Fall zu prüfen:

Schäden am Dach
Spröde Dachbalken
Wärmedämmung
Feuchtigkeit im Keller und Wohnräumen
Dichtheit der Fenster
Schimmelbildung
Funktionalität der Sanitäranlagen
Zustand der Rohre und Leitungen
Schäden unterhalb von Fußböden, Abdeckungen oder Tapeten
Heizungsanlage und Haustechnik
Aktuelle Betriebs-, Heiz- und Stromkosten
Photovoltaik
Vorhandensein eines Denkmalschutzes

Eine häufig gestellte Frage ist: Kostet die Zustandsermittlung etwas?

— die Gründer von Planeco Building

Ob die Einschätzung von einem Fachmann etwas kostet, ist von der Situation abhängig. Heutzutage kommen die wenigsten Architekten kostenfrei für eine erste Einschätzung vorbei. Viele berechnen eine Aufwandsentschädigung, zum Beispiel auf Stundenbasis oder pauschal, die bei einer späteren Beauftragung zum Beispiel angerechnet werden kann. Je nach Art und Umfang der Vor-Ort-Begehung kannst du mit dem Anfahrtsweg zuzüglich einem Stundenhonorar von etwa ein bis vier Stunden rechnen.

Tipp: Erkundige dich nach deinen Möglichkeiten und damit verbundenen Kosten bei einem Fachmann, wie zum Beispiel einem Architekten, Energieberater oder Bauingenieur. Für die Zustandsermittlung ist ein Vor-Ort-Termin mit fachkundiger Begleitung immer empfehlenswert.

Überblick über Sanierungsmaßnahmen und Kosten verschaffen

Maßnahmenliste erstellen

Hast du dir mit Hilfe eines Bausachverständigen einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie verschafft, folgt die Erstellung einer Maßnahmenliste. Hier bestimmst du, welche Maßnahmen konkret bei der Haussanierung ausgeführt werden sollen.

Rechtliche Rahmenbedingungen prüfen

Informiere dich über die rechtlichen Rahmenbedingungen. Dazu zählt, dass du dich über Baugenehmigungen, Vorgaben der Energieeinsparverordnung sowie einen möglichen Denkmalschutzes informierst. Prüfe, welche Genehmigungen du einholen und welche Vorschriften du bei deinem Vorhaben beachten musst. Bei einem größeren Umbau bist du als Bauherr zum Beispiel verpflichtet, dich an die Anforderungen des Gebäude-Energie-Gesetzes zu halten.

Haussanierung Reihenfolge – Maßnahmen priorisieren

Bist du mit der Liste fertig, geht es an die Festlegung der Haussanierung Reihenfolge. Priorisiere alle erforderlichen Maßnahmen und ordne sie nach ihrer Dringlichkeit. Dann kannst du dich Schritt für Schritt vorarbeiten. Stelle dir folgende Fragen:

Was ist besonders dringend und kann auf keinen Fall warten? Das steht ganz oben auf deiner Liste.
Welche Maßnahmen sind notwendig, da sie die Grundlage für weitere Schritte sind?
Welche Arbeiten müssen im Hinblick auf die Lebensqualität der (zukünftigen) Bewohner möglichst schnell ausgeführt werden?
Welche Arbeiten sind weniger dringlich und können bis zum Ende warten?

Kostenvoranschlag von einem Fachmann einholen

Hast du die Haussanierung Reihenfolge festgelegt, geht es weiter zum finanziellen Teil deines Vorhabens. Bitte einen Fachmann, dir einen Kostenvoranschlag für die auszuführenden Arbeiten zu erstellen. Dann weißt du, wie teuer dein Projekt in etwa wird und hast eine Grundlage zur Ermittlung des Finanzierungsbedarfs.

Die Finanzierung klären

Die Finanzierung ist ein entscheidender Schritt hin zum Beginn deiner Haussanierung. Kannst du die Kosten nicht aus eigener Tasche decken, wirst du ohne sie nicht weit kommen. Informiere dich rechtzeitig über deine Optionen. Denke bei der Kalkulation auch daran, einen kleinen Puffer mit einzuplanen. Denn Unvorhergesehenes kann es immer geben.

Diese Finanzierungsoptionen gibt es

Damit dir nicht während der Sanierungsphase plötzlich die Mittel ausgehen, ist die Finanzierungsplanung bei deiner Haussanierung ein wichtiger nächster Schritt hin zu deinem neuen (alten) Immobilienobjekt. Als erstes entscheidest du, wie viel Eigenkapital du in die Haussanierung investieren möchtest.

Danach geht es darum, deine Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen. Gehe zu deiner Bank oder einem Finanzberater deines Vertrauens und frage nach Möglichkeiten, einen Sanierungskredit aufzunehmen oder Fördermittel zu erhalten. Fördermittel werden beispielsweise vom Staat (KfW, BAFA) oder von einzelnen Bundesländern bewilligt.

Dabei werden nahezu alle Sanierungsmaßnahmen gefördert, die zur Einsparung von Heizenergie beitragen. Generell kann man davon ausgehen: Je höher das Einsparpotenzial, desto höher auch die Förderungen. Fördermittel lohnen sich vor allem dann, wenn es um größere Umbauten geht.

Achtung: Beachte dabei, dass jeder Förderantrag vor der Beauftragung einer Baufirma von einem Energieeffizienz-Experten eingereicht werden muss.

Budget für die Sanierung festlegen

Die Summe des Eigenkapitals, der Kreditsumme und der bewilligten Fördermittel ergibt schließlich das Budget, das dir zur Verfügung steht und mit dem du dein Projekt in Angriff nehmen kannst.

Details der Haussanierung planen

Mit der passenden Finanzierung bist du nun schon einen großen Schritt weiter und bereit, den Umfang der festgelegten Sanierungsmaßnahmen genauer zu bestimmen. Dafür solltest du die erforderlichen Maßnahmen genauer unter die Lupe nehmen und aufschreiben, was genau gemacht werden soll.

Maßnahmen detaillierter planen

Eine genauere Planung hilft dir hier weiter. Verschaffe dir einen Überblick über die Materialien und Mengen. Was genau wird benötigt, wie viel davon und wo bekommst du sie jeweils her? Lege zum Beispiel Details für folgende Bereiche fest:

Bodenbeläge wie Holz, Fliesen, PVC, Laminat etc.
Wände wie Außen- und Innenwand-Dämmung, Innenputz und Tapeten
Dach und Dachdämmung
Türen und Fenster
Sanitäreinrichtungen und -installationen
Küche
Heizungsanlage, Wand- und Fußbodenheizung sowie Heizkörper
Elektroinstallationen
Autarke Energiegewinnung, Photovoltaikanlage

Gut zu wissen: Beauftragst du einen Energieberater, werden die Kosten für die Energieberatung bis zu 80 Prozent staatlich gefördert. Die Höchstförderung beträgt maximal 1.300 € für Ein- und Zweifamilienhäuser. Gebäude ab 3 Wohneinheiten können einen Zuschuss von bis zu 1.700 € erhalten.

Ablaufplan festlegen – 14 Schritte

Lege nun genauer fest, wie die Ausführung der Sanierungsarbeiten ablaufen soll. Dabei kannst du dich an folgender Liste orientieren:

Haussanierung planen – Und zwar individuell auf das Objekt und den Bauherren ausgelegt
Abbau und Rausriss – Alles demontieren, rausreißen und als Bauschutt in einen Container werfen, was raus muss
Rohbauarbeiten – Fenster und Türen in Wände brechen, Zwischenwände setzen, Deckendurchbrüche vornehmen, Estrichböden gießen
Dachdeckung – Dach eindecken, Dachsparren erneuern, Gauben einbauen, Dach dämmen
Erste Phase des Trockenbaus – Zwischenwände einziehen, in denen Leitungen verlegt werden, Beplankung von Dachschrägen
Haustechnik einbauen – Abwasserrohre, Wasserleitungen, Heizungsrohre legen, Wand- und Fußbodenheizung vorbereiten, zentrale Heizungsanlage einbauen
Elektroinstallationen – Steckdosen, Lichtschalter, Türöffner, Netzwerkkabel, Antriebe für elektrische Rolladen usw.
Dachdämmung – Trockenbauwände fertigstellen, Dachschrägenverkleidung
Zweite Trockenbauphase – Außendämmung, Außenanstrich, Außenverkleidung, Kellerdecke dämmen
Fenster – Nach der Außendämmung Fenster und Außentüren einbauen
Innenputz – Unterputz, Oberputz, erst Fliesen, dann der Putz
Treppen, Fußböden und Türen – Fußböden verlegen, Treppen und Innentüren einbauen
Wände – Streichen und tapezieren, Fußleisten montieren, Steckdosen und Schalter installieren
Sanitäranlagen – In Badezimmern Waschbecken, Toiletten, Wannen einbauen

Angebote von Baufirmen einholen

Es ist nun so weit, dass du dir von Baufirmen und Handwerkern Angebote für die Umsetzung deines Vorhabens einholst. Achte dabei darauf, dass dir nicht nur die Kosten sowie die qualitative fachmännische Ausführung versichert werden, sondern auch die Einhaltung von Terminen, zum Beispiel von Baubeginn und Fertigstellung. Denn aktuell ist es gar nicht so leicht, ohne Wartezeit ein Bau- oder Umbau-Projekt zu starten.

Wartezeiten von rund neun Wochen sind keine Seltenheit. Mindestens drei Angebote sollten es sein, damit du einen guten Vergleich in der Hand hast. Nutze für die Suche nach geeigneten Firmen zum Beispiel den Weg über die Handwerkskammern, das Internet oder frage Freunde und Bekannte, ob sie dir jemanden empfehlen und vermitteln können.

Die Sanierungsarbeiten beginnen – Ein paar Tipps

Jetzt kann es endlich losgehen. Die Haussanierung kann beginnen. Damit du auch nach Beginn der Sanierungsarbeiten nicht den Überblick verlierst und den Sanierungsprozess im Auge behältst, berücksichtige folgende Tipps:

Die Baustelle sollte vorab für die Sanierung und die Renovierungsarbeiten vorbereitet werden. Stelle sicher, dass Räume und Flächen, in und auf denen gearbeitet wird, frei sind.
Sei regelmäßig vor Ort und telefonisch erreichbar, um als Ansprechpartner für die Baufirmen zur Verfügung zu stehen und die Handwerker in neue Aufgabengebiete mit einzuführen. Bleibe damit immer auf dem aktuellsten Stand.
Kontrolliere den Fortschritt der Haussanierung und halte Mängel dokumentarisch fest.
Prüfe, ob festgestellte Mängel beseitigt wurden, bevor du die Arbeiten abnimmst.
Arbeiten mehrere Firmen gleichzeitig an dem Projekt, sollten Handwerker sich gegenseitig ihre Arbeiten ordnungsgemäß abnehmen, um Haftungsprobleme auszuschließen.
Lass dir nach Abschluss der Sanierungsarbeiten von den Handwerkern Lieferscheine und Baubeschreibungen aushändigen. Damit sicherst du die Gewährleistung der ausgeführten Arbeiten.
Wenn du Kosten sparen möchtest und handwerklich begabt bist, dann kannst du Arbeiten teilweise eigenständig durchführen.
Bei Abnahme der Haussanierung solltest du dir von den Fachleuten alle technischen Geräte erklären lassen, insbesondere z. B. bei neuen Heizkesseln, um eine optimale Inbetriebnahme der Heizung sicherzustellen.
Hast du Fördergelder für eine Sanierung aufgrund von energetischen Gesichtspunkten erhalten, ist es notwendig, dass der Energieberater zum Schluss die tatsächliche Durchführung der Energieeffizienz-Maßnahmen des Gebäudes bestätigt.

Das Projekt “Haussanierung planen” – Ein Fazit

Eine Haussanierung zu planen kann ganz schön herausfordernd sein. Denn sie erfordert viele einzelne Schritte, die gut durchdacht werden müssen, um letztendlich zu einem guten Ergebnis zu gelangen. Du hast nun einen Plan, um schon heute selbst dein Projekt zu starten.

Aber auch fachmännische Hilfe ist empfohlen und meist sogar unumgänglich. Denn die Expertise eines Fachmanns hilft dir, dein Vorhaben in einem angemessenen Zeitrahmen zu beginnen, auszuführen und zu vollenden. Damit deine Zeit, deine finanziellen Ressourcen und dein Nervengerüst stabil bleiben – genauso wie dein neues (altes) Immobilienobjekt.

Haussanierung planen – So geht’s!