Nutzungsänderung

Die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum

Antrag, Ablauf, und Details zur Umnutzung einer Gewerbefläche in Wohnfläche
Planeco Building
March 26, 2024
Lesezeit: 9 Min.

Was ist eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

Eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum beschreibt eine Änderung der Nutzung einer Immobilie von Gewerbefläche in Wohnfläche. Diese Änderung eines Teilbereichs oder der gesamten Immobilie bedarf einer Baugenehmigung des zuständigen Bauamtes. 

Gut zu wissen: Diese Baugenehmigung ist auch notwendig, wenn keine baulichen Änderungen am Gebäude erfolgen. Um diese Baugenehmigung für die Umnutzung einer Gewerbefläche zu bekommen, muss ein Antrag auf Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum bei der zuständigen Behörde, dem Bauamt, gestellt werden.

Vorteile der Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum

  • Die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnraum ist deutlich günstiger als der Bau eines neuen Wohngebäudes.
  • Der Kaufpreis für leerstehende Gewerbeobjekte wird vergleichsweise niedrig angesetzt. Diese Kostenersparnis ist lukrativ für die Rendite des Vorhabens.
  • Gewerbeeinheiten können als Wohnung deutlich einfacher und attraktiver vermietbar sein.
  • In vielen Orten wird Wohnraum immer knapper. Gewerbeimmobilien umzunutzen, trägt dazu bei, dem gegenwärtigen Wohnungsmangel entgegenzuwirken.
  • Die Umnutzung eines ehemaligen Gewerbes verwendet eine bereits vorhandene Bausubstanz, wodurch auf ressourcenschonende Weise Wohnraum geschaffen wird.
  • Gewerbeimmobilien bieten Gestaltungsraum für moderne Raumkonzepte. Große Räume können flexibel an Bedürfnisse angepasst werden.

Nachteile der Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum

  • Das Stellen des Antrags einer Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen kostet den Eigentümer Zeit und Geld. Die Genehmigung bei der Behörde kann mehrere Wochen bis Monate dauern.
  • Die Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum erfordert zu Beginn eine Investition, insbesondere, wenn bauliche Änderungen durchgeführt werden müssen.
  • Eine Umnutzung zu Wohnzwecken kann im Einzelfall auch sehr aufwendig werden. Eine individuelle Betrachtung mit einem Fachmann, z.B. Architekten, ist immer zu empfehlen.

Wer erstellt die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

Der Antrag zur Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum wird gemeinsam mit einem Architekten oder Ingenieur erstellt. Dieser Architekt oder Ingenieur muss für die Antragstellung bauvorlageberechtigt sein und den Antrag unterschreiben.

Eine Nutzungsänderung kann sowohl vom Eigentümer, als auch dem Mieter, beim Bauamt eingereicht werden. Grundsätzlich können beide Seiten diesen Antrag stellen. Der Eigentümer der Immobilie sollte jedoch mit der zukünftigen Nutzung einverstanden sein. 

Wenn bauliche Änderungen erforderlich sind, müssen diese vom Eigentümer durchgeführt werden, oder mindestens sein schriftliches Einverständnis vorliegen.

Wie beantrage ich eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

Der Ablauf einer Nutzungsänderung für die Umnutzung einer Gewerbefläche zu Wohnraum umfasst mehrere Schritte:

  1. Bauvorlageberechtigten Fachplaner beauftragen: Eine bauvorlageberechtigte Person, wie z.B. ein Architekt für Nutzungsänderungen, sollte früh in das Vorhaben involviert werden. Bei Planeco Building erhalten Bauherren kostenfreien Zugang zu spezialisierten Architekten und Ingenieuren für die Beantragung von Nutzungsänderungen, sowie individuelle Angebote.
  2. Erstellung der Unterlagen für den Antrag auf Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum: Ein genehmigungsfähiger Antrag umfasst mehrere Bestandteile, die gemeinsam mit dem Architekten erstellt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise technische Zeichnungen, Kennwerte, gegebenenfalls ein Stellplatznachweis und einige Weitere.
  3. Einreichung des Antrags auf Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum: Der vollständige Antrag wird bei der zuständigen Baubehörde wie gefordert eingereicht. Je nach Behörde erfolgt die Einreichung des Antrags online oder in Papierform. Damit beginnt beim Bauamt eine Prüffrist der Unterlagen auf Vollständigkeit, anschließend wird der Antrag von einem zuständigen Sachbearbeiter bearbeitet.
  4. Erhalt der Genehmigung für die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum: Die Behörde erteilt dem Antragsteller eine schriftliche Genehmigung. Die Nutzungsänderung ist damit aus baurechtlicher Sicht erfolgreich abgeschlossen.

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Unterlagen für die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum

Wer eine Nutzungsänderung für die Umnutzung eines ehemaligen Gewerbes in Wohnraum stellen möchte, sollte dem Fachplaner nach Möglichkeit folgende Unterlagen bereitstellen:

  • Bestandspläne zum Gebäude: Grundriss, Ansichten, Schnitte des Gebäudes, ggf. Bestandsstatik, Brandschutznachweis, Stellplatznachweis (insbesondere bei größeren Gebäuden)
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster (auch bekannt als Katasterauszug, Flurkarte, Liegenschaftskarte)
  • Amtlicher Lageplan: Je nach Bauamt, darf dieser nicht älter sein als 6 Monate (!)

Auf dieser Basis erstellt der Architekt oder Ingenieur anschließend den Antrag.

Dieser beinhaltet in der Regel:

  • Ausgefülltes Antragsformular für die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum
  • Baubeschreibung
  • Stellplatznachweis
  • Statistischer Erhebungsbogen
  • Lageplan mit Markierung des relevanten Bereichs
  • Nachweis der Festsetzungen des Bebauungsplans
  • Technische Bauzeichnungen bzw. Genehmigungsplanung (alle notwendigen Grundrisse, Ansichten, Schnitte des Gebäudes, wie vom Bauamt gefordert)
  • Berechnung der Kennwerte: Wohnfläche (WF), Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Bruttogrundfläche (BGF), Nettogrundfläche (NGF), Bruttorauminhalt (BRI)

Wie lange dauert die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

Die Dauer der Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum ist sehr unterschiedlich. Die Erstellung der Unterlagen dauert je nach Fachplaner meist ca. 3–4 Wochen. Voraussetzung dafür ist die Bereitstellung eines vollständigen Plansatzes, sowie die Verfügbarkeit des Auftraggebers für Rückfragen, sowie Abstimmungen während der Planung.

Nach Einreichung des Antrags in guter Qualität entscheidet die Bearbeitungszeit des Bauamtes, welche 6 Wochen bis hin zu 12 Monate betragen kann. Diese Bearbeitungszeit ist stark abhängig von der Schnelligkeit der Behörde beziehungsweise des zuständigen Sachbearbeiters, sowie der Qualität und dem Fachwissen des Architekten.

Es sind auch Rückfragen der Behörde möglich, die zeitnah vom verantwortlichen Architekten beantwortet werden sollten.

Was kostet eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

Die Kosten einer Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum werden prinzipiell in der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure geregelt. Bei kleineren Vorhaben ist auch eine davon abweichende, pauschale Abrechnung mit einem Festpreis möglich. 

Eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum kostet bei einem einfachen Gebäude mit den meisten Architekten mindestens 1800 EUR zzgl. Mehrwertsteuer. Neben den Kosten für die Genehmigungsplanung können Kosten für Umbaumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten hinzukommen.

Welche Vorgaben gelten für die Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum?

Bei einer Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum müssen verschiedene baurechtliche Standards eingehalten werden. Diese baurechtlichen Vorgaben können je nach Bundesland und Gemeinde variieren. Es ist eine Aufgabe des zuständigen Fachplaners, zum Beispiel des Architekten, die geltenden Bestimmungen in der Planung zu berücksichtigen.

Die wichtigsten baurechtlichen Vorgaben für eine Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum beziehen sich auf:

  • Abgeschlossenheit des Wohnraumes (z.B. separater Eingang, Sanitäranlagen, Bad, Küche)
  • Sicherstellung der Qualität der Aufenthaltsräume (z.B. Deckenhöhe, Versorgung mit Energie und Wasser, Belichtung mit Tageslicht, Wärmeschutz)
  • Zulassung von Wohnungen im betroffenen Gebiet (siehe Vorgaben im Flächennutzungsplan, Bebauungsplan)
  • Einhaltung des Brandschutzes inkl. Fluchtwege
  • Barrierefreiheit

Wie lange gilt die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

Die tatsächliche Umnutzung von Gewerbefläche in Wohnfläche muss nicht sofort nach der Genehmigung erfolgen. Für die Durchführung der Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum gilt nach Erhalt der Genehmigung eine Frist von 3 Jahren (abhängig vom Bundesland). In Bayern ist der genehmigte Bescheid sogar 4 Jahre gültig. Diese Frist kann schriftlich in der Regel um weitere zwei Jahre verlängert werden. In diesem Zeitraum sollte die genehmigte Umnutzung zu Wohnzwecken durchgeführt werden.

Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum mit Planeco Building

Bundesweit stehen geprüfte Architekten und Ingenieure der Planeco Building Netzwerks bereit, um Nutzungsänderungen für die Umnutzung von Gewerbeeinheiten in Wohnraum preiswert und in Rekordzeit durchzuführen.

Bei Interesse an einem kostenfreien und unverbindlichen Angebot für den Antrag auf Nutzungsänderung kontaktieren Sie uns jederzeit! Optional können Sie uns auch erste Unterlagen z.B. per Mail bereitstellen. Wir werden uns innerhalb von 1–2 Werktagen mit einem kostenfreien Erstgespräch, sowie einem Angebot für die Erstellung der Nutzungsänderung bei Ihnen melden.

FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen

Wie beantrage ich eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

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Die Einreichung des Antrags erfolgt zusammen mit einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur. Diesem werden im ersten Schritt die erforderlichen Dokumente übergeben, daraus der Antrag auf Nutzungsänderung erstellt und beim Bauamt eingereicht.

Was beinhaltet der Antrag auf Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum?

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Der Antrag auf Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum hat mehrere Bestandteile. Er umfasst in der Regel Bauzeichnungen, das Antragsformular, erforderliche Nachweise (z.B. für Stellplätze), die Baubeschreibung, die technischen Kennwerte, den Lageplan, sowie den statistischen Erhebungsbogen.

Wie lange dauert der Antrag auf Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum?

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Die Erstellung einer Nutzungsänderung beträgt je nach Architekt ca. 3–4 Wochen. Hinzu kommen Bearbeitungszeiten beim Bauamt, die 6 Wochen bis mehrere Monate betragen können. Diese Zeiten sind abhängig von der Qualität der erstellten Unterlagen sowie der Auslastung der zuständigen Behörde und Sachbearbeiter.