Nutzungsänderung Ferienwohnung: Jetzt Genehmigung beantragen mit Planeco Building

Wann ist eine Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung erforderlich?

Ein Antrag auf Nutzungsänderung ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie mit einer bisher anderen Nutzungsart vollständig oder teilweise in eine Ferienwohnung umgewandelt wird – das gilt sowohl für die Umnutzung von Gewerbe als auch von Wohnraum. Doch woran erkennt man den Unterschied zwischen normalem Wohnen und einer Ferienwohnung aus baurechtlicher Sicht?

Der offensichtlichste Indikator ist die Art der Vermietung: Ferienwohnen oder Kurzzeitvermietung liegt vor, wenn Sie Wohnraum tage- oder wochenweise an ständig wechselnde Feriengäste vermieten. Die dauerhafte Kurzzeitvermietung einer Wohnung, eines Ferienhauses oder einzelner Zimmer erfordert immer eine Genehmigung vom Bauamt – selbst wenn baulich keine Veränderungen vorgenommen werden.

Wohnung vs. Ferienwohnung: Der rechtliche Unterschied

Entscheidend für die rechtliche Unterscheidung zwischen Wohnraum und Ferienwohnung sind drei Hauptfaktoren:

1. Dauer der Nutzung: Während normales Wohnen auf Dauerhaftigkeit ausgelegt ist, erfolgt die Nutzung einer Ferienwohnung in der Regel tage- oder wochenweise.
2. Nutzerkreis: Bei normalem Wohnraum handelt es sich um einen langfristig gleichbleibenden Nutzerkreis (Mieter oder Eigentümer), bei Ferienwohnungen wechseln die Feriengäste regelmäßig.
3. Eigenständigkeit der Lebensführung: Bei normalem Wohnen ist die Lebensführung auf Dauer ausgelegt, während bei einer Ferienwohnung nur ein temporärer Aufenthalt stattfindet.

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt in § 13a, dass Ferienwohnungen als „nichtstörende Gewerbebetriebe" gelten oder – bei einer Unterordnung unter die andere Hauptnutzung des Gebäudes – als „Betriebe des Beherbergungsgewerbes".

Wichtig: Auch die Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Ohne diese Genehmigung riskieren Sie nicht nur Bußgelder bis zu 50.000,–€, sondern auch den Verlust Ihres Versicherungsschutzes im Schadensfall und eine mögliche Nutzungsuntersagung durch die Behörde.

Wer darf einen Antrag auf Nutzungsänderung zur Ferienwohnung stellen?

Grundsätzlich kann jede Person mit berechtigtem Interesse einen Antrag auf Nutzungsänderung von Wohnraum stellen – also sowohl Eigentümer als auch Betreiber der Ferienwohnung, sofern Letztere die Zustimmung des Eigentümers besitzen. Für die tatsächliche Umnutzung zur Ferienunterkunft ist diese Zustimmung meist unerlässlich, insbesondere bei baulichen Veränderungen.

Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist zusätzlich die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich. Viele Teilungserklärungen erlauben eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung nur mit ausdrücklicher Zustimmung der anderen Eigentümer – prüfen Sie daher die Dokumente Ihrer Immobilie im Vorfeld genau.

Wichtig: Für den Antrag beim Bauamt ist ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erforderlich. Die Nutzungsänderung gilt rechtlich als Bauantrag, auch wenn keine baulichen Maßnahmen vorgesehen sind. Planeco Building übernimmt für Sie alle nötigen Schritte von der Machbarkeitsprüfung Ihres Vorhabens über die Erstellung der Unterlagen bis zur erfolgreichen Genehmigung.

Bauliche Anforderungen: Wohnung als Ferienwohnung nutzen

Aus bauordnungsrechtlicher Sicht gibt es überraschend wenig Unterschiede zwischen einer normalen Wohnung und einer Ferienwohnung. Die baulichen Anforderungen sind weitgehend identisch, da die Personenzahl und die Art der Nutzung ähnlich sind.

Bauliche Vorgaben für Ferienwohnungen

Zu den wichtigsten baulichen Anforderungen bei der Nutzungsänderung zur Ferienwohnung gehören:

• Brandschutz: Rauchmelder, ausreichende und gesicherte Rettungswege und ggf. Brandschutztüren müssen laut Bauvorschrift vorhanden sein. Ab 12 Betten gelten meist zusätzliche Vorgaben. Das Bauamt prüft besonders die Rettungswegsituation, auch ob die Feuerwehr im Notfall anleitern kann.
• Sanitärausstattung & Küche: Eine grundlegende Sanitärausstattung (Bad/WC) sowie eine Kochgelegenheit sind notwendig, analog zur Mindestanforderung für Wohnnutzung.
• Aufenthaltsräume: Für Aufenthaltsräume gelten Mindestanforderungen an Raumhöhe (meist min. 2,20 m) und ausreichende Fensterflächen für Belichtung und Belüftung nach Landesbauordnung. Vorgaben zu konkreten Raumgrößen bestehen hingegen nicht.
• Stellplätze: Stellplatzanforderungen an Kfz und Fahrräder variieren stark nach Region und Gemeinde. Während einige Bundesländer den Kommunen eigene Satzungskompetenz einräumen, greifen andernorts landesweite Regelungen. Fehlen Stellplätze, kann eine Stellplatzablöse von mehreren tausend Euro pro Stellplatz fällig werden.
• Lärmschutz: In Mehrfamilienhäusern sollte auf einen angemessenen Trittschallschutz geachtet werden. Entsprechende Maßnahmen gehören zum allgemeinen baulichen Standard und werden bei Bodenarbeiten in der Regel automatisch berücksichtigt.
• Barrierefreiheit: Für Ferienwohnungen bestehen in der Regel keine spezifischen Anforderungen zur Barrierefreiheit. Entsprechende Vorgaben gelten hauptsächlich für Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen oder größere Beherbergungsbetriebe.

Hinweis: Die typische Personenzahl liegt sowohl für klassisches Wohnen als auch für Ferienwohnen bei maximal 12 Personen. Bei größeren Ferienwohnungen können weitergehende Anforderungen, vor allem im Brandschutz, entstehen. Die durchschnittliche Ferienwohnung ist meist auf 4–6 Personen ausgelegt. 

Nutzungsänderung von Wohnraum zur Ferienwohnung: Diese Unterlagen benötigen Sie

Für die Beantragung einer Nutzungsänderung zur Ferienwohnung beim Bauamt benötigen Sie verschiedene Dokumente. Diese lassen sich in Vorbereitungsunterlagen und formelle Antragsunterlagen unterteilen:

Dokumente zur Vorbereitung:‍

• Zuletzt genehmigter Stand (frühere Baugenehmigungen): insbesondere die Bestandspläne, welche sich aus Grundrissen, Ansichten und Schnitt zusammensetzen. Unter anderem sind auch die alte Baubeschreibung oder der Lageplan hilfreich
• Katasterauszug (nicht älter als 6 Monate) 
• Falls vorhanden: Unterlagen zu Statik, Brandschutz und anderen baurechtlich relevanten Themen
• Ihre Vorstellung der zukünftigen Nutzung als Ferienwohnung und eventuelle bauliche Anpassungswünsche

Beispielhafte Bestandteile des formellen Antrags:

• Lageplan der Immobilie
• Aktuelle Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten
• Ausgefüllte Antragsformulare nach Vorgabe des jeweiligen Bundeslandes
• Betriebsbeschreibung der geplanten Ferienwohnung (Art der Vermietung, Zielgruppe, keine zusätzlichen Dienstleistungen wie Wäscheservice)
• Stellplatznachweis oder Begründung bei fehlenden Stellplätzen
• Je nach Einzelfall ggf. Gutachten zu Brandschutz, Statik oder Lärmschutz
• Vollmacht des Eigentümers (insofern die Wohnung angemietet ist)
• Bauvorlageberechtigung des Architekten 
• Statistischer Erhebungsbogen

Experten-Tipp: Fehlen Ihnen genehmigte Planunterlagen, können Sie über die Archive der Baurechtsbehörden oder das Bauaktenarchiv Ihrer Gemeinde Einsicht nehmen und Plankopien erhalten. Sowohl als Eigentümer als auch als Mieter haben Sie ein „berechtigtes Interesse", sodass Ihnen die Planeinsicht nicht verwehrt werden kann.

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Schritt für Schritt: Nutzungsänderung Ferienwohnung beantragen

Der Ablauf einer Nutzungsänderung zur Ferienwohnung entspricht dem Prozess einer klassischen Baugenehmigung. Hier ein strukturierter Überblick über die einzelnen Schritte:

1. Vorbereitung mit dem Architekten oder Planungsbüro: Zunächst werden die Zielvorstellungen besprochen, vorhandene Unterlagen zum Gebäude und Grundstück gesichtet, ggf. organisiert und bei Fragen mit den Beteiligten Rücksprache gehalten.

Tipp: Planeco Building empfiehlt vorab eine Machbarkeitsprüfung zur Einschätzung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit Ihrer Ferienwohnung. Dabei prüfen wir beispielsweise:

• Planungsrechtliche Zulässigkeit (Bebauungsplan oder Gebietscharakter nach § 34 BauGB)
• Bauordnungsrechtliche Anforderungen (Raumhöhe, Belichtung, Belüftung, Rettungswege)
• Zweckentfremdungssatzung in Ihrer Stadt oder Gemeinde
• Stellplatzsatzung und notwendige Stellplätze
• Grundsätzliche Stimmung beim Bauamt zu Ferienwohnungen

2. Zusammenstellung der Unterlagen: Alle nötigen Dokumente wie Lageplan, Grundrisse, Betriebsbeschreibung, Stellplatznachweis und vorgeschriebene Antragsformulare werden vorbereitet – Planeco Building übernimmt dies komplett für Sie.

3. Einreichung beim Bauamt: Sobald der Antrag vollständig ist, wird er beim zuständigen Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Von der Erstberatung bis zur Einreichung dauert es bei Planeco Building in der Regel 2–3 Wochen – vorausgesetzt, alle Unterlagen liegen vollständig vor.

4. Prüfverfahren durch die Behörde: Das Bauamt prüft den Antrag auf formale Vollständigkeit und inhaltliche Korrektheit. Dabei kann auch eine Beteiligung der Gemeinde sowie eine Nachbaranhörung erfolgen. Die Bearbeitungsdauer beträgt je nach Region 4 bis 12 Wochen.‍

5. Erhalt der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung trifft die Behörde eine Entscheidung: Wenn alles passt, wird die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung erteilt.

Planeco Building begleitet Sie deutschlandweit durch alle Schritte der Nutzungsänderung – von der kostenlosen Erstberatung über die Machbarkeitsprüfung bis zur Genehmigung. Mit unserem Rundum-Service sparen Sie Zeit und vermeiden kostspielige Fehler.

Was kostet die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung setzen sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen und können je nach Bundesland, Lage der Immobilie und Komplexität des Vorhabens stark variieren.

1. Architektenkosten: Diese Kosten entstehen in erster Linie durch die Planung, die Erstellung aller Unterlagen und die Einreichung beim Bauamt. Für die Antragstellung sollten Sie mit Kosten ab etwa 1.350,– € rechnen, abhängig vom Umfang und der Komplexität des Projekts.
2. Amtliche Gebühren: Für die Prüfung des Antrags fällt eine Bearbeitungsgebühr von etwa 200,– € bis 800,– € an, abhängig von Kommune und Bausumme. Die Gebühren richten sich meist nach einem Promillesatz der Baukosten. Bei reinen Nutzungsänderungen ohne Baukosten gelten Mindestsätze.‍
3. Zusätzliche Kosten: Wenn Bestandspläne fehlen, müssen eventuell neue Zeichnungen oder ein Aufmaß erstellt werden. Außerdem können Gutachten zu Brandschutz, Schallschutz oder Statik erforderlich sein. Falls die erforderlichen Stellplätze nicht nachgewiesen werden können, wird je nach Stadt oder Gemeinde eine Ablösesumme fällig.

Wichtig: Auch wenn der Antrag abgelehnt wird, bleiben alle bis dahin entstandenen Kosten bestehen. Daher sind eine gute Vorbereitung und eine vollständige Antragsvorbereitung entscheidend, um unnötige Ausgaben zu vermeiden. Planeco Building bietet Ihnen eine Machbarkeitsprüfung, die genau diese Risiken minimiert, und übernimmt die komplette Antragsstellung für Sie.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung zur Kurzzeitvermietung?

Ein Antrag auf Nutzungsänderung zur Ferienwohnung weist im Vergleich zu einem vollwertigen Bauantrag meist einen geringeren Bearbeitungsaufwand auf. Trotzdem gelten dieselben rechtlichen Fristen wie für andere baurechtliche Verfahren. 

• Vorbereitung durch Architekten/Planeco Building: 2–3 Wochen (bei vollständig vorliegenden Unterlagen)
• Prüfung durch das Bauamt: Je nach Bundesland und Region 4–12 Wochen
• Gesamtdauer: Realistisch sollten Sie mit 2–4 Monaten vom Antrag bis zur Genehmigung rechnen

Die tatsächliche Dauer hängt von verschiedenen Faktoren ab: Qualität der Bestandsunterlagen, Vollständigkeit des Antrags, Auslastung der Behörde. 

Zweckentfremdung bei Ferienwohnungen: Was Sie wissen müssen

Neben der baurechtlichen Genehmigung gibt es in vielen Städten eine zusätzliche Hürde: die Zweckentfremdungssatzung. Diese kommunalen Regelungen sollen verhindern, dass Wohnraum in Ferienwohnungen umgewandelt wird, besonders in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Zweckentfremdungsverbote gelten vor allem in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf oder Leipzig, aber auch kleinere Gemeinden ziehen zunehmend nach. 

Gut zu wissen: In Städten mit Zweckentfremdungssatzung benötigen Sie zwei Genehmigungen: die Nutzungsänderung vom Bauamt (baurechtliche Prüfung) und die Genehmigung vom Zweckentfremdungsamt (wohnungspolitische Prüfung). In manchen Städten wie Leipzig oder Düsseldorf sind beide Ämter getrennt – die Baugenehmigung gilt dann nur unter Vorbehalt, bis auch das Zweckentfremdungsamt zustimmt.

Mehr zu Zweckentfremdung, in welchen Städten sie gilt, welche Verbote bestehen und welche Strafen drohen, erfahren Sie in unserem umfassenden Ratgeber zur Nutzungsänderung für Ferienwohnungen – inklusive 10-Punkte-Checkliste für Ihren Antrag. 

Ausnahmen und Sonderregelungen

Auch in Städten mit Zweckentfremdungssatzung gibt es Wege zur Genehmigung:

• Die 50-%-Regelung: In einigen Städten (z. B. Köln, Düsseldorf) dürfen Sie Teile Ihrer Wohnung als Ferienwohnung nutzen, wenn diese unter 50 % der Wohnfläche liegen. Bei Mehrfamilienhäusern kann manchmal auch die kleinste Wohnung im Gebäude umgenutzt werden.
• Die 60–90-Tage-Regelung: Möchten Sie Ihre Wohnung nur gelegentlich vermieten (z. B. während Messen oder in der Urlaubszeit), dürfen Sie dies in den meisten Bundesländern 60–90 Tage pro Jahr ohne Genehmigung tun.
• Leerstand oder Unvermietbarkeit: Können Sie nachweisen, dass eine Wohnung dauerhaft leersteht oder nicht als normaler Wohnraum vermietbar ist, kann das Amt Ausnahmen gewähren.

Unser Tipp: Klären Sie die Zweckentfremdungsfrage vor der Nutzungsänderung beim Bauamt. Kontaktieren Sie das zuständige Zweckentfremdungsamt, schildern Sie Ihren Fall und fragen Sie, ob eine Genehmigung grundsätzlich möglich ist. 

Regionale Unterschiede bei der Nutzungsänderung zur Ferienwohnung

Nicht jedes Bundesland handhabt die Nutzungsänderung von Wohnraum zur Ferienwohnung gleich. Auch wenn das Baugesetzbuch bundesweit gilt, unterscheiden sich Vorgaben und Verfahren je nach Region:

• Baden-Württemberg: Städte wie Freiburg oder Heidelberg fordern klare Nachweise, dass durch die Umnutzung kein dauerhafter Wohnraum verloren geht. Die Landesbauordnung bietet kleinere Erleichterungen beim Bauen im Bestand.
• Niedersachsen: Die Umwandlung kann im vereinfachten Verfahren erfolgen (meist bis Gebäudeklasse 3). Viele Gemeinden prüfen jedoch intensiv, ob Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden darf – ohne Genehmigung droht die sofortige Nutzungsuntersagung.
• Schleswig-Holstein: Trotz touristischer Prägung an Nord- und Ostseeküste gelten die allgemeinen baurechtlichen Anforderungen ohne Sonderregelungen. Viele Gemeinden schreiben eine förmliche Genehmigung vor, um den Wohnungsmarkt zu schützen.

Wichtig: Planeco Building kennt die regionalen Unterschiede in allen Bundesländern und prüft für Sie, welche Anforderungen in Ihrer Stadt oder Gemeinde gelten.

Ferienwohnung ohne Genehmigung: Diese Strafen drohen

Ohne offizielle Genehmigung zur Nutzungsänderung riskieren Sie bauaufsichtliche Maßnahmen durch das Bauamt:

• Bußgelder bis zu 50.000,– € je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes
• Sofortige Anordnung zur Einstellung der Vermietung als Ferienwohnung (Nutzungsuntersagung)
• Verlust des Versicherungsschutzes im Schadensfall, da die Immobilie nicht bestimmungsgemäß genutzt wird
• Haftungsrisiken bei Unfällen von Feriengästen in Ihrer Wohnung oder Ihrem Ferienhaus
• Rückbaupflicht: Im schlimmsten Fall müssen bauliche Veränderungen zurückgebaut werden
• Mögliche steuerliche Konsequenzen und Nachforderungen vom Finanzamt

Wichtig: Plattformen wie Airbnb oder Booking.com sind verpflichtet, auf Anfrage der Behörden Vermieterdaten offenzulegen. Eine illegale Nutzung bleibt daher meist nicht lange unentdeckt.

Die Nutzungsänderung Ihrer Ferienwohnung mit Planeco Building

Sie möchten Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten, aber der Antrag auf Nutzungsänderung wirkt kompliziert, langwierig oder undurchsichtig? Genau hier setzt Planeco Building an. Mit Planeco Building ist die Nutzungsänderung für Ihre Ferienwohnung einfach, schnell und transparent – mit maximalen Erfolgsaussichten.

Schritt für Schritt zur Genehmigung mit Planeco Building

Unsere erfahrenen Architekten kennen die Regelungen aller Bundesländer und übernehmen den gesamten Prozess zur Nutzungsänderung von Wohnraum zur Ferienwohnung für Sie:

• Individuelle kostenlose Erstberatung mit Klärung Ihrer Ausgangslage und Ihrer Immobilie
• Machbarkeitsprüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen: Wir prüfen Bebauungsplan, Zweckentfremdungssatzung, Stellplatzanforderungen, Brandschutz und weitere Anforderungen
• Erstellung aller Unterlagen: Lageplan, Bauzeichnungen, Betriebsbeschreibung, Stellplatznachweis und alle erforderlichen Formulare
• Einreichung des vollständigen Antrags beim zuständigen Bauamt – in der Regel innerhalb von 2–3 Wochen bei vollständigen Unterlagen
• Kommunikation mit dem Bauamt und Begleitung durch das gesamte Verfahren bis zur finalen Genehmigung

Ganz gleich, ob Sie eine Eigentumswohnung an der Ostsee, ein Ferienhaus im Schwarzwald oder ein Apartment in der Stadt als Ferienwohnung vermieten möchten: Unsere Experten kennen die regionalen Unterschiede, Bedingungen zur Zweckentfremdung und lokalen Anforderungen in Ihrer Gemeinde. Wir sorgen dafür, dass Ihr Antrag vollständig ist und schnell bearbeitet wird.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch zur Nutzungsänderung Ihrer Ferienwohnung.