Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Wann sie nötig ist & was Sie beachten müssen

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Wer seine Wohnung an wechselnde Gäste vermieten möchte – sei es über Airbnb, Booking oder direkt – steht früher oder später vor einer entscheidenden Frage: Brauche ich dafür eine Genehmigung? Die Antwort darauf lautet: Ja. 

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Denn die Umnutzung von Wohnraum zur Ferienwohnung gilt als sogenannte Nutzungsänderung und unterliegt in Deutschland strengen baurechtlichen Vorgaben. Doch wann genau ist eine Genehmigung nötig? Welche baulichen und rechtlichen Anforderungen sind zu beachten? Und was kann passieren, wenn ohne Genehmigung vermietet wird? In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um die Nutzungsänderung für Ferienwohnungen – von der rechtlichen Grundlage bis zur erfolgreichen Genehmigung.

Das Thema kurz und kompakt

• Genehmigungspflicht bei Kurzzeitvermietung: Die dauerhafte Kurzzeitvermietung einer Ferienwohnung unterliegt in Deutschland bundesweit der Genehmigungspflicht – unabhängig davon, ob über Plattformen wie Airbnb vermietet oder privat angeboten wird. 
• Antragspflicht für Eigentümer und Vermieter: Ob Sie Eigentümer sind oder eine Wohnung anmieten, um sie als Ferienwohnung weiterzuvermieten – der Antrag auf Nutzungsänderung darf nur mit einem planvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur gestellt werden.  
• Bußgeldrisiko bei Verstößen: Ohne Genehmigung drohen Strafen bis zu 500.000,– €, der Verlust des Versicherungsschutzes und schlimmstenfalls ein Nutzungsverbot.
• Mit Planeco Building zur Genehmigung: Wir übernehmen die komplette Antragstellung, prüfen Ihre Immobilie, bereiten alle Unterlagen vor und begleiten Sie rechtssicher durch den gesamten Prozess.  

Nutzungsänderung Ferienwohnung: Wann ist sie notwendig? 

Ein Antrag auf Nutzungsänderung ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie mit einer bisher anderen Nutzungsart vollständig oder teilweise in eine Ferienwohnung umgewandelt wird – das gilt auch in umgekehrter Richtung, etwa bei der Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum. Doch woran erkennt man den Unterschied zwischen normalem Wohnen und einer Ferienwohnung aus baurechtlicher Sicht?

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Der offensichtlichste Indikator ist die Art der Vermietung. Ferienwohnen oder Kurzzeitvermietung liegt vor, wenn Sie Wohnraum tage- oder wochenweise an ständig wechselnde Nutzerkreise anbieten. Die permanente Kurzzeitvermietung einer Immobilie erfordert immer eine Genehmigung des Bauamtes – selbst wenn baulich keine Änderungen vorgenommen werden.

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Entscheidend für die rechtliche Unterscheidung sind 3 Hauptfaktoren:

1. Dauer der Nutzung: Während normales Wohnen auf Dauerhaftigkeit ausgelegt ist, erfolgt die Nutzung einer Ferienwohnung in der Regel tage- oder wochenweise.
2. Nutzerkreis: Bei normalem Wohnraum handelt es sich um einen langfristig gleichbleibenden Nutzerkreis, bei Ferienwohnungen wechseln die Nutzer regelmäßig.
3. Eigenständigkeit der Lebensführung: Bei normalem Wohnen ist die Lebensführung auf Dauer ausgelegt, während bei einer Ferienwohnung nur ein temporärer Aufenthalt stattfindet.  

Aus baurechtlicher Perspektive wird eine Ferienwohnung als „nichtstörender Gewerbebetrieb“ eingestuft. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt in § 13a, dass Ferienwohnungen als „nichtstörende Gewerbebetriebe“ gelten oder – bei einer Unterordnung unter die andere Hauptnutzung des Gebäudes – als „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“.

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Auch bei Vermietung über Plattformen wie Airbnb handelt es sich aus rechtlicher Sicht um eine Nutzungsänderung, die genehmigungspflichtig ist. Ohne diese Genehmigung riskieren Sie nicht nur hohe Bußgelder, sondern auch den Verlust Ihres Versicherungsschutzes im Schadensfall.

Wer darf die Nutzungsänderung beantragen? 

Grundsätzlich kann jede Person mit berechtigtem Interesse einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen – also sowohl Eigentümer als auch Betreiber der Ferienwohnung, sofern Letztere die Zustimmung des Eigentümers besitzen. Für die tatsächliche Umsetzung der Nutzung als Ferienwohnung ist diese Zustimmung meist unerlässlich, insbesondere bei baulichen Änderungen.

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Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist zusätzlich die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich. Viele Teilungserklärungen erlauben eine Nutzungsänderung nur mit ausdrücklicher Zustimmung – prüfen Sie daher die Dokumente Ihrer Immobilie im Vorfeld.  

Wichtig: Wichtig: Für den Antrag ist ein planvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erforderlich. Die Nutzungsänderung gilt rechtlich als Bauantrag und ist einem Neubau oder Umbau gleichgestellt – auch wenn keine baulichen Maßnahmen vorgesehen sind. Nur mit fachlicher Mitwirkung kann die geplante Vermietung rechtssicher beantragt werden.

Bauliche Anforderungen an die Ferienwohnung

Aus bauordnungsrechtlicher Sicht gibt es überraschend wenig Unterschiede zwischen einer normalen Wohnung und einer Ferienwohnung. Die baulichen Anforderungen sind weitgehend identisch, da die Personenzahl und die Art der Nutzung ähnlich sind.

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Zu den wichtigsten baulichen Anforderungen gehören:

• Brandschutz: Rauchmelder, Fluchtwege und ggf. Brandschutztüren müssen laut Bauvorschrift vorhanden sein. Ab 12 Betten gelten meist zusätzliche Vorgaben.
• Sanitärausstattung & Küche: Eine grundlegende Sanitärausstattung (Bad/WC) sowie eine Kochgelegenheit sind notwendig – analog zur Mindestanforderung für Wohnnutzung.
• Aufenthaltsräume: Für Aufenthaltsräume gelten Mindestanforderungen an Raumhöhe und Fensterflächen nach Landesbauordnung. Vorgaben zu konkreten Raumgrößen bestehen hingegen nicht. 
• Stellplätze: Stellplatzanforderungen variieren stark. Während einige Bundesländer den Kommunen eigene Satzungskompetenz einräumen, greifen andernorts landesweite Regelungen oder Verwaltungsvorschriften. 
• Lärmschutz: In Mehrfamilienhäusern sollte auf einen angemessenen Trittschallschutz geachtet werden – insbesondere bei Umnutzungen zu Ferienwohnungen. Entsprechende Maßnahmen gehören zum allgemeinen baulichen Standard und werden bei Bodenarbeiten in der Regel automatisch berücksichtigt.
• Barrierefreiheit: Für Ferienwohnungen bestehen in der Regel keine spezifischen Anforderungen zur Barrierefreiheit, da sie in den Landesbauordnungen nicht als eigenständige Nutzungskategorie geführt werden. Entsprechende Vorgaben gelten nur für Wohnungen im Mehrfamilienhaus oder Beherbergungsbetriebe.

Hinweis: Die typische Personenzahl liegt sowohl für klassisches Wohnen als auch für Ferienwohnen bei maximal 12 Personen. Bei größeren Ferienwohnungen können weitergehende Anforderungen, vor allem im Brandschutz, entstehen.

Unterlagen für den Antrag auf Nutzungsänderung zur Ferienwohnung 

Für die Beantragung einer Nutzungsänderung zur Ferienwohnung benötigen Sie verschiedene Dokumente. Diese lassen sich in Vorbereitungsunterlagen und formelle Antragsunterlagen unterteilen:

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Dokumente zur Vorbereitung:

• Bestandspläne mit Lageplan und Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
• Frühere Baugenehmigungen (falls vorhanden)
• Unterlagen zu Statik, Brandschutz und anderen baurechtlich relevanten Themen
• Ihre Vorstellung der zukünftigen Nutzung und eventuelle Anpassungswünsche

Bestandteile des formellen Antrags:

• Lageplan oder Lageplanskizze
• Aktuelle Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten
• Antragsformulare nach Vorgabe des jeweiligen Bundeslandes
• Je nach Einzelfall ggf. Gutachten zu Brandschutz, Statik oder Lärmschutz

Experten-Tipp: Jede Baurechtsbehörde ist verpflichtet, Baugenehmigungen aufzubewahren, solange das Gebäude existiert. Fehlen Ihnen genehmigte Planunterlagen, können Sie über die Archive der Baurechtsbehörden Einsicht nehmen und Plankopien erhalten. Sowohl als Eigentümer als auch als Mieter haben Sie ein „berechtigtes Interesse“, sodass Ihnen die Planeinsicht nicht verwehrt werden kann.

So läuft die Antragstellung ab – Schritt für Schritt

Der Ablauf einer Nutzungsänderung für die Kurzzeitvermietung entspricht dem Prozess einer klassischen Baugenehmigung. Hier ein strukturierter Überblick über die einzelnen Schritte:

1. Vorbereitung mit dem Architekten oder Planungsbüro: Zunächst werden die Zielvorstellungen besprochen, vorhandene Unterlagen zum Gebäude und Grundstück gesichtet, ggf. organisiert und bei Fragen mit den Beteiligten Rücksprache gehalten. Tipp: Planeco Building empfiehlt vorab auch eine Machbarkeitsprüfung zur Einschätzung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit der Ferienwohnung, bevor die eigentliche Planung aufgenommen wird. Sprechen Sie uns gern darauf an! 
2. Zusammenstellung der Unterlagen: Alle nötigen Dokumente wie Lageplan, Grundrisse und vorgeschriebene Antragsformulare werden vorbereitet – oft übernimmt das komplett der Architekt. 
3. Einreichung beim Bauamt: Sobald der Antrag vollständig ist, wird er beim zuständigen Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Je nach Kommune kann das digital oder in Papierform erfolgen.
4. Prüfverfahren durch die Behörde: Das Amt prüft den Antrag auf formale Vollständigkeit und inhaltliche Korrektheit. Dabei kann auch eine Beteiligung der Gemeinde sowie eine Nachbaranhörung erfolgen – abhängig von den örtlichen Anforderungen.
5. Erhalt der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung erteilt die Behörde eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung – und erst ab diesem Moment dürfen Sie Ihre Wohnung offiziell als Ferienwohnung nutzen und vermieten. 

Ein Architekt ist bei der Nutzungsänderung nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch ein entscheidender Erfolgsfaktor – egal ob es um eine Ferienwohnung oder etwa die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum geht. 

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Was kostet die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung setzen sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen – und können je nach Bundesland, Lage der Immobilie und Komplexität des Vorhabens stark variieren.

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In der Regel fallen 3 Hauptkostenarten an:

• Architektenkosten: Diese Kosten entstehen in erster Linie durch die Planung und die Erstellung des Nutzungsänderungsantrags. Bei Vorhaben ohne oder mit nur geringfügigen baulichen Änderungen werden häufig pauschale Festpreise vereinbart. Für die Antragsstellung sollten Sie mit Kosten ab etwa 1.300,– € rechnen – abhängig vom Umfang und der Komplexität des Projekts.
• Amtliche Gebühren des Bauamts: Für die Prüfung des Antrags fällt eine Bearbeitungsgebühr von etwa 300,– € bis 800,– € an – abhängig von Kommune und Bausumme. Die Gebühren richten sich meist nach einem Promillesatz der Baukosten. Bei reinen Nutzungsänderungen ohne Baukosten gelten Mindestsätze, die sich bei Abweichungen oder Befreiungen erhöhen können. 
• Zusätzliche Kosten: Wenn Bestandspläne fehlen, müssen eventuell neue Zeichnungen oder ein Aufmaß erstellt werden, wodurch zusätzliche Kosten entstehen können. Auch Gutachten zu Brandschutz oder Schallschutz können nötig sein – insbesondere bei großen Objekten oder in stark regulierten Gebieten.

Wichtig: Auch wenn der Antrag abgelehnt wird, bleiben alle bis dahin entstandenen Kosten bestehen. Daher ist eine gute Planung und vollständige Antragsvorbereitung entscheidend, um unnötige Ausgaben zu vermeiden.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung zur Kurzzeitvermietung?

Ein Antrag auf Nutzungsänderung weist im Vergleich zu einem vollwertigen Bauantrag meist einen deutlich geringeren Bearbeitungsaufwand auf und wird damit oft etwas schneller bearbeitet als andere, umfangreichere Vorhaben.

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Trotzdem gelten auch hier dieselben Fristen, wie für jedes andere baurechtliche Verfahren. Je nach Bundesland und Verfahren variieren die Fristen zwischen 2 und 3 Monaten. Hinzu kommt die vorangehende Bearbeitungszeit für Ihren Architekten, die ebenfalls einige Wochen in Anspruch nehmen kann.

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Nach welcher Zeit Sie tatsächlich Ihre Genehmigung in Händen halten, hängt aber auch von der Qualität der vorhandenen Grundlagen, der eingereichten Unterlagen, der Auslastung der Behörde und verschiedenen anderen, nicht rechtlich gebundenen Faktoren ab. Eine pauschale Vorhersage der genauen Laufzeit von der Beauftragung des Architekten bis hin zur finalen Genehmigung der Nutzungsänderung ist daher nur schwer möglich.

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Nutzungsänderung versus Zweckentfremdungssatzung – was gilt?

Ob eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung genehmigt wird, richtet sich zuerst nach dem Bauplanungsrecht. Der Bebauungsplan entscheidet, welche Nutzungsart an einem Standort zulässig ist – was dort ausgeschlossen ist, darf auch durch Umnutzung nicht geschaffen werden.

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Zusätzlich können kommunale Satzungen wie eine Veränderungssperre greifen, wenn ein neuer Bebauungsplan in Vorbereitung ist. Während dieser Frist werden keine genehmigungspflichtigen Änderungen an der Nutzung Ihrer Immobilie zugelassen.

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Besonders relevant ist jedoch die Zweckentfremdungssatzung, die viele Städte zum Schutz von Wohnraum erlassen haben. Sie untersagt häufig die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen, um kurzfristige Vermietung zu begrenzen. In solchen Fällen sind Genehmigungen äußerst unwahrscheinlich – auch bei einzelnen Zimmern oder Teilen einer Wohnung. 

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Mehr zu Zweckentfremdung, in welchen Städten sie gilt, welche Verbote bestehen und welche Strafen drohen, erfahren Sie in unserem umfassenden Ratgeber zur Nutzungsänderung für Ferienwohnungen – inklusive 10-Punkte-Checkliste für Ihren rechtssicheren Antrag. 

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Etwas flexibler zeigen sich Behörden, wenn es sich um gewerblich genutzte Immobilien handelt, die in Ferienwohnungen umgewandelt werden sollen. Hier kann die Genehmigung im Einzelfall wahrscheinlicher sein.

Empfehlung: Wer eine Nutzungsänderung in einem Gebiet mit Zweckentfremdungssatzung plant, sollte einen erfahrenen Architekten und ggf. einen Rechtsanwalt hinzuziehen, um die Erfolgsaussichten im Vorfeld realistisch einzuschätzen.

Regionale Gegebenheiten bei der Umnutzung einer Wohnung als Ferienwohnung 

Gerade in Zusammenhang mit Zweckentfremdungssatzungen zeigt sich: Nicht jedes Bundesland handhabt die Nutzungsänderung gleich. Auch wenn das Baugesetzbuch bundesweit gilt, unterscheiden sich Vorgaben je nach Bundesland. Hier einige Beispiele: 

• Baden-Württemberg: ​In Baden-Württemberg wurden die brandschutztechnischen Anforderungen in die Landesbauordnung (LBO) überführt. Für Nutzungsänderungen ergeben sich daraus jedoch keine inhaltlichen Neuerungen – lediglich kleinere Erleichterungen beim Bauen im Bestand.
• Niedersachsen: Die Umwandlung von Wohnraum – auch zu Ferienzwecken – kann im vereinfachten Verfahren erfolgen, sofern die Gebäudeklasse (meist bis GK 3) dies zulässt. Dieses Verfahren ist bundesweit etabliert, entbindet aber nicht von der Einhaltung aller baurechtlichen Vorgaben.
• Schleswig-Holstein: Obwohl man annehmen könnte, dass Ferienwohnungen in touristisch geprägten Regionen leichter genehmigt werden, gelten auch hier die allgemeinen baurechtlichen Anforderungen ohne spezielle Ausnahmen. Die Landesbauordnung (LBO) bietet keine Sonderregelungen für Ferienwohnungen – entscheidend bleibt stets die Einhaltung der jeweiligen Nutzungs- und Bauvorgaben.

Wer eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung plant, muss neben dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht auch die regionalen Rahmenbedingungen im Blick behalten. Regionale Satzungen oder gemeindespezifische Regelungen können Einfluss auf die Genehmigungsfähigkeit nehmen. Sind alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Genehmigung.

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Ferienwohnung ohne Genehmigung: Diese Strafen drohen

Ohne offizielle Genehmigung kann es zu bauaufsichtlichen Maßnahmen kommen – etwa in Form von Auflagen, Bußgeldern oder einer Untersagung der Nutzung:

• Bußgelder bis zu 500.000,– € je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes
• Anordnung zur sofortigen Einstellung der Nutzung (Nutzungsuntersagung)
• Verlust des Versicherungsschutzes im Schadensfall, da die Immobilie nicht bestimmungsgemäß genutzt wird
• Haftungsrisiken bei Unfällen von Gästen
• Mögliche steuerliche Konsequenzen und Nachforderungen

Einen umfassenden Überblick zu häufigen Verstößen, konkreten Bußgeldhöhen und Unterschieden zwischen den Bundesländern finden Sie in unserem Blogbeitrag: “Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung: Strafen und rechtliche Risiken”. 

Die Nutzungsänderung Ihrer Ferienwohnung mit Planeco Building

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• Individuelle Erstberatung mit Klärung Ihrer Ausgangslage
• Prüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen
• Erstellung und Einreichung des vollständigen Antrags
• Kommunikation mit dem Bauamt und Begleitung bis zur Genehmigung

Ganz gleich, ob Sie eine Eigentumswohnung an der Nordsee, ein Ferienhaus im Schwarzwald oder ein Apartment in der Stadt vermieten möchten – unsere Experten kennen die regionalen Unterschiede und sorgen dafür, dass Ihr Antrag rechtssicher, vollständig und schnell bearbeitet wird.

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Fazit: Erfolgreich zur genehmigten Ferienwohnung

Wer eine Wohnung als Ferienwohnung nutzen will, muss bei dauerhafter Vermietung als Ferienwohnung in jedem Fall eine Nutzungsänderung beantragen. Ohne diese Genehmigung drohen Bußgelder, Versicherungsprobleme und rechtliche Konsequenzen. Die Antragstellung ist gesetzlich klar geregelt und immer an baurechtliche Vorgaben gebunden. 

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Wer frühzeitig alle Anforderungen kennt, strukturiert vorgeht und die richtigen Partner einbindet, spart Zeit, Geld – und vermeidet unangenehme Überraschungen. Wir bei Planeco Building unterstützen Sie dabei. Jetzt kostenlos anfragen!