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Was versteht das Baurecht unter einer Ferienwohnung?
Wohnung vs. Ferienwohnung zur Kurzzeitvermietung
Wohnung, Ferienwohnung ... alles dasselbe. Oder doch nicht? Aus baurechtlicher Sicht definitiv nicht. Die normale Wohnnutzung ist an bestimmte Faktoren gebunden, über die sie eindeutig gekennzeichnet ist.
Das sind in erster Linie die "Eigenständigkeit der Lebensführung", der familiäre oder familienähnliche Nutzerkreis und die auf Dauerhaftigkeit ausgelegte Nutzung. Unter der Dauerhaftigkeit der Lebensführung versteht man dabei die Möglichkeit, in der betrachteten Nutzungseinheit auf Dauer uneingeschränkt leben zu können. So zählen beispielsweise zu einer Wohnung auch Abstell- oder Kellerräume und andere für das dauerhafte Bewohnen als erforderlich angesehene Aspekte.
Bei einer Ferienwohnung sieht das in einigen Punkten deutlich anders aus. Vor allem die Dauerhaftigkeit der Nutzung und der Nutzerkreis macht hier klare Unterschiede. Es bestehen zwar gewisse Grauzonen zwischen einer längerfristigen "Kurzzeitvermietung" und dem normalen Wohnen. Dann greifen aber zumeist die anderen Unterscheidungsfaktoren und spätestens die Eigenständigkeit der Lebensführung macht den eindeutigen Unterschied zwischen Wohnen und Ferienwohnen aus.
Bauliche Anforderungen an eine Ferienwohnung
Aus bauordnungsrechtlicher Sicht, also im Hinblick auf die Frage, wie eine Ferienwohnung rein physisch errichtet werden muss, ergeben sich keine relevanten Unterschiede. Das liegt in der Tatsache begründet, dass insbesondere die Personenzahl und die Art der dort stattfindenden Tätigkeit bzw. Nutzung weitgehend übereinstimmen. Damit fallen auch die baurechtlichen Vorgaben zu Brandschutz und Co. vergleichbar aus.
Möglicherweise können im Einzelfall abweichende Forderungen bei der Zahl der Stellplätze entstehen, hier kommt es aber sehr auf den individuellen Einzelfall an.
Hinweis: Die typische Personenzahl für Wohnen wie auch Ferienwohnen liegt bei maximal 12 Personen. Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen sind auf diese Personenzahlen abgestimmt. Kommt es zu deutlichen Überschreitungen, beispielsweise in sehr großen Ferienwohnungen, können weiterführende Anforderungen, vor allem im Brandschutz, entstehen.
Wann liegt bei einer Ferienwohnung eine Nutzungsänderung vor?
Werden sonstige gewerbliche oder andere Nutzungen in eine Ferienwohnung umgewandelt, liegt baurechtlich immer eine Nutzungsänderung vor. Interessant und weniger offensichtlich ist dagegen die Abgrenzung von Wohnungen und Ferienwohnungen.
Der für Sie offensichtlichste Indikator, ob Sie eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung brauchen, ist die Dauer der Vermietung. Ferienwohnen oder Kurzzeitmiete liegt immer dann vor, wenn Sie ein tage- oder auch wochenweises Mietangebot an ständig wechselnde Nutzerkreise anbieten. Das gewählte Geschäftsmodell spielt dabei keine Rolle, sodass auch eine Vermietung über Airbnb eine Nutzungsänderung darstellt.
Wer beantragt die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung – Mieter oder Eigentümer?
Rein rechtlich gibt es keinerlei Vorgaben, wer eine baurechtliche Genehmigung für ein bestimmtes Gebäude und eine bestimmte Nutzungsart beantragen darf. Damit können sowohl der Betreiber als auch der Eigentümer die Nutzungsänderung zur Kurzzeitvermietung beantragen.
Sinnvoll ist aber immer, wenn Sie als zukünftiger Nutzer, also Vermieter der Ferienwohnung, einen möglicherweise anderen Eigentümer informieren. Denn auch wenn Sie eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung für die neue Feriennutzung vorweisen können, hängt die tatsächliche Umsetzung Ihres Vorhabens immer auch von der privat-rechtlichen Erlaubnis etwaiger Eigentümer oder Miteigentümer ab.
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So läuft die Nutzungsänderung für Ihre Ferienwohnung ab
Der Ablauf Ihrer Nutzungsänderung für die Kurzzeitvermietung entspricht dem Prozedere einer normalen Baugenehmigung. Bevor Sie in das formelle Verfahren einsteigen, sollten Sie für sich selbst bestimmen, wie genau die zukünftige Nutzung aussieht. Das kann sowohl erste Skizze als auch eine stichpunktartige Nutzungsbeschreibung sein. Beides kann Ihr Architekt dann verwenden, um die erforderliche Genehmigungsplanung zu erstellen.
Gut zu wissen: Der Architekt ist für Sie zwingende Notwendigkeit und hilfreiche Unterstützung zugleich. Für einen Antrag auf Nutzungsänderung brauchen Sie immer einen sogenannten Bauvorlageberechtigten. Das sind Architekten, sowie eingetragene Ingenieure. Mit ihnen gemeinsam erfolgt die Erstellung eines genehmigungsfähigen Antrags auf Nutzungsänderung für die Kurzzeitvermietung.
Architekten sind baurechtlich, technisch, aber auch gestalterisch dazu ausgebildet, Lösungen für Gebäude zu erarbeiten und Sie gegenüber Behörden und anderen Stakeholdern zu vertreten. Ein erfahrener und kompetenter Architekt ist auch bei Nutzungsänderungen zur Kurzzeitvermietung durchaus von Vorteil für den Antragsteller.
Ist Ihr Antrag erstellt und eingereicht, erhalten Sie nach der Bearbeitung durch die zuständige Behörde Ihre Genehmigung.
Erst nach Erhalt der Genehmigung dürfen Sie die Nutzungsänderung vornehmen und Ihre neu entstandene Ferienwohnung nutzen oder vermieten.
Unterlagen für die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung
Sowohl vor als auch während des Nutzungsänderungsantrags für Ihre Ferienwohnung braucht es immer wieder verschiedene Unterlagen. Je nachdem, in welcher Planungsphase Sie sich befinden, können das ganz unterschiedliche Dinge sein:
Dokumente zur Vorbereitung der Nutzungsänderung einer Ferienwohnung
Die Basis Ihrer Überlegungen und der Planungen Ihres Architekten sind alle Unterlagen, die Sie schon vorab zu Ihrer Immobilie besitzen:
- Exposé und Bilder (optional)
- Bestandspläne mit Lageplan und Bauzeichnungen d.h. Grundriss, Ansichten, Schnitte (wichtig)
- Frühere Baugenehmigungen (optional)
- Unterlagen zu Statik, Brandschutz und anderen baurechtlich relevanten Themenfeldern (wichtig je nach Einzelfall)
Hinzu kommt Ihre Vorstellung der zukünftigen Nutzung. Vielleicht wollen Sie ja im Rahmen der Nutzungsänderung Ihre Ferienwohnung in einigen Detailpunkten anpassen. Ihrem Architekten helfen sowohl Skizzen als auch sonstige Beschreibungen dessen, was Sie sich vorstellen.
Bestandteile des Antrags auf Nutzungsänderung einer Ferienwohnung
Aus den bereitgestellten Unterlagen erstellt ein Architekt den Antrag auf Nutzungsänderung zur Ferienwohnung. Hier ist bei den Gemeinden eindeutig geregelt, welche Unterlagen zwingend erforderlich sind. Das sind in der Regel:
- Lageplan oder Lageplanskizze
- Aktuelle Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten
- Antragsformulare nach Vorgabe der Bundesländer
- Je nach individuellem Vorhaben, ggf. Gutachten zu Brandschutz, Statik, Lärmschutz etc.
Gewisse Unterlagen, wie der Abstandsflächenplan, Stellplatznachweis und die Statik, welche bei Bauanträgen meist vorgelegt werden müssen, sind bei einer reinen Nutzungsänderung und teilweise sogar speziell bei der Nutzungsänderung von Wohnen zu einer Ferienwohnung nicht erforderlich. Viele Behörden verzichten daher auf die Einreichung dieser Unterlagen. Trotzdem zählen sie formal zum Umfang der vorzulegenden Unterlagen und können vom Bauamt immer zusätzlich eingefordert werden.
Experten-Tipp - Bestandspläne des Archivs einsehen und erhalten: Jede Baurechtsbehörde ist verpflichtet, Baugenehmigungen aufzubewahren, solange das Gebäude existiert. Fehlen Ihnen selbst genehmigte Planunterlagen, erhalten Sie über die Archive der Baurechtsbehörden jederzeit Einsicht und haben die Möglichkeit, Plankopien zu erhalten. Sowohl als Eigentümer wie auch als Mieter haben Sie ein sogenanntes ‘berechtigtes Interesse’, sodass Ihnen die Planeinsicht nicht verwehrt werden kann.
Was darf die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung kosten?
Grundlage aller Architektenhonorare ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI. Diese gibt für die Honorarverhandlungen anhand von der Komplexität des Gebäudes und dem Umfang der Maßnahme bestimmte von der Bausumme abhängige Kostenrahmen vor. Bei Baumaßnahmen geringen Umfangs oder, wie bei der reinen Nutzungsänderung, Maßnahmen ganz ohne eigentliche Baukosten, ist dagegen die Abrechnung mit einem Festpreis üblich.
Auch bei der Nutzungsänderung von Ferienwohnungen gibt es große Unterschiede beim Antrag. Je nach bisheriger oder auch neuer Nutzung variieren Umfang und Komplexität des Antrags und der nötigen Vorüberlegungen. Üblicherweise beginnen die Planungskosten für einfache Gebäude oder Nutzungseinheiten in Objekten überschaubarer Größe in einem Rahmen um 1.500 bis 2.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Hinzu kommen die Genehmigungsgebühr und der Aufwand für möglicherweise erforderliche Arbeiten an Ihrer Immobilie. Fehlen Bestandspläne, müssen auch diese kostenpflichtig vorab durch ein Aufmaß vor Ort erstellt werden.
Hier zeigt sich erneut der Vorteil eines Architekten als Planvorlageberechtigtem. Anhand seiner Fachkenntnis kann er die grundlegenden zeichnerischen und baulichen Erfordernisse schon vor der Antragstellung ermitteln und für Sie mit einem Kostenrahmen versehen.
Der Vorteil Ihrer Angebote von Planeco Building
Von Planeco Building erhalten Sie keine universellen Pauschalangebote, die unzählige Besonderheiten einkalkulieren, die vielleicht gar nicht zum Tragen kommen. Wir prüfen auch Ihr Anliegen individuell und erstellen ein konkretes Angebot für genau die Leistungen, die Sie brauchen. So erhalten Sie das optimale Preis-Leistungs-Verhältnis. Und das unverbindlich und kostenlos. Ein bundesweites Netzwerk von auf Nutzungsänderung spezialisierten Architekten steht für eine zuverlässige und zeitnahe Bearbeitung bereit. Damit wird auch die Nutzungsänderung Ihrer Ferienwohnung ein erfolgreiches Projekt!
Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung zur Kurzzeitvermietung?
Ein Antrag auf Nutzungsänderung weist im Vergleich zu einem ‘vollwertigen’ Bauantrag meist einen deutlich geringeren Bearbeitungsaufwand auf und wird damit oft etwas schneller bearbeitet als andere, umfangreichere Vorhaben.
Trotzdem gelten auch hier dieselben Fristen, wie für jedes andere baurechtliche Verfahren auch. Je nach Bundesland und Verfahren variieren die Fristen zwischen zwei und drei Monaten. Hinzu kommt die vorangehende Bearbeitungszeit für Ihren Architekten, die ebenfalls einige Wochen in Anspruch nehmen kann.
Nach welcher Zeit Sie tatsächlich Ihre Genehmigung in Händen halten, hängt aber auch von der Qualität der vorhandenen Grundlagen, der eingereichten Unterlagen, der Auslastung der Behörde und verschiedenen anderen, nicht rechtlich gebundenen Faktoren ab. Eine pauschale Vorhersage der genauen Laufzeit von der Beauftragung des Architekten bis hin zur finalen Genehmigung der Nutzungsänderung ist daher nur schwer möglich.
Nutzungsänderung versus Zweckentfremdungssatzung – was hat Vorrang?
Die baurechtliche Grundlage für die Zulässigkeit Ihrer Nutzungsänderung zur Ferienwohnung ist das Bauplanungsrecht in Form der verbindlichen Bebauungspläne. Was danach unzulässig ist, darf auch durch Umnutzung nicht hergestellt werden.
Hinzu kommen verschiedene Satzungen, die eine Stadt im Bedarfsfall erlassen kann und die auch auf die Nutzungsänderung wirken können. Soll ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden, besteht meist eine zeitlich befristete Veränderungssperre. Innerhalb der Frist dürfen unabhängig vom Inhalt keine Nutzungsänderungen vorgenommen werden, die einen Konflikt mit dem geplanten Bebauungsplan erzeugen könnten.
Weit gewichtiger ist aber die Zweckentfremdungssatzung. Viele Städte erlassen wegen des akuten Wohnungsmangels Zweckentfremdungssatzungen, die die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungsarten verbieten. Besteht eine solche Satzung, hat auch die Umnutzung Ihrer Immobilie bei einer Wohnung in eine Ferienwohnung kaum Aussicht auf Erfolg.
Die Umnutzung eines vorher gewerblich genutzten Gebäudes in eine Ferienwohnung kann dort im Einzelfall einfacher sein. Wer eine Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung in einem Gebiet mit Zweckentfremdungssatzung oder ähnlicher Regelung angehen möchte, sollte einen baurechtlich sehr starken Architekten und unter Umständen sogar einen Anwalt hinzuziehen, um seine Chancen zu evaluieren
Die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung in eine Mietwohnung ist einfacher
Planen Sie dagegen die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung in eine Mietwohnung, müssen Sie zwar grundsätzlich dieselben Themen bearbeiten, wie in umgekehrter Richtung. Allerdings sind die Hürden für die Schaffung von Wohnraum in den meisten Bundesländern besonders niedrig, um der Wohnungsnot entgegenzuwirken. Wo eine Ferienwohnung zulässig ist, ist in den allermeisten Fällen auch normales Wohnen möglich.
Bauordnungsrechtlich entstehen möglicherweise verschiedene zusätzliche Anforderungen an die Vorhaltung eines Keller- oder Abstellraums oder anderer für ‘Wohnen’ notwendiger Erfordernisse. Gerade bei der reinen Nutzungsänderung gibt es aber viele Erleichterungsmöglichkeiten, die gerade diesen untergeordneten Forderungen Abhilfe verschaffen können.
Die Nutzungsänderung Ihrer Ferienwohnung mit Planeco Building
Entscheiden Sie sich für eine Nutzungsänderung Ihrer Ferienwohnung mit Planeco Building, wartet ein einfaches und gleichzeitig effizientes Vorgehen auf Sie. Nach Ihrer Kontaktaufnahme bieten wir Ihnen ein erstes unverbindliches Beratungsgespräch an. Auf Basis dieses Gesprächs und der von Ihnen bereitgestellten Grundlagen erhalten Sie von uns ein Angebot per Mail mit der Möglichkeit zu einer anschließenden Besprechung und Erläuterung.
Nach Ihrer digitalen Beauftragung kommt es zeitnah zum Kontakt mit einem unserer Architekten, der Sie dann durch das eigentliche Genehmigungsverfahren bis hin zur Genehmigung Ihres Nutzungsänderungsantrags begleitet. Zusätzlich haben Sie einen festen Ansprechpartner von Planeco Building für dieses und weitere Anliegen rund um Ihre erfolgreiche Nutzungsänderung.
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