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Gründe für den Umbau einer Garagen zu Wohnraum
Sind Sie ehrlich zu sich selbst, werden Sie feststellen, dass auch Ihre Garage entweder immer wieder oder auch dauerhaft von vielen Dingen belegt wird, die dort eigentlich nicht hingehören. Oder anders betrachtet: Ihre Garage ist mit einiger Wahrscheinlichkeit ohnehin nicht mehr der Ort, an dem Ihr Kraftfahrzeug steht.
Statt den Raum nun als Erweiterung von Keller, Speicher und Abstellkammer Zweck zu entfremden, haben Sie auch eine andere Möglichkeit, die einige deutliche Vorteile mit sich bringt: Die Garage umbauen, um sie als hochwertigen Wohnraum nutzen zu können. Die Vorteile liegen auf der Hand:
Vorteil 1 – Besser genutzter Raum
Garagen werden immer weniger und oft auch nur noch "irgendwie" genutzt. Gleichzeitig ist Wohnraum knapp und suboptimal genutzte Fläche auf dem eigenen Grundstück für viele Menschen ein Dorn um Auge. Es lohnt sich schlichtweg, die Nutzung der Fläche zu hinterfragen und gegebenenfalls zu optimieren.
Vorteil 2 – Die Bausubstanz
Bestehende Garagen wurden noch vor wenigen Jahrzehnten meist massiv und in hoher Qualität erstellt. Im Gegensatz zur modernen Fertiggarage bieten sie damit die perfekte Bausubstanz, um zu höherwertigem Wohnraum umgenutzt und umgebaut zu werden.
Vorteil 3 – Die Lage
Ihre bestehende Garage steht nicht nur direkt am Wohngebäude, sie ist vor allem bereits vorhanden. Das heißt, Sie erhalten umnutzbares Bauvolumen ganz ohne die meist aussichtslose Standortsuche im bebauten Umfeld. Zusätzlich unterliegen Garagen einer meist einfachen Erschließungsmöglichkeit.
Vorteil 4 – Die Kosten
Bei Umnutzungen mit Baumaßnahmen steht häufig am Anfang aller Bemühungen das mühsame Ausräumen und Abbrechen dessen, was bisher vorhanden war. Bei der Garage entfällt all das weitgehend, da die Garage an sich ein weitgehend leerer, nicht weit vom Rohbau entfernter Baukörper ist.
Welche Voraussetzungen muss eine Garage als Wohnraum erfüllen?
Die bisherige Nutzung Ihrer Garage ist in vielerlei Hinsicht weniger hochwertig als die zukünftige Nutzung als Wohnraum, die Sie anstreben. Das bedeutet für das bestehende Gebäude, dass es nicht ohne Anpassungen an diese höheren Ansprüche gelingen kann.
Aus dem Blickwinkel des öffentlichen Baurechts entsteht ein so genannter Aufenthaltsraum, also ein zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeigneter Raum, aus Räumlichkeiten, die vorher genau dazu eben nicht geeignet waren.
Sowohl das Baurecht selbst als auch das Baunebenrecht, also mit der Baumaßnahme verbundene Themen anderer Rechtsgebiete, stellen hier ganz konkrete Anforderungen, die Sie zukünftig erfüllen müssen:
Die Abstandsflächen bei dem Umbau einer Garage zu Wohnraum
Jedes Gebäude muss Abstände zur Grenze und zu anderen Gebäuden auf dem eigenen Grundstück einhalten. Diese Abstände dienen der Sicherung von Belichtung und Belüftung über Fenster und vor allem dem Brandschutz. Garagen dürfen bis zu einer bestimmten Größe als untergeordnete, so genannte „privilegierte“ Bauten auch ohne Abstandsflächen direkt an der Grenze gebaut werden. Nutzen Sie Ihre Garage dagegen um, geht durch den Wohnraum genau diese Privilegierung verloren. Steht Ihre Garage mindestens zweieinhalb Meter von der Grenze weg, haben Sie hier keinerlei Problem.
Für die Nutzungsänderung einer grenzständigen Garage sind Sie dagegen auf die Erteilung einer Befreiung von den Abstandsflächenvorschriften durch die zuständige Baurechtsbehörde angewiesen. Gerade im Gebäudebestand und zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum werden diese Befreiungen sehr großzügig ausgesprochen.
In Abhängigkeit vom Bundesland und den individuellen örtlichen Gegebenheiten kann die Befreiung aber auch von der Zustimmung des Nachbarn abhängig sein, dem Sie mit Ihrem neuen Wohnraum zu dicht „auf die Pelle“ rücken. Einen Rechtsanspruch auf eine notwendige Befreiung haben Sie dagegen nicht!
Der Aufenthaltsraum bei dem Umbau einer Garage zu Wohnraum
Die einzelnen Landes- und Länderbauordnungen stellen an Räume, die dem Aufenthalt dienen sollen, ganz klare Anforderungen. Dabei geht es immer um die erforderliche Raumhöhe, um die Themen Belichtung und Belüftung, sowie den Brandschutz.
Die Raumhöhe dient einem Mindestkomfort und sorgt dafür, dass Licht und Luft in die Tiefe der Räume gelangen kann. Hier variieren die Vorgaben bei Mindestforderungen um 2,30 bis 2,40 Metern.
Zur Versorgung des Aufenthaltsraumes mit Licht und Luft müssen öffenbare Fenster vorhanden sein, deren Gesamtgröße in Summe in Abhängigkeit von der Grundfläche des Raumes ermittelt wird.
Typische Vorgaben schwanken hier um die Größenordnung von 10% in Baden-Württemberg oder 12,5% in Bayern. Gerade das Thema der Belüftung kann aber jederzeit auch technisch, also über eine Lüftungsanlage, abgedeckt werden. So erhalten Sie bei der Belichtung die Möglichkeit, auch feste Verglasungen heranzuziehen.
Zuletzt bleibt das Thema des Brandschutzes. Die Hauptthemen werden bei Ihrer Garagenumnutzung vor allem die Rettungswege und der Brandschutz in Richtung Ihres Nachbarn sein. Denn jeder Aufenthaltsraum braucht zwei Rettungswege, gerade im Erdgeschoss üblicherweise die Tür, durch die Sie den Raum betreten, und ein Fenster zum Ausstieg ins Freie.
Darüber hinaus müssen Sie im Falle fehlender Abstandsflächen zu Ihrem Nachbarn dafür sorgen, dass sich ein mögliches Feuer trotzdem nicht zu Ihrem Nachbarn hin entwickeln kann. Das bedeutet, mindestens die Grenzwand kann durch die Umnutzung von zusätzlichen brandschutztechnischen Anforderungen betroffen sein.
Wärme, Feuchtigkeit, Lärm, Energie bei dem Umbau einer Garage zu Wohnraum
Durch die Umwandlung von der Garage zum Wohnraum entstehen verschiedene bauphysikalische Anforderungen, die Ihr alter / neuer Baukörper erfüllen muss. Dabei geht es vor allem um das Thema des Wärmeschutzes, der der Verhinderung von Schimmel durch Schwitzwasser, aber natürlich auch einem nachhaltigen Umgang mit Heizenergie dient. Daher wird Ihre Nutzungsänderung in den allermeisten Fällen auch immer mit Baumaßnahmen einhergehen.
Hinzu kommen Vorgaben zum Lärmschutz, die im Einzelfall auch Auswirkungen auf die Art Ihrer baulichen Ertüchtigungsmaßnahmen haben können.
Die Nutzungsänderung für einen Garagenausbau: Antrag, Ablauf und Genehmigung
Nutzen Sie Ihre Garage zu Wohnraum um, erfordert das immer einen ganz "normalen" Bauantrag. Das bedeutet für Sie, dass Ihr Architekt gemeinsam mit Ihnen ein Konzept aufstellt und daraus eine so genannte Genehmigungsplanung und später den Bauantrag für eine Nutzungsänderung durchführt.
Hat die Baurechtsbehörde Ihren Antrag geprüft, erhalten Sie im Idealfall eine Baugenehmigung, in der möglicherweise einzelne Auflagen, z.B. zum Brandschutz, enthalten sind.
Anschließend können Sie Ihr Projekt in die Tat umzusetzen und mit dem Umbau Ihrer Garage zum rechtmäßig genehmigten Wohnraum beginnen.
beantragen!
Was kostet der Umbau einer Garage zu Wohnraum?
Gerade im Gebäudebestand schwanken die Baukosten durch die sehr individuellen örtlichen Gegebenheiten stark. Bauen und nutzen Sie Ihre Garage um, erwarten Sie aber in aller Regel Baukosten, die deutlich unter den Kosten eines vergleichbar großen Anbaus liegen.
Denn die Bausubstanz der Garage entspricht grob dem Rohbau eines möglichen vergleichbaren Anbaus und kann daher entfallen. Bei kleinen Vorhaben in Garagengröße liegen die Rohbaukosten durchschnittlich in der Größenordnung zwischen einem Drittel bis zur Hälfte eines komplett neuen Baukörpers.
Diesen Anteil sparen Sie durch die Nutzungsänderung weitgehend ein.
Wir empfehlen für den Einzelfall die zu erwartenden Kosten durch einen Fachingenieur, zum Beispiel einen Architekten, frühzeitig schätzen zu lassen. Auch Banken können für den Kredit eines Garagenausbaus eine schriftliche Kostenschätzung des zuständigen Architekten fordern.
Ihre Garage mit Planeco Building in Wohnraum umnutzen – Deshalb eine gute Idee!
Eine Garage ist zwar nur ein kleines, vermeintlich unscheinbares Gebäude. Nutzen Sie sie in Wohnraum um, gilt es aber genauso viele Dinge zu beachten, wie bei jeder anderen Maßnahme im Bestand auch. Nur im kleineren Maßstab und mit typischen Problempunkten, wie beispielsweise dem Grenzabstand zum Nachbarn.
Deshalb sind Sie als Bauherrin oder Bauherr ganz besonders auch eine fachliche Expertise und die Unterstützung von Profis angewiesen. Durch das Netzwerk von Planeco Building erhalten Sie nicht nur Zugang zu einem bundesweiten Netzwerk von erfahrenen Architekten. Sie erhalten außerdem hilfreiche Informationen, ein unverbindliches Angebot für Ihr Vorhaben, sowie individuelle Begleitung, zum Beispiel auch in Sachen Brandschutz und Statik. So wird der Umbau Ihrer Garage von Anfang an professionell vorbereitet und durchgeführt.
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