Wer in Aschaffenburg ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses behördliche Dokument ist die Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht möglich – kein Notar kann die Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt die Einheiten separat eintragen. Was viele Eigentümer in Aschaffenburg dabei nicht wissen: Die zuständige Behörde hängt davon ab, ob die Immobilie im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt – und das macht einen erheblichen Unterschied im Ablauf.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde: Stadt oder Landkreis Aschaffenburg?

Aschaffenburg ist eine kreisfreie Stadt – das bedeutet, sie hat eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde, unabhängig vom Landratsamt. Für Eigentümer ist die Frage, wo die Immobilie liegt, daher der erste und wichtigste Schritt:

• Immobilie im Stadtgebiet Aschaffenburg: Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Aschaffenburg, Sandgasse 1, 63739 Aschaffenburg, Telefon: +49 6021 330-1250. Als kreisfreie Stadt hat das Bauordnungsamt kurze interne Abstimmungswege, was die Bearbeitung tendenziell beschleunigt.
• Immobilie im Landkreis Aschaffenburg: Zuständig ist das Landratsamt Aschaffenburg, Bayernstraße 18, 63739 Aschaffenburg, E-Mail: [email protected]. Der Antrag kann auch digital über das BayernPortal gestellt werden.
• Sonderfall Alzenau: Immobilien in Alzenau fallen nicht unter das Landratsamt – die Stadt Alzenau verfügt über eine eigene Bauaufsicht.

In der Praxis wenden sich Eigentümer aus dem Landkreis häufig an das städtische Bauordnungsamt – und umgekehrt. Das kostet Zeit. Maßgeblich ist immer der Standort des Grundstücks, nicht der Wohnort des Eigentümers.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Anforderungen des Landkreises Aschaffenburg sind konkret: Der Aufteilungsplan darf das Format DIN A3 nicht überschreiten und muss in zweifacher Ausfertigung eingereicht werden. Folgende Unterlagen sind für den Antrag erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (beim Landratsamt als PDF-Download verfügbar)
• Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung (max. DIN A3), der zeigt, wie Sonder- und Gemeinschaftseigentum zueinander liegen und voneinander abgegrenzt sind
• Nummerierung aller Räume: Alle Räume, die zu derselben Einheit gehören, müssen im Plan mit der gleichen Nummer versehen sein
• Grundbuchauszug des betreffenden Grundstücks

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel einem Architekten. Eigentümer können den Plan nicht selbst einreichen. Die Behörde versieht die Bescheinigung mit Unterschrift und Stempel und gibt sie zurück.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Gerade bei Altbauten in der Aschaffenburger Innenstadt fehlen aktuelle Bestandspläne häufig. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Alternativ besteht die Möglichkeit, beim zuständigen Bauamt Einsicht in die Bauakten zu beantragen – sowohl das Bauordnungsamt der Stadt als auch das Landratsamt ermöglichen die Einsicht in archivierte Verfahrensakten für auskunftsberechtigte Personen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist – nicht, ob das Gebäude baurechtlich in jeder Hinsicht korrekt ist. Das bedeutet: Auch ältere Gebäude ohne vollständige Baugenehmigungshistorie erhalten oft eine Bescheinigung. Baurechtsverstöße bleiben davon jedoch unberührt und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• einen eigenen, abschließbaren Zugang direkt vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat
• über eigene Sanitäreinrichtungen (Küche oder Kochgelegenheit, WC) verfügt
• durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten getrennt ist

Stellplätze, Keller und Außenflächen

Seit der WEG-Reform 2020 können auch Stellplätze und Grundstücksflächen als Sondereigentum begründet werden – vorausgesetzt, sie sind im Aufteilungsplan eindeutig durch Maßangaben bestimmt und dauerhaft abgrenzbar. Tiefgaragenstellplätze in einer Sammelgarage sind sondereigentumsfähig, wenn sie klar nummeriert und markiert sind. Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung werden dagegen häufig nur als Sondernutzungsrecht zugeordnet.

Terrassen und Balkone gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können einer Einheit jedoch über das Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Aschaffenburg ab

1. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen oder Bauakteneinsicht beim Bauamt beantragen. Fehlen Pläne vollständig, ist ein Aufmaß vor Ort der nächste Schritt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan nach den Vorgaben der Behörde – in Aschaffenburg max. DIN A3, mit korrekter Nummerierung und Darstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
3. Antrag einreichen: Der vollständige Antrag wird beim Bauordnungsamt (Stadtgebiet) oder Landratsamt (Landkreis) eingereicht – persönlich, per Post oder digital über das BayernPortal. Seit der BayBO-Novelle 2025 hat die Behörde drei Wochen Zeit, die Unterlagen auf Vollständigkeit zu prüfen und fehlende Dokumente nachzufordern.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Die Behörde stempelt und unterschreibt die Aufteilungspläne und stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Wichtig: Originale aufbewahren – einfache Kopien werden vom Grundbuchamt nicht anerkannt.
5. Weiter zum Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen – eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar spart Nacharbeit.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Erst damit ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

[[banner-klein]]

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aschaffenburg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung und – als letzten Schritt – Notar und Grundbuch.

• Behördengebühren Bayern: 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit (Tarif-Nr. 2.I.2/16 des bayerischen Kostenverzeichnisses). Bei einem Haus mit vier Einheiten sind das 100,–€ bis 600,–€.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan, Flächenberechnung, Antragsmappe): ab ca. 1.000,–€ netto für zwei Einheiten, für größere Objekte entsprechend mehr. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne und koordiniert die gesamte Antragsmappe.
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorliegen): ab 390,–€ netto
• Notar (Teilungserklärung, abhängig vom Verkehrswert): ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Grundbuchamt: ca. 500,–€ bis 1.500,–€

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Aschaffenburg: Architektenleistung ca. 1.500,–€ netto, Aufmaß (falls nötig) ab 390,–€ netto, Behördengebühren ca. 100,–€ bis 600,–€, Notar und Grundbuch ca. 2.000,–€ bis 4.500,–€ – macht in der Summe ca. 4.000,–€ bis 7.000,–€ für den gesamten Aufteilungsprozess.

Wie lange dauert das Verfahren?

Als kreisfreie Stadt mit eigener Bauaufsichtsbehörde ist das Bauordnungsamt Aschaffenburg bei der Bearbeitung tendenziell schneller als viele Landkreisbehörden. Realistische Orientierungswerte für den Gesamtprozess:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 10 Werktage
• Bearbeitung beim Bauamt: ca. 4 bis 8 Wochen
• Notar und Grundbuchamt: ca. 2 bis 6 Wochen
• Gesamtdauer: ca. 3 bis 5 Monate

Besonderheiten in Aschaffenburg

Gilt das Umwandlungsverbot in Aschaffenburg?

Aschaffenburg ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das wirft für viele Eigentümer die Frage auf, ob die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen überhaupt erlaubt ist. Die Antwort ist differenziert: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt in Bayern nur für Gebäude mit mindestens 11 Wohnungen – und nur in den Kommunen, die in der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) für diesen Genehmigungsvorbehalt gelistet sind. Der Genehmigungsvorbehalt in Bayern wurde bis zum 31. Dezember 2026 verlängert, bundesrechtlich gilt § 250 BauGB bis Ende 2030.

Ob Aschaffenburg konkret in der Gebietskulisse nach § 250 BauGB gelistet ist und ob Ihr Gebäude darunter fällt, sollte vor Beginn des Aufteilungsprozesses geprüft werden. Liegt das Gebäude im Anwendungsbereich, aber besteht keine Genehmigungspflicht (z. B. weil es weniger als 11 Wohnungen hat), stellt die Bauaufsichtsbehörde ein sogenanntes Negativattest aus – eine Bescheinigung, dass kein Umwandlungsverbot greift. Dieses Negativattest ist dem Grundbuchamt vorzulegen. Planeco Building klärt diese Frage im Rahmen der Projektberatung.

Denkmalschutz in der Aschaffenburger Innenstadt

Aschaffenburg hat einen erheblichen denkmalgeschützten Gebäudebestand, insbesondere rund um das Schloss Johannisburg und in der historischen Innenstadt. Wer in einem denkmalgeschützten Gebäude bauliche Anpassungen vornehmen muss, um die Abgeschlossenheit herzustellen – etwa den Einbau einer abschließbaren Tür oder die Trennung von Kellerräumen – braucht dafür möglicherweise eine zusätzliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Das verlängert den Prozess und sollte frühzeitig mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Aschaffenburg im Rhein-Main-Kontext

Als Pendlerstadt mit direkter Anbindung an Frankfurt am Main hat Aschaffenburg ein Preisniveau, das deutlich über dem restlichen Unterfranken liegt. Das macht die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen wirtschaftlich besonders attraktiv: Der Einzelverkauf von Wohnungen erzielt in der Regel einen deutlich höheren Gesamterlös als der Blockverkauf des gesamten Gebäudes. Investoren aus dem Frankfurter Raum, die ein Mehrfamilienhaus in Aschaffenburg erwerben und aufteilen möchten, können den Antrag beim Landratsamt auch vollständig digital über das BayernPortal stellen – ein persönlicher Vor-Ort-Termin ist dafür nicht zwingend erforderlich.

Falls im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa bei gemischt genutzten Gebäuden mit Gewerbe- und Wohnanteilen – ist das ein eigenständiges Verfahren. Planeco Building begleitet auch Nutzungsänderungen in Aschaffenburg und koordiniert beide Verfahren, wenn sie parallel laufen.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer aus dem Landkreis wenden sich an das städtische Bauordnungsamt – und umgekehrt. Maßgeblich ist der Standort der Immobilie.
• Aufteilungsplan im falschen Format: Das Landratsamt Aschaffenburg schreibt DIN A3 als Maximalformat vor. Pläne im Format DIN A1 oder A0 werden nicht akzeptiert.
• Falsche Nummerierung: Räume, die zu einer Einheit gehören, müssen im Plan dieselbe Nummer tragen. Inkonsistente Nummerierungen sind ein häufiger Ablehnungsgrund.
• Zu wenige Ausfertigungen: Das Landratsamt Aschaffenburg verlangt zwei Ausfertigungen. Wenn zusätzlich Notar, Finanzamt oder Bank Exemplare benötigen, sollten von Anfang an mehr Plansätze eingereicht werden.
• Nummerierung stimmt nicht mit Teilungserklärung überein: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit der späteren Teilungserklärung identisch sein. Abstimmung mit dem Notar vor Fertigstellung des Plans spart Nacharbeit.
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: Bei Gebäuden mit mehr als 10 Wohnungen in Aschaffenburg sollte vor Antragstellung geprüft werden, ob ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB greift oder ein Negativattest ausreicht.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die lokalen Anforderungen der Aschaffenburger Behörden. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchten – ob im Stadtgebiet oder im Landkreis – übernehmen wir die Erstellung des Aufteilungsplans, die Zusammenstellung der Antragsunterlagen und die Kommunikation mit der Behörde. Wo statische Fragen entstehen, etwa bei der Trennung von Einheiten durch neue Wände, koordinieren wir auch den Statiker. Sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.