Wer ein Mehrfamilienhaus in Bamberg in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Verkauf einzelner Einheiten. Was viele Eigentümer unterschätzen: In Bamberg ist dieser Prozess komplexer als anderswo. Der historische Altbaubestand, über 1.000 denkmalgeschützte Häuser und das UNESCO-Welterbe machen die Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Domstadt zu einem Verfahren, das Vorbereitung verlangt. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wo Sie den Antrag stellen, was Sie einreichen müssen, was es kostet – und wo die typischen Fallstricke liegen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist die gesetzliche Voraussetzung dafür, dass ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter für jede Einheit anlegen kann. Ohne sie ist die Aufteilung eines Hauses in Wohnungs- oder Teileigentum rechtlich nicht möglich.

Sie benötigen die Abgeschlossenheitsbescheinigung immer dann, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchten
• einen gewerblichen Bereich vom Wohnbereich trennen und separat verkaufen oder belasten wollen
• eine Immobilie unter Erben aufteilen möchten
• eine Bank separate Grundbuchblätter als Sicherheit für eine Finanzierung verlangt

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung stellt die Baubehörde aus – sie bestätigt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt zuerst; die Teilungserklärung setzt sie voraus.

Zuständige Behörde in Bamberg: Stadt oder Landkreis?

Welche Behörde für Sie zuständig ist, hängt davon ab, wo Ihre Immobilie liegt. Bamberg ist eine kreisfreie Stadt – das bedeutet, Stadt und Landkreis haben jeweils eigene Bauaufsichtsbehörden mit leicht unterschiedlichen Anforderungen.

Bauordnungsamt der Stadt Bamberg

Für Immobilien im Stadtgebiet Bamberg ist das Bauordnungsamt der Stadt Bamberg zuständig:

• Adresse: Untere Sandstraße 34 (Technisches Rathaus), 96049 Bamberg
• Telefon: 0951 87-1661
• Unterlagen: Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung, Format maximal DIN A3
• Gebühren: 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit

Die Stadt Bamberg bietet seit Januar 2023 die Möglichkeit, den Antrag digital über das BayernPortal einzureichen – ein Weg zur Behörde entfällt damit für die reine Antragstellung. Bamberg gehört zu den 64 bayerischen Behörden, die dieses Online-Verfahren anbieten. Das denkmalrechtliche Erlaubnisverfahren ist vom digitalen Verfahren ausgenommen und muss weiterhin separat gestellt werden.

Landratsamt Bamberg (Landkreis)

Für Immobilien im Landkreis Bamberg ist das Landratsamt zuständig:

• Adresse: Ludwigstraße 23, 96052 Bamberg, Abteilung 41.1 – Bauordnung
• Ansprechpartner: Herr Max Willert, Telefon: 0951/85-421
• Unterlagen: Aufteilungspläne in dreifacher Ausfertigung, inkl. Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Lageplan

Der wesentliche Unterschied zur Stadt: Das Landratsamt verlangt in der Regel mehr Planunterlagen und eine dreifache Ausfertigung. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Immobilie zum Stadtgebiet oder zum Landkreis gehört, hilft ein Blick auf die Flurkarte oder eine kurze Rückfrage bei der jeweiligen Behörde.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Die Baubehörde prüft anhand des Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt. Konkret bedeutet das:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Jede Einheit muss durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht eine eigene Eingangstür, die von innen abschließbar ist und direkt vom Gemeinschaftsbereich oder von außen erreichbar ist.
• Sanitäre Grundausstattung: Innerhalb jeder Wohneinheit müssen Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC vorhanden sein.
• Klare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerräume, Speicherabteile, Stellplätze und Garagen müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und im Aufteilungsplan mit der entsprechenden Einheitennummer versehen sein.

Besonders bei Bamberger Altbauten ist die Zuordnung von Kellerräumen und Speichern eine häufige Fehlerquelle. Das Bauordnungsamt der Stadt Bamberg weist ausdrücklich darauf hin, dass auch nicht ausgebaute Speicher im Aufteilungsplan dargestellt werden müssen – der Spitzboden wird regelmäßig vergessen und führt dann zu Rückfragen oder Nachbesserungen.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bamberg

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Vor der Planerstellung steht die Frage: Gibt es verwertbare Bestandspläne? Bei Bamberger Altbauten – und das betrifft einen Großteil des Stadtgebiets – fehlen aktuelle oder vollständige Pläne häufig. Eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt kann historische Pläne zutage fördern, die als Grundlage dienen. Stimmen die vorhandenen Pläne nicht mit dem tatsächlichen Baubestand überein, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Die Aufteilungspläne müssen den tatsächlichen Baubestand wiedergeben – nicht den genehmigten Zustand von 1920.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das Kernstück des Antrags. Er muss alle Geschosse des Gebäudes darstellen – einschließlich Keller und Spitzboden –, Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar abgrenzen und jede Einheit mit einer fortlaufenden Nummer kennzeichnen. Nebenräume, die zu einer bestimmten Wohnung gehören, erhalten dieselbe Nummer wie die Wohnung. Stellplätze und Garagen müssen seit der WEG-Reform 2020 ebenfalls durch Maßangaben im Plan bestimmt sein, wenn sie als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen.

Für die Erstellung des Aufteilungsplans brauchen Sie einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einen Architekten. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne für Bamberg in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen nach Auftragserteilung und Unterlagenübergabe.

Schritt 3: Antrag beim Bauordnungsamt einreichen

Mit dem ausgefüllten Antragsformular und den Planunterlagen stellen Sie den Antrag beim zuständigen Bauordnungsamt. Für die Stadt Bamberg ist das digital über das BayernPortal möglich. Reichen Sie mehr Plansätze ein als das Minimum: Notar, Bank, Finanzamt und Grundbuchamt benötigen jeweils Originale – Kopien werden unter Umständen nicht anerkannt.

Schritt 4: Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten

Das Bauordnungsamt prüft den Antrag und stempelt den Aufteilungsplan ab. Die Behördengebühren in Bamberg liegen bei 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit. Bei einem Haus mit vier Einheiten sind das also zwischen 100,–€ und 600,–€ an reinen Behördengebühren. Die Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt Bamberg liegt erfahrungsgemäß bei 4 bis 8 Wochen.

Schritt 5: Notar und Grundbuchamt

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Anschließend legt das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Erst dann können einzelne Wohnungen verkauft, belastet oder übertragen werden. Der Gesamtprozess von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung dauert in Bamberg erfahrungsgemäß 3 bis 5 Monate.

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Bamberger Besonderheit: Denkmalschutz und UNESCO-Welterbe

Kein anderer Aspekt unterscheidet Bamberg so stark von anderen Städten wie der Denkmalschutz. Seit 1993 gehört die Bamberger Altstadt zum UNESCO-Welterbe – 142 Hektar umfassend, mit über 1.000 denkmalgeschützten Einzelgebäuden in Bergstadt, Inselstadt und Gärtnerstadt. Selbst Gebäude, die nicht als Einzeldenkmal eingetragen sind, können dem Ensembleschutz unterliegen.

Wann ist eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst erfordert keine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis. Problematisch wird es, wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen nötig sind: der Einbau einer neuen Eingangstür, die Abtrennung von Kellerräumen, Veränderungen an Trennwänden. Solche Eingriffe an denkmalgeschützten Gebäuden bedürfen einer Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz – ein zusätzliches Verfahren, das die Gesamtdauer um 4 bis 8 Wochen verlängern kann.

Wichtig zu wissen: Das denkmalrechtliche Erlaubnisverfahren ist vom digitalen Bauantragsverfahren der Stadt Bamberg ausgenommen. Es muss separat und in Papierform gestellt werden.

Praktische Empfehlung

Klären Sie vor der Beauftragung eines Architekten, ob Ihr Gebäude als Einzeldenkmal eingetragen ist oder im Ensembleschutzbereich liegt. Das Bayerische Denkmalschutzgesetz und die Denkmalliste können beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege eingesehen werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde – das spart spätere Überraschungen. Das Bauordnungsamt der Stadt Bamberg bietet zudem eine kostenfreie Bauberatung nach vorheriger Terminvereinbarung an.

Planeco Building kennt die Anforderungen der Bamberger Behörden aus der Praxis und koordiniert bei Bedarf auch die denkmalschutzrechtliche Abstimmung – damit kein Verfahrensschritt übersehen wird.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB – gilt es in Bamberg?

In Bayern gilt in bestimmten Gemeinden ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Dieser Vorbehalt betrifft in Bayern 50 Städte und Gemeinden und ist durch die Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) geregelt, die zuletzt bis zum 31. Dezember 2026 verlängert wurde.

Ob die Stadt Bamberg zu diesen 50 Gemeinden gehört, sollten Sie individuell prüfen – die aktuelle Liste ist beim Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr einsehbar. Unabhängig davon gilt: Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind vom Genehmigungserfordernis ausgenommen – das betrifft die Mehrheit der typischen Aufteilungsvorhaben. Für größere Objekte kann das Bauordnungsamt ein sogenanntes Negativattest ausstellen, das bestätigt, dass keine Genehmigungspflicht besteht.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bamberg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar- sowie Grundbuchkosten. Zwei realistische Szenarien für Bamberg:

Szenario A – Standardfall (Nachkriegsbau, 4 Einheiten, Bestandspläne vorhanden):

• Architektenleistung Aufteilungsplan: ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren Bauordnungsamt Bamberg: 100,–€ bis 600,–€ (4 × 25,–€ bis 150,–€)
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€ (verkehrswertabhängig)
• Gesamtkosten: ca. 3.100,–€ bis 5.100,–€

Szenario B – Altbau mit Denkmalschutz (Altstadtgebäude, 4 Einheiten, keine Bestandspläne):

• Aufmaß vor Ort: ab 390,–€ netto
• Architektenleistung Aufteilungsplan: ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren Bauordnungsamt Bamberg: 100,–€ bis 600,–€
• Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis (falls bauliche Anpassungen nötig): individuell zu prüfen
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 3.500,–€ bis 5.500,–€ und mehr

Die Architektenkosten für den Aufteilungsplan hängen von der Anzahl der Einheiten, dem Zustand der Bestandspläne und dem Aufwand für ein eventuelles Aufmaß ab. Planeco Building nennt Ihnen nach einer kostenlosen Erstberatung eine transparente Preisspanne – ohne versteckte Kosten.

Unterlagen-Checkliste für das Bauordnungsamt Bamberg

Diese Unterlagen benötigen Sie für den Antrag bei der Stadt Bamberg:

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich beim Bauordnungsamt oder als Download auf der Website der Stadt Bamberg)
• Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung (Landkreis: dreifach), Format maximal DIN A3
• Grundrisse aller Geschosse inkl. Keller und Spitzboden – auch nicht ausgebaute Bereiche
• Schnitte und Ansichten (beim Landkreis Bamberg ausdrücklich gefordert)
• Lageplan (beim Landkreis dreifach)
• Nummerierung aller Einheiten: Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Garagen fortlaufend; zugehörige Nebenräume mit gleicher Nummer
• Bei Stellplätzen: Maßangaben im Plan für die Zuordnung als Sondereigentum

Praxistipp: Reichen Sie mehr Plansätze ein als das Pflichtminimum. Notar, Bank, Finanzamt und Grundbuchamt benötigen jeweils Originale mit Behördenstempel. Kopien werden in manchen Verfahren nicht akzeptiert.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Spitzboden vergessen: Der nicht ausgebaute Dachboden muss im Aufteilungsplan dargestellt werden. Fehlt er, kommt der Antrag zurück.
• Pläne entsprechen nicht dem Ist-Zustand: Bei Bamberger Altbauten weichen historische Pläne oft erheblich vom tatsächlichen Bestand ab. Immer Aufmaß vor Einreichung prüfen.
• Zu wenige Plansätze: Wer nur die Mindestanzahl einreicht, muss später nachfordern – das kostet Zeit.
• Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nicht eingeplant: Wer bauliche Anpassungen an einem denkmalgeschützten Gebäude plant, ohne die Erlaubnis einzuholen, riskiert Ordnungswidrigkeiten und Verzögerungen.
• Grundstücksbezogenheit übersehen: Wohnungseigentum ist grundstücksbezogen – alle Gebäude auf einer Flurnummer müssen in die Aufteilung einbezogen werden. Bei Altstadtgrundstücken mit Hinterhaus oder Nebengebäuden wird das häufig übersehen.
• Zuordnung von Kellerräumen unklar: Kellerräume ohne eindeutige Nummerierung und Zuordnung zu einer Einheit führen regelmäßig zu Rückfragen des Bauamts.

Planeco Building hat in Bamberg und Bayern bereits über 1.400 Bauvorhaben begleitet. Die häufigsten Verzögerungen entstehen nicht im Bauamt, sondern in der Vorbereitung – durch unvollständige Unterlagen oder fehlende Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Wer diesen Schritt sorgfältig plant, spart im Gesamtprozess Wochen. Sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.

Mehr zu verwandten Leistungen finden Sie hier: Architektenleistungen bei Planeco Building, Statik und Standsicherheit sowie Nutzungsänderungen – für den Fall, dass mit der Aufteilung auch eine Änderung der genehmigten Nutzung verbunden ist.