Wer in Bayreuth ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Das Bauordnungsamt der Stadt Bayreuth hat dafür einen eigenen Leitfaden mit konkreten Formvorgaben veröffentlicht, die über allgemeine bayerische Standards hinausgehen. Wer diese Details nicht kennt, riskiert Rücksendungen und Verzögerungen von mehreren Wochen.

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Welche Behörde ist in Bayreuth zuständig?

Die Zuständigkeit hängt davon ab, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt – das ist in Bayreuth besonders wichtig, weil beide Gebiete eigene Behörden haben:

• Stadtgebiet Bayreuth (kreisfreie Stadt, PLZ 95444–95448): Bauordnungsamt der Stadt Bayreuth, Luitpoldplatz 13, 95444 Bayreuth, Telefon: 0921 251681
• Landkreis Bayreuth (umliegende Gemeinden): Landratsamt Bayreuth, Markgrafenallee 5, 95448 Bayreuth

Bayreuth ist als kreisfreie Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde – das bedeutet, das Bauordnungsamt der Stadt ist direkt zuständig und nicht das Landratsamt. Wer im Umland sucht (z.B. Pegnitz, Creußen, Gefrees), wendet sich an das Landratsamt. Im Zweifel hilft ein Blick auf die Katasteradresse: Steht dort „Stadt Bayreuth", ist das Bauordnungsamt die richtige Anlaufstelle.

Anträge können in Bayreuth digital über das BayernPortal eingereicht werden – dafür ist eine Bayern-ID oder ein ELSTER-Unternehmenskonto erforderlich. Wer keines von beidem hat, kann den Antrag auch postalisch einreichen.

Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist. Planungsrechtliche Fragen – etwa ob die Nutzung zulässig ist – sind nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Für die Abgeschlossenheit müssen vier Kriterien erfüllt sein:

• Räumliche Abgrenzung: Jede Einheit muss durch eigene Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.
• Separater Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen abschließbaren Zugang – entweder direkt von außen oder über das gemeinschaftliche Treppenhaus.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC müssen innerhalb der Einheit liegen.
• Nebenräume klar zugeordnet: Keller, Abstellräume oder Garagen, die einer Einheit zugeordnet werden sollen, müssen ebenfalls abgeschlossen und eindeutig zugeordnet sein.

Besonderheiten bei Altbauten in Bayreuth

Bayreuth hat einen erheblichen historischen Gebäudebestand – insbesondere in den innerstädtischen Quartieren. Typische Probleme bei Altbauten: fehlende oder veraltete Bestandspläne, Durchgangszimmer ohne separaten Zugang, gemeinschaftlich genutzte Sanitäreinrichtungen und unklare Kellerzuordnungen. In solchen Fällen hilft die Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Bayreuth – diese kann online beantragt werden und liefert oft die Grundlage für den Aufteilungsplan. Alternativ ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.

Wichtig: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Bestandsgebäude ohne aktuelle Baugenehmigung ist möglich – sie legalisiert aber keine baurechtswidrigen Zustände. Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Bayreuth-spezifische Anforderungen: Was das Bauordnungsamt konkret verlangt

Das Bauordnungsamt der Stadt Bayreuth hat einen eigenen Leitfaden (Stand September 2022) veröffentlicht, der über allgemeine bayerische Anforderungen hinausgeht. Diese Details stecken in einem PDF, das die meisten Eigentümer nie lesen – sie sind aber entscheidend für eine reibungslose Bearbeitung:

• Pflichtformat DIN A3: Alle Pläne müssen im Format DIN A3 eingereicht werden. Größere oder kleinere Formate führen zur Rücksendung.
• Plankopf mit Stempelplatz: Jeder Plan muss einen Plankopf mit Planinhalt, Objektadresse, Unterschrift des Antragstellers und einem freien Stempelfeld von 7 × 5 cm enthalten.
• Verschmelzungspflicht bei mehreren Flurnummern: Liegt das Grundstück auf mehreren Flurstücken, ist eine Verschmelzung oder rechtliche Vereinigung beim Grundbuchamt zwingend vor Antragstellung erforderlich. Dieser Schritt dauert mehrere Wochen und sollte frühzeitig angestoßen werden.
• Erschließungsnachweis: Die Erschließung muss gesichert sein. Bei Hinterliegergrundstücken oder Zufahrten über Nachbargrundstücke ist ein Nachweis des Geh- und Fahrtrechts beizufügen.
• Begehbare Spitzböden: Spitzböden, die begehbar sind, müssen als vollständiger Grundriss dargestellt werden – wird häufig vergessen und führt zu Nachforderungen.
• Alle Gebäude auf dem Grundstück darstellen: Nicht nur das aufzuteilende Gebäude, sondern alle baulichen Anlagen auf dem Grundstück müssen im Lageplan (Maßstab 1:1.000) dargestellt sein.
• Sondereigentum kennzeichnen: Jede Einheit wird mit einer arabischen Ziffer in einem Kreis markiert. Gemeinschaftseigentum wird nicht gekennzeichnet.
• Sondernutzungsrechte gehören nicht in die Bescheinigung: Gartenanteile, Außenstellplätze oder Terrassen, die als Sondernutzungsrecht vergeben werden sollen, sind kein Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung – sie werden ausschließlich in der Teilungserklärung geregelt.
• Zusätzliche Plansätze beantragen: Standardmäßig wird nur ein Plansatz gestempelt. Für Notar und Bank werden in der Regel weitere Sätze benötigt – diese müssen schriftlich beantragt werden und kosten 2,– € pro Blatt zusätzlich.

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Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bayreuth

Der Gesamtprozess umfasst mehr als nur den Behördenschritt. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet unnötige Wartezeiten:

1. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne beim Bauordnungsamt per Bauakteneinsicht anfordern (in Bayreuth online möglich). Fehlen Pläne, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan gemäß den Bayreuth-spezifischen Vorgaben (DIN A3, Plankopf, Stempelplatz etc.). Planeco Building liefert den fertigen Plan in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen.
3. Antrag beim Bauordnungsamt einreichen: Antrag mit allen Unterlagen einreichen – digital über das BayernPortal oder postalisch. Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt Bayreuth: ca. 4–8 Wochen.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Das Bauamt stempelt die Pläne und stellt die Bescheinigung aus. Sie gilt unbegrenzt – solange keine wesentlichen baulichen Änderungen vorgenommen werden.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der gestempelten Bescheinigung und dem Aufteilungsplan geht es zum Notar. Die Teilungserklärung regelt die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Bearbeitungszeit: ca. 2–6 Wochen.

Gesamtdauer: Realistisch sind 3–5 Monate vom Planungsbeginn bis zur fertigen Grundbucheintragung – je nach Bearbeitungsstand beim Bauordnungsamt und Grundbuchamt.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bayreuth

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren Bayern: Das Kostenverzeichnis Bayern sieht für den Aufteilungsplan einschließlich Abgeschlossenheitsbescheinigung 25,– bis 150,– € je Sondereigentumseinheit vor. Bei einem Vierfamilienhaus liegen die reinen Behördengebühren also zwischen ca. 100,– und 600,– €.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Für ein typisches Vierfamilienhaus in Bayreuth ergeben sich damit Gesamtkosten von ca. 3.200,– bis 6.100,– € – bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen von rund 3.600,– €/m² (Stand 2026, Quelle: Immowelt) und einem Preisanstieg von +4,5 % gegenüber dem Vorjahr ist der wirtschaftliche Vorteil des Einzelverkaufs gegenüber dem Gesamtverkauf als Mehrfamilienhaus erheblich.

Gilt das Umwandlungsverbot in Bayreuth?

In Bayern gilt seit Juni 2023 in 50 festgelegten Kommunen ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Diese Regelung wurde zuletzt bis zum 31. Dezember 2026 verlängert (mit der Option einer weiteren Verlängerung bis 2030).

Bayreuth gehört nach aktuellem Stand nicht zu diesen 50 Kommunen. Die Gebietskulisse umfasst primär Großstädte und Ballungsräume wie München, Nürnberg, Augsburg und Regensburg. Eigentümer in Bayreuth können Mehrfamilienhäuser damit ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung aufteilen – ein klarer Vorteil gegenüber vielen anderen bayerischen Städten.

Zusätzlich hat Bayern die bundesgesetzliche Schwelle von 5 auf 10 Wohnungen angehoben: In den betroffenen 50 Kommunen gilt der Genehmigungsvorbehalt ohnehin erst ab Gebäuden mit mindestens 11 Wohnungen. Kleinere Mehrfamilienhäuser sind damit auch in den Ballungsräumen vom Genehmigungserfordernis ausgenommen.

Falls für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe in tragende Bauteile notwendig sind, ist zusätzlich ein Statiker einzubeziehen. Planeco Building koordiniert diese Leistungen im Rahmen des Gesamtprojekts.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ablehnungsgründe beim Bauordnungsamt Bayreuth lassen sich auf wenige, vermeidbare Fehler zurückführen:

• Falsches Planformat: Einreichung in DIN A4 oder übergroßen Formaten statt DIN A3 – führt zur sofortigen Rücksendung.
• Fehlender Stempelplatz: Der Plankopf enthält keinen freien Bereich von 7 × 5 cm für den behördlichen Stempel.
• Mehrere Flurnummern nicht vereinigt: Die Verschmelzung beim Grundbuchamt wurde nicht vorab beantragt – dieser Schritt kann Wochen dauern und blockiert die gesamte Antragstellung.
• Fehlender Erschließungsnachweis: Besonders bei Hinterliegergrundstücken wird das Geh- und Fahrtrecht nicht nachgewiesen.
• Begehbare Spitzböden fehlen im Plan: Werden nicht als Grundriss dargestellt, obwohl das Bauordnungsamt Bayreuth dies explizit verlangt.
• Nicht alle Gebäude auf dem Grundstück dargestellt: Im Lageplan fehlen Nebengebäude, Garagen oder Anbauten.
• Sondernutzungsrechte in der Bescheinigung: Gartenanteile oder Außenstellplätze werden fälschlicherweise als Sondereigentum in den Aufteilungsplan eingetragen – sie gehören ausschließlich in die Teilungserklärung.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die Anforderungen der Bayreuther Behörden aus der Praxis. Wer den Aufteilungsplan durch einen erfahrenen Architekten erstellen lässt, vermeidet diese Fehler von Anfang an. Für Bauvorhaben, bei denen auch eine Nutzungsänderung erforderlich wird – etwa wenn Einheiten künftig gewerblich genutzt werden sollen – übernimmt Planeco Building beide Verfahren aus einer Hand.

Für Fragen zur Machbarkeit Ihres Vorhabens in Bayreuth steht Planeco Building mit einer kostenlosen Erstberatung zur Verfügung. Alle Leistungen werden mit vollständiger Preistransparenz angeboten – ohne versteckte Kosten.