Wer in Bergheim ein Mehrfamilienhaus aufteilen, einzelne Wohnungen separat verkaufen oder Wohn- und Gewerbeeinheiten rechtlich trennen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die gute Nachricht für Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis: Das Verfahren ist in Bergheim klar geregelt, die Zuständigkeit liegt bei der städtischen Bauaufsicht – und ein Umwandlungsverbot, wie es in anderen Bundesländern gilt, existiert in NRW nicht.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein bauaufsichtlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt sind und die gesetzlichen Anforderungen des § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG erfüllen. Sie ist kein Baugenehmigungsersatz und keine Nutzungsfreigabe – sie bescheinigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit.

Im Prozess der Immobilienaufteilung steht sie am Anfang:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt von der Bauaufsicht Bergheim
2. Teilungserklärung – notariell beurkundet, regelt Sonder- und Gemeinschaftseigentum
3. Grundbucheintragung – das Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher an

Wer die Bescheinigung mit der Teilungserklärung verwechselt oder die Reihenfolge umkehrt, verliert Zeit. Die Teilungserklärung kann erst nach Vorliegen der Bescheinigung und des gesiegelten Aufteilungsplans beim Notar beurkundet werden.

Kein Umwandlungsverbot in Bergheim – ein echter Vorteil gegenüber anderen Bundesländern

In Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt benötigen Eigentümer für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Genehmigung nach § 250 BauGB. Diese Regelung gilt für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

NRW hat von dieser Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW sieht dieses Umwandlungshindernis ausdrücklich nicht vor. Für Eigentümer in Bergheim bedeutet das: Keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, keine Wartezeit auf eine kommunale Entscheidung – die Aufteilung ist ohne diesen Zwischenschritt möglich.

Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die Bauaufsicht Bergheim prüft anhand der bundeseinheitlichen Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVA), ob jede Einheit die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 2 WEG erfüllt. Entscheidend sind vier Kriterien:

• Bauliche Trennung: Vollständige Trennung durch Wände und Decken von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen
• Eigener Zugang: Abschließbarer Zugang direkt vom Freien, Treppenhaus oder Vorraum – ohne Durchquerung fremder Einheiten
• Sanitärausstattung innerhalb der Einheit: Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen sich innerhalb der Wohnung befinden
• Abschließbare Nebenräume: Keller oder Abstellräume außerhalb der Wohnung müssen verschließbar und eindeutig der Einheit zugeordnet sein

Besonders bei Bergheimer Altbauten aus den 1950er- und 1960er-Jahren fehlt häufig ein separater Zugang oder die Kellerräume sind nicht eindeutig zugeordnet. In diesen Fällen sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung notwendig – eine Vorab-Prüfung spart hier Zeit und Kosten.

Sonderfälle: Was als Sondereigentum gilt – und was nicht

Nicht jede Fläche lässt sich als Sondereigentum begründen. Das Merkblatt der Bauaufsicht Bergheim stellt klar:

• Garagen und Tiefgaragenstellplätze: Können Sondereigentum werden, wenn sie durch dauerhafte Markierungen abgegrenzt sind (Wände, Geländer, Begrenzungsschwellen oder Markierungssteine). Aufgemalte Linien allein reichen nicht aus.
• Terrassen, Carports und Einstellplätze: Gelten nicht als abgeschlossene Räume im Sinne des WEG und können kein Sondereigentum begründen – wohl aber Sondernutzungsrechte über die Teilungserklärung.
• Gemischt genutzte Gebäude: Läden, Büros oder Praxen im Erdgeschoss können als Teileigentum (nicht Wohnungseigentum) abgegrenzt werden – das Verfahren ist identisch.

Zuständige Behörde: Bauaufsicht der Kreisstadt Bergheim

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bauaufsicht der Kreisstadt Bergheim (Fachbereich 8 – Planen und Bauen, Abteilung 8.3) – nicht der Rhein-Erft-Kreis. Der Kreis ist zwar Obere Bauaufsichtsbehörde, für das Verfahren zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ist jedoch ausschließlich die städtische Behörde zuständig.

• Adresse: Bethlehemer Str. 9–11, 50126 Bergheim
• Telefon: 02271 / 89-0
• E-Mail: [email protected]
• Bauberatung Dienstag: 08:30–12:00 Uhr (nur für Fachplaner)
• Bauberatung Donnerstag: 08:30–12:00 Uhr und 13:30–17:45 Uhr

Die Sprechzeiten sind begrenzt. Wer ohne Termin erscheint oder außerhalb dieser Zeiten anruft, riskiert unnötige Wartezeiten. Planeco Building übernimmt die gesamte Kommunikation mit der Bauaufsicht Bergheim – von der Einreichung bis zur Abholung der Bescheinigung.

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Unterlagen-Checkliste für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bergheim

Die Bauaufsicht Bergheim verlangt alle Unterlagen in mindestens zweifacher Ausfertigung. Für den späteren Notartermin und das Grundbuchamt werden in der Regel weitere Exemplare benötigt – empfehlenswert sind daher drei bis vier Ausfertigungen von Beginn an.

• Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der Stadt Bergheim)
• Aktueller Grundbuchauszug als Nachweis der Antragsberechtigung (Eigentümer oder Erwerber mit Kaufvertrag)
• Lageplan (aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster, nicht älter als 6 Monate)
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab mindestens 1:100, mit eindeutiger numerischer Bezeichnung jeder Einheit
• Ansichten mit numerischer Bezeichnung der Einheiten
• Schnittzeichnungen
• Grundrisse der Spitzböden und Luftraumbereiche – ein Punkt, der häufig übersehen wird

Bei bestehenden Gebäuden müssen die Zeichnungen den tatsächlichen Baubestand abbilden (Baubestandszeichnungen). Farbige Markierungen in den Plänen sollten vermieden werden, da die Behörde in Schwarz-Weiß vervielfältigt. Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um Inkonsistenzen in der späteren Teilungserklärung zu vermeiden.

Den Aufteilungsplan muss ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellen – in der Praxis ein Architekt. Eigentümer können den Antrag nicht ohne fachkundige Planungsunterstützung einreichen.

So läuft das Verfahren in Bergheim ab

1. Vorab-Prüfung der Abgeschlossenheit: Bevor Geld für Pläne ausgegeben wird, prüfen, ob alle Einheiten die baulichen Voraussetzungen erfüllen. Fehlende Zugänge oder nicht abschließbare Nebenräume erfordern bauliche Anpassungen.
2. Bestandspläne beschaffen oder aufmessen: Bei Altbauten ohne verwertbare Pläne ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.
3. Aufteilungsplan erstellen: Ein Architekt erstellt die Bauzeichnungen gemäß AVA-Anforderungen (Maßstab 1:100, Baubestandszeichnung, korrekte Nummerierung).
4. Antrag einreichen: Vollständige Unterlagen in mindestens zweifacher Ausfertigung bei der Bauaufsicht Bergheim einreichen. Der Antrag muss schriftlich gestellt werden.
5. Bearbeitung durch die Bauaufsicht Bergheim: Die Bearbeitungszeit liegt erfahrungsgemäß bei 4–8 Wochen. Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand der eingereichten Pläne und siegelt den Aufteilungsplan.
6. Notartermin und Grundbucheintragung: Mit der gesiegelten Bescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend separate Wohnungsgrundbücher an (ca. 2–6 weitere Wochen).

Gesamtdauer: Realistisch sind 3–4 Monate vom Aufmaß bis zum separaten Grundbuchblatt.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bergheim?

Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar/Grundbuch.

Behördengebühren (AVwGebO NRW):

• Je Sondereigentumsanteil im Neubau: ca. 50,– €
• Je Sondereigentumsanteil im Bestand: ca. 100,– €
• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): ca. 50,– €
• Jede weitere Ausfertigung: ca. 30,– €

Architektenleistung bei Planeco Building:

• Aufteilungsplan (2 Einheiten): ab 1.000,– € netto
• Aufteilungsplan (bis 15 Einheiten): bis ca. 2.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Konkretes Beispiel – 4-Familienhaus in Bergheim:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, bis 5 Einheiten): ca. 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort: ab 390,– € netto
• Behördengebühren (4 × 100,– € Bestand + 50,– € Aufteilungsplan + 2 × 30,– € Mehrausfertigungen): ca. 510,– €
• Notar (Teilungserklärung): ca. 1.500,– – 3.000,– €
• Grundbuchamt: ca. 500,– – 1.500,– €
• Gesamtkosten: ca. 4.400,– – 6.900,– €

Dem gegenüber steht ein erhebliches Erlöspotenzial: Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Gesamtwert von 600.000,– € lässt sich durch den Einzelverkauf der Wohnungen typischerweise ein Mehrerlös von 15–25 % erzielen – das entspricht 90.000,– – 150.000,– € zusätzlichem Verkaufserlös.

Altbauten in Bergheim: Was tun, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?

Viele Mehrfamilienhäuser in Bergheim stammen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Bei diesen Objekten fehlen häufig verwertbare Bestandspläne, und die bauliche Situation entspricht nicht immer den Abgeschlossenheitsanforderungen. Typische Probleme:

• Kein separater, abschließbarer Zugang zu einzelnen Einheiten
• Kellerräume nicht eindeutig zugeordnet oder nicht abschließbar
• Keine Bauzeichnungen vorhanden – Aufmaß vor Ort erforderlich
• WC oder Wasserversorgung nicht innerhalb der Einheit

In diesen Fällen sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung notwendig. Ob dafür eine Nutzungsänderung oder eine separate Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom Umfang der Maßnahmen ab. Wenn tragende Bauteile betroffen sind, ist zusätzlich ein Statiker einzubeziehen. Planeco Building klärt diese Fragen im Rahmen der Erstberatung – bevor Kosten für Pläne entstehen, die möglicherweise nachgebessert werden müssen.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Bergheim und dem gesamten Rhein-Erft-Kreis durch den gesamten Prozess: von der Vorab-Prüfung der Abgeschlossenheit über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur Einreichung bei der Bauaufsicht Bergheim. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsunterlagen sorgt Planeco Building dafür, dass der Antrag vollständig und genehmigungsfähig bei der Behörde eingeht.