Wer in Bergisch Gladbach ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt von der Bauaufsicht der Stadt. Ohne diese Bescheinigung kann weder eine Teilungserklärung beim Notar beurkundet noch ein separates Grundbuchblatt für jede Einheit angelegt werden. Das Verfahren ist in Bergisch Gladbach klar geregelt, hält aber einige lokale Besonderheiten bereit, die Eigentümer kennen sollten: von der richtigen Anlaufstelle über die genaue Gebührenstruktur bis zur verlängerten Kündigungssperrfrist, die seit März 2025 gilt.

[[bauantrag]]

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Wohn- oder Nutzungseinheiten eines Gebäudes im Sinne der Bauordnung in sich abgeschlossen sind. Konkret bedeutet das: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Zugang haben, räumlich klar von anderen Einheiten getrennt sein und über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen. Nebenräume wie Keller oder Abstellräume müssen der jeweiligen Einheit eindeutig zugeordnet sein.

Die Bescheinigung ist Pflichtbestandteil der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Ohne sie kann kein Notar die Aufteilung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen. Sie ist also der erste behördliche Schritt auf dem Weg zur rechtlichen Aufteilung – und damit Voraussetzung für jeden Einzelverkauf einer Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus.

Typische Anlässe für die Beantragung in Bergisch Gladbach sind der geplante Verkauf einzelner Wohnungen, eine Erbteilung, die Finanzierung über eine Bank, die separate Beleihung einzelner Einheiten verlangt, oder der Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit Aufteilungsabsicht.

Zuständige Behörde: Die Bauaufsicht der Stadt – nicht der Rheinisch-Bergische Kreis

Ein häufiger Irrtum: Der Rheinisch-Bergische Kreis ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bergisch Gladbach nicht zuständig. Als Große kreisangehörige Stadt hat Bergisch Gladbach eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Der Kreis ist nur für die umliegenden kleineren Gemeinden wie Burscheid, Kürten, Odenthal oder Rösrath zuständig.

Anträge für Immobilien in Bergisch Gladbach richten Sie direkt an:

• Bauaufsicht der Stadt Bergisch Gladbach
• Rathaus Bensberg, Wilhelm-Wagener-Platz, 51429 Bergisch Gladbach, Raum 219
• Telefon: 02202 14-1684
• Sprechzeiten (ab 26.05.2026): dienstags 8:30–12:30 Uhr, donnerstags 9:00–11:00 Uhr und 14:00–16:00 Uhr

Die begrenzten Sprechzeiten bedeuten in der Praxis: Rückfragen und Abstimmungen mit dem Bauamt brauchen Vorlaufzeit. Wer seinen Antrag vollständig und fehlerfrei einreicht, vermeidet unnötige Verzögerungen durch Nachforderungen.

Voraussetzungen: Was baulich erfüllt sein muss

Bevor ein Architekt den Aufteilungsplan zeichnet, sollten Sie prüfen, ob Ihre Einheiten die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen bereits erfüllen. Die vier wesentlichen Kriterien:

• Abgeschlossener Zugang: Jede Einheit muss über eine eigene, abschließbare Eingangstür verfügen, die direkt vom Treppenhaus oder von außen zugänglich ist.
• Räumliche Trennung: Keine Einheit darf durch eine andere betreten werden müssen.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt eigenes Bad und WC innerhalb der Einheit.
• Eindeutige Zuordnung von Nebenräumen: Kellerabteile, Abstellräume und Garagen müssen klar einer Einheit zugeordnet sein – baulich oder durch Nummerierung.

Besonderheiten bei Altbauten in Bergisch Gladbach

Bergisch Gladbach hat einen erheblichen Altbaubestand, insbesondere in den Stadtteilen Alt-Bergisch Gladbach, Bensberg und Refrath. Bei Gebäuden aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesen Fällen können Sie beim Bauamt eine Akteneinsicht beantragen – das spart unter Umständen die Kosten für ein vollständiges Aufmaß. Liegt das Gebäude in einem historischen Bergbaugebiet (Kalkabbau, Erzbergbau), können bei baulichen Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit zusätzliche Abstimmungen erforderlich sein. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist außerdem die untere Denkmalbehörde der Stadt einzubeziehen.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren ab

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Grundrisse vorliegen. Fehlen diese, beantragen Sie Akteneinsicht beim Bauamt oder beauftragen Sie ein Aufmaß (ab ca. 390,– € netto).
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan – bestehend aus Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten aller Geschosse. Jede Einheit wird mit einer arabischen Ziffer im Kreis eindeutig gekennzeichnet. Die Nummerierung sollte frühzeitig mit dem Notar abgestimmt werden, damit Aufteilungsplan und Teilungserklärung übereinstimmen.
3. Antrag bei der Bauaufsicht einreichen: Der Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit dem Aufteilungsplan bei der Bauaufsicht im Rathaus Bensberg eingereicht. Planen Sie mehrere Ausfertigungen ein – für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen. Jede Mehrfachausfertigung kostet in Bergisch Gladbach 30,– €.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Die Bearbeitungszeit beim Bauamt beträgt in der Praxis erfahrungsgemäß 4–8 Wochen. Bei Nachforderungen verlängert sich dies entsprechend.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gesiegelten Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden.
6. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Bergisch Gladbach legt separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Erst dann ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Vom Beauftragungsstart bis zum separaten Grundbuchblatt sollten Sie realistisch 3–5 Monate einplanen. Planeco Building übernimmt dabei die Erstellung des Aufteilungsplans und die Kommunikation mit der Bauaufsicht – bundesweit, mit einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung.

[[banner-klein]]

Unterlagen: Was Sie beim Bauamt einreichen müssen

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan mit Lageplan (amtliche Flurkarte)
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100
• Schnitt- und Ansichtszeichnungen
• Eindeutige Nummerierung aller Sondereigentumsanteile (arabische Ziffern im Kreis)
• Darstellung der Zugehörigkeit von Nebenräumen (Keller, Garagen, Stellplätze)

Alle Unterlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem eingetragenen Architekten – erstellt und unterschrieben sein. Eigentümer können den Aufteilungsplan nicht selbst anfertigen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bergisch Gladbach

Behördengebühren

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Für Bergisch Gladbach gelten folgende Sätze:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• Je Sondereigentumsanteil im Neubau: 50,– €
• Je Sondereigentumsanteil im Bestand: 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Jede weitere Ausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Wichtig: Da die meisten Aufteilungen Bestandsgebäude betreffen, gilt in der Praxis fast immer der höhere Satz von 150,– € je Einheit – nicht der Neubausatz von 50,– €. Dieser Unterschied wird häufig übersehen.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Bestandswohnungen und 2 Garagen

• Aufteilungsplan (1. Ausfertigung): 100,– €
• 4 Sondereigentumsanteile im Bestand à 150,– €: 600,– €
• 2 Garagenstellplätze à 20,– €: 40,– €
• Behördengebühren gesamt: ca. 740,– €

Gesamtkosten der Aufteilung

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten)
• Behördengebühren: ca. 400,– € (2 Einheiten) bis 1.000,– € und mehr (größere Objekte)
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert, typischerweise 1.500,– bis 3.000,– €
• Gesamtinvestition typisches Mehrfamilienhaus: ca. 3.000,– bis 6.000,– €

Dem gegenüber steht ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial: Bei durchschnittlichen Wohnungspreisen von rund 3.461,– €/m² in Bergisch Gladbach (Stand Q2/2026) kann der Einzelverkauf von Wohnungen den Gesamtwert eines Mehrfamilienhauses deutlich übersteigen – insbesondere durch die Nachfrage aus dem benachbarten Köln und Leverkusen.

NRW-Besonderheiten: Was Eigentümer in Bergisch Gladbach wissen müssen

Kein Umwandlungsverbot in NRW

In einigen Bundesländern wie Berlin, Hamburg oder Bayern gilt ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB. NRW hat dieses Instrument nicht umgesetzt. Das bedeutet: In Bergisch Gladbach können Sie Mietwohnungen ohne eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung in Eigentumswohnungen aufteilen. Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht als behördlicher Schritt aus.

8-jährige Kündigungssperrfrist seit März 2025

Bergisch Gladbach ist seit dem 1. März 2025 in der NRW-Mieterschutzverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet. Das hat eine konkrete Konsequenz für Eigentümer, die vermiete Wohnungen aufteilen und verkaufen wollen: Dem Mieter darf nach der Umwandlung und dem erstmaligen Verkauf der Wohnung erst nach 8 Jahren wegen Eigenbedarfs des neuen Eigentümers gekündigt werden – statt der gesetzlichen Regelfrist von 3 Jahren. Diese Sperrfrist gilt bis zum 28. Februar 2030.

Für Investoren, die aufgeteilte Wohnungen an Selbstnutzer verkaufen wollen, ist das eine wesentliche Planungsgröße: Der Käufer muss möglicherweise 8 Jahre warten, bevor er die Wohnung selbst beziehen kann. Das beeinflusst die Vermarktungsstrategie und den erzielbaren Verkaufspreis.

Zusätzlich gilt in Bergisch Gladbach die Mietpreisbremse (Wiedervermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) und eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % für Bestandsmieterhöhungen innerhalb von drei Jahren.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Antrag beim falschen Amt: Den Antrag beim Rheinisch-Bergischen Kreis einzureichen führt zu Verzögerungen. Zuständig ist ausschließlich die Bauaufsicht der Stadt Bergisch Gladbach im Rathaus Bensberg.
• Fehlende oder unvollständige Bestandspläne: Ohne verwertbare Grundrisse kann kein Aufteilungsplan erstellt werden. Klären Sie vorab, ob Pläne vorliegen – oder beantragen Sie Akteneinsicht beim Bauamt.
• Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Wenn die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit der Teilungserklärung übereinstimmen, sind Nachbesserungen nötig. Stimmen Sie die Nummerierung frühzeitig ab.
• Zu wenige Ausfertigungen beantragt: Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen erfordern mehrere Ausfertigungen. Jede kostet 30,– € – planen Sie das von Anfang an ein.
• Abgeschlossenheitsvoraussetzungen nicht vorab geprüft: Wenn einzelne Einheiten die baulichen Voraussetzungen nicht erfüllen (z. B. fehlende abschließbare Tür, gemeinsam genutzte Sanitärräume), muss erst gebaut werden – das verlängert das Verfahren erheblich.

Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Planeco Building beantragen

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan für Ihre Immobilie in Bergisch Gladbach – vollständig digital, mit einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung. Das Team übernimmt die Kommunikation mit der Bauaufsicht und stellt sicher, dass der Antrag vollständig und fehlerfrei eingereicht wird. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge belegen die Erfahrung mit Genehmigungsverfahren in NRW und deutschlandweit.

Ob Zweifamilienhaus in Schildgen, Mehrfamilienhaus in Refrath oder gemischt genutztes Gebäude in der Innenstadt – Planeco Building begleitet Sie vom ersten Aufmaß bis zur fertigen Bescheinigung. Weitere Informationen zu verwandten Leistungen finden Sie unter Architektenleistungen, Nutzungsänderung und Statik.

Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – kostenlos und ohne Wartezeit.