Wer in Bergkamen ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen – und kein Käufer eine einzelne Wohnung erwerben. Was viele Eigentümer in Bergkamen nicht wissen: Die Zuständigkeit liegt bei der Stadtverwaltung Bergkamen, nicht beim Kreis Unna. Und der Weg von der ersten Unterlagenprüfung bis zum fertigen Grundbuchblatt dauert realistisch drei bis fünf Monate – wenn der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist.

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Zuständige Behörde: Stadt Bergkamen – nicht der Kreis Unna

Die häufigste Fehlannahme bei Bergkamener Eigentümern: Der Kreis Unna sei für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. Das stimmt für einige Kommunen im Kreis – konkret für Fröndenberg/Ruhr, Holzwickede und Bönen. Für Bergkamen gilt das nicht. Die Bauaufsicht der Stadt Bergkamen bearbeitet Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung eigenständig. Die Stadt stellt auf ihrer Website auch einen eigenen Antragsvordruck inklusive Merkblatt und Allgemeiner Verwaltungsvorschrift bereit.

Weitere lokale Anlaufstellen, die Sie im Prozess benötigen werden:

• Bauaufsicht Stadt Bergkamen: Rathausplatz 1, 59192 Bergkamen – zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und Bauakteneinsicht
• Katasteramt Kreis Unna: Friedrich-Ebert-Straße 17, 59425 Unna – stellt die aktuelle Flurkarte (Maßstab 1:500) aus
• Amtsgericht Kamen: Poststraße 1, 59174 Kamen – zuständig für Grundbuchauszüge und die spätere Eintragung der Teilungserklärung

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Wissenserklärung: Sie bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Nutzungseinheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG – ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt keine Teilungserklärung entgegen.

Wichtig zu verstehen: Die AB ist keine Baugenehmigung und ersetzt diese nicht. Das Bauamt prüft beim AB-Verfahren ausschließlich, ob die Einheiten die Kriterien der Abgeschlossenheit erfüllen – nicht, ob der bauliche Zustand des Gebäudes genehmigt ist. Ein illegal errichteter Anbau wird durch die AB nicht legalisiert. Umgekehrt bedeutet das aber auch: Eine AB kann grundsätzlich auch dann erteilt werden, wenn keine aktuelle Baugenehmigung für Umbauten vorliegt – sofern der Ist-Zustand dem ursprünglich genehmigten Bestand entspricht.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Eine Wohnung oder Nutzungseinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Bauliche Trennung: Die Einheit ist durch eigene Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten getrennt
• Eigener abschließbarer Zugang: Die Einheit muss direkt vom Treppenhaus, Flur oder von außen zugänglich sein – ohne andere Sondereigentumseinheiten zu durchqueren
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein
• Eindeutige Zuordnung aller Räume: Keller, Abstellräume und Nebenräume müssen klar einer Einheit zugeordnet sein

Besonders bei Bergkamener Bestandsimmobilien aus den 1950er bis 1970er Jahren – darunter viele ehemalige Bergarbeitersiedlungen – sind diese Voraussetzungen nicht immer ohne bauliche Anpassungen erfüllbar. Typische Probleme: gemeinsam genutzte Kellerbereiche ohne klare Abtrennung, fehlende separate Zugänge oder Sanitäreinrichtungen, die ursprünglich für mehrere Einheiten konzipiert waren. Wenn für solche Anpassungen neue Trennwände oder Decken eingezogen werden müssen, ist in der Regel ein Statiker einzubinden.

Auch Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen können als Sondereigentum ausgewiesen werden – sie müssen im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig bestimmt sein.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Bergkamen

Für einen vollständigen Antrag bei der Bauaufsicht Bergkamen benötigen Sie:

• Ausgefüllter Antragsvordruck der Stadt Bergkamen (auf der städtischen Website unter Formulare/Bauen verfügbar)
• Aufteilungsplan in mindestens zweifacher Ausfertigung: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung
• Flurkarte im Maßstab 1:500 (aktuell, vom Katasteramt Kreis Unna)
• Grundbuchauszug (aktuell, vom Amtsgericht Kamen) als Nachweis der Antragsberechtigung
• Ordnungsnummern in arabischen Ziffern im Kreis auf allen Grundrissen – jede Sondereigentumseinheit erhält eine eindeutige Nummer

Technische Anforderungen: Die Zeichnungen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten. Die katastermäßige Bezeichnung des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstück) muss exakt mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen – andernfalls erkennt das Grundbuchamt die Bescheinigung nicht an. Planen Sie außerdem zusätzliche Ausfertigungen ein: Notar und Bank benötigen jeweils eigene Exemplare, jede weitere Ausfertigung kostet 30,– € netto zusätzlich.

Den Aufteilungsplan muss ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellen – handgezeichnete Skizzen oder selbst erstellte Pläne werden nicht akzeptiert. Vor der Planerstellung empfiehlt sich eine Bauakteneinsicht bei der Stadt Bergkamen, um den genehmigten Bestand zu kennen und Abweichungen frühzeitig zu erkennen.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bergkamen

Die Behördengebühren sind in NRW landesweit einheitlich durch die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW) geregelt. Die Gebührenstruktur nach Tarifstelle 3.1.7:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• Pro Sondereigentumsanteil in Ein- und Zweifamilienhäusern: 50,– €
• Pro Sondereigentumsanteil in Mehrfamilienhäusern bis 6 Einheiten: 100,– €
• Pro Sondereigentumsanteil in Mehrfamilienhäusern ab 7 Einheiten: 150,– €

Hinzu kommen die Architektenkosten für die Erstellung des Aufteilungsplans. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Für größere Objekte bis 15 Einheiten liegen die Kosten bei bis zu 2.500,– € netto. Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen – bei Bergkamener Nachkriegsbauten häufig der Fall – kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.

Drei konkrete Kostenszenarien für typische Bergkamener Objekte:

• Zweifamilienhaus: Architektenleistung ab 1.000,– € netto + Behördengebühren ca. 200,– € + Notar/Grundbuch ca. 1.000–2.000,– € = Gesamtinvestition ca. 2.200–3.200,– €
• 6-Familienhaus: Architektenleistung ca. 2.000,– € netto + Behördengebühren ca. 700,– € + Notar/Grundbuch ca. 2.000–4.000,– € = Gesamtinvestition ca. 4.700–6.700,– €
• 10-Familienhaus: Architektenleistung ca. 2.000,– € netto + Behördengebühren ca. 1.600,– € + Notar/Grundbuch ca. 3.000–6.000,– € = Gesamtinvestition ca. 6.600–9.600,– €

Ablauf: Von der Bauakteneinsicht bis zum Grundbuchblatt

1. Bauakteneinsicht bei der Stadt Bergkamen: Genehmigten Bestand prüfen, Abweichungen identifizieren, fehlende Pläne dokumentieren
2. Unterlagen beschaffen: Aktuelle Flurkarte beim Katasteramt Kreis Unna, Grundbuchauszug beim Amtsgericht Kamen
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Durch einen bauvorlageberechtigten Architekten – bei Planeco Building in der Regel innerhalb von 14–21 Werktagen
4. Antrag bei der Bauaufsicht Bergkamen einreichen: Mit allen Unterlagen in der erforderlichen Ausfertigungsanzahl
5. Prüfung und Erteilung der AB: Das Bauamt prüft die Abgeschlossenheit der Einheiten und stellt die Bescheinigung aus
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit der AB als Anlage wird die Teilungserklärung beurkundet
7. Eintragung beim Amtsgericht Kamen: Das Grundbuchamt legt separate Grundbuchblätter für jede Einheit an

Zur realistischen Zeitplanung: Die Architektenleistung dauert in der Regel zwei bis drei Wochen. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Bergkamen beträgt erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen – das Bauamt hat in der Vergangenheit mit Personalengpässen zu kämpfen gehabt und diese Situation schrittweise verbessert. Planen Sie für den Gesamtprozess inklusive Notar und Grundbucheintragung drei bis fünf Monate ein.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern oder zum Scheitern bringen

• Falsche Katasterangaben: Stimmt die Bezeichnung von Gemarkung, Flur und Flurstück nicht exakt mit dem Grundbuch überein, erkennt das Grundbuchamt die Bescheinigung nicht an. Immer eine aktuelle Flurkarte verwenden.
• Veraltete oder fehlende Bestandspläne: Bei Bergkamener Nachkriegsbauten fehlen häufig aktuelle Pläne. Ohne Aufmaß vor Ort ist kein korrekter Aufteilungsplan möglich.
• Abweichungen vom genehmigten Bauzustand: Wurden Umbauten ohne Genehmigung vorgenommen, sollte vor Antragstellung mit der Bauaufsicht geklärt werden, ob ein nachträglicher Genehmigungsantrag erforderlich ist. Die AB legalisiert keine ungenehmigten baulichen Zustände.
• Unklare Zuordnung von Kellerräumen oder Stellplätzen: Alle Nebenräume und Außenflächen müssen im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet und mit Maßangaben versehen sein.
• Zu wenige Ausfertigungen: Notar, Bank und Grundbuchamt benötigen jeweils eigene Exemplare – wer das im Nachhinein nachbestellt, zahlt Extragebühren und verliert Zeit.

Sonderfälle, die Eigentümer in Bergkamen kennen sollten

Gilt das Umwandlungsverbot in Bergkamen?

Nach § 250 BauGB können Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen. In NRW ist diese Regelung durch eine Landesverordnung umgesetzt. Bergkamen gehört nach aktuellem Stand nicht zu den ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – das Umwandlungsverbot greift hier voraussichtlich nicht. Dennoch: Prüfen Sie vor Antragstellung, ob sich daran etwas geändert hat, insbesondere wenn Sie vermietete Wohnungen umwandeln möchten.

Änderungs-AB nach nachträglichen Umbauten

Wenn nach Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bauliche Änderungen vorgenommen wurden – etwa ein Dachausbau oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen – ist eine neue AB nur für die geänderten Einheiten erforderlich. Die ursprünglichen Bescheinigungen für unveränderte Einheiten behalten ihre Gültigkeit.

Gemischt genutzte Gebäude

Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten wird für Gewerberäume sogenanntes Teileigentum begründet. Die Abgrenzung zwischen Wohnungs- und Teileigentum muss im Aufteilungsplan klar erkennbar sein. Wenn mit der Aufteilung auch eine Änderung der genehmigten Nutzung verbunden ist, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bergkamen mit Planeco Building

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Bergkamen die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans durch bauvorlageberechtigte Architekten – von der Bauakteneinsicht über das Aufmaß vor Ort bis zur einreichungsfertigen Dokumentation. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Erfahrung in NRW wissen wir, worauf die Bauaufsicht Bergkamen bei der Prüfung achtet und wie Anträge beim ersten Einreichen vollständig sind.

Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihres konkreten Objekts kostet und wie lange sie dauert, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.