Wer in Biberach an der Riß ein Mehrfamilienhaus aufteilen, eine Wohnung einzeln verkaufen oder Einheiten für die Erbfolge trennen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Käufer eine einzelne Einheit finanzieren. Was viele Eigentümer in Biberach unterschätzen: Die Zuständigkeit ist geteilt, die Anforderungen an die Unterlagen sind präzise, und ein einziger Fehler im Aufteilungsplan kann den Prozess um Wochen verzögern.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes – Wohnungen, Keller, Garagen – baulich so voneinander getrennt sind, dass sie als eigenständige Sondereigentumseinheiten im Grundbuch eingetragen werden können. Die rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Wichtig: Die Bescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und prüft keine statischen oder energetischen Anforderungen. Sie beantwortet ausschließlich die Frage, ob jede Einheit baulich in sich geschlossen ist. Wenn für die Aufteilung bauliche Änderungen nötig sind – etwa das Einziehen einer Wand oder das Schaffen eines separaten Zugangs – ist dafür ein eigenständiges Baugenehmigungsverfahren erforderlich.

Welche Behörde in Biberach zuständig ist – die entscheidende Weiche

In Biberach an der Riß gibt es eine geteilte Zuständigkeit, die in der Praxis häufig zu Verzögerungen führt, weil Eigentümer die falsche Stelle ansprechen.

Immobilie im Stadtgebiet Biberach an der Riß

Liegt Ihre Immobilie innerhalb des Stadtgebiets der Kernstadt Biberach an der Riß, ist die Stadtverwaltung Biberach, Fachbereich III – Bauen und Planen zuständig. Die Stadt hat als Große Kreisstadt eine eigene untere Baurechtsbehörde. Den Antrag stellt die Stadt als PDF-Formular auf ihrer Website bereit.

Immobilie im Landkreis Biberach (außerhalb der Kernstadt)

Für alle übrigen Städte und Gemeinden des Landkreises – darunter Mittelbiberach, Eberhardzell, Ochsenhausen, Warthausen und viele weitere – ist das Landratsamt Biberach, Amt für Bauen und Naturschutz (Rollinstraße 9, 88400 Biberach an der Riß) zuständig. Das Antragsformular des Landratsamts kann am Bildschirm ausgefüllt und per E-Mail eingereicht werden.

Praxishinweis: Während reguläre Bauanträge beim Landratsamt Biberach seit dem 1. Januar 2025 ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg einzureichen sind, gilt das für die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch nicht. Hier ist die Einreichung per E-Mail oder in Papierform weiterhin der Weg.

Sonderfälle: Riedlingen, Laupheim und Verwaltungsgemeinschaften

Die Städte Riedlingen und Laupheim bilden jeweils vereinbarte Verwaltungsgemeinschaften mit umliegenden Gemeinden und haben ebenfalls eigene untere Baurechtsbehörden. Eigentümer in diesen Bereichen sollten die Zuständigkeit vorab direkt bei der jeweiligen Stadtverwaltung klären.

Was Ihre Immobilie baulich erfüllen muss

Bevor ein Aufteilungsplan erstellt werden kann, muss feststehen, ob die Einheiten die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllen. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn:

• sie durch feste Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsbereichen getrennt ist
• sie einen eigenen, abschließbaren Zugang hat – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum aus
• der Zugang nicht über eine andere Sondereigentumseinheit führt
• sie über eine Küche oder Kochgelegenheit (Anschlüsse genügen), ein Bad mit Dusche oder Wanne sowie eine eigene Toilette verfügt

Gerade bei Altbauten in der historischen Biberacher Altstadt – mit ihren Fachwerkhäusern und gewachsenen Grundrissen – ist die Abgeschlossenheit nicht immer von Anfang an gegeben. Fehlende Sanitärinstallationen oder ein gemeinsam genutzter Zugang sind die häufigsten Hindernisse. In solchen Fällen müssen die baulichen Mängel vor der Antragstellung behoben werden, was eine Baugenehmigung erfordern kann. Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Altstadt kommt die Untere Denkmalschutzbehörde als weiterer Beteiligter hinzu.

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Der Ablauf: Von der Idee bis zur Bescheinigung

1. Zuständigkeit klären: Stadtgebiet oder Landkreis – das bestimmt, an welche Behörde Sie sich wenden.
2. Bestandspläne beschaffen: Beim zuständigen Bauamt können vorhandene Bauakten eingesehen werden. Liegen keine verwertbaren Pläne vor – bei Altbauten häufig der Fall –, ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building übernimmt dieses Aufmaß ab 390,– € netto.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Praxis ein Architekt – erstellt die Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Alle Räume einer Einheit erhalten dieselbe Nummerierung, Keller und Stellplätze werden korrekt zugeordnet. Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan: ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis 1.500,– € netto für bis zu fünf Einheiten, bis 2.000,– € netto für bis zu zehn Einheiten.
4. Antrag einreichen: Zusammen mit dem Lageplan, den Bauzeichnungen in zweifacher Ausfertigung und dem ausgefüllten Antragsformular geht der Antrag an die zuständige Behörde.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Das Bauamt prüft die Unterlagen und stempelt den Aufteilungsplan. Die Bearbeitungszeit liegt in Baden-Württemberg erfahrungsgemäß bei vier bis acht Wochen – bei vollständigen Unterlagen ohne Nachforderungen.
6. Weiter zum Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

Welche Unterlagen Sie einreichen müssen

• Ausgefülltes Antragsformular (Stadtgebiet: Formular der Stadtverwaltung; Landkreis: Formular des Landratsamts)
• Lageplan des Grundstücks
• Grundrisse aller Geschosse vom Keller bis zum Dachgeschoss im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Schnittzeichnungen und Ansichten
• Einheitliche Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume (auch außerhalb der Wohnung liegende Kellerabteile erhalten dieselbe Ziffer wie die zugehörige Wohneinheit)
• Bei Garagen und Stellplätzen: Darstellung der dauerhaften Markierungen, die die Flächen abgrenzen
• Bei Bestandsgebäuden: Erklärung, dass die Pläne den tatsächlichen Bauzustand widerspiegeln

Erstreckt sich das Gebäude über mehrere Grundstücke, muss vor der Antragstellung eine Vereinigung der Grundstücke durch das Grundbuchamt und ggf. eine Verschmelzung der Flurstücke durch das Katasteramt erfolgen.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Biberach kostet

Die Behördengebühren orientieren sich in Baden-Württemberg am Einzelfall. Vergleichswerte aus der Region zeigen Gebühren von 80,– bis 124,– € pro Einheit. Bei einem Vier-Parteien-Haus sind das erfahrungsgemäß 320,– bis 500,– € an Behördengebühren. Die Gesamtkosten eines typischen Aufteilungsvorhabens setzen sich zusammen aus:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis 2.000,– € netto (bis 10 Einheiten)
• Behördengebühren: ca. 80,– bis 250,– € pro Einheit (Orientierungswert BW)
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert, typischerweise 1.500,– bis 4.000,– €

Für ein typisches Zweifamilienhaus in Biberach liegen die Gesamtkosten damit erfahrungsgemäß bei ca. 2.700,– bis 4.000,– €. Für ein Vier-Parteien-Haus sind es ca. 4.000,– bis 6.000,– €. Dem gegenüber steht ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil: Der Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten erzielt gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses in der Regel 15 bis 25 % Mehrerlös.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde angesprochen: Eigentümer im Stadtgebiet wenden sich ans Landratsamt – und umgekehrt. Das kostet Zeit. Klären Sie die Zuständigkeit als allererstes.
• Fehlende Bestandspläne: Ohne verwertbare Pläne ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Beauftragen Sie es frühzeitig, bevor der Notartermin feststeht.
• Falsche Nummerierung: Kellerabteile oder Abstellräume, die zu einer Wohnung gehören, aber außerhalb dieser liegen, müssen dieselbe Einheitsnummer tragen wie die Wohnung selbst. Fehlt das, fordert das Bauamt nach.
• Stellplätze nicht korrekt dargestellt: Garagenstellplätze gelten nur dann als abgeschlossene Einheiten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind – das muss aus dem Plan eindeutig hervorgehen. Garagen als Einzeleinheiten berechnet Planeco Building mit 49,– € netto pro Einheit.
• Kein separater Zugang: Führt der Zugang zu einer Einheit über eine andere Wohnung, ist die Abgeschlossenheit nicht gegeben – und die Bescheinigung wird nicht erteilt.
• Notartermin zu früh angesetzt: Planen Sie mindestens vier bis acht Wochen Behördenbearbeitungszeit ein, bevor der Notartermin stattfinden soll.

Was bei Ablehnung gilt – Rechtslage nach der LBO-Novelle 2025

Seit dem 28. Juni 2025 ist in Baden-Württemberg das baurechtliche Widerspruchsverfahren abgeschafft. Wer gegen die Ablehnung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgehen möchte, kann nur noch direkt Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht erheben – für den Landkreis Biberach ist das das Verwaltungsgericht Sigmaringen. Ein Widerspruch an die Behörde ist nicht mehr möglich. Umso wichtiger ist es, den Antrag von Anfang an vollständig und fehlerfrei einzureichen.

Planeco Building hat in über 1.400 Bauvorhaben bundesweit Aufteilungspläne und Genehmigungsunterlagen erstellt – mit einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Werktagen für die Planungsleistung. Wer die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Biberach an der Riß sicher und ohne Nachforderungen durch das Bauamt erhalten möchte, findet bei Planeco Building einen erfahrenen Architekten und einen durchgängigen Prozess – von der ersten Prüfung der Unterlagen bis zur Einreichung beim Bauamt.