Wer in Bietigheim-Bissingen eine Immobilie aufteilen möchte – sei es ein Mehrfamilienhaus, ein gemischt genutztes Gebäude oder ein Zweifamilienhaus –, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt ein Wohnungsgrundbuch anlegen und keine Bank eine Einzelwohnung separat beleihen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist: eigener Zugang, eigene Sanitäreinrichtungen, klare Abgrenzung zu anderen Einheiten. Was viele Eigentümer überrascht: In Bietigheim-Bissingen ist nicht das Landratsamt Ludwigsburg zuständig, sondern die Stadt selbst.

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Zuständige Behörde: Das Amt für Stadtentwicklung und Baurecht

Als Große Kreisstadt ist Bietigheim-Bissingen eigene untere Baurechtsbehörde. Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung geht direkt an das Amt für Stadtentwicklung und Baurecht, Bahnhofstraße 1, 74321 Bietigheim-Bissingen. Das Amt ist erreichbar unter 07142/74-410 bzw. per E-Mail an [email protected].

Wichtig für Eigentümer in der Region: Das Baurechtsamt Bietigheim-Bissingen ist auch für die Gemeinden Ingersheim und Tamm zuständig. Wer dort eine Immobilie aufteilen möchte, wendet sich ebenfalls an dieses Amt – nicht an das Landratsamt Ludwigsburg.

Die Stadt stellt auf ihrer Website ein eigenes Antragsformular bereit: „Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung" sowie ein separates Formular für Änderungen. Diese Formulare sind der Ausgangspunkt für das Verfahren.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren ab

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren – sie ist ein eigenständiges Prüfverfahren, das ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten bewertet. Der Ablauf in Bietigheim-Bissingen folgt diesen Schritten:

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine aktuellen Baupläne vor, beantragen Sie Bauakteneinsicht beim Amt für Stadtentwicklung und Baurecht. Bei fehlenden oder veralteten Plänen – besonders bei älteren Gebäuden in der historischen Altstadt – ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building bietet dieses ab 390,–€ netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (in der Regel ein Architekt) erstellt Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und alle sichtbaren Ansichten im Maßstab 1:100 als Baubestandszeichnung. Jede Einheit erhält eine eindeutige Nummer, Gemeinschaftsflächen werden mit „G" gekennzeichnet.
3. Antrag einreichen: Das ausgefüllte Antragsformular der Stadt Bietigheim-Bissingen wird zusammen mit dem Aufteilungsplan beim Baurechtsamt eingereicht – derzeit noch als Papierantrag möglich. Ob eine digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) bereits möglich ist, klären Sie vorab direkt mit dem Amt.
4. Prüfung und Erteilung: Das Baurechtsamt prüft die Unterlagen auf bauliche Abgeschlossenheit. Bei vollständigen Unterlagen erhalten Sie die gesiegelte Bescheinigung und den gestempelten Aufteilungsplan.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet ein Notar die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung regelt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst jetzt sind die Einheiten rechtlich selbstständig und können einzeln verkauft, vererbt oder belastet werden.

Unterlagen-Checkliste für das Baurechtsamt Bietigheim-Bissingen

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Das Baurechtsamt fordert in diesem Fall Ergänzungen an – das kostet Zeit und schiebt den Notartermin nach hinten. Stellen Sie sicher, dass Ihr Aufteilungsplan folgende Elemente enthält:

• Grundrisse aller Geschosse (einschließlich Keller, Dachgeschoss und begehbarer Räume im Dachspitz) im Maßstab 1:100
• Mindestens eine Schnittzeichnung durch das Gebäude
• Alle sichtbaren Außenansichten
• Eindeutige Nummerierung aller Räume je Einheit (1, 2, 3 …), Gemeinschaftsflächen mit „G"
• Kennzeichnung von Sondernutzungsrechten (z.B. Stellplätze, Gartenflächen) mit „SNR" und der jeweiligen Ziffer
• Bemaßung aller nicht abgeschlossenen Flächen, die Sondereigentum bilden sollen (z.B. Garagenstellplätze mit dauerhafter Markierung)
• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Bietigheim-Bissingen

Bei Gebäuden in der historischen Altstadt von Bietigheim-Bissingen – mit ihrem gut erhaltenen Fachwerk-Baubestand – fehlen häufig aktuelle Bestandspläne. Hier ist ein Aufmaß vor Ort unumgänglich. Zusätzlich kann bei denkmalgeschützten Gebäuden eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sein, die separat beantragt werden muss.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bietigheim-Bissingen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar- sowie Grundbuchkosten.

Behördengebühren: Die Stadt Bietigheim-Bissingen erhebt nach dem Landesgebührengesetz Baden-Württemberg eine Gebühr von 250,–€ je Wohnung bzw. Nutzungseinheit. Bei einem Gebäude mit 4 Einheiten sind das 1.000,–€ an reinen Behördengebühren.

Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan inklusive Antragstellung. Die Kosten beginnen bei ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten und liegen bei bis zu 15 Einheiten bei bis zu 2.500,–€ netto. Garagen werden mit 49,–€ netto je Einheit berechnet. Ist kein Aufmaß vorhanden, kommt das Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Bietigheim-Bissingen:

• Architektenleistung (Planeco Building): ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren (4 × 250,–€): 1.000,–€
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2.000,–€ bis 4.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.500,–€ bis 6.500,–€

Dem gegenüber steht der wirtschaftliche Vorteil: Im Großraum Stuttgart erzielen Eigentümer beim Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erfahrungsgemäß deutlich höhere Erlöse als beim Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses. Die Investition in die Aufteilung rechnet sich in den meisten Fällen erheblich.

Wie lange dauert das Verfahren?

Das Verfahren gliedert sich in drei Phasen mit unterschiedlichen Zeiträumen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Bei Planeco Building ca. 14–21 Werktage nach Eingang aller Unterlagen
• Behördenbearbeitung beim Baurechtsamt Bietigheim-Bissingen: Erfahrungsgemäß 4–8 Wochen – abhängig von der aktuellen Auslastung des Amts und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen
• Notar und Grundbucheintragung: Weitere 2–6 Wochen nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Planen Sie den Notartermin erst, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Wer den Termin zu früh ansetzt, riskiert Verschiebungen und zusätzliche Kosten.

Gilt das Umwandlungsverbot in Bietigheim-Bissingen?

Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz können Kommunen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig machen. In Baden-Württemberg gelten derzeit in 89 Städten und Gemeinden die Wohnungsmärkte als angespannt. Die Regelung wurde bis Ende 2030 verlängert.

Ob Bietigheim-Bissingen in der entsprechenden Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgeführt ist, sollten Sie vor Beginn des Verfahrens direkt beim Baurechtsamt oder einem Rechtsanwalt klären – insbesondere wenn Ihr Gebäude mehr als fünf Wohneinheiten hat. Planeco Building weist Eigentümer im Rahmen der Beratung auf diese Prüfpflicht hin.

Ausnahmen vom Umwandlungsverbot bestehen unter anderem, wenn:

• die Wohnung an nahe Angehörige (z.B. Kinder, Eltern) veräußert werden soll
• die Umwandlung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung erfolgt
• das Gebäude weniger als sechs Wohneinheiten umfasst (je nach landesrechtlicher Ausgestaltung)

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum das Baurechtsamt Nachforderungen stellt oder den Antrag zurückweist:

• Fehlende Maßangaben: Raumhöhen, Maßketten oder Flächenberechnungen fehlen im Aufteilungsplan
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Plan stimmen nicht mit dem Antragsformular überein
• Unklare Sonder-/Gemeinschaftseigentumszuordnung: Keller, Stellplätze und Gemeinschaftsflächen sind nicht eindeutig gekennzeichnet
• Sondernutzungsrecht statt Sondereigentum: Nicht abgeschlossene Flächen wie Stellplätze oder Gartenflächen können nicht als Sondereigentum eingetragen werden – sie werden als Sondernutzungsrecht (SNR) zugeordnet. Wer das verwechselt, muss den Plan nachbessern.
• Gebäude über mehrere Flurstücke: Erstreckt sich das Gebäude über mehrere Grundstücke, muss vor der AB eine Vereinigung der Flurstücke beim Grundbuchamt und Katasteramt erfolgen
• Fehlende Bestandspläne bei Altbauten: Besonders in der historischen Altstadt von Bietigheim-Bissingen fehlen häufig aktuelle Pläne – ein Aufmaß vor Ort ist dann Pflicht

Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Planeco Building beantragen

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess: von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Amt für Stadtentwicklung und Baurecht in Bietigheim-Bissingen. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in Baden-Württemberg begleiten wir Eigentümer durch das Verfahren – transparent in den Kosten, verlässlich im Zeitplan.

Wer einen erfahrenen Architekten für die Erstellung des Aufteilungsplans sucht oder parallel eine Nutzungsänderung plant, findet bei Planeco Building beides aus einer Hand. Auch wenn für bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit ein Statiker hinzugezogen werden muss, koordinieren wir das für Sie.

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