Wer in Bochum ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder vererben möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Bauordnungsamt der Stadt Bochum. Ohne dieses Dokument kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist und unabhängig von anderen Einheiten genutzt werden kann. Sie ist damit der erste und entscheidende Schritt auf dem Weg vom Mehrfamilienhaus zur aufgeteilten Eigentumswohnanlage.

Bochum ist für dieses Vorhaben ein besonders relevanter Standort: 73,9 % aller Wohnungen in der Stadt befinden sich in Mehrfamilienhäusern – deutlich mehr als der NRW-Durchschnitt von 54,6 %. Viele dieser Gebäude sind noch nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt und bieten damit erhebliches Potenzial für Eigentümer, die einzelne Einheiten veräußern oder ihr Portfolio neu strukturieren wollen.

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Wann ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bochum erforderlich?

Die Bescheinigung wird immer dann benötigt, wenn aus einem bisher einheitlich im Grundbuch eingetragenen Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten entstehen sollen. Konkret betrifft das folgende Situationen:

• Verkauf einzelner Wohnungen: Wer eine oder mehrere Einheiten aus einem Mehrfamilienhaus heraus verkaufen will, braucht für jede Einheit eine eigene Grundbuchposition – und dafür die AB.
• Erbteilung und Schenkung: Soll eine Immobilie unter mehreren Erben oder Familienmitgliedern aufgeteilt werden, muss jede Einheit rechtlich selbstständig werden.
• Bankfinanzierung: Viele Banken verlangen die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Nachweis, bevor sie eine Wohnung als eigenständiges Beleihungsobjekt akzeptieren.
• Teileigentum bei gemischt genutzten Gebäuden: Wer in einem Gebäude Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen rechtlich trennen will, benötigt die AB für alle Einheiten – sowohl für Wohnungs- als auch für Teileigentum.

Gilt in Bochum ein Umwandlungsverbot?

Diese Frage beschäftigt viele Bochumer Eigentümer – und die Antwort ist eindeutig: Nein. Obwohl Bochum zu den Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt zählt, hat Nordrhein-Westfalen keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Das bedeutet: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist in Bochum nicht genehmigungspflichtig – anders als etwa in Berlin oder Hamburg, wo eine solche Verordnung gilt.

Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW hat dies ausdrücklich klargestellt: NRW nutzt die Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes, ohne das Umwandlungshindernis für Wohnungs- und Teileigentum vorzusehen. Eigentümer, die glauben, sie dürften wegen des angespannten Wohnungsmarkts nicht aufteilen, unterliegen einem weit verbreiteten Irrtum.

Wichtiger Hinweis für vermietete Bestände: Auch ohne Umwandlungsverbot gilt in NRW-Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt seit der neuen Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 1. März 2025) eine Kündigungssperrfrist von 8 Jahren nach der Umwandlung. Wer also eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss diese Frist einkalkulieren. Ob Bochum in der aktuellen Liste der 57 erfassten Kommunen enthalten ist, sollte vor der Planung mit einem Fachanwalt für Mietrecht geprüft werden.

Bauliche Voraussetzungen: Was macht eine Einheit „abgeschlossen"?

Das Bauordnungsamt Bochum prüft bei jeder Einheit, ob die gesetzlichen Voraussetzungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfüllt sind. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• Räumlich vollständig abgetrennt ist: Wände und Decken trennen die Einheit klar von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen.
• Einen eigenen abschließbaren Zugang hat: Der Zugang muss direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum erfolgen – nicht über eine andere Wohnung.
• Eigene Sanitäreinrichtungen besitzt: Bad und WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein.
• Zugehörige Nebenräume klar zugeordnet sind: Keller, Abstellräume oder Garagen müssen im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und der jeweiligen Einheit zugeordnet sein.

Sonderfälle: Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen

Außenstellplätze auf dem Grundstück gelten baurechtlich in der Regel nicht als abgeschlossen und können daher kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht begründen. Tiefgaragenstellplätze oder Stellplätze in einer Sammelgarage können dagegen als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan klar nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Terrassen, Balkone und Gartenflächen sind ebenfalls nicht abgeschlossen – sie werden über Sondernutzungsrechte zugeordnet, die in der Teilungserklärung geregelt werden.

Der Ablauf: Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bochum beantragen

Der Prozess von der Vorbereitung bis zum fertigen Wohnungsgrundbuch läuft in mehreren klar definierten Schritten ab. Planeco Building begleitet Eigentümer dabei von Schritt 1 bis zur Übergabe der vollständigen Unterlagen an den Notar.

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Für den Aufteilungsplan werden aktuelle Grundrisse, Schnitte und Ansichten benötigt. Liegen keine verwertbaren Pläne vor – bei Bochumer Altbauten aus der Nachkriegszeit häufig der Fall –, empfiehlt sich zunächst die Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Bochum. Dort sind oft archivierte Bau- und Statikakten vorhanden. Fehlen auch dort verwertbare Unterlagen, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erstellt den Aufteilungsplan. Das Bauordnungsamt Bochum verlangt alle Zeichnungen und Karten im Maßstab 1:100 – eine Bochum-spezifische Anforderung, bei der Abweichungen zu Nachforderungen führen. Planeco Building liefert die Unterlagen in der für Bochum erforderlichen Form.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Bochum einreichen: Der Antrag kann schriftlich oder über das Serviceportal der Stadt Bochum digital eingereicht werden. Zuständig ist das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus, Hans-Böckler-Straße 19, 44777 Bochum. Ansprechpartner ist Herr Frick (Zimmer 1.3.150, Tel. 0234 910-3438).
4. Bauordnungsrechtliche Prüfung: Bei Bestandsgebäuden prüft das Bauordnungsamt Bochum nicht nur die bauliche Abgeschlossenheit, sondern auch bauordnungsrechtliche Anforderungen – etwa Brandschutz und Rettungswege. Das ist eine Bochum-spezifische Besonderheit, die bei Altbauten zu zusätzlichen Auflagen führen kann. Bei Neubauten ergeht die AB nach der erteilten Baugenehmigung.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach erfolgreicher Prüfung stellt das Bauordnungsamt die Bescheinigung aus und siegelt die Aufteilungspläne. Die Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt Bochum beträgt erfahrungsgemäß mehrere Wochen.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB und dem gesiegelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Einheiten-Nummerierung im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um Inkonsistenzen zu vermeiden.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bochum legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher für jede Einheit an.

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Vollständige Unterlagen-Checkliste für das Bauordnungsamt Bochum

Folgende Unterlagen sind für den Antrag beim Bauordnungsamt Bochum erforderlich – alle Zeichnungen im Maßstab 1:100:

• Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung nach dem WEG
• Grundrisse aller Geschosse mit Bezifferung aller zum selben Wohnungs- oder Teileigentum gehörenden Einzelräume
• Ansichten aller sichtbaren Gebäudeteile
• Schnitte mit Bezifferung
• Pläne aller baulichen Nebenanlagen (Garagen, Stellplätze, Nebengebäude)
• Aktueller Lageplan oder Flurkarte

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bochum?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Behördengebühren, Architektenkosten und Notar- sowie Grundbuchkosten.

Behördengebühren des Bauordnungsamts Bochum

Die Gebühren richten sich nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (Tarifstellen 2.7.1 und 2.7.2):

• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentum: 50,–€ bis 150,–€
• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€ (je weitere Ausfertigung 30,–€)
• Je Garagenstellplatz: 20,–€

Rechenbeispiel 4-Familienhaus: Bei 4 Wohneinheiten, 2 Kellerräumen und 2 Garagenstellplätzen ergeben sich Behördengebühren von ca. 500,–€ bis 700,–€.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan inklusive aller für das Bauordnungsamt Bochum erforderlichen Unterlagen. Die Kosten richten sich nach der Anzahl der Einheiten:

• Ab 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,–€ netto
• Je Garage: 49,–€ netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,–€ netto

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notargebühren für die Teilungserklärung und die Grundbucheintragung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bei einem Bochumer Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 600.000,–€ sind erfahrungsgemäß Notar- und Grundbuchkosten von ca. 2.000,–€ bis 3.500,–€ einzuplanen.

Gesamtkosten im Überblick: Für ein typisches 4-Familienhaus in Bochum entstehen Gesamtkosten von ca. 4.000,–€ bis 6.000,–€ – abhängig von Einheitenanzahl, Verkehrswert und ob ein Aufmaß erforderlich ist.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

In der Praxis scheitern oder verzögern sich viele Anträge an denselben Punkten. Wer diese kennt, spart Zeit und Kosten:

• Falscher Maßstab: Das Bauordnungsamt Bochum verlangt alle Zeichnungen im Maßstab 1:100. Werden Pläne in einem anderen Maßstab eingereicht, erfolgt eine Nachforderung, die den Prozess um Wochen verzögert.
• Fehlende Bestandspläne: Bochum hat einen hohen Altbaubestand. Wer keine verwertbaren Pläne hat, sollte zuerst Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt beantragen – dort sind oft archivierte Unterlagen vorhanden. Erst wenn diese fehlen, ist ein Aufmaß vor Ort notwendig.
• Unklare Zuordnung von Stellplätzen und Kellerräumen: Außenstellplätze können kein Sondereigentum begründen. Werden sie fälschlicherweise als solches im Aufteilungsplan eingetragen, lehnt das Grundbuchamt die Eintragung ab.
• Fehlende Abstimmung mit dem Notar: Die Einheiten-Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Inkonsistenzen führen zu Nachforderungen beim Grundbuchamt. Die Abstimmung sollte vor Einreichung des Antrags erfolgen.
• Bauordnungsrechtliche Auflagen bei Bestandsgebäuden: Da das Bauordnungsamt Bochum bei Bestandsgebäuden auch bauordnungsrechtliche Anforderungen prüft, können bei älteren Gebäuden Auflagen zu Brandschutz oder Rettungswegen entstehen. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt unerwartete Verzögerungen.

Lohnt sich die Aufteilung in Bochum?

Der Bochumer Wohnungsmarkt liefert klare Argumente: Die Angebotsmieten sind seit 2014 um 47 % gestiegen, der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt bei ca. 2.983,–€ pro Quadratmeter. Wer ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, erzielt in der Regel 15–25 % weniger als beim Einzelverkauf der Einheiten. Bei einem 4-Familienhaus mit 300 m² Wohnfläche kann die Aufteilung einen Mehrerlös von 80.000,–€ bis 150.000,–€ bedeuten – bei Gesamtkosten für die Aufteilung von ca. 4.000,–€ bis 6.000,–€ eine klare Rechnung.

Besonders gefragt sind laut Bochumer Wohnungsmarktbeobachtung zentrumsnahe Lagen sowie gut vermietbare Objekte in Uni-Nähe – Stadtteile, in denen Investoren gezielt Mehrfamilienhäuser aufteilen, um Einzelwohnungen an Kapitalanleger zu verkaufen.

Planeco Building hat über 1.400 Bauvorhaben deutschlandweit begleitet und kennt die Anforderungen des Bauordnungsamts Bochum aus der Praxis. Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Bochum aufteilen möchten, übernehmen wir die Erstellung des Aufteilungsplans, die Abstimmung mit dem Bauordnungsamt und die vollständige Vorbereitung der Unterlagen für den Notar – damit Sie sich auf die strategische Entscheidung konzentrieren können, nicht auf die Bürokratie. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.