Wer in Bottrop ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor Notar und Grundbuchamt überhaupt tätig werden können. Zuständig ist das Bauaufsichtsamt der Stadt Bottrop (Amt 63), das diese Bescheinigung auf Basis eines vollständigen Antrags mit Aufteilungsplan ausstellt. Was viele Eigentümer nicht wissen: In NRW gilt aktuell kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB – die Aufteilung ist also ohne zusätzliche städtische Genehmigung möglich. Das macht Bottrop zu einem der unkomplizierteren Standorte in Deutschland für Immobilienaufteilungen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass einzelne Einheiten in einem Gebäude – Wohnungen, Büros, Ladengeschäfte – baulich voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungsgrundbuch angelegt werden, und ohne Wohnungsgrundbuch kann keine einzelne Einheit verkauft, beliehen oder übertragen werden.

Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Konkret benötigen Sie die Bescheinigung in folgenden Situationen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Sie wollen eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung auf mehrere Personen aufteilen
• Eine Bank verlangt separate Grundbuchblätter für die Beleihung einzelner Einheiten
• Sie möchten Wohnungs- und Teileigentum (z. B. Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnungen darüber) rechtlich trennen
• Sie möchten ein Dauerwohnrecht einräumen

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und auch keine Bestätigung, dass das Gebäude bauordnungsrechtlich einwandfrei ist. Sie wird ausschließlich geprüft, ob die Einheiten baulich abgeschlossen sind – unabhängig davon, ob alle Umbauten ordnungsgemäß genehmigt wurden. Das ist für Eigentümer von Altbauten in Bottrop ein relevanter Punkt: Fehlende Baugenehmigungen für Anbauten oder Umbauten blockieren die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht automatisch.

Kein Umwandlungsverbot in Bottrop – was das für Sie bedeutet

In einigen Bundesländern – darunter Berlin, Hamburg und Bayern – gilt ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das die Aufteilung von Mietwohngebäuden in Eigentumswohnungen von einer zusätzlichen städtischen Genehmigung abhängig macht. Nordrhein-Westfalen hat von dieser Regelung keinen Gebrauch gemacht – die entsprechende Verordnung wurde bewusst nicht erlassen.

Das bedeutet für Sie als Eigentümer in Bottrop: Sie können Ihr Mehrfamilienhaus ohne zusätzliche Genehmigung der Stadt aufteilen – unabhängig davon, wie viele Einheiten das Gebäude hat und ob es sich um ein vermietetes Objekt handelt. Der einzige behördliche Schritt ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauaufsichtsamt.

Zuständige Behörde: Das Bauaufsichtsamt Bottrop

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bottrop wird ausschließlich vom Bauaufsichtsamt der Stadt Bottrop (Amt 63) ausgestellt. Die Behörde ist erreichbar unter:

• Adresse: Ernst-Wilczok-Platz 1, 46236 Bottrop
• E-Mail: [email protected]
• Ansprechpartnerin: Katharina Neveling, Tel. 02041 703486
• Sachgebietsleiter: André Stelten, Tel. 02041 703651

Das Antragsformular „Antrag Abgeschlossenheitsbescheinigung §§ 7, 32 WEG" ist über das KRZN-Formularportal der Stadt Bottrop digital abrufbar. Der Antrag selbst kann formlos gestellt werden – entscheidend ist die Vollständigkeit der beigefügten Unterlagen.

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Welche Unterlagen brauchen Sie in Bottrop?

Das Bauaufsichtsamt Bottrop verlangt alle Unterlagen zweifach. Reichen Sie folgende Dokumente ein:

• Formloser Antrag oder ausgefülltes Antragsformular
• Aktueller Auszug aus der Flurkarte (Liegenschaftskarte)
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen baulichen Anlagen auf dem Grundstück
• Aufteilungsplan (Bauzeichnungen im Format max. DIN A3) mit Nummerierung aller Sondereigentumsanteile
• Grundrisse, Ansichten und Schnitte aller Gebäude auf dem Grundstück – einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden
• Darstellung der Hausanschluss- und Heizungsräume
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis

Bei Neubauten, die im Freistellungsverfahren nach § 63 BauO NRW errichtet wurden, ist zusätzlich eine Kopie der von der Stadt ausgestellten Bauerlaubnis beizufügen, aus der hervorgeht, dass es sich um ein freigestelltes Vorhaben handelt.

Den Aufteilungsplan müssen Sie von einer bauvorlageberechtigten Fachperson erstellen lassen – in der Regel ein Architekt. Die technische Richtigkeit der Zeichnungen ist Voraussetzung dafür, dass das Bauaufsichtsamt die Bescheinigung erteilt. Fehlerhafte oder unvollständige Pläne führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit.

Was prüft das Bauaufsichtsamt – die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit

Das Bauaufsichtsamt prüft ausschließlich, ob die baulichen Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit erfüllt sind. Maßgeblich sind vier Kriterien:

• Jede Einheit hat einen eigenen abschließbaren Zugang – direkt vom Treppenhaus oder von außen, nicht durch eine andere Einheit
• Die Einheiten sind durch Wände und Decken vollständig voneinander getrennt
• Wohneinheiten verfügen über eigene Sanitäreinrichtungen sowie eine Küche oder Kochgelegenheit
• Gemeinschaftlich genutzte Flächen (Treppenhaus, Keller, Heizungsraum) sind klar vom Sondereigentum abgegrenzt

Sondereigentum kann auch an Stellplätzen, Garagen, Terrassen und Gartenflächen begründet werden – sofern diese im Aufteilungsplan entsprechend dargestellt und nummeriert sind. Viele Eigentümer lassen diesen Schritt aus und verschenken damit Gestaltungsspielraum bei der späteren Vermarktung.

Gerade bei Bottroper Altbauten – Zechensiedlungen, Bergarbeiterhäuser, Doppelhaushälften mit nachträglichen Anbauten – fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesen Fällen ist vor der Antragstellung ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building übernimmt diesen Schritt auf Wunsch und erstellt auf dieser Basis den vollständigen Aufteilungsplan.

Der Prozess von der Antragstellung bis zum Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Baupläne vorliegen. Falls nicht, beauftragen Sie ein Aufmaß oder beantragen Sie Einsicht in die Bauakten beim Bauaufsichtsamt Bottrop.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Bauzeichnungen mit Nummerierung aller Sondereigentumsanteile. Planeco Building liefert diese Leistung in der Regel innerhalb von 10 Werktagen.
3. Antrag beim Bauaufsichtsamt Bottrop einreichen: Alle Unterlagen zweifach, vollständig und im Format max. DIN A3.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Das Bauaufsichtsamt prüft die Unterlagen und stellt bei positiver Prüfung die Bescheinigung aus. Erfahrungsgemäß dauert die behördliche Bearbeitung in Bottrop mehrere Wochen – die genaue Dauer hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen und der aktuellen Auslastung des Amtes ab.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Erst jetzt wird rechtlich festgelegt, welche Einheit welchem Eigentümer gehört und was Gemeinschaftseigentum ist.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst ab diesem Moment kann jede Einheit einzeln verkauft, belastet oder übertragen werden.

Die Gesamtdauer vom Auftrag an den Architekten bis zur Grundbucheintragung beträgt erfahrungsgemäß 2 bis 4 Monate, abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen und den Bearbeitungszeiten bei Bauamt, Notar und Grundbuchamt.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bottrop?

Die Behördengebühren sind durch die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) geregelt:

• Aufteilungsplan (Erstausfertigung): 100,–€
• Je weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,–€
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung, Gewerbeeinheit): 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: 30,–€

Für ein typisches Bottroper Vierfamilienhaus mit zwei Garagen ergibt sich damit eine Behördengebühr von ca. 380,–€ bis 780,–€ – je nach Prüfaufwand. Hinzu kommen die Kosten für den Aufteilungsplan durch einen Architekten oder Planer: Diese beginnen bei einfachen Objekten ab ca. 1.000,–€ netto und steigen mit der Anzahl der Einheiten. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß ab ca. 390,–€ netto hinzu.

Zum Vergleich: Bei einem typischen Bottroper Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen à 80 m² liegt der Unterschied zwischen dem Gesamtverkauf als Miethaus und dem Einzelverkauf nach Aufteilung erfahrungsgemäß im fünfstelligen bis niedrigen sechsstelligen Bereich – die Investition in die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan ist in diesem Kontext überschaubar.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe für Nachforderungen oder Verzögerungen beim Bauaufsichtsamt Bottrop:

• Unvollständige Aufteilungspläne: Fehlende Darstellung von Spitzböden, nicht ausgebauten Dachräumen oder Heizungsräumen führt fast immer zu Nachforderungen.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Nummerierung der Sondereigentumsanteile muss in allen Zeichnungen einheitlich sein und mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen.
• Format überschritten: Bauzeichnungen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten.
• Einfache statt zweifache Einreichung: In Bottrop müssen alle Unterlagen zweifach eingereicht werden – eine häufig übersehene lokale Anforderung.
• Fehlende Bestandspläne: Wer ohne verwertbare Pläne direkt einen Aufteilungsplan erstellt, riskiert Abweichungen vom tatsächlichen Bestand. Ein Aufmaß vor Ort ist in solchen Fällen unverzichtbar.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge und Planungsleistungen deutschlandweit begleitet. Für Bottroper Eigentümer übernehmen wir die vollständige Vorbereitung des Antrags – von der Bestandsaufnahme über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauaufsichtsamt. Wenn Sie parallel eine Nutzungsänderung benötigen – etwa weil Gewerberäume in Wohnraum umgewandelt werden sollen – koordinieren wir beide Verfahren aufeinander abgestimmt. Eine kostenlose Erstberatung hilft Ihnen, den konkreten Aufwand für Ihr Objekt einzuschätzen.