Wer in Brandenburg ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine Eigentumswohnung aus einem Bestandsgebäude herauslösen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich eigenständig ist: räumlich abgetrennt, mit eigenem abschließbaren Zugang und eigenen Sanitäreinrichtungen. Ohne sie kommt die gesamte Aufteilung zum Stillstand.

Was viele Eigentümer – besonders solche, die aus Berlin kommend im Brandenburger Umland kaufen – nicht wissen: Brandenburg hat bislang keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Das bedeutet, dass die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen hier ohne den Genehmigungsvorbehalt möglich ist, der in Berlin seit dem 1. Januar 2026 für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt. Dieser Unterschied ist für Investoren im Berliner Speckgürtel erheblich – und in kaum einem Ratgeber zu finden.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtlich bedeutet

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die förmliche Bestätigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass eine Wohn- oder Nutzungseinheit baulich von allen anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen abgeschlossen ist. Die bundesrechtliche Grundlage findet sich in § 7 Abs. 4 WEG: Ohne diese Bescheinigung und den dazugehörigen Aufteilungsplan kann das Grundbuchamt kein separates Wohnungsgrundbuchblatt anlegen.

Wichtig für die Praxis: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne. Das bedeutet, bei einer Ablehnung gibt es keinen Widerspruch – stattdessen ist der Weg direkt zum Verwaltungsgericht möglich. Diese rechtliche Einordnung überrascht viele Eigentümer, wenn es zu Problemen kommt.

Sie benötigen die Bescheinigung in Brandenburg in folgenden Situationen:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen
• Begründung von Teileigentum an Gewerberäumen, Büros oder Praxen
• Sondereigentum an Stellplätzen, Tiefgaragenplätzen oder Gartenflächen
• Begründung eines Dauerwohnrechts an einer bestimmten Wohnung
• Aufteilung gemischt genutzter Gebäude (Erdgeschoss Gewerbe, Obergeschosse Wohnen)

Gerade der letzte Punkt ist in Brandenburger Kleinstädten häufig: Wer ein Gebäude mit Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen darüber aufteilen will, muss Teileigentum und Wohnungseigentum sauber trennen. Wenn dabei gleichzeitig eine Nutzungsänderung relevant wird – etwa weil das Erdgeschoss bisher anders genutzt wurde – empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung. Planeco Building bearbeitet solche kombinierten Vorhaben regelmäßig und kennt die Schnittstellen zwischen Nutzungsänderung und Aufteilungsverfahren.

Zuständige Behörde: Welches Bauamt in Brandenburg ist für Sie zuständig?

In Brandenburg gibt es insgesamt 20 untere Bauaufsichtsbehörden – und die Zuständigkeit ist nicht immer auf den ersten Blick klar. Die Grundregel: Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises, in dem das Grundstück liegt. Bei den vier kreisfreien Städten – Potsdam, Cottbus, Frankfurt (Oder) und Brandenburg an der Havel – ist jeweils die städtische Bauaufsicht zuständig.

Der häufigste Irrtum: Eigentümer wenden sich an ihre Gemeindeverwaltung. Gemeinden sind in Brandenburg für die Abgeschlossenheitsbescheinigung grundsätzlich nicht zuständig – außer bei sogenannten Großen kreisangehörigen Städten, denen diese Aufgabe übertragen wurde. Ein Beispiel: Für Grundstücke im Stadtgebiet Schwedt/Oder ist nicht der Landkreis Uckermark, sondern die eigene untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Schwedt/Oder zuständig. Ähnliches gilt für weitere Städte wie Eberswalde, Falkensee, Bernau bei Berlin oder Oranienburg – hier lohnt sich eine Vorabklärung, bevor der Antrag eingereicht wird.

Die oberste Bauaufsicht liegt beim Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg (MIL), das die einheitliche Anwendung des Baurechts über alle 20 unteren Behörden hinweg sicherstellt.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss die Einheit erfüllen?

Die Bauaufsichtsbehörde prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Abgeschlossenheitskriterien erfüllt. Diese sind:

• Räumliche Trennung: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen abgetrennt sein – mit ausreichendem Schall- und Wärmeschutz der Trennbauteile.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang muss direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum erfolgen. Er darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen und nicht ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohnung braucht mindestens eine Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung sowie ein Bad mit WC innerhalb der Einheit.
• Nebenräume: Abstellräume im Keller oder Stellplätze können einer Wohnung zugeordnet werden – sie müssen im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und der jeweiligen Einheit zugewiesen sein.

Besonders bei älteren Brandenburger Gebäuden – Gründerzeitbauten, DDR-Plattenbauten oder Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung – entspricht der bauliche Zustand nicht immer diesen Anforderungen. Fehlende Sanitäreinrichtungen in einer Einheit oder ein Zugang, der über eine andere Wohnung führt, sind die häufigsten Ablehnungsgründe. Ob und mit welchem Aufwand Anpassungen möglich sind, klärt Planeco Building im Rahmen der kostenlosen Erstberatung.

Wenn bauliche Eingriffe für die Abgeschlossenheit erforderlich sind – etwa der Einbau einer Trennwand oder einer neuen Zugangstür –, kann ein Statiker hinzugezogen werden müssen, um die Standsicherheit der Konstruktion nachzuweisen.

Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Brandenburg

Die genauen Anforderungen variieren je nach Bauaufsichtsbehörde leicht – insbesondere bei der Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen (manche Behörden verlangen zwei, andere drei Sätze). Die folgende Checkliste gilt für die meisten Landkreise und kreisfreien Städte in Brandenburg:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (formlos möglich, mit Angabe von Eigentümer, Grundstücksanschrift, Gemarkung, Flur und Flurstück)
• Aufteilungsplan (Baubestandszeichnung) bei bestehenden Gebäuden: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, mit Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten und Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums – maximal im Format DIN A3
• Lageplan / Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (besonders relevant bei mehreren Gebäuden auf einem Grundstück)
• Eigentumsnachweis: aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug

Bei der elektronischen Antragstellung – die in Brandenburg bereits bei mehreren Behörden möglich ist – muss der Aufteilungsplan als Datei eingereicht werden, die im Format DIN A3 druckbar ist. Die Papierform bleibt aber weiterhin der Standard in den meisten Landkreisen.

Wichtig bei Altbauten und Plattenbauten: Liegen keine aktuellen Bestandspläne vor – was bei DDR-Bauten und Gründerzeitgebäuden in Brandenburg häufig vorkommt –, ist ein Aufmaß vor Ort zwingend erforderlich. Planeco Building übernimmt diesen Schritt ab 390,– € netto und erstellt darauf aufbauend den vollständigen Aufteilungsplan.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Brandenburg

Die Behördengebühren sind in der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO), Anlage 1, Tarifstelle 10.10, klar geregelt:

• 50,– € pro Sondereigentumseinheit
• Mindestgebühr: 100,– € (greift bei ein bis zwei Einheiten)
• Höchstgebühr: 2.500,– € (greift ab 50 Einheiten)

Konkret bedeutet das: Bei einem Zweifamilienhaus fallen 100,– € Behördengebühr an, bei einem Vierfamilienhaus 200,– €, bei acht Einheiten 400,– €. Für Mehrfachfertigungen der Bescheinigung kann die Behörde eine zusätzliche Gebühr von 5,– bis 250,– € erheben.

Die Behördengebühr ist jedoch nur ein Teil der Gesamtkosten einer Aufteilung. Eine realistische Kalkulation für ein Vierfamilienhaus in Brandenburg sieht typischerweise so aus:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.500,– € netto
• Behördengebühr: 200,– €
• Notar und Grundbuch (Teilungserklärung + Eintragung): ca. 2.000,– bis 4.000,– € je nach Verkehrswert

Die Architektenleistung für den Aufteilungsplan muss von einer bauvorlageberechtigten Person erbracht werden. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit und liefert den vollständigen, einreichungsfertigen Aufteilungsplan – inklusive Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

So läuft das Verfahren in Brandenburg ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß durchführen: Prüfen Sie zunächst, ob aktuelle Grundrisse des Gebäudes vorliegen. Bei älteren Gebäuden ist häufig ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten aller Einheiten im Maßstab 1:100 – inklusive Nummerierung und Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
3. Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einreichen: Schriftlich (in der Regel zwei- oder dreifach) oder – wo möglich – elektronisch. Die richtige Behörde vorab zu klären, spart Zeit.
4. Bearbeitung durch das Bauamt: Sind die Unterlagen vollständig, beginnt die Bearbeitung. Fehlende Unterlagen müssen in der Regel innerhalb von vier Wochen nachgereicht werden – andernfalls wird der Antrag zurückgegeben.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach erfolgreicher Prüfung stellt das Bauamt die Bescheinigung aus.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an.

Die Gesamtdauer vom Aufteilungsplan bis zum separaten Grundbuchblatt beträgt in Brandenburg erfahrungsgemäß drei bis fünf Monate – abhängig von der Auslastung der Bauaufsichtsbehörde und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen. Planeco Building begleitet den gesamten Prozess und koordiniert die Einreichung so, dass Nachfragen und Verzögerungen minimiert werden.

Für Neubauten gilt eine Besonderheit: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung für noch zu errichtende Gebäude ruht bis zur positiven Entscheidung über die Baugenehmigung. Erst danach kann sie erteilt werden.

Brandenburg und das Umwandlungsverbot: Was Investoren wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Berlin eine neue Umwandlungsverordnung auf Basis von § 250 BauGB: Die Aufteilung von Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen ist dort genehmigungspflichtig und an strenge Voraussetzungen geknüpft. Diese Verordnung gilt bis Ende 2030.

In Brandenburg existiert eine solche Verordnung nicht. Das Land hat bislang keinen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB eingeführt. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Brandenburg – auch mit zehn, zwanzig oder mehr Wohnungen – ist damit grundsätzlich ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich. Für Eigentümer und Investoren, die im Berliner Speckgürtel (Potsdam, Oberhavel, Barnim, Teltow-Fläming) tätig sind, ist das ein wesentlicher Unterschied, der die Wirtschaftlichkeit einer Aufteilung direkt beeinflusst.

Ob sich an dieser Rechtslage in Brandenburg künftig etwas ändert, lässt sich nicht vorhersagen. Wer eine Aufteilung plant, sollte die aktuelle Rechtslage zum Zeitpunkt der Antragstellung prüfen.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern oder zum Scheitern bringen

• Antrag bei der falschen Behörde eingereicht: Gemeinden sind in Brandenburg nicht zuständig – der Antrag muss an die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt gehen.
• Aufteilungsplan nicht als Baubestandszeichnung: Bei bestehenden Gebäuden muss der Plan den tatsächlichen Bestand abbilden – keine idealisierten oder veralteten Grundrisse.
• Fehlende Nummerierung der Einheiten: Jede Sondereigentumseinheit und jeder Nebenraum muss im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert sein.
• Zugang nicht abschließbar oder über fremdes Sondereigentum: Führt der Zugang zu einer Einheit durch eine andere Wohnung, ist die Abgeschlossenheit nicht gegeben.
• Unterlagen nicht in der geforderten Ausfertigung: Manche Behörden verlangen zwei, andere drei vollständige Sätze – eine Vorabklärung spart Nachreichungen.
• Keine aktuellen Bestandspläne bei Altbauten: Ohne Aufmaß vor Ort ist ein korrekter Aufteilungsplan bei älteren Gebäuden nicht möglich.

Planeco Building hat in über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen bundesweit die Erfahrung gemacht, dass vollständige und behördengerecht aufbereitete Unterlagen der entscheidende Faktor für eine zügige Bearbeitung sind. Wenn Sie Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Brandenburg beantragen möchten, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.