Wer in Braunschweig ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses Dokument bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich in sich abgeschlossen ist – und ist die Voraussetzung dafür, dass ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Braunschweig gibt es eine stadtspezifische Zusatzhürde, die das Verfahren bei größeren Objekten erheblich beeinflusst. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess – von der zuständigen Behörde über die erforderlichen Unterlagen bis zu den Kosten und der entscheidenden Frage, ob das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB für Ihr Objekt gilt.

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Braunschweig-Besonderheit: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Objekt?

Bevor Sie Unterlagen zusammenstellen oder einen Architekten beauftragen, sollten Sie eine Frage klären: Wie viele Wohneinheiten hat Ihr Gebäude? Diese Zahl entscheidet darüber, ob Sie neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine zusätzliche Genehmigung benötigen.

Braunschweig ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das bedeutet: Wer ein bestehendes Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht dafür eine separate Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Ohne diese Genehmigung darf das Grundbuchamt die Teilung nicht eintragen – selbst wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorliegt.

Die zugrunde liegende Niedersächsische Verordnung wurde im November 2025 nahtlos verlängert und gilt nun bis zum 31. Dezember 2029. Wer eine Aufteilung plant, sollte diesen Zeitrahmen kennen.

Die 5-Wohnungen-Grenze: Was das konkret bedeutet

• Bis zu 5 Wohnungen: Kein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht als behördlicher Nachweis – Sie können direkt zum Notar.
• Mehr als 5 Wohnungen: Zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich. Der Antrag wird ebenfalls bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt in Braunschweig gestellt.

Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt

Auch bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen gibt es gesetzlich definierte Fälle, in denen ein Anspruch auf Genehmigung besteht:

• Das Grundstück gehört zu einem Nachlass (Erbfall)
• Das Wohnungseigentum soll zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußert werden
• Mindestens zwei Drittel der Mieter erwerben ihre Wohnung zur Eigennutzung
• Ein Absehen von der Begründung ist wirtschaftlich nicht mehr zumutbar

In diesen Fällen besteht ein gesetzlicher Genehmigungsanspruch – die Genehmigung kann also nicht einfach verweigert werden. Ob Ihr Vorhaben unter einen dieser Tatbestände fällt, sollte vor der Antragstellung geprüft werden.

Zuständige Behörde: Wo Sie den Antrag stellen

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Braunschweig ist die Abteilung Bauordnung im Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle. Der Antrag wird bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt eingereicht:

• Adresse: Langer Hof 8, 5. Obergeschoss, 38100 Braunschweig
• Ansprechpartnerin: Frau Bendler, Tel.: (0531) 4 70-21 61

Braunschweig bietet außerdem ein vollständig digitales Antragsverfahren an. Über eine einmalige Registrierung mit der BundID können Sie Ihren Antrag online einreichen und den Bearbeitungsstand transparent verfolgen. Das spart Wege und beschleunigt die Kommunikation mit der Behörde. Hinweis: Für Beratungsgespräche beim Bauamt erhebt die Stadt Braunschweig gemäß Niedersächsischer Baugebührenordnung ab 15 Minuten eine Gebühr von 40,–€ je angefangene halbe Stunde.

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Erforderliche Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Braunschweig

Die Stadt Braunschweig verlangt folgende Unterlagen mit dem Antrag:

• Lageplan oder Auszug aus dem Flurkartenwerk
• Eigentums- bzw. Erbbauberechtigungsnachweis (aktueller Grundbuchauszug)
• Grundrisszeichnungen vom Keller bis zum Spitzboden im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen
• Sämtliche Ansichtszeichnungen

Bei einem Papierantrag gilt: Die Bauzeichnungen dürfen das Format DIN A3 nicht übersteigen und sind in mindestens zweifacher Ausfertigung einzureichen. Beim digitalen Verfahren entfallen diese Formatvorgaben.

Die Zeichnungen müssen den tatsächlichen Zustand des Gebäudes abbilden – nicht den geplanten oder den aus alten Baugenehmigungen. Jede Einheit muss im sogenannten Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgegrenzt sein, einschließlich zugeordneter Kellerräume und Stellplätze.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Gerade bei Braunschweiger Altbauten aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit fehlen aktuelle Bestandspläne häufig. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich: Das Gebäude wird vollständig vermessen, und auf dieser Grundlage werden die Pläne neu erstellt. Planeco Building bietet diesen Aufmaß-Service ab 390,–€ netto an. Alternativ können Sie beim Bauordnungsamt Braunschweig Einsicht in das Bauaktenarchiv beantragen – dort sind für viele Bestandsgebäude noch ältere Genehmigungsunterlagen vorhanden, die als Ausgangsbasis dienen können.

Bauliche Voraussetzungen: Ist Ihr Gebäude aufteilungsfähig?

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die einzelnen Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt ist
• einen eigenen abschließbaren Zugang hat – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum
• den Zugang nicht über eine andere Sondereigentumseinheit führt

Zusätzliche Räume außerhalb der Wohneinheit – etwa Kellerabteile oder Abstellräume – können einer Einheit zugeordnet werden, sofern sie im Aufteilungsplan eindeutig bezeichnet sind.

Wichtig: Balkone und Terrassen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können aber im Aufteilungsplan einer Wohnung zugeordnet werden. Außenstellplätze werden in der Regel nicht als Sondereigentum, sondern als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ausgewiesen – das muss in der Teilungserklärung entsprechend geregelt werden.

Wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen nötig sind – etwa ein separater Zugang durch einen Wanddurchbruch – sollte frühzeitig ein Statiker eingebunden werden, um die Machbarkeit zu prüfen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Braunschweig

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren

Das Bauamt Braunschweig erhebt zwei separate Gebühren:

• Aufteilungsplan: 50,–€ bis 400,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: 50,–€ bis 400,–€ je Wohnung

Bei einem Gebäude mit vier Wohneinheiten können die reinen Behördengebühren damit zwischen ca. 250,–€ und 2.000,–€ liegen – abhängig vom Aufwand der Prüfung.

Architektenleistung

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne und Antragsunterlagen ab 1.000,–€ netto (zwei Einheiten) bis ca. 2.500,–€ netto (bis 15 Einheiten). Falls kein Aufmaß vorliegt, kommen die Aufmaßkosten ab 390,–€ netto hinzu. Wenn Sie einen erfahrenen Architekten für die Erstellung des Aufteilungsplans suchen, unterstützt Planeco Building bundesweit – auch in Braunschweig.

Notar und Grundbuchamt

Nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung folgen Teilungserklärung (Notar) und Grundbucheintragung. Diese Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Beim Grundbuchamt Braunschweig ist der elektronische Rechtsverkehr eröffnet – Notare übermitteln Dokumente daher im Regelfall digital.

Rechenbeispiel: 4-Einheiten-Haus im Braunschweiger Ringgebiet

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten, Baujahr 1965, ohne aktuelle Bestandspläne, ergibt sich folgende Kostenschätzung:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan + Antragsmappe): ca. 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort: ab 390,–€ netto
• Behördengebühren Braunschweig: ca. 400,–€ bis 1.200,–€
• Notar (Teilungserklärung): ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€
• Grundbuchamt: ca. 500,–€ bis 1.000,–€

Gesamtinvestition: ca. 4.300,–€ bis 6.600,–€. Da das Objekt maximal fünf Wohnungen hat, greift der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB nicht – die Aufteilung ist ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich.

Ablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbuchblatt

1. Vorabprüfung: Anzahl der Wohneinheiten klären – greift § 250 BauGB? Bauliche Abgeschlossenheit prüfen, ggf. Aufmaß beauftragen.
2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Lageplan, Bestandspläne oder Aufmaß. Aufteilungsplan durch bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellen lassen.
3. Antrag einreichen: Schriftlich oder digital (über BundID) bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt, Langer Hof 8, Braunschweig. Bei unvollständigen Unterlagen erhalten Sie eine Frist zur Nachreichung – wird diese versäumt, kann der Antrag kostenpflichtig zurückgegeben werden.
4. Behördliche Prüfung: Das Bauordnungsamt prüft die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten. Bearbeitungszeiten variieren je nach Auslastung der Behörde.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Nach positiver Prüfung erhalten Sie die Bescheinigung samt gestempeltem Aufteilungsplan.
6. Notar und Grundbuchamt: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend separate Wohnungsgrundbücher an.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Unvollständige Unterlagen

Der häufigste Grund für Verzögerungen sind fehlende oder nicht normgerechte Unterlagen. Besonders bei Altbauten fehlen aktuelle Grundrisse oder die Kelleraufteilung ist im Plan nicht eindeutig dargestellt. Planeco Building prüft die Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit – das verhindert kostenpflichtige Rücksendungen durch das Bauamt.

AB ist keine Baugenehmigung

Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude legal errichtet wurde oder ob alle Umbauten genehmigt sind. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Gebäude mit ungenehmigten Anbauten bedeutet keine nachträgliche Legalisierung dieser Baumaßnahmen. Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können bei späteren Verkäufen oder Finanzierungen zum Problem werden. Falls bei Ihrem Objekt eine Nutzungsänderung oder eine nachträgliche Genehmigung erforderlich ist, sollte das parallel zur AB-Beantragung geklärt werden.

Stellplätze und Nebenräume falsch zuordnen

Kellerabteile und Tiefgaragenstellplätze müssen im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und der jeweiligen Einheit zugeordnet sein. Außenstellplätze können in der Regel nicht als Sondereigentum, sondern nur als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden – das muss in der Teilungserklärung korrekt geregelt sein, sonst entstehen später Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft.

Warum lohnt sich die Aufteilung in Braunschweig?

Braunschweig ist mit rund 250.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Niedersachsens. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt stabil: Während Hauspreise 2026 leicht nachgeben, halten sich Eigentumswohnungen mit durchschnittlich rund 3.168,–€/m² auf konstantem Niveau. Der Immobilienmarkt hat sich erholt – 2025 wurden rund 2.121 Kaufverträge beurkundet, ein Plus von knapp 9 % gegenüber dem Vorjahr.

Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses bedeutet das: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt typischerweise einen Aufschlag von 15–25 % gegenüber dem Gesamtverkauf als Miethaus. Bei einem Objekt mit einem Verkehrswert von 600.000,–€ kann das einen Mehrerlös von 90.000,–€ bis 150.000,–€ bedeuten – bei Gesamtkosten für die Aufteilung von ca. 4.000,–€ bis 7.000,–€ ein erheblicher Hebel.

Planeco Building hat über 1.400 Bauvorhaben erfolgreich begleitet und kennt die Anforderungen der Braunschweiger Bauaufsichtsbehörde aus der Praxis. Von der Erstellung des Aufteilungsplans über die Antragstellung bis zur Kommunikation mit dem Bauamt übernimmt Planeco Building den gesamten Prozess – damit Sie sich auf Ihr Investitionsvorhaben konzentrieren können. Sprechen Sie uns an für ein unverbindliches Erstgespräch.