Wer ein Mehrfamilienhaus in Bremen aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie beurkundet kein Notar eine Teilungserklärung, und das Grundbuchamt legt keine separaten Wohnungsgrundbücher an. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: Bremen hat eigene Behörden, eigene Gebühren und mit dem Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB eine Besonderheit, die den gesamten Prozess erheblich beeinflussen kann. Dieser Leitfaden erklärt, was in Bremen konkret gilt – von den zuständigen Stellen über die Unterlagen bis zu den Kosten.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Was die Bescheinigung nicht ist: eine Baugenehmigung oder eine bauordnungsrechtliche Prüfung. Die Bremer Baubehörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude baurechtlich korrekt errichtet wurde. Bestandsgebäude ohne greifbare Baugenehmigung erhalten daher oft eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das bedeutet jedoch keine nachträgliche Legalisierung von Baurechtsverstößen.

Wichtig ist auch die Abgrenzung zu verwandten Dokumenten:

• Aufteilungsplan: Die maßstäbliche Bauzeichnung, die zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören – Bestandteil des Antrags, von der Baubehörde gestempelt
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die behördliche Bestätigung, dass die Einheiten die Abgeschlossenheitskriterien erfüllen
• Teilungserklärung: Das notarielle Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – setzt Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus

Wann Sie in Bremen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sondereigentum begründet werden soll – also wenn aus einem Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten entstehen sollen. Typische Anlässe in Bremen:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Mehrfamilienhaus aufteilen und Wohnungen separat veräußern
• Erbteilung oder Schenkung: Immobilie auf mehrere Erben aufteilen, sodass jeder ein eigenes Grundbuchblatt erhält
• Separate Finanzierung: Bank verlangt Nachweis der Abgeschlossenheit für die Beleihung einzelner Einheiten
• Wohn- und Teileigentum trennen: Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen rechtlich voneinander trennen
• Dauerwohnrecht begründen: Ebenfalls AB-pflichtig nach § 32 Abs. 1 WEG

Vorab klären: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Bremer Objekt?

Das ist die wichtigste Frage, die fast alle generischen Ratgeber übergehen: Bremen hat auf Grundlage von § 250 BauGB eine Angespannter-Wohnungsmarkt-Verordnung erlassen, die das Stadtgebiet Bremen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Die Regelung gilt bis Ende 2030.

Was das konkret bedeutet:

• Stadtgebiet Bremen, Bestandsgebäude mit mehr als 5 Wohnungen: Vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich. Das Grundbuchamt darf die Teilung sonst nicht eintragen.
• Stadtgebiet Bremen, Gebäude mit maximal 5 Wohnungen: Kein Genehmigungsvorbehalt – der normale Prozess gilt.
• Neubauten (nach Inkrafttreten der Verordnung errichtet): Ebenfalls ausgenommen.
• Bremerhaven: Die Verordnung gilt dort nicht – kein Genehmigungsvorbehalt, andere Behörde zuständig.

Bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen im Stadtgebiet sollte die Frage der Umwandlungsgenehmigung vor der Antragstellung auf Abgeschlossenheitsbescheinigung geklärt werden. Planeco Building prüft diese Voraussetzungen im Rahmen der Projektbegleitung.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Einheit erfüllen muss

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Vollständige bauliche Trennung: Durch Wände und Decken von allen anderen Einheiten getrennt
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt ins Freie, über ein Treppenhaus oder einen Vorraum – nicht über ein anderes Sondereigentum
• Abschließbare Tür am Übergang: Der Übergang von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum muss durch eine abschließbare Tür getrennt sein
• Alle zugehörigen Räume in einer Einheit: Keller, Abstellräume und Nebenräume müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet sein

Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen

Stellplätze in einer Tiefgarage oder Sammelgarage können als Sondereigentum begründet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und mit Maßangaben (Länge, Breite, Lage) versehen sind. Außenstellplätze zählen häufig zum Sondernutzungsrecht statt zum Sondereigentum.

Terrassen und Gartenflächen gelten baurechtlich in der Regel nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können jedoch einer Wohnung zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind – dann als Sondernutzungsrecht.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bremen beantragen: Der Ablauf

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Baupläne vorliegen. In Bremen können Sie über den Onlinedienst der Bauaufsicht Einsicht in die Bauakte beantragen – digital möglich. Gerade bei Bremer Altbauten (Gründerzeitgebäude in Schwachhausen, Findorff, der Neustadt) fehlen häufig aktuelle Bestandspläne. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein Architekt oder Planer erstellt die Baubestandszeichnungen im Maßstab 1:100 – Grundrisse aller Geschosse (inkl. Keller und Spitzboden), Ansichten aller Gebäudeseiten, Schnittzeichnungen mit Treppenverlauf. Die Pläne müssen den tatsächlichen Bauzustand zeigen, keine Entwurfs- oder Genehmigungspläne. Alle Räume werden mit fortlaufenden Nummern dem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet; Gemeinschaftseigentum wird gesondert gekennzeichnet.
3. Antrag beim zuständigen Bremer Bauamt einreichen: Entweder digital über das Bremer Bauportal oder schriftlich – dann in dreifacher Ausfertigung.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Behörde erhalten Sie die gestempelte Bescheinigung samt Aufteilungsplan. Eine offizielle Bearbeitungsfrist gibt das Serviceportal Bremen nicht an; erfahrungsgemäß sind 4–8 Wochen einzuplanen, in Einzelfällen auch länger.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
6. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Bremen legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an.

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Zuständige Behörden in Bremen

Bremen hat zwei zuständige Stellen – welche für Sie gilt, hängt vom Standort Ihrer Immobilie ab:

• Service-Center Bau (Stadtgebiet Bremen ohne Bremen-Nord): Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung, Contrescarpe 72, 28195 Bremen – zuständig für die meisten Bremer Stadtteile
• Bauamt Bremen-Nord: Gerhard-Rohlfs-Str. 62, 28757 Bremen – zuständig für Vegesack, Blumenthal, Burglesum und die weiteren Stadtteile in Bremen-Nord

Der Antrag kann in Bremen vollständig digital gestellt werden. Die gesamte Kommunikation mit der Behörde läuft dann über den Online-Dienst – das spart den dreifachen Ausdruck, der bei schriftlicher Einreichung Pflicht ist.

Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Bremen

Folgende Unterlagen sind beim Service-Center Bau einzureichen (bei schriftlicher Einreichung jeweils in dreifacher Ausfertigung):

• Vollmacht des Eigentümers, falls ein Bevollmächtigter den Antrag stellt
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als ein Jahr)
• Lageplan im Maßstab 1:500 auf Grundlage des Liegenschaftskatasters, mit Darstellung von Garagen und Nebengebäuden
• Grundrisse aller Geschosse (Maßstab 1:100) – einschließlich Keller und Spitzboden, auch wenn nicht ausgebaut; Heizungsanlagen, Küchen und Bäder/WC müssen eingetragen sein
• Ansichten aller Gebäudeseiten (Maßstab 1:100)
• Schnittzeichnungen mit Treppenverlauf und ggf. Dachluke zum Spitzboden
• Nachweis der Antragsberechtigung: Eigentümer oder Erbbauberechtigter; bei Erwerb als Interessent durch Vorlage eines beurkundeten Kaufvertrags

Alle Bauzeichnungen müssen Baubestandszeichnungen sein – sie müssen den tatsächlichen baulichen Zustand abbilden, nicht den geplanten oder genehmigten.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bremen

Behördengebühren

Die aktuellen Gebühren laut Serviceportal Bremen (Stand: Juni 2026):

• Grundgebühr: 86,–€
• Je Wohnung oder Teileigentum (z. B. Garagenstellplatz): 33,–€

Beispielrechnungen für typische Bremer Objekte:

• Bremer Reihenhaus, 2 Einheiten: 86,–€ + 2 × 33,–€ = 152,–€
• 4-Familienhaus in Schwachhausen: 86,–€ + 4 × 33,–€ = 218,–€
• 6-Familienhaus mit 2 Garagen: 86,–€ + 8 × 33,–€ = 350,–€

Architektenleistung

Für die Erstellung des Aufteilungsplans und der Antragsmappe fallen Planungskosten an. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für Objekte bis zu 5 Einheiten ab 1.500,–€ netto. Liegen keine verwertbaren Bestandspläne vor, kommt ein Aufmaß vor Ort hinzu (ab 390,–€ netto). Die genauen Kosten hängen von der Größe und Komplexität des Gebäudes ab – eine unverbindliche Einschätzung ist der sinnvolle erste Schritt.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung und die Grundbucheintragung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Diese Kosten entstehen unabhängig davon, wer den Aufteilungsplan erstellt.

Häufige Fehler, die zu Nachforderungen führen

Die folgenden Fehler führen in der Bremer Praxis regelmäßig zu Rückfragen oder Ablehnungen:

• Nur einfache oder zweifache Ausfertigung: Bei schriftlicher Einreichung ist in Bremen zwingend die dreifache Ausfertigung erforderlich.
• Keine Baubestandszeichnung: Eingereichte Pläne zeigen den geplanten, nicht den tatsächlichen Zustand – häufig bei Bremer Altbauten mit nicht genehmigten Umbauten.
• Fehlende Geschosse: Keller und Spitzboden müssen dargestellt sein, auch wenn sie nicht ausgebaut sind.
• Heizung, Küche, Bad fehlen im Grundriss: Diese Einbauten müssen in den Grundrissen eingetragen sein.
• Inkonsistenz zwischen Grundrissen und Ansichten: Fenster, Türen und Balkone müssen in beiden Darstellungen übereinstimmen.
• Fehlende abschließbare Türen: Der Übergang von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum muss als abschließbar dargestellt sein.
• Unklare Stellplatz-Zuordnung: Stellplätze brauchen exakte Maßangaben (Länge, Breite, Lage).
• Umwandlungsgenehmigung vergessen: Bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen im Stadtgebiet Bremen ist die Genehmigung nach § 250 BauGB Voraussetzung – ohne sie scheitert die Grundbucheintragung.

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne so, dass diese Fehlerquellen von vornherein ausgeschlossen sind. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennt das Team die Anforderungen der Bremer Behörden aus der Praxis.

Was bei fehlenden Bestandsplänen zu tun ist

Gerade bei Bremer Altbauten – typische Gründerzeithäuser in der Neustadt, in Findorff oder Schwachhausen – fehlen häufig aktuelle Baupläne oder die vorhandenen Pläne stimmen nicht mehr mit dem tatsächlichen Zustand überein. In diesem Fall gibt es zwei Wege:

• Bauakteneinsicht beantragen: Über den Onlinedienst der Bremer Bauaufsicht können Sie Einsicht in die Bauakte beantragen. Die Akte kann Grundrisszeichnungen, Angaben zu Baujahr und Wohnfläche sowie frühere Abgeschlossenheitsbescheinigungen enthalten.
• Aufmaß vor Ort: Liegen keine verwertbaren Pläne vor, erstellt ein Planer Bestandszeichnungen auf Basis einer Aufmessung des Gebäudes. Planeco Building bietet diesen Service als Teil der Gesamtleistung an.

Nachtrag zur bestehenden Bescheinigung

Nicht jede Änderung erfordert eine vollständig neue Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das Bremer Antragsformular unterscheidet zwischen erstmaliger Bescheinigung und Nachtrag. Ein Nachtrag ist zum Beispiel erforderlich, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt oder eine bestehende Einheit neu aufgeteilt wird. Auch für den Nachtrag sind aktuelle Bauzeichnungen aller geänderten Bereiche einzureichen.

Ob für Ihr Vorhaben ein Nachtrag ausreicht oder eine neue Bescheinigung erforderlich ist, klärt Planeco Building im Rahmen der kostenlosen Erstberatung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Nutzungsänderung: Wenn beides zusammenkommt

In gemischt genutzten Gebäuden – etwa mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen – ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung häufig auch eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn die Nutzung einzelner Einheiten im Zuge der Aufteilung geändert wird. Beide Verfahren können parallel vorbereitet werden, um Zeit zu sparen. Planeco Building koordiniert beide Verfahren aus einer Hand.