Wer ein Mehrfamilienhaus in Bremerhaven aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht als erstes Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – noch vor dem Notar, noch vor dem Grundbuch. Ohne sie kann keine Teilungserklärung beurkundet und kein Wohnungsgrundbuch angelegt werden. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: Bremerhaven folgt eigenen Regeln, die sich von den umliegenden niedersächsischen Kommunen deutlich unterscheiden. Wer das nicht weiß, wendet sich an die falsche Behörde und verliert wertvolle Wochen.

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Bremerhaven ist kein Teil Niedersachsens – und das hat Konsequenzen

Bremerhaven liegt geographisch mitten in Niedersachsen, gehört rechtlich aber zur Freien Hansestadt Bremen. Das bedeutet: Es gilt die Bremische Landesbauordnung (BremLBO) in der Fassung vom 29. Mai 2024 – nicht die Niedersächsische Bauordnung. Formulare, Gebühren, Verfahrensabläufe und die zuständige Behörde unterscheiden sich grundlegend von dem, was in Cuxhaven, Stade oder Oldenburg gilt.

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bremerhaven ist ausschließlich das Bauordnungsamt Bremerhaven im Technischen Rathaus, Fährstraße 20, 27568 Bremerhaven. Wer sich stattdessen an ein niedersächsisches Bauamt wendet, wird abgewiesen – und verliert Zeit.

Seit dem 1. Juli 2025 können Anträge und Bauvorlagen wahlweise auch digital über das Serviceportal hb.digitalebaugenehmigung.de/bremerhaven eingereicht werden. Der klassische Papierweg bleibt weiterhin möglich – dann jedoch in dreifacher Ausfertigung aller Bauzeichnungen.

Was die Bescheinigung leistet – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder ein nicht zu Wohnzwecken dienender Raum baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzt – entweder direkt ins Freie, über ein Treppenhaus oder einen Vorraum. Der Zugang darf dabei nicht durch ein anderes Sondereigentum führen. Diese Anforderung ergibt sich aus § 7 Abs. 4 WEG.

Was die Bescheinigung nicht ist: eine Baugenehmigung. Das Bauordnungsamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit nach WEG – nicht die Einhaltung der BremLBO. Beide Verfahren sind voneinander unabhängig. Wer im Zuge der Aufteilung allerdings Räume umwidmet – etwa Gewerbe zu Wohnen –, braucht zusätzlich eine Nutzungsänderung.

Ebenfalls häufig missverstanden: Die Bescheinigung hat keine gesetzliche Gültigkeitsdauer. Sie verliert ihre Grundlage erst dann, wenn wesentliche bauliche Änderungen vorgenommen werden.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Damit das Bauordnungsamt die Bescheinigung ausstellen kann, muss jede Einheit folgende Bedingungen erfüllen:

• Vollständige bauliche Trennung von allen anderen Wohnungen und Räumen
• Eigener abschließbarer Zugang, der nicht über fremdes Sondereigentum führt
• Eigenständige Sanitärausstattung (Bad/WC) in jeder Wohneinheit
• Klar abgegrenzte Kellerräume oder sonstige Nebenräume, die der jeweiligen Einheit zugeordnet sind

Sondereigentum kann in Bremerhaven auch an Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen begründet werden – ein Punkt, der in vielen Ratgebern fehlt, aber für Objekte mit Außenanlagen direkt relevant ist.

Altbauten in Bremerhaven: Besondere Herausforderungen

Bremerhaven hat einen hohen Anteil an Gründerzeit- und Nachkriegsbauten, besonders in Stadtteilen wie Lehe und Geestemünde. Bei diesen Objekten fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort zwingend erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Außerdem sind Kellerräume in Häusern dieser Baujahre oft nicht eindeutig zugeordnet oder nicht abschließbar – beides führt zu Rückfragen oder Ablehnungen durch das Bauamt. Eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Bremerhaven vorab kann helfen, vorhandene Unterlagen als Grundlage zu nutzen.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Bremerhaven ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Liegen keine verwertbaren Pläne vor, muss ein Aufmaß des Gebäudes durchgeführt werden. Planeco Building übernimmt das ab 390,– € netto.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Baubestandszeichnungen aller Geschosse im Maßstab 1:100 – inklusive Keller, Dachboden, Schnitte mit Treppenverlauf und Ansichten aller Gebäudeseiten. Alle Räume werden mit fortlaufenden Nummern (①, ②, ③) dem jeweiligen Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.
3. Antrag einreichen: Der vollständige Antrag wird beim Bauordnungsamt Bremerhaven eingereicht – digital über das Serviceportal oder in Papierform in dreifacher Ausfertigung.
4. Prüfung durch das Bauamt: Das Bauordnungsamt prüft Vollständigkeit und Zuständigkeit, anschließend die bauliche Abgeschlossenheit nach WEG. Bei positivem Ergebnis wird die Bescheinigung zusammen mit dem gestempelten Aufteilungsplan übermittelt, gefolgt vom Kostenbescheid.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden.
6. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt Bremerhaven legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

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Erforderliche Unterlagen: Die vollständige Checkliste für Bremerhaven

Folgende Unterlagen müssen beim Bauordnungsamt Bremerhaven eingereicht werden (Stand: 08/2025):

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich beim Bauordnungsamt oder über das Digitalportal)
• Vollmacht des Eigentümers, falls der Antrag nicht selbst gestellt wird
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als ein Jahr)
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit Darstellung aller zugehörigen Garagen und Nebengebäude
• Grundrisse aller Geschosse (einschließlich Keller und Spitzboden) im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen mit Treppenverlauf (und ggf. Dachluke zum Spitzboden)
• Ansichten aller Gebäudeseiten

Bei bestehenden Gebäuden müssen die Bauzeichnungen als Baubestandszeichnungen ausgeführt sein. Heizungsanlagen, Küchen und Bäder/WC sind im Grundriss einzutragen. Bei schriftlicher Einreichung sind alle Bauzeichnungen in dreifacher Ausfertigung beizufügen.

Ein häufiger Fehler: Nicht ausgebaute Dachböden oder Keller werden in den Grundrissen weggelassen. Das Bauordnungsamt Bremerhaven verlangt die Darstellung aller Geschosse – auch ungenutzter.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bremerhaven

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren

Das Bauordnungsamt Bremerhaven erhebt eine Grundgebühr von 86,– € zuzüglich 33,– € je Wohnung oder Teileigentum (z.B. Garagenstellplatz). Konkrete Beispiele:

• 4-Familienhaus: 86,– € + (4 × 33,– €) = 218,– €
• 6-Familienhaus: 86,– € + (6 × 33,– €) = 284,– €
• 10-Familienhaus: 86,– € + (10 × 33,– €) = 416,– €

Planungsleistung

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten kostet bei Planeco Building ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten). Müssen Bestandspläne erst durch ein Aufmaß erhoben werden, kommen ab 390,– € netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten

Diese Kosten hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Sie fallen unabhängig vom Planungsdienstleister an.

Gesamtbeispiel: Ein 6-Familienhaus in Bremerhaven-Lehe, Baujahr 1955, ohne vorhandene Bestandspläne: Planungsleistung ca. 2.000,– € netto + Aufmaß ab 390,– € netto + Behördengebühren 284,– € = rund 2.674,– € netto vor Notar und Grundbuch.

Bearbeitungszeit: Wie lange dauert das Verfahren?

Erfahrungsgemäß liegt die Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt Bremerhaven bei 4–8 Wochen nach vollständiger Einreichung. Hinzu kommen die Planeco Building-interne Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für den Aufteilungsplan sowie 2–6 Wochen für Notar und Grundbuchamt. Realistisch sollten Eigentümer für den gesamten Prozess – von der Beauftragung bis zum fertigen Wohnungsgrundbuch – 3–5 Monate einplanen.

Wer den digitalen Antragsweg über das Serviceportal nutzt, kann die Einreichung beschleunigen, da Postlaufzeiten und physische Ausfertigung entfallen. Voraussetzung: Alle Dokumente liegen als archivfähige PDF-Einzeldateien vor.

Gilt das Umwandlungsverbot in Bremerhaven?

Der § 250 BauGB erlaubt es Kommunen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt von einer Genehmigung abhängig zu machen. Diese Regelung wurde bis Ende 2030 verlängert.

Bremerhaven gilt im Vergleich zu Bremen-Stadt als deutlich weniger angespannter Wohnungsmarkt. Nach aktuellem Stand ist Bremerhaven typischerweise nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft – eine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB dürfte daher in der Regel nicht greifen. Da sich die Rechtslage ändern kann und die Einordnung im Einzelfall zu prüfen ist, klärt Planeco Building das im Rahmen der kostenlosen Erstberatung verbindlich ab.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde kontaktiert: Wer sich an ein niedersächsisches Bauamt wendet, wird abgewiesen. Zuständig ist ausschließlich das Bauordnungsamt Bremerhaven.
• Fehlende Bestandspläne: Bei Altbauten ohne Pläne ist ein Aufmaß vor der Antragstellung zwingend. Wer das übersieht, verliert Wochen durch Nachforderungen.
• Unklare Kelleraufteilung: Kellerräume müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und abschließbar sein. Gemeinschaftliche Kellerflure sind als solche zu kennzeichnen.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Eine Abstimmung mit dem Notar vor Einreichung spart Nachbesserungen.
• Fehlende Geschosse in den Grundrissen: Auch nicht ausgebaute Dachböden und Keller müssen dargestellt werden.
• Inkonsistenz zwischen Grundrissen und Ansichten: Fenster, Türen und Balkone müssen in Grundriss und Ansicht übereinstimmen – das Bauordnungsamt prüft das.

Planeco Building übernimmt den Aufteilungsplan für Sie

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan für Ihre Immobilie in Bremerhaven – von der Baubestandszeichnung über die Einheitenzuordnung bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Erfahrung kennen wir die lokalen Anforderungen und typischen Stolperstellen bei Bremerhavener Altbauten.

Wenn keine Bestandspläne vorliegen, organisieren wir das Aufmaß. Wenn im Zuge der Aufteilung eine Nutzungsänderung erforderlich wird, begleiten wir auch dieses Verfahren. Und wenn statische Eingriffe – etwa der Einbau von Trennwänden – notwendig sind, koordinieren wir den Statiker direkt mit.

Die Erstberatung ist kostenlos. Sprechen Sie uns an – wir klären Machbarkeit, Zeitrahmen und Kosten für Ihr konkretes Objekt in Bremerhaven.