Wer ein Mehrfamilienhaus in Castrop-Rauxel in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten formalen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne dieses Dokument kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen und keine Bank eine einzelne Einheit separat beleihen. Die AB ist damit der Schlüssel, der den gesamten Aufteilungsprozess erst möglich macht.

Was viele Eigentümer überrascht: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung und keine baurechtliche Prüfung. Sie bestätigt ausschließlich, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind – also über einen eigenen Zugang, eigene Sanitäreinrichtungen und eine klare räumliche Trennung vom Rest des Gebäudes verfügen. Ob das Gebäude selbst alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt, ist eine separate Frage.

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Zuständige Behörde: Wo wird die AB in Castrop-Rauxel beantragt?

Zuständig ist der Bereich Bauordnung der Stadt Castrop-Rauxel – nicht der Kreis Recklinghausen. Als große kreisangehörige Stadt hat Castrop-Rauxel eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde, die alle baurechtlichen Verfahren eigenverantwortlich bearbeitet. Der Kreis Recklinghausen fungiert lediglich als übergeordnete Aufsichtsbehörde.

• Adresse: Rathaus, Europaplatz 1, 44575 Castrop-Rauxel
• E-Mail: [email protected]
• Termine: mittwochs ganztägig, buchbar montags bis freitags vormittags unter 02305 / 106-2772

Die Stadt stellt auf ihrer Website ein aktuelles Merkblatt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung (Stand 2025) bereit, das die lokalen Anforderungen konkret beschreibt. Ein Vorabgespräch mit der Bauberatung lohnt sich besonders dann, wenn unklar ist, ob die Einheiten die baulichen Voraussetzungen bereits erfüllen oder ob Anpassungen nötig sind.

Wichtig für auswärtige Eigentümer und Investoren: Alle Unterlagen müssen derzeit in Papierform eingereicht werden. Digitale Bauanträge sind in Castrop-Rauxel noch nicht möglich, Termine können aber online gebucht werden.

Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die häufigsten Auslöser in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Ein Mehrfamilienhaus soll nicht als Ganzes, sondern Wohnung für Wohnung verkauft werden
• Erbteilung oder Schenkung: Ein Haus soll unter Erben aufgeteilt werden; der Notar verlangt die AB als Voraussetzung
• Separate Finanzierung: Eine Bank fordert für die Beleihung einer einzelnen Einheit ein eigenes Grundbuchblatt
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten: Teileigentum soll rechtlich vom Wohneigentum getrennt werden

Die baulichen Voraussetzungen: Was bedeutet „abgeschlossen"?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie vier Grundvoraussetzungen erfüllt:

• Eigener Zugang: Die Wohnung muss direkt vom Treppenhaus oder von außen zugänglich sein, ohne eine andere Wohnung zu durchqueren
• Räumliche Abgeschlossenheit: Alle zur Einheit gehörenden Räume müssen durch Wände, Decken und Türen klar vom Rest des Gebäudes getrennt sein
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC müssen zur Einheit gehören
• Vollständige Umschließung: Auch Kellerräume, Balkone und Stellplätze, die zum Sondereigentum gehören sollen, müssen klar abgegrenzt sein

Wenn eine Einheit diese Voraussetzungen noch nicht erfüllt – etwa weil kein separater Zugang vorhanden ist – muss das vor der Antragstellung baulich hergestellt werden. Je nach Umfang der Maßnahmen kann dafür zusätzlich eine Baugenehmigung erforderlich sein. Planeco Building prüft im Rahmen der Projektberatung, ob Ihre Immobilie die Voraussetzungen bereits erfüllt oder welche Schritte vorab nötig sind.

Unterlagen-Checkliste für Castrop-Rauxel

Laut dem aktuellen Merkblatt der Stadt Castrop-Rauxel (Stand 2025) sind folgende Unterlagen einzureichen – mindestens in zweifacher Ausfertigung:

• Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung (vom Grundstückseigentümer gestellt oder gegengezeichnet; bei Bedarf Eigentumsnachweis)
• Aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Lageplan mit allen Gebäuden und Sondernutzungsbereichen auf dem Grundstück
• Grundrisse aller Geschosse (inkl. Dach- und Kellergeschoss), Maßstab mindestens 1:100, mit Wandstärken, Treppen, Türen, Fenstern, Schornsteinen, Balkonen, Sanitäranlagen und eingetragener Nutzung jedes Raums
• Schnittdarstellungen aller Gebäude, Maßstab mindestens 1:100
• Ansichten aller Gebäude von allen Seiten – alle Öffnungen in den Außenwänden müssen mit der Ziffer des zugehörigen Sondereigentums versehen sein

Alle Sondereigentumseinheiten werden fortlaufend nummeriert. Räume, die zu einer Einheit gehören – also Keller, Abstellraum, Balkon, Stellplatz – erhalten dieselbe Nummer. Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Dach oder Fassade bleibt unkennzeichnet. Wichtig: Auch Garagen, Schuppen und Nebengebäude auf dem Grundstück müssen vollständig in den Plänen dargestellt werden, nicht nur das Hauptgebäude.

Für GbR-Eigentümer gilt: Alle Mitglieder müssen den Antrag unterschreiben und mit ladungsfähiger Anschrift benannt werden. Juristische Personen müssen ihre Vertretungsvollmacht nachweisen (z.B. durch einen aktuellen Handelsregisterauszug).

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Was tun, wenn keine Bestandspläne vorhanden sind?

Castrop-Rauxel hat als ehemalige Bergbaustadt einen hohen Altbaubestand – Zechensiedlungen, Gründerzeitgebäude und Nachkriegsmehrfamilienhäuser, für die oft keine verwertbaren Baupläne mehr existieren. In diesem Fall gibt es zwei Wege:

• Hausaktenarchiv der Stadt nutzen: Nach vorheriger Terminabsprache können beim Bereich Bauordnung historische Baupläne aus früheren Baugenehmigungsverfahren eingesehen werden. Das lohnt sich vor einem teuren Aufmaß zu prüfen.
• Aufmaß vor Ort beauftragen: Wenn keine verwertbaren Pläne vorhanden sind, muss ein Architekt das Gebäude aufmessen und die Pläne neu erstellen. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.

Der Ablauf von der AB bis zur Grundbucheintragung

1. Bestandspläne beschaffen – Hausaktenarchiv prüfen oder Aufmaß beauftragen
2. Aufteilungsplan erstellen lassen – durch einen bauvorlageberechtigten Architekten; Sondereigentumseinheiten werden nummeriert, Gemeinschaftseigentum wird gekennzeichnet
3. Antrag beim Bauamt Castrop-Rauxel einreichen – mindestens zweifach, in Papierform; Mehrausfertigungen für Notar und Grundbuchamt gleich mitbestellen
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen – nach Behördenbearbeitung
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden – AB und Aufteilungsplan werden als Anlage beigefügt
6. Grundbucheintragung – das Amtsgericht legt separate Wohnungsgrundbücher für jede Einheit an

Planeco Building übernimmt die Schritte 1 bis 3 vollständig: von der Beschaffung der Bestandsunterlagen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt Castrop-Rauxel. Nach über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen kennen wir die lokalen Anforderungen und typischen Rückfragen der Behörde – das vermeidet Nachforderungen und verkürzt die Bearbeitungszeit.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Castrop-Rauxel?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren (nach AVerwGebO NRW):

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• AB je Sondereigentumsanteil im Bestand: 100,– € pro Einheit
• Jede weitere Ausfertigung: 30,– €

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten ergibt das Behördengebühren von ca. 560,– € (100 € Aufteilungsplan + 4 × 100 € + 2 × 30 € für Mehrausfertigungen).

Architektenleistung / Aufteilungsplan:

• Planeco Building: ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten)

Notar- und Grundbuchkosten:

• Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich

Die Gesamtinvestition für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses mit vier Einheiten liegt damit typischerweise zwischen 4.000,– € und 5.500,– € – bei einem potenziellen Mehrerlös durch Einzelverkauf, der ein Vielfaches davon betragen kann.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Die Stadt Castrop-Rauxel nennt keine offizielle Bearbeitungsfrist für Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Aus vergleichbaren NRW-Kommunen sind Bearbeitungszeiten von 4 bis 8 Wochen bei vollständigen Unterlagen bekannt. Nach Eingang prüft die Behörde die Unterlagen innerhalb von etwa zwei Wochen vor – unvollständige Anträge führen zu Nachforderungen und verlängern den Prozess entsprechend.

Der entscheidende Hebel für eine schnelle Bearbeitung ist die Qualität der eingereichten Pläne. Professionell erstellte Aufteilungspläne mit korrekter Nummerierung, vollständigen Ansichten und allen geforderten Darstellungen reduzieren Rückfragen erheblich.

Gilt das Umwandlungsverbot in Castrop-Rauxel?

In NRW gilt seit Januar 2023 eine Verordnung, die in 95 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig macht. Angesichts des unterdurchschnittlichen Mietpreisniveaus in Castrop-Rauxel (Ø 7,88 €/m² gegenüber dem deutschen Durchschnitt von 9,23 €/m²) ist es unwahrscheinlich, dass Castrop-Rauxel in dieser Gebietskulisse liegt – das sollte jedoch im Einzelfall beim Bauamt oder einem Rechtsanwalt geprüft werden, bevor die Aufteilung konkret geplant wird.

Lohnt sich die Aufteilung in Castrop-Rauxel?

Der Immobilienmarkt in Castrop-Rauxel bietet ein interessantes Umfeld für Aufteilungsprojekte: Kaufpreise liegen bei durchschnittlich 3.143 €/m², die Nachfrage nach Eigentumswohnungen durch Eigennutzer und Kapitalanleger ist stabil. Der Unterschied zwischen dem Gesamtverkaufspreis eines Mehrfamilienhauses und der Summe der Einzelverkaufspreise kann erheblich sein – Erfahrungswerte aus vergleichbaren Märkten zeigen Mehrerlöse von 15 bis 25 %.

Wer ein Mehrfamilienhaus in Castrop-Rauxel besitzt und über eine Aufteilung nachdenkt, sollte die Gesamtkosten des Verfahrens (typischerweise 4.000–5.500 €) dem erzielbaren Mehrerlös gegenüberstellen. In den meisten Fällen amortisiert sich die Investition bereits beim Verkauf der ersten Einheit.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Investoren bundesweit durch diesen Prozess – von der ersten Einschätzung der baulichen Voraussetzungen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt Castrop-Rauxel. Für eine kostenlose Erstberatung stehen unsere Architekten und Planer zur Verfügung. Mehr zu den Leistungen und Kosten finden Sie auch auf unserer Seite zur Nutzungsänderung sowie zu Statiker-Kosten, falls im Zuge der Aufteilung bauliche Eingriffe geplant sind.