Wer in Celle ein Mehrfamilienhaus aufteilen, eine Eigentumswohnung begründen oder eine Einheit separat verkaufen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt ein Wohnungsgrundbuch anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist – mit eigenem abschließbarem Zugang, abgetrennten Wänden und Decken, ohne dass der Weg durch fremdes Sondereigentum führt. Was viele Eigentümer in Celle nicht wissen: Für die Antragstellung sind je nach Lage der Immobilie zwei unterschiedliche Behörden zuständig.

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Zuständige Behörde in Celle: Stadt oder Landkreis?

In Celle gibt es eine Besonderheit, die in keinem generischen Ratgeber erklärt wird: Die Zuständigkeit für die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt bei zwei verschiedenen Behörden – je nachdem, wo Ihre Immobilie liegt.

• Immobilie im Stadtgebiet Celle: Zuständig ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Celle. Der Antrag kann über das Serviceportal der Stadt Celle auch elektronisch gestellt werden.
• Immobilie im Landkreis Celle (außerhalb des Stadtgebiets): Zuständig ist das Amt für Bauen und Kreisentwicklung des Landkreises Celle, Trift 27, 29221 Celle. Auch hier ist eine elektronische Antragstellung möglich.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Immobilie zum Stadtgebiet oder zum Landkreis gehört, hilft ein Blick in den Grundbuchauszug oder eine kurze Anfrage bei der jeweiligen Behörde. Eine Verwechslung kostet Zeit – der Antrag muss dann erneut bei der richtigen Stelle eingereicht werden.

Wann brauchen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden soll. Das betrifft konkret folgende Situationen:

• Mehrfamilienhaus aufteilen: Sie möchten einzelne Wohnungen separat verkaufen oder beleihen.
• Wohn- und Gewerbeeinheiten trennen: Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z.B. Büro, Laden, Praxis) soll begründet werden.
• Erbteilung oder Schenkung: Eine Immobilie soll unter Erben oder Familienmitgliedern aufgeteilt werden.
• Separate Finanzierung oder Beleihung: Banken verlangen die Bescheinigung, wenn einzelne Einheiten als Sicherheit dienen sollen.
• Dauerwohnrecht: Ein Dauerwohnrecht nach § 31 ff. WEG soll eingetragen werden.

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und prüft keine baurechtlichen Fragen. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten. Ob Ihr Gebäude alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt, ist eine separate Frage – und sollte vorab geklärt werden.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Antragstellung in Celle?

Laut den offiziellen Anforderungen der Stadt Celle und des Landkreises Celle sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der jeweiligen Behörde)
• Aufteilungsplan / Bauzeichnung: Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten – maßstäblich, lesbar, maximal im Format DIN A3; bei schriftlicher Antragstellung in zweifacher Ausfertigung, bei elektronischer Antragstellung als DIN-A3-druckbares Dokument
• Baubestandszeichnung: Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen – alte Baugenehmigungspläne reichen nicht aus, wenn das Gebäude seitdem umgebaut wurde
• Eigentumsnachweis: Aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug
• Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte)

Ein praktischer Hinweis: Beantragen Sie von Anfang an Mehrausfertigungen der Bescheinigung. Sie erhalten standardmäßig eine Ausfertigung zurück – für Notar und Bank benötigen Sie in der Regel mindestens zwei weitere. Fügen Sie dafür entsprechend mehr Exemplare der Unterlagen bei.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorhanden sind?

Gerade bei Altbauten in Celle – Fachwerkhäuser, Gründerzeitgebäude, Nachkriegsbauten – fehlen aktuelle Baupläne häufig. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Entweder nehmen Sie Einsicht in die Bauakte beim Bauamt Celle (oft günstiger als erwartet), oder ein Architekt führt ein Aufmaß vor Ort durch. Bei Planeco Building beginnt das Aufmaß ab 390,– € netto. Ohne verwertbare Bestandspläne wird der Antrag von der Behörde nicht bearbeitet.

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Bauliche Voraussetzungen: Erfüllt Ihre Immobilie die Kriterien?

Die Behörde prüft bei der Antragstellung, ob jede Einheit tatsächlich abgeschlossen ist. Die wesentlichen Kriterien:

• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über ein anderes Sondereigentum
• Bauliche Trennung: Vollständige Abgrenzung durch Wände und Decken von anderen Einheiten
• Zuordnung von Nebenräumen: Kellerabstellräume, Garagen oder Dachbodenteile können einer Einheit zugeordnet werden, wenn sie abschließbar und im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert sind
• Stellplätze und Außenflächen: Müssen durch Maßangaben (Länge, Breite, Abstand zu Grundstücksgrenzen) eindeutig im Aufteilungsplan bestimmt sein

Wenn eine Einheit die Kriterien aktuell nicht erfüllt – etwa weil kein separater Zugang vorhanden ist – sind bauliche Anpassungen möglich. Je nach Umfang kann dafür eine Baugenehmigung erforderlich sein. Bei einer Nutzungsänderung gilt das ohnehin.

Sonderfall: Denkmalgeschützte Gebäude in der Celler Altstadt

Celle hat eines der größten zusammenhängenden Fachwerkensembles Deutschlands. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude aufteilen möchte, muss beachten: Bauliche Eingriffe zur Herstellung der Abgeschlossenheit – etwa der Einbau einer neuen Wohnungseingangstür oder die Schaffung eines separaten Zugangs – können denkmalrechtlich genehmigungspflichtig sein. Das erfordert eine Abstimmung mit der Denkmalpflege des Landkreises Celle, bevor der Aufteilungsplan erstellt wird. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert, den Aufteilungsplan nachträglich anpassen zu müssen.

Der Prozess von der Antragstellung bis zum Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß durchführen lassen – Ist-Zustand des Gebäudes dokumentieren
2. Aufteilungsplan erstellen lassen – durch einen Architekten oder bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser; Nummerierung vorab mit dem Notar abstimmen
3. Antrag beim zuständigen Bauamt einreichen – schriftlich oder elektronisch; Stadt Celle oder Landkreis Celle je nach Lage der Immobilie
4. Behördliche Prüfung und Erteilung der Bescheinigung – die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit; bei vollständigen Unterlagen ist in Celle erfahrungsgemäß mit einer Bearbeitungszeit von ca. 4–8 Wochen zu rechnen
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen – Grundlage ist die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung mit dem Aufteilungsplan
6. Eintragung der Wohnungsgrundbücher beim Amtsgericht Celle – erst jetzt entstehen rechtlich eigenständige Einheiten

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Celle?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Bei Planeco Building ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten; für größere Objekte bis ca. 15 Einheiten ab 2.500,– € netto. Details zu den Planungskosten hängen vom Umfang und Objekttyp ab.
• Behördengebühren: Die Gebühr richtet sich nach der Niedersächsischen Baugebührenordnung und wird nach Prüfaufwand und Anzahl der Einheiten berechnet. Erfahrungsgemäß liegen die Gebühren bei ca. 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispiel: Zweifamilienhaus in Celle aufteilen

• Architektenleistung: ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren (2 Einheiten): ca. 100,– bis 200,– €
• Notar + Grundbuch (bei Verkehrswert 300.000,– €): ca. 1.500,– bis 2.500,– €
• Gesamtkosten: ca. 2.600,– bis 3.700,– €

Beispiel: 6-Parteien-Mehrfamilienhaus im Landkreis Celle

• Architektenleistung: ab 2.000,– € netto
• Aufmaß (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Behördengebühren (6 Einheiten): ca. 300,– bis 600,– €
• Notar + Grundbuch: ca. 3.000,– bis 5.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 5.700,– bis 8.000,– €

Dem gegenüber steht ein möglicher Mehrerlös von 15–25 % beim Einzelverkauf von Eigentumswohnungen gegenüber dem Gesamtverkauf des Mehrfamilienhauses – ein Faktor, der die Investition in den meisten Fällen deutlich überwiegt.

Gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB in Celle?

In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt in Deutschland ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Welche Kommunen in Niedersachsen betroffen sind, regelt die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Regelung wurde bis Ende 2030 verlängert.

Ob die Stadt Celle oder Gemeinden im Landkreis Celle aktuell in der Gebietskulisse enthalten sind, sollten Sie vor Beauftragung eines Architekten konkret prüfen – entweder durch Einsicht in die aktuelle Verordnung oder durch eine direkte Anfrage beim Bauamt. Falls Ihre Immobilie betroffen ist und mehr als fünf Wohnungen hat, ist eine zusätzliche Genehmigung erforderlich. Bei Gebäuden mit bis zu fünf Wohnungen greift der Genehmigungsvorbehalt nicht.

Typische Fehler, die den Prozess verzögern

• Veraltete Baupläne eingereicht: Wenn das Gebäude seit der letzten Baugenehmigung umgebaut wurde, reichen alte Pläne nicht aus. Die Behörde verlangt eine Baubestandszeichnung, die den aktuellen Zustand zeigt.
• Unklare Zuordnung von Kellerräumen und Stellplätzen: Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung im Aufteilungsplan sind einer der häufigsten Ablehnungsgründe.
• Falsche Behörde angeschrieben: Wer im Landkreis Celle eine Immobilie hat und den Antrag bei der Stadtbauaufsicht einreicht, verliert Zeit. Die Zuständigkeit sollte vor der Antragstellung geklärt sein.
• Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Wenn die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen, entstehen Korrekturbedarf und Verzögerungen.
• Zu wenige Ausfertigungen beantragt: Standardmäßig erhalten Sie eine Ausfertigung zurück. Für Notar, Bank und eigene Unterlagen sollten Sie mindestens zwei bis drei weitere beantragen.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Celle und dem Landkreis Celle durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der baulichen Voraussetzungen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planerstellung kennen wir die lokalen Anforderungen und häufigen Stolperstellen. Wenn Sie einen erfahrenen Architekten für Ihr Vorhaben in Celle suchen, können Sie bei Planeco Building ein unverbindliches Angebot anfragen.