Wer ein Mehrfamilienhaus in Cottbus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die gesetzlich vorgeschriebene Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne Grundbuchblatt kein Einzelverkauf. Zuständig in Cottbus ist der Fachbereich 63 – Bauordnung in der Karl-Marx-Straße 67, 03044 Cottbus. Als kreisfreie Stadt ist Cottbus selbst untere Bauaufsichtsbehörde, was das Verfahren gegenüber Landkreisen vereinfacht: Es gibt keine zusätzliche Verwaltungsebene, die den Antrag weiterleitet.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) bestätigt ausschließlich, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Sie ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und prüft auch nicht, ob das Gebäude planungsrechtlich zulässig ist. Bestandsgebäude mit ungeklärter Baugenehmigungssituation erhalten die AB trotzdem – aber etwaige Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Ebenso wichtig: Die AB ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne. Das bedeutet, bei einer Ablehnung gibt es kein Widerspruchsverfahren – der direkte Weg führt zur Klage vor dem Verwaltungsgericht Cottbus.

Häufig verwechselt wird die AB mit der Teilungserklärung. Die Reihenfolge ist eindeutig: Erst die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt, dann die Teilungserklärung beim Notar, dann die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht. Die AB ist der erste und notwendige Schritt – ohne sie kann der Notar die Teilungserklärung nicht beurkunden.

Bauliche Voraussetzungen: Was das Bauamt in Cottbus prüft

Der Fachbereich 63 prüft bei jeder Einheit, ob folgende Kriterien erfüllt sind:

• Abgeschlossenheit: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt sein.
• Eigener Zugang: Jede Einheit braucht einen abschließbaren Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über eine andere Wohnung.
• Sanitärausstattung: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC müssen der Einheit zugeordnet sein.
• Nebenräume: Kellerräume oder Abstellräume können einer Einheit zugeordnet werden, müssen aber abschließbar und im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert sein.

Besonders bei Cottbuser Altbauten aus der Gründerzeit scheitert die Abgeschlossenheit häufig an Durchgangszimmern oder gemeinsam genutzten Sanitäreinrichtungen. Bei Plattenbauten (WBS 70, P2) sind die Grundrisse zwar standardisiert, aber Nachwendeumbauten – etwa zusammengelegte Wohnungen – sind oft nicht dokumentiert und müssen vor Antragstellung geklärt werden.

Außenstellplätze lassen sich in der Regel nicht als Sondereigentum begründen, sondern nur als Sondernutzungsrecht zuordnen. Tiefgaragenstellplätze hingegen können Sondereigentum werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig abgegrenzt und nummeriert sind.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Cottbus

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Baupläne vorliegen. Fehlen diese – bei Altbauten häufig der Fall – können Sie beim Fachbereich 63 Einsicht in die Bauakte beantragen. Ohne Bestandspläne muss ein Aufmaß vor Ort erfolgen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (in der Regel ein Architekt) erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten. Jede Einheit und jeder Nebenraum muss eindeutig nummeriert und dem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. Wichtig: Der Plan darf das Format DIN A3 nicht überschreiten.
3. Antrag einreichen: Der Antrag wird schriftlich in zweifacher Ausfertigung oder elektronisch beim Fachbereich 63 eingereicht. Unvollständige Unterlagen führen zur Aussetzung der Bearbeitung – fehlende Dokumente müssen in der Regel innerhalb von vier Wochen nachgereicht werden, sonst wird der Antrag zurückgegeben.
4. Prüfung durch das Bauamt: Der Fachbereich 63 prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand des Aufteilungsplans. Bei vollständigen und korrekten Unterlagen erteilt die Behörde die Bescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen – stimmen Sie das frühzeitig ab.
6. Eintragung ins Wohnungsgrundbuch: Das Amtsgericht Cottbus legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Erst dann können Wohnungen einzeln verkauft, belastet oder übertragen werden.

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Unterlagen für die Antragstellung in Cottbus

Folgende Unterlagen sind beim Fachbereich 63 einzureichen:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (formlos möglich, mit Angabe von Eigentümer, Anschrift, Gemarkung, Flur und Flurstück)
• Aufteilungsplan (Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100) – bei schriftlicher Einreichung zweifach, max. DIN A3; bei elektronischer Einreichung als DIN A3-druckbares Dokument
• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Den Antrag können neben dem Eigentümer auch Erbbauberechtigte oder Personen mit berechtigtem Interesse stellen – etwa ein Kaufinteressent, der die Aufteilung als Bedingung für den Erwerb benötigt.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Cottbus

Die Behördengebühr richtet sich nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO) und beträgt 50,–€ netto je Sondereigentum. Für ein 4-Familienhaus fallen damit 200,–€ Behördengebühren an, für ein 8-Familienhaus 400,–€. Hinzu kommen ggf. Gebühren für Mehrfachfertigungen der Bescheinigung.

Die Hauptkosten entstehen durch die Architektenleistung für den Aufteilungsplan. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.500,–€ netto – je nach Anzahl der Einheiten und Zustand der vorhandenen Unterlagen. Müssen Bestandspläne durch ein Aufmaß vor Ort erst erstellt werden, kommen weitere Kosten ab 390,–€ netto hinzu.

Gesamtkosten für eine typische Aufteilung in Cottbus (ohne Notar und Grundbuch):

• 4-Familienhaus: ab ca. 1.900,–€ netto (Architekt + Behörde)
• 6-Familienhaus: ab ca. 2.300,–€ netto
• 8-Familienhaus: ab ca. 2.800,–€ netto

Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Bearbeitungszeiten beim Fachbereich 63

Nach vollständiger Einreichung aller Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit beim Fachbereich 63 Cottbus erfahrungsgemäß 4–8 Wochen. Kommen Rückfragen oder Nachforderungen, verlängert sich das Verfahren entsprechend. Rechnen Sie für den gesamten Prozess – von der Beauftragung eines Architekten bis zur Eintragung im Wohnungsgrundbuch – mit einer Gesamtdauer von 3–5 Monaten. Planeco Building bearbeitet die Planungsleistung in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen, sodass der Antrag zügig eingereicht werden kann.

Gilt das Umwandlungsverbot in Cottbus?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB erlaubt es Bundesländern, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von einer behördlichen Genehmigung abhängig zu machen. Cottbus ist nach aktuellem Stand nicht als solches Gebiet per Landesverordnung festgelegt. Das bedeutet: Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen ist in Cottbus ohne zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt möglich. Eigentümer, die in anderen Städten mit diesem Verbot konfrontiert sind, haben in Cottbus deutlich mehr Handlungsspielraum.

Warum sich die Aufteilung in Cottbus gerade jetzt lohnt

Der Cottbuser Immobilienmarkt befindet sich im Wandel. Die Bodenrichtwerte stiegen zum Stichtag 01.01.2026 um bis zu 20 %. Treiber sind der Strukturwandel in der Lausitz, das entstehende ICE-Werk, die Medizinische Universität Lausitz – Carl Thiem und der Ausbau der BTU Cottbus-Senftenberg. Die wachsende Nachfrage durch Fachkräfte und Studierende trifft auf einen Markt, der überwiegend aus Mietwohnungen besteht.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ergibt sich daraus eine konkrete Rechnung: Ein 4-Familienhaus mit 300 m² Wohnfläche lässt sich als Gesamtobjekt zu Marktpreisen von rund 2.560,–€/m² verkaufen. Als einzelne Eigentumswohnungen erzielen vergleichbare Einheiten erfahrungsgemäß höhere Preise – der Aufschlag durch den Einzelverkauf an Selbstnutzer kann erheblich sein. Die Kosten der Aufteilung (Architekt, Behörde, Notar) liegen dabei typischerweise im Bereich von 3.000,–€ bis 5.000,–€ – ein überschaubarer Aufwand gemessen am möglichen Mehrerlös.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge und Planungsleistungen deutschlandweit begleitet und kennt die lokalen Besonderheiten in Cottbus – vom Altbaubestand mit fehlenden Bestandsplänen bis zur Abstimmung mit dem Fachbereich 63. Wenn Sie wissen möchten, ob und wie eine Aufteilung für Ihr Objekt in Cottbus umsetzbar ist, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos.

Hinweis: Bei denkmalgeschützten Gebäuden in Cottbus ist zu beachten, dass die untere Denkmalschutzbehörde (UDB) im selben Fachbereich 63 angesiedelt ist wie die untere Bauaufsichtsbehörde. Das erleichtert die behördeninterne Abstimmung – zusätzliche Anforderungen des Denkmalschutzes bleiben aber zu prüfen. Wer eine Nutzungsänderung in Cottbus plant oder parallel zur Aufteilung bauliche Anpassungen vornehmen möchte, sollte beide Verfahren frühzeitig koordinieren.