Wer in Dachau eine Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, stößt schnell auf ein Detail, das in keiner Standard-Erklärung auftaucht: In Dachau sind zwei verschiedene Behörden für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig – je nachdem, ob die Immobilie im Stadtgebiet oder in einer der umliegenden Landkreisgemeinden liegt. Wer hier die falsche Stelle anschreibt, verliert Zeit. Dieser Leitfaden erklärt den Verfahrensweg konkret für Dachau: Zuständigkeiten, Unterlagen, Kosten, Zeitplan – und was beim Umwandlungsverbot zu beachten ist.

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Stadtgebiet oder Landkreis? Die Zuständigkeitsfrage in Dachau

Der häufigste Fehler bei der Beantragung in der Region Dachau ist eine falsche Adressierung. Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo genau die Immobilie liegt:

• Stadtgebiet Dachau: Zuständig ist das Stadtbauamt der Großen Kreisstadt Dachau, Abteilung Bauordnung/Kommunales Baurecht, Konrad-Adenauer-Straße 2–6, 85221 Dachau. Sprechzeiten: Dienstag und Donnerstag 08:00–12:30 Uhr, Donnerstag zusätzlich 14:00–18:00 Uhr – außerhalb dieser Zeiten nur nach Terminvereinbarung.
• Alle Gemeinden im Landkreis Dachau: Zuständig ist das Landratsamt Dachau, Sachgebiet 41 (Bauordnung), Weiherweg 16, 85221 Dachau. Ansprechpartnerin für Abgeschlossenheitsbescheinigungen: Frau Heidi Müller, Tel. 08131 74-242, E-Mail: [email protected]. Sprechzeiten: Dienstag 08:00–12:00 Uhr, Donnerstag 14:00–18:00 Uhr – nur nach Terminvereinbarung.

Zu den Landkreisgemeinden, für die das Landratsamt zuständig ist, gehören unter anderem: Karlsfeld, Bergkirchen, Markt Indersdorf, Altomünster, Petershausen, Haimhausen, Röhrmoos, Schwabhausen, Erdweg, Sulzemoos, Odelzhausen, Hilgertshausen-Tandern, Vierkirchen, Weichs und Hebertshausen. Nur für das Stadtgebiet Dachau selbst ist das Stadtbauamt die richtige Anlaufstelle.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die behördliche Bestätigung, dass einzelne Wohnungen oder Räume in einem Gebäude baulich so voneinander getrennt sind, dass sie als eigenständige Einheiten im Grundbuch eingetragen werden können. Ohne diese Bescheinigung ist keine Teilungserklärung beim Notar und damit kein Wohnungsgrundbuch möglich – und ohne Wohnungsgrundbuch können Sie keine einzelnen Wohnungen verkaufen, beleihen oder übertragen.

Sie benötigen die Bescheinigung immer dann, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchten,
• einzelne Einheiten separat verkaufen oder finanzieren wollen,
• eine Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung aufteilen,
• oder ein Bestandsobjekt erwerben und anschließend aufteilen möchten.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Nachweis, dass das Gebäude den aktuellen Bauvorschriften entspricht. Sie bescheinigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.

Wichtig für die Stadt Dachau: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Die Stadt Dachau gehört zu den 50 bayerischen Kommunen, für die der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt. Das bedeutet: Wer ein Mietwohngebäude in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, benötigt unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung.

In Bayern gilt diese Pflicht für Bestandsgebäude mit mindestens 11 Wohnungen, die vor dem 1. Juni 2023 errichtet wurden. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu anderen Bundesländern, wo die Schwelle teils bei 5 oder 6 Wohnungen liegt. Konkret bedeutet das für Dachau:

• Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen: Keine Genehmigungspflicht – aber das Grundbuchamt verlangt ein Negativattest der Bauaufsichtsbehörde als Nachweis, dass keine Genehmigungspflicht besteht.
• Gebäude mit 11 oder mehr Wohnungen: Umwandlungsgenehmigung erforderlich, bevor das Grundbuchamt die Aufteilung einträgt.
• Nach dem 1. Juni 2023 errichtete Gebäude: Nicht betroffen, aber auch hier ist ein Negativattest für das Grundbuchamt erforderlich.

Ausnahmen vom Genehmigungserfordernis bestehen unter anderem bei Erbauseinandersetzungen, bei Veräußerung an Familienangehörige oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen erwerben. Für Gemeinden im Landkreis Dachau gilt das Umwandlungsverbot nicht automatisch – hier ist eine individuelle Prüfung erforderlich.

Planeco Building prüft im Rahmen der Projektberatung, ob für Ihr Objekt eine Umwandlungsgenehmigung oder ein Negativattest erforderlich ist – bevor Unterlagen eingereicht werden.

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Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Die Behörde prüft anhand des Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt. Die wesentlichen Kriterien:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Jede Einheit muss durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit benötigt einen eigenen, abschließbaren Zugang vom Freien oder vom Treppenhaus – nicht durch eine andere Wohnung.
• Sanitärausstattung: Jede Wohneinheit muss über eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad mit WC verfügen.
• Gemeinschaftseinrichtungen: Heizraum, Keller oder andere Gemeinschaftsräume müssen für alle Eigentümer uneingeschränkt erreichbar sein – nicht nur über eine Privatwohnung.

Bei älteren Bestandsgebäuden in Dachau – insbesondere im historischen Altstadtkern – sind diese Voraussetzungen häufig nicht ohne bauliche Anpassungen erfüllbar. Fehlen separate Zugänge oder sind Räume nur durch andere Wohnungen erreichbar, sind Umbaumaßnahmen nötig, die ihrerseits eine Baugenehmigung erfordern können. In solchen Fällen empfiehlt sich eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung durch einen erfahrenen Architekten.

Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dachau

Die Anforderungen des Landratsamts Dachau sind konkret definiert. Folgende Unterlagen sind einzureichen – in mindestens 3-facher Ausfertigung (je eine für Behörde, Notariat und Grundbuchamt; für den Eigenbedarf empfiehlt sich eine weitere Ausfertigung):

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der jeweiligen Behörde)
• Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000 – nicht älter als 6 Monate
• Aktueller Grundbuchauszug – nicht älter als 6 Monate
• Grundrisse aller Etagen einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden – mit vollständigen Maßketten
• Alle Ansichten mit Angabe der Himmelsrichtung
• Schnitte mit Maßkette
• Einheitlicher Maßstab für alle Pläne – empfohlen: 1:100

Wichtig: Der Aufteilungsplan darf das Format DIN A3 nicht überschreiten und ist in einzelnen Blättern einzureichen. Bei größeren Gebäuden müssen die Pläne entsprechend auf mehrere Einzelblätter aufgeteilt werden. Alle Pläne sind eindeutig mit „Aufteilungsplan" zu bezeichnen. Da die Abgeschlossenheitsbescheinigung pro Grundstück ausgestellt wird, müssen alle Gebäude auf dem Grundstück vollständig erfasst werden – auch Nebengebäude und Garagen.

Das Stadtbauamt Dachau stellt ein eigenes Antragsformular bereit; das Landratsamt Dachau ein separates. Beide Formulare sind bei der jeweiligen Behörde erhältlich.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dachau

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Komponenten zusammen:

• Behördengebühren (Bayern): 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit gemäß Tarif-Nr. 2.I.2/16 des bayerischen Kostenverzeichnisses – dieser Rahmen gilt einheitlich für das Stadtgebiet und den Landkreis Dachau.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan und Antragstellung): Bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten, bis 5 Einheiten ab 1.500,–€ netto, bis 10 Einheiten ab 2.000,–€ netto, bis 15 Einheiten ab 2.500,–€ netto. Garagen werden mit 49,–€ netto pro Einheit berechnet. Fehlen Bestandspläne und ist ein Aufmaß erforderlich, kommen ab 390,–€ netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Drei typische Kostenszenarien für die Region Dachau:

• Zweifamilienhaus in Karlsfeld (Landkreis): Architektenleistung 1.000,–€ netto + Behördengebühren ca. 50,–€ bis 300,–€ + Notar/Grundbuch ca. 1.000,–€ bis 2.000,–€ = Gesamtkosten ca. 2.050,–€ bis 3.300,–€. Kein Umwandlungsverbot.
• 6-Einheiten-Haus im Stadtgebiet Dachau: Architektenleistung 1.500,–€ netto + Behördengebühren ca. 150,–€ bis 900,–€ + Notar/Grundbuch ca. 2.000,–€ bis 4.000,–€ = Gesamtkosten ca. 3.650,–€ bis 6.400,–€. Negativattest erforderlich.
• 12-Einheiten-Haus im Stadtgebiet Dachau: Architektenleistung 2.500,–€ netto + Behördengebühren ca. 300,–€ bis 1.800,–€ + Notar/Grundbuch ca. 3.000,–€ bis 6.000,–€ + Umwandlungsgenehmigung = Gesamtkosten ca. 5.800,–€ bis 10.300,–€ zuzüglich der Kosten für die Umwandlungsgenehmigung.

Ablauf und Zeitplan: So lange dauert das Verfahren

Der Gesamtprozess von der Beauftragung bis zur Eintragung im Grundbuch läuft typischerweise in diesen Schritten ab:

1. Bestandsaufnahme und Aufmaß (falls keine verwertbaren Pläne vorhanden): ca. 1–2 Wochen
2. Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten: ca. 10 Werktage
3. Zusammenstellung der Antragsunterlagen und Einreichung bei der zuständigen Behörde: 1–3 Werktage
4. Prüfung durch das Bauamt: 4–8 Wochen, in der Praxis teils länger – abhängig von der aktuellen Auslastung der Behörde
5. Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung: 1–3 Wochen nach Vorliegen der Bescheinigung
6. Eintragung im Grundbuch: weitere 2–6 Wochen

Realistische Gesamtdauer: 3–5 Monate von der Beauftragung bis zur vollständigen Eintragung. Wer die Aufteilung für einen geplanten Verkauf oder eine Finanzierung benötigt, sollte diesen Zeitraum frühzeitig einplanen.

Typische Fehler, die zu Verzögerungen führen

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Dachau nachgebessert werden müssen oder sich verzögern:

• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer im Stadtgebiet wenden sich ans Landratsamt – oder umgekehrt. Das kostet mindestens 2–4 Wochen.
• Veralteter Grundbuchauszug oder Lageplan: Beide Dokumente dürfen nicht älter als 6 Monate sein. Bei längeren Planungsphasen müssen sie ggf. neu bestellt werden.
• Fehlende Grundrisse nicht ausgebauter Dachräume: Das Landratsamt Dachau verlangt ausdrücklich auch Grundrisse von Spitzböden und nicht ausgebauten Dachräumen – ein häufig übersehener Punkt.
• Planformat überschreitet DIN A3: Pläne in größerem Format werden nicht akzeptiert. Bei größeren Gebäuden müssen Pläne auf mehrere DIN-A3-Blätter aufgeteilt werden.
• Fehlende Himmelsrichtungen bei Ansichten: Jede Ansicht muss mit der Himmelsrichtung beschriftet sein.
• Umwandlungsverbot nicht berücksichtigt: Bei Gebäuden mit 11 oder mehr Wohnungen im Stadtgebiet Dachau wird das Grundbuchamt die Eintragung ohne Umwandlungsgenehmigung oder Negativattest verweigern.

Planeco Building übernimmt die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans, die Zusammenstellung aller Unterlagen und die Kommunikation mit der zuständigen Behörde – ob Stadtbauamt oder Landratsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Bayern kennt Planeco Building die spezifischen Anforderungen beider Dachauer Behörden. Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt in der Regel 14–21 Tage.

Wenn Sie gleichzeitig die Nutzung einer Einheit ändern möchten – etwa von Gewerbe zu Wohnen –, ist dafür ein separates Verfahren erforderlich. Mehr dazu unter Nutzungsänderung.

Für Projekte, bei denen auch statische Nachweise erforderlich sind – etwa bei baulichen Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit –, bietet Planeco Building als Statiker und Architekt aus einer Hand alle Leistungen gebündelt an. Informationen zu Kosten für statische Leistungen finden Sie unter Statiker Kosten.