Wer ein Mehrfamilienhaus in Darmstadt aufteilen und einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses Dokument bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich voneinander getrennt sind – und ist Voraussetzung für jede Teilungserklärung beim Notar und die anschließende Eintragung ins Grundbuch. Was viele Eigentümer in Darmstadt dabei unterschätzen: Bevor der Antrag überhaupt gestellt werden kann, muss in vielen Fällen eine zusätzliche Genehmigung nach dem Baugesetzbuch eingeholt werden. Denn Darmstadt gehört zu den hessischen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt – mit konkreten Konsequenzen für die Aufteilung von Bestandsgebäuden.

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Zuständige Behörde: Stadt Darmstadt oder Landkreis?

Die erste Frage, die Eigentümer klären müssen, ist die der Zuständigkeit. Für Immobilien im Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das Bauaufsichtsamt der Stadt Darmstadt zuständig – nicht der Landkreis Darmstadt-Dieburg. Diese Verwechslung passiert häufig, insbesondere bei Eigentümern in stadtnahen Gemeinden wie Griesheim, Pfungstadt oder Roßdorf, die zum Landkreis gehören und deren Anträge beim Kreisbauamt einzureichen sind.

Das Bauaufsichtsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist erreichbar unter:

• Adresse: Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt
• Telefon: 06151 13-2548
• E-Mail: [email protected]
• Sprechzeiten: Montag bis Freitag nur nach Vereinbarung

Maßgeblich für die Zuständigkeit ist ausschließlich der Standort des Grundstücks – nicht der Wohnsitz des Eigentümers.

Wichtig vorab: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihre Immobilie?

Darmstadt ist in der hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 als eine von 53 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet. Das bedeutet: Wer ein Wohngebäude in Darmstadt in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht unter bestimmten Voraussetzungen zuerst eine Umwandlungsgenehmigung der Stadt – noch bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden kann.

Wann greift der Genehmigungsvorbehalt?

Der Genehmigungsvorbehalt gilt, wenn folgende Bedingungen gleichzeitig zutreffen:

• Das Gebäude dient ganz oder teilweise Wohnzwecken
• Es bestand bereits am 12. Mai 2022 (Inkrafttreten der Verordnung)
• Es enthält mehr als sechs Wohneinheiten

Hessen hat die Grenze dabei auf sechs Wohnungen angehoben – bundesgesetzlich liegt sie bei fünf. Ein Sechsfamilienhaus in Darmstadt fällt damit noch nicht unter den Genehmigungsvorbehalt, ein Siebenparteienhaus hingegen schon. Die hessische Verordnung ist bis zum 11. Mai 2027 befristet; auf Bundesebene wurde der zugrundeliegende § 250 BauGB jedoch bereits bis Ende 2030 verlängert.

Wann ist keine Umwandlungsgenehmigung nötig?

Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt bestehen unter anderem bei:

• Gebäuden mit bis zu sechs Wohneinheiten (hessische Regelung)
• Aufteilung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
• Veräußerung zur Eigennutzung an Familienangehörige des Eigentümers
• Veräußerung an mindestens zwei Drittel der aktuellen Mieter

Wer diese Vorabprüfung überspringt und direkt den Aufteilungsplan in Auftrag gibt, riskiert erhebliche Verzögerungen. Planeco Building klärt diese Frage standardmäßig zu Beginn jedes Projekts in Darmstadt.

Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Bauaufsicht prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten gegeben ist – keine baurechtliche Zulässigkeit, keine Übereinstimmung mit einer Baugenehmigung. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• durch eigene Wände und Decken von anderen Einheiten getrennt ist
• einen eigenen, abschließbaren Zugang hat – ohne Durchgang durch fremde Einheiten
• über eigene Sanitäreinrichtungen (Küche oder Kochgelegenheit, Bad/WC) verfügt
• zugehörige Nebenräume (Keller, Abstellraum) eindeutig zugeordnet und abschließbar sind

Wichtiger Hinweis: Die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keinen baurechtlich ungenehmigten Zustand. Wer einen Dachboden ohne Baugenehmigung ausgebaut hat, erhält zwar möglicherweise eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – der Schwarzbau bleibt jedoch bestehen und kann spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Sonderfall: Stellplätze und Freiflächen

An Tiefgaragenstellplätzen kann Sondereigentum begründet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und durch Maßangaben abgegrenzt sind. Außenstellplätze hingegen sind in der Regel nicht als Sondereigentum, sondern nur als Sondernutzungsrecht eintragbar – ein häufig übersehener Unterschied, der Konsequenzen für die Teilungserklärung hat.

Seit der WEG-Novelle 2021 können auch außerhalb des Gebäudes liegende Flächen wie Gärten oder Terrassen als Sondereigentum in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden – vorausgesetzt, sie sind im Aufteilungsplan mit Maßketten bis zur Grundstücksgrenze eindeutig vermaßt.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Darmstadt ab

1. Umwandlungsgenehmigung prüfen: Fällt das Gebäude unter den Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB? Falls ja, muss diese Genehmigung bei der Stadt Darmstadt zuerst beantragt werden.
2. Bestandspläne beschaffen: Bei Bestandsgebäuden muss der Aufteilungsplan zwingend eine Baubestandszeichnung sein – keine Genehmigungsplanung. Fehlen aktuelle Pläne (bei Darmstädter Altbauten häufig der Fall), kann beim Bauaufsichtsamt Akteneinsicht beantragt werden. Alternativ ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten aller Einheiten. In Darmstadt gilt: Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten. Bei schriftlicher Einreichung ist der Plan in zweifacher Ausfertigung einzureichen.
4. Antrag beim Bauaufsichtsamt einreichen: Der Antrag erfolgt mit dem städtischen Formular (Formular 63/213, Stand 04/2024), das an das Bauaufsichtsamt Darmstadt gerichtet wird.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauaufsichtsamt wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Anschließend werden die einzelnen Wohnungsgrundbücher beim Amtsgericht Darmstadt angelegt.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Darmstadt

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Darmstadt (Formular 63/213)
• Aufteilungsplan als Baubestandszeichnung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten aller Einheiten und Geschosse)
• Lageplan (aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte)
• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Bei Vertretung: Vollmacht des Eigentümers

Antragsberechtigt sind der Eigentümer, der Erbbauberechtigte oder jede Person, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen kann – also auch ein potenzieller Erwerber.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Darmstadt

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren

Das Bauaufsichtsamt Darmstadt erhebt Gebühren je Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. In Hessen bewegen sich diese Gebühren typischerweise zwischen 150,– € und 300,– € pro Einheit, abhängig von der kommunalen Gebührensatzung.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur ist der größte Kostenfaktor. Planeco Building berechnet dafür:

• Ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten
• Bis zu 2.500,– € netto für Gebäude mit bis zu 15 Einheiten

Notar- und Grundbuchkosten

Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Eintragung der neuen Wohnungsgrundbücher beim Amtsgericht Darmstadt richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung: 4-Familienhaus in Bessungen

Ein Vierfamilienhaus mit vier Wohneinheiten liegt unter der Sechser-Grenze der hessischen Verordnung – eine Umwandlungsgenehmigung ist nicht erforderlich. Die Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegen in diesem Fall bei:

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 600,– € bis 1.200,– € (4 × 150–300 €)
• Gesamtkosten AB-Verfahren: ca. 2.100,– € bis 2.700,– € netto

Bearbeitungszeit und Zeitplanung

Die Bearbeitungszeit beim Bauaufsichtsamt Darmstadt beträgt nach vollständiger Einreichung der Unterlagen in der Regel vier bis acht Wochen. Hinzu kommen die Zeit für die Erstellung des Aufteilungsplans (zwei bis vier Wochen bei Planeco Building) sowie die anschließende notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung. Realistisch sollten Eigentümer für den Gesamtprozess drei bis fünf Monate einplanen – bei Gebäuden, die zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung benötigen, kann sich dieser Zeitraum auf sechs bis neun Monate verlängern.

Altbauten in Darmstadt: Besondere Herausforderungen

Darmstadt hat einen erheblichen Altbaubestand – vom Jugendstilviertel über das Martinsviertel bis nach Bessungen. Bei diesen Gebäuden fehlen häufig aktuelle Bestandspläne, die für den Aufteilungsplan zwingend erforderlich sind. In solchen Fällen gibt es zwei Wege:

• Bauakteneinsicht: Beim Bauaufsichtsamt Darmstadt können vorhandene Bauakten eingesehen werden. Das Staatsarchiv Darmstadt verwahrt zudem Bauakten zu Gebäuden, die größtenteils aus der Zeit vor 1945 stammen – allerdings ohne Garantie auf Vollständigkeit.
• Aufmaß vor Ort: Wenn keine verwertbaren Pläne vorhanden sind, erstellt Planeco Building auf Basis eines Aufmaßes neue Bestandszeichnungen als Grundlage für den Aufteilungsplan.

Für Eigentümer, die eine Nutzungsänderung parallel zur Aufteilung planen – etwa weil ein Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut werden soll – empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung, da beide Verfahren unterschiedliche Anforderungen an die Planunterlagen haben.

Strategische Überlegung: Vorratsteilung vor Ablauf der Verordnung

Eigentümer von Gebäuden mit mehr als sechs Wohneinheiten, die eine Aufteilung planen, sollten die zeitliche Dimension im Blick behalten: Die hessische Umwandlungsverordnung läuft am 11. Mai 2027 aus. Ob und in welcher Form sie verlängert wird, ist derzeit offen. Wer eine Aufteilung plant, kann strategisch prüfen, ob eine sogenannte Vorratsteilung sinnvoll ist – also die Beurkundung der Teilungserklärung und Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, bevor das Umwandlungsverbot greift oder verlängert wird. Diese Entscheidung sollte in jedem Fall mit einem Notar und einem erfahrenen Planungsbüro wie Planeco Building abgestimmt werden.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Darmstadt durch den gesamten Prozess: von der Prüfung des Umwandlungsverbots über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur vollständigen Einreichung beim Bauaufsichtsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Expertise in Hessen kennen wir die spezifischen Anforderungen des Darmstädter Bauaufsichtsamts. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – die Erstberatung ist kostenlos.