Wer ein Mehrfamilienhaus in Mecklenburg-Vorpommern aufteilen möchte – sei es ein Gründerzeithaus in Rostock, ein Plattenbau in Schwerin oder eine Küstenimmobilie auf Rügen – kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder Stellplätze überhaupt als eigenständiges Eigentum ins Grundbuch eingetragen werden können. Ohne sie kein Einzelverkauf, keine separate Beleihung, keine rechtlich saubere Aufteilung unter Erben.

Was viele Eigentümer unterschätzen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur der erste Schritt in einem mehrstufigen Verfahren, das bis zur Grundbucheintragung mehrere Monate dauern kann. Und in Mecklenburg-Vorpommern gibt es einige Besonderheiten, die in keiner Behördenseite stehen – von fehlenden DDR-Bestandsplänen bis zur Umwandlungsverordnung, die seit Juli 2024 in Milieuschutzgebieten gilt.

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Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch eingetragen werden.

Sie benötigen die AB konkret in folgenden Situationen:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen zum Verkauf
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten (z. B. Ladenlokal im Erdgeschoss, Wohnungen darüber)
• Einzelbeleihung einzelner Einheiten bei der Bank
• Aufteilung einer Erbschaft unter mehreren Erben
• Begründung eines Dauerwohnrechts
• Verkauf einzelner Ferienwohnungen an der Ostseeküste

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die AB ist der behördliche Nachweis über die bauliche Abgeschlossenheit – sie wird vom Bauamt ausgestellt. Die Teilungserklärung ist das notarielle Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt und auf die AB aufbaut. Erst wenn beides vorliegt, kann das Grundbuchamt tätig werden.

Wer ist in Mecklenburg-Vorpommern zuständig?

In Mecklenburg-Vorpommern nehmen die unteren Bauaufsichtsbehörden die Aufgabe wahr – das sind je nach Lage Ihrer Immobilie:

• Die sechs Landkreise: Nordwestmecklenburg, Ludwigslust-Parchim, Landkreis Rostock, Mecklenburgische Seenplatte, Vorpommern-Rügen, Vorpommern-Greifswald
• Die zwei kreisfreien Städte: Rostock und Schwerin
• Große kreisangehörige Städte wie Stralsund, Greifswald, Wismar und Neubrandenburg

Das bedeutet: Für ein Objekt in Stralsund ist nicht der Landkreis Vorpommern-Rügen zuständig, sondern die Stadt Stralsund selbst. Für ein Ferienhaus auf Rügen hingegen ist der Landkreis Vorpommern-Rügen die richtige Anlaufstelle. Eine Vorabklärung, welche Behörde konkret zuständig ist, lohnt sich – die Anforderungen an Formulare und Unterlagen unterscheiden sich zwischen den Landkreisen teils spürbar.

Welche baulichen Voraussetzungen muss Ihre Immobilie erfüllen?

Das Bauamt prüft, ob jede Einheit tatsächlich „abgeschlossen" ist. Dafür müssen zwei Kernkriterien erfüllt sein:

• Räumliche Trennung: Die Einheit muss durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – ohne Durchquerung einer anderen Wohnung oder eines fremden Sondereigentums.

Zusätzlich können folgende Flächen als Sondereigentum zugeordnet werden, sofern sie im Aufteilungsplan maßgenau eingezeichnet sind:

• Kellerabstellräume außerhalb der Wohnung
• Stellplätze (auch im Freien)
• Terrassen und Gartenflächen

Sind die baulichen Voraussetzungen noch nicht erfüllt – etwa weil ein separater Zugang fehlt – muss dieser zunächst hergestellt werden. In denkmalgeschützten Gebäuden in Stralsund, Wismar oder der Rostocker Altstadt kann das eine zusätzliche denkmalrechtliche Genehmigung erfordern. Solche Konstellationen sollten frühzeitig geprüft werden, bevor der AB-Antrag gestellt wird.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag in M-V?

Folgende Unterlagen sind bei allen Bauaufsichtsbehörden in Mecklenburg-Vorpommern erforderlich:

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan (Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten) – bei schriftlicher Einreichung in zweifacher Ausfertigung, maximal im Format DIN A3, maßstäblich und lesbar
• Bei bestehenden Gebäuden: Baubestandszeichnung (nicht der ursprüngliche Bauplan, sondern eine Zeichnung des tatsächlichen Ist-Zustands)
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Einzelne Landkreise stellen darüber hinaus zusätzliche Anforderungen. Der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte verlangt beispielsweise Grundrisszeichnungen mit ausdrücklicher Angabe der Wohneinheitennummern und der Nutzungsart jedes einzelnen Raums. Es empfiehlt sich daher, die Anforderungen des konkret zuständigen Bauamts vorab telefonisch abzuklären.

Besondere Herausforderung bei Altbauten und DDR-Plattenbauten: In Mecklenburg-Vorpommern liegen bei einem erheblichen Teil des Gebäudebestands keine aktuellen oder vollständigen Bestandspläne vor – weder bei Gründerzeithäusern noch bei Plattenbauten aus DDR-Zeiten. In diesen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, um eine normgerechte Baubestandszeichnung erstellen zu können. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Alternativ lohnt sich vorab die Einsicht in die Bauakte beim zuständigen Bauamt – dort sind manchmal noch verwertbare Altpläne vorhanden.

So läuft das Verfahren ab – von der AB bis zum Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Ohne maßgenaue Baubestandszeichnung ist kein Antrag möglich. Bei fehlenden Plänen: Aufmaß vor Ort oder Bauakteneinsicht beim Bauamt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt oder Ingenieur) erstellt werden. Planeco Building übernimmt diese Leistung ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis 2.500,– € netto (bis zu 15 Einheiten).
3. Antrag beim zuständigen Bauamt einreichen: Schriftlich oder – soweit das jeweilige Bauamt das bereits anbietet – elektronisch über das MV-Serviceportal. Die Digitalisierung ist in M-V unterschiedlich weit fortgeschritten; nicht alle Landkreise ermöglichen bereits Online-Anträge.
4. Bauamtsprüfung: Das Bauamt prüft den Aufteilungsplan und die baulichen Voraussetzungen. In Mecklenburg-Vorpommern liegt die Bearbeitungszeit typischerweise bei 4–8 Wochen. Nach der Novelle der Landesbauordnung M-V (in Kraft ab 01.07.2025) müssen Bauämter fehlende Unterlagen künftig innerhalb von drei Wochen nach Antragseingang anfordern – statt wie bisher innerhalb von drei Monaten. Das beschleunigt das Verfahren spürbar.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gebührenbescheid erhalten: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die AB zusammen mit dem gestempelten Aufteilungsplan und einem Gebührenbescheid. Die Behördengebühren in M-V liegen laut Baugebührenverordnung M-V, Anlage 1 Nr. 5.8 bei 60,– bis 2.500,– € je Wohnung oder sonstigem Raum je Gebäude – abhängig vom Umfang des Vorhabens.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB gehen Sie zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an. Erst dann sind die Einheiten rechtlich selbstständig und können einzeln verkauft oder belastet werden.

Gesamtdauer: Von der Beauftragung des Aufteilungsplans bis zur Grundbucheintragung sollten Sie in Mecklenburg-Vorpommern mit 3–5 Monaten rechnen. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in M-V? Ein Beispiel

Für ein Mehrfamilienhaus in Rostock mit vier Einheiten setzt sich die Gesamtinvestition typischerweise wie folgt zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Behördengebühren M-V: ca. 320,– bis 600,– € (4 Einheiten × 80–150,– €)
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,– bis 3.500,– € (abhängig vom Verkehrswert)

Für eine kleinere Immobilie – etwa ein Zweifamilienhaus auf Rügen mit zwei Einheiten – liegen die Gesamtkosten erfahrungsgemäß bei 2.600,– bis 3.700,– € inklusive Notar und Grundbuch.

Besonderheit in M-V: Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten

Seit dem 30. Juli 2024 gilt in Mecklenburg-Vorpommern die Umwandlungsgenehmigungs-Landesverordnung (UmwLVO M-V). In Kommunen, die eine Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB erlassen haben, ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur noch mit ausdrücklicher Genehmigung der Gemeinde zulässig. Die Regelung gilt bis Ende 2030.

Für die Praxis bedeutet das: In den meisten Teilen Mecklenburg-Vorpommerns gibt es keine Milieuschutzsatzung, sodass die Aufteilung ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich bleibt. Wer jedoch in einer der größeren Städte – insbesondere Rostock oder Schwerin – aufteilen möchte, sollte vorab prüfen, ob das Objekt in einem Milieuschutzgebiet liegt. Diese Prüfung sollte vor der Beauftragung des Aufteilungsplans erfolgen, nicht danach.

Ferienimmobilien an der Ostsee: Was Sie zusätzlich beachten müssen

Auf Rügen, Usedom und dem Fischland-Darß-Zingst ist die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in einzelne Ferienwohnungen zum Einzelverkauf ein häufiger Anwendungsfall. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung regelt dabei nur die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die Nutzung. Wer Einheiten als Ferienwohnungen vermieten oder verkaufen möchte, muss separat prüfen, ob die Nutzung als Ferienwohnung bauplanungsrechtlich zulässig ist. In vielen Tourismusgemeinden ist das nur in bestimmten Gebieten erlaubt. Ist die Nutzungsart nicht genehmigt, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich werden.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Mecklenburg-Vorpommern durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der Ausgangssituation über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Expertise in M-V übernehmen wir auch die Kommunikation mit der Behörde – inklusive Vollmacht, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen. Sprechen Sie uns an für eine kostenlose Erstberatung zu Ihrem Vorhaben.