Wer ein Mehrfamilienhaus in Dorsten in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie lässt das Grundbuchamt keine separaten Grundbuchblätter anlegen, und ohne separate Grundbuchblätter ist weder ein Einzelverkauf noch eine getrennte Beleihung möglich. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich in sich abgeschlossen ist: eigener abschließbarer Zugang, vollständige räumliche Abgrenzung zu anderen Einheiten, eigene Sanitäreinrichtungen. Zuständig in Dorsten ist das Bauordnungsamt (Fachbereich 63) im Rathaus an der Halterner Str. 5.

Was viele Eigentümer überrascht: Die Bescheinigung ist kein Nebenprodukt der Baugenehmigung und auch keine Aussage über den baurechtlichen Zustand des Gebäudes. Sie ist ein eigenständiges Verfahren – und in Dorsten eines, das sich mit guter Vorbereitung in 4 bis 8 Wochen abwickeln lässt.

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Wann brauchen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dorsten?

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sie Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) begründen wollen. In der Praxis sind das vor allem diese Situationen:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus – jede Einheit braucht ein eigenes Grundbuchblatt
• Erbteilung oder Schenkung – die Immobilie soll unter Erben oder Familienmitgliedern aufgeteilt werden
• Finanzierung – die Bank verlangt separate Grundbuchblätter für die Beleihung einzelner Einheiten
• Investitionsentscheidung – ein Investor prüft das Aufteilungspotenzial vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses in Dorsten
• Gemischt genutzte Gebäude – Wohn- und Gewerbeeinheiten sollen als Teileigentum getrennt eingetragen werden

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt zuerst – sie ist die bauordnungsrechtliche Voraussetzung. Die Teilungserklärung ist das nachgelagerte notarielle Dokument, das die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt.

Was bedeutet „abgeschlossen" – und wo liegt die Hürde bei Altbauten?

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich vollständig von anderen Wohnungen und Räumen abgetrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat – entweder direkt von außen oder vom Treppenhaus. Das klingt einfacher, als es in der Praxis oft ist.

Gerade in Dorsten gibt es einen erheblichen Bestand an Gebäuden aus der Bergbau-Ära – Zechensiedlungen in Hervest, Holsterhausen und Wulfen. Bei diesen Häusern fehlt häufig ein separater Zugang für jede Einheit, Kellerräume sind nicht eindeutig zugeordnet, oder Sanitäreinrichtungen liegen außerhalb der eigentlichen Wohnfläche. In solchen Fällen muss die Abgeschlossenheit erst baulich hergestellt werden, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann. Das kann einen separaten Eingang, eine Trennwand oder den Einbau eines eigenen Bades erfordern – und je nach Eingriff auch eine Baugenehmigung nach sich ziehen.

Einige Sonderfälle, die in der Praxis häufig zu Rückfragen führen:

• Kellerräume: Können als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und einer Wohneinheit zugeordnet sind
• Tiefgaragenstellplätze: Gelten als abgeschlossen, wenn sie klar abgegrenzt und nummeriert sind – seit der WEG-Reform 2020 können sie als eigenständiges Sondereigentum eingetragen werden
• Außenstellplätze: Zählen in der Regel nicht als Sondereigentum, sondern nur als Sondernutzungsrecht
• Balkone und Terrassen: Keine vollständige räumliche Umgrenzung, daher kein Sondereigentum – können aber einer Einheit als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden

Wenn bei der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten geändert werden soll – etwa von Gewerbe zu Wohnen – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich. Das ist ein eigenständiges Genehmigungsverfahren.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dorsten

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Für den Antrag brauchen Sie Bestandszeichnungen aller Geschosse im Maßstab 1:100. Bevor Sie ein kostenpflichtiges Aufmaß beauftragen, lohnt sich ein Blick ins Bauaktenarchiv des Bauordnungsamts Dorsten: Das Amt hat zu fast allen Gebäuden der letzten 100 Jahre Unterlagen archiviert – Baugenehmigungen, Baupläne und ähnliches. Sind verwertbare Pläne vorhanden, lassen sich Aufmaßkosten sparen oder zumindest reduzieren.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, die alle Einheiten des Gebäudes zeigt – mit eindeutiger Nummerierung, Darstellung der Hausanschluss- und Heizungsräume sowie Zuordnung von Keller und Stellplätzen. Er muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden. Alle Unterlagen sind in zweifacher Ausfertigung einzureichen – für Notar und Bank werden zusätzliche Ausfertigungen benötigt (je 30,–€ Mehrausfertigung).

Schritt 3: Antrag beim Bauordnungsamt einreichen

Die zentrale Ansprechperson für Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Dorsten ist Gabriele Slominski (Telefon: 02362 66-5113, E-Mail: [email protected]). Der Antrag wird beim Bauordnungsamt, Fachbereich 63, Halterner Str. 5, 46284 Dorsten eingereicht.

Vollständige Unterlagenliste (jeweils in zweifacher Ausfertigung):

• Formloser Antrag oder Formvordruck
• Aktueller Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug)
• Aktueller Lageplan oder Abzeichnung der Flurkarte (Maßstab 1:500)
• Bestandszeichnungen aller Geschosse (Maßstab 1:100) mit Nummerierung der Eigentumsanteile, inkl. Hausanschluss- und Heizungsräume, Format max. DIN A3
• Bei freigestellten Vorhaben nach § 63 BauO NRW: Kopie der Bauerlaubnis

Hinweis: Der Antragsteller muss Eigentümer sein oder eine Vollmacht vorlegen. Planeco Building kann den Antrag mit entsprechender Vollmacht vollständig für Sie abwickeln.

Schritt 4: Bescheinigung entgegennehmen

Nach Prüfung erteilt das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. In Dorsten ist als Mittelstadt mit einer Bearbeitungszeit von ca. 4 bis 8 Wochen zu rechnen – deutlich kürzer als in NRW-Großstädten, wo Bearbeitungszeiten von drei Monaten und mehr keine Seltenheit sind.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar beurkunden

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gesiegelten Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt.

Schritt 6: Grundbucheintragung beim Amtsgericht Dorsten

Das Grundbuchamt des Amtsgerichts Dorsten legt auf Basis der notariellen Teilungserklärung separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Erst ab diesem Moment sind die Einheiten rechtlich selbstständig und können einzeln verkauft oder beliehen werden.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dorsten

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren und Architektenkosten zusammen. Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 2.7.2:

• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Erste Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€
• Jede weitere Ausfertigung: 30,–€

Kostenbeispiel: Dreifamilienhaus in Dorsten-Holsterhausen, Baujahr 1960, Aufteilung in 3 Eigentumswohnungen

• Architektenleistung Aufteilungsplan: ab 1.000,–€ netto
• Behördengebühren (3 × ca. 100,–€ + 100,–€ Aufteilungsplan): ca. 400,–€
• Mehrausfertigungen (2 × 30,–€): 60,–€
• Summe bis zur Bescheinigung: ca. 1.460,–€ bis 1.800,–€

Hinzu kommen Notarkosten für die Teilungserklärung und Grundbuchgebühren – beide richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Sind keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden, fällt zusätzlich ein Aufmaß an, das bei Planeco Building ab 390,–€ netto beginnt.

Gilt in Dorsten ein Umwandlungsverbot?

Nein – und das ist ein relevanter Vorteil für Dorstener Eigentümer. In einigen Bundesländern wie Bayern, Berlin oder Hamburg gilt ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Gebäuden mit mehr als fünf Einheiten von einer gesonderten Genehmigung abhängig macht. Nordrhein-Westfalen hat bislang keine entsprechende Rechtsverordnung erlassen – das Umwandlungsverbot greift daher in Dorsten nicht. Die Aufteilung ist auch bei größeren Mehrfamilienhäusern ohne Sondergenehmigung möglich.

Dorsten verfügt nach aktuellem Kenntnisstand auch über keine Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB, die ein zusätzliches Umwandlungsverbot begründen würde.

Lohnt sich die Aufteilung in Dorsten wirtschaftlich?

Der Dorstener Wohnungsmarkt bietet konkrete Zahlen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei rund 2.329,–€/m², in gefragten Lagen bis zu 4.599,–€/m². Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses als Ganzes liegt der Erlös typischerweise deutlich unter der Summe der Einzelverkäufe – der Unterschied kann je nach Lage und Zustand 15 bis 25 % betragen.

Besonderes Potenzial haben die Stadtteile Holsterhausen, Hervest und Wulfen mit ihrem Bestand an Mehrfamilienhäusern aus der Bergbau-Ära. Viele dieser Gebäude sind noch nicht aufgeteilt, der Wohnungsbestand in Dorsten wächst kontinuierlich, und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in gut angebundenen Ruhrgebietslagen ist stabil. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, kann die Aufteilung die wirtschaftlich sinnvollere Alternative zum Gesamtverkauf sein.

Wenn bei solchen Gebäuden bauliche Eingriffe zur Herstellung der Abgeschlossenheit erforderlich sind – etwa der Einbau separater Zugänge oder das Schließen von Öffnungen – sollte frühzeitig ein Statiker einbezogen werden, um die Machbarkeit und die Kosten zu bewerten.

Typische Fehler, die zu Nachforderungen führen

Die häufigsten Gründe, warum das Bauordnungsamt Nachbesserungen verlangt:

• Falsche Maßstäbe: Grundrisse nicht im Maßstab 1:100 oder Lageplan nicht im Maßstab 1:500
• Fehlende oder inkonsistente Nummerierung: Einheiten, Keller und Stellplätze müssen im Aufteilungsplan durchgehend und widerspruchsfrei nummeriert sein
• Format überschritten: Bauzeichnungen dürfen maximal DIN A3 sein
• Hausanschluss- und Heizungsräume nicht dargestellt: Diese müssen im Aufteilungsplan explizit eingezeichnet sein
• Unterlagen nur einfach eingereicht: Dorsten verlangt alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung
• Eigentumsnachweis fehlt: Ein aktueller Grundbuchauszug ist Pflicht
• Abgeschlossenheit baulich nicht gegeben: Wenn kein separater abschließbarer Zugang vorhanden ist, kann die Bescheinigung nicht erteilt werden – unabhängig davon, wie vollständig die Unterlagen sind

Ein weiteres Missverständnis, das in der Praxis immer wieder vorkommt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ungeachtet bauordnungsrechtlicher Mängel erteilt – sie legalisiert aber keine ungenehmigten baulichen Veränderungen. Wer nachträglich Umbauten ohne Genehmigung vorgenommen hat, sollte das vor der Antragstellung klären, da solche Verstöße spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren können.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Dorsten durch den gesamten Prozess – von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die typischen Stolperstellen und sorgen dafür, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist. Alle Leistungen werden mit voller Preistransparenz angeboten – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen nach Auftragserteilung.