Wer in Dreieich ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Was viele Eigentümer nicht wissen: Zuständig ist nicht die Stadt Dreieich, sondern der Fachdienst Bauaufsicht des Kreises Offenbach in Dietzenbach – und Anträge werden dort ausschließlich elektronisch angenommen. Wer einen Papierantrag einschickt, verliert Wochen. Wer das Umwandlungsverbot übersieht, riskiert noch mehr.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Erklärung, die bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Räume in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und damit sondereigentumsfähig sind. Sie ist Voraussetzung dafür, dass ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt anlegen kann.

Die Reihenfolge ist dabei fest: Erst die Abgeschlossenheitsbescheinigung, dann die notarielle Teilungserklärung, dann die Grundbucheintragung. Ohne AB kein Sondereigentum – und ohne Sondereigentum kein Verkauf einzelner Einheiten.

Wichtig zu verstehen: Die AB ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne, sondern eine behördliche Wissenserklärung. Das bedeutet unter anderem, dass kein klassisches Widerspruchsverfahren möglich ist, wenn die Bescheinigung verweigert wird.

Wann wird die AB in Dreieich konkret benötigt?

• Mehrfamilienhaus aufteilen: Sie möchten einzelne Wohnungen in Dreieich-Sprendlingen oder Dreieichenhain separat verkaufen
• Teileigentum begründen: Gewerbeflächen im Erdgeschoss sollen rechtlich von den Wohneinheiten getrennt werden – in diesem Zusammenhang kann auch eine Nutzungsänderung erforderlich sein
• Erbfall oder Schenkung: Eine Immobilie soll unter Erben aufgeteilt werden
• Separate Finanzierung: Eine Bank verlangt die AB als Grundlage für die Beleihung einer einzelnen Einheit
• Dauerwohnrecht: Auch für die Begründung eines Dauerwohnrechts ist die AB erforderlich

Dreieich liegt im Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt – das hat Konsequenzen

Bevor Sie den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung stellen, müssen Sie prüfen, ob für Ihr Gebäude ein zusätzlicher Genehmigungsvorbehalt gilt. Dreieich ist in der hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft.

Das bedeutet: Wer ein bestehendes Wohngebäude mit sieben oder mehr Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht dafür vorab eine Umwandlungsgenehmigung der Stadt Dreieich – zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung des Kreises Offenbach. Diese Genehmigungspflicht basiert auf § 250 BauGB und gilt in Hessen ab sieben Wohnungen (in einigen anderen Bundesländern liegt die Schwelle bei sechs).

Die hessische Landesverordnung ist am 12. Mai 2022 in Kraft getreten und gilt bis zum 11. Mai 2027. Auf Bundesebene wurde die zugrundeliegende Regelung bis Ende 2030 verlängert – ob und wie Hessen darauf reagiert, bleibt abzuwarten.

Wann greift das Umwandlungsverbot nicht?

Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt bestehen unter anderem in diesen Fällen:

• Erbauseinandersetzung: Die Aufteilung erfolgt im Rahmen einer Erbfolge
• Verkauf an Familienangehörige: Zur eigenen Nutzung durch nahe Verwandte des Eigentümers
• Mieterverkauf: Mindestens zwei Drittel der Wohnungen sollen an die aktuellen Mieter veräußert werden
• Gebäude mit bis zu sechs Wohneinheiten: Unterhalb der Schwelle von sieben Wohnungen greift der Genehmigungsvorbehalt in Hessen nicht

Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten in Dreieich ist also keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich – nur die reguläre Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Kreis Offenbach.

Zuständige Behörde: Kreis Offenbach, nicht die Stadt Dreieich

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Immobilien in Dreieich stellt der Fachdienst Bauaufsicht des Kreises Offenbach aus – nicht die Stadtverwaltung Dreieich. Das ist der häufigste Irrtum, der Eigentümern unnötige Wochen kostet.

• Behörde: Fachdienst Bauaufsicht, Kreisverwaltung Offenbach
• Adresse: Werner-Hilpert-Straße 1, 63128 Dietzenbach
• E-Mail: [email protected]

Seit dem 1. Januar 2020 nimmt der Kreis Offenbach ausschließlich elektronische Anträge an. Papieranträge werden nicht mehr bearbeitet. Der Antrag wird über das digitale Bauportal des Kreises eingereicht – wer das nicht weiß, verliert Zeit.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Der Kreis Offenbach prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob die Einheiten die baulichen Anforderungen an Abgeschlossenheit erfüllen. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn:

• Bauliche Abtrennung: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang erfolgt direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht durch eine andere Wohnung
• Keine Abhängigkeit von Nachbargrundstücken: Der Zugang darf nicht ohne dingliche Absicherung über ein fremdes Grundstück führen
• Eindeutige Bestimmbarkeit: Alle Räume der Einheit müssen im Aufteilungsplan mit Maßangaben klar bezeichnet sein

Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen als Sondereigentum

Auch an Flächen außerhalb des Gebäudes kann Sondereigentum begründet werden – etwa an Tiefgaragenstellplätzen, ebenerdigen Parkplätzen, Terrassen oder Gartenanteilen. Voraussetzung ist, dass diese Flächen im Aufteilungsplan mit Maßangaben eindeutig bestimmt sind und eine Einheitsnummer erhalten. Viele Eigentümer übersehen das und regeln Gartennutzungen später nur über Sondernutzungsrechte – die in der AB selbst jedoch nicht berücksichtigt werden.

Altbauten in Dreieich: Wenn die Pläne nicht stimmen

Gerade in Sprendlingen und Dreieichenhain gibt es einen hohen Altbaubestand. Bei diesen Gebäuden stimmen die vorhandenen Baupläne häufig nicht mit dem tatsächlichen Zustand überein – etwa weil Grundrisse verändert, Dachgeschosse ausgebaut oder Kellerräume umgebaut wurden. Der Kreis Offenbach empfiehlt ausdrücklich, vor der Antragstellung zu prüfen, ob die Bauzeichnungen dem genehmigten Bestand entsprechen.

Wenn Pläne fehlen oder veraltet sind, gibt es zwei Wege: Bauakteneinsicht beim Kreis Offenbach (Gebühr: 30,– € pro Liegenschaft zzgl. Kopierkosten) oder ein Aufmaß vor Ort durch einen Architekten. Planeco Building bietet das Aufmaß ab 390,– € netto an. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert eine Ablehnung des Antrags.

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Erforderliche Unterlagen: Checkliste für den Antrag beim Kreis Offenbach

Folgende Unterlagen müssen beim Fachdienst Bauaufsicht des Kreises Offenbach eingereicht werden – ausschließlich in elektronischer Form:

• Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (ausgefüllt, unterschrieben, als PDF)
• Aufteilungsplan (Bauzeichnung): Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten – im Format DIN A3, elektronisch übermittelt. Bei Bestandsgebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln
• Eigentumsnachweis: Aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder aktueller Handelsregisterauszug
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte)

Fehlerhaft oder unvollständig eingereichte Anträge können nicht bearbeitet werden. Die Verantwortung für die Richtigkeit der Unterlagen liegt beim Antragsteller.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Dreieich ab

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Kreis Offenbach beantragen oder Aufmaß vor Ort beauftragen, wenn keine aktuellen Pläne vorliegen
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Einheitennummern, Maßangaben und Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
3. Antrag elektronisch einreichen: Über das digitale Bauportal des Kreises Offenbach – Papier wird nicht angenommen
4. Prüfung durch den Fachdienst Bauaufsicht: Der Kreis prüft, ob die Einheiten die baulichen Anforderungen erfüllen. Baurechtliche Fragen (z. B. ungenehmigter Ausbau) werden dabei separat behandelt
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Nach Genehmigung erscheint die AB im digitalen Projektraum des Antragstellers
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Die Einheitennummern aus dem Aufteilungsplan müssen mit der Teilungserklärung übereinstimmen – frühzeitige Abstimmung mit dem Notar spart Nacharbeit
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an

Die Bearbeitungszeit beim Kreis Offenbach liegt in der Regel zwischen zwei Wochen und drei Monaten, abhängig von der Auslastung der Behörde und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dreieich?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis zu fünf Einheiten ab 1.500,– € netto, bis zu zehn Einheiten ab 2.000,– € netto. Garagen werden mit 49,– € netto pro Einheit berechnet. Ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, kommen ab 390,– € netto hinzu.
• Behördengebühren (Kreis Offenbach): Die Gebühren richten sich nach der Bauaufsichtsgebührensatzung des Kreises und liegen typischerweise bei 50,– bis 250,– € pro Einheit
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel zwischen 1.500,– und 4.000,– €

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in Dreieich-Sprendlingen

Bei einem typischen Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten ergibt sich folgende Kostenschätzung:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan bis 10 Einheiten): ab 2.000,– € netto
• Behördengebühren Kreis Offenbach (6 Einheiten × 50–250 €): 300,– bis 1.500,– €
• Bauakteneinsicht (falls erforderlich): 30,– € zzgl. Kopierkosten
• Notar und Grundbuch: 1.500,– bis 4.000,– €
• Gesamtkosten geschätzt: ca. 3.800,– bis 7.500,– €

Da das Gebäude in diesem Beispiel sechs Einheiten hat, greift das Umwandlungsverbot in Hessen nicht – der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB beginnt erst ab sieben Wohnungen. Der gesamte Zeitrahmen vom Auftragsstart bis zur Grundbucheintragung beträgt realistisch 3 bis 5 Monate.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern oder zur Ablehnung führen

• Papierantrag einreichen: Der Kreis Offenbach akzeptiert seit 2020 ausschließlich elektronische Anträge – Papier wird zurückgewiesen
• Aufteilungsplan im falschen Format: Der Plan muss im Format DIN A3 druckbar sein – größere Formate führen zur Ablehnung
• Bestandspläne stimmen nicht mit dem Ist-Zustand überein: Ungenehmigter Ausbau muss vor oder parallel zur AB-Beantragung geklärt werden
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: Bei Gebäuden ab 7 Wohnungen in Dreieich ist vorab eine Umwandlungsgenehmigung der Stadt erforderlich
• Einheitennummern nicht mit dem Notar abgestimmt: Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung erfordern kostspielige Nachbesserungen

Wenn sich nach der Ausstellung etwas ändert

Wurden nach Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bauliche Veränderungen vorgenommen – etwa ein Dachgeschossausbau oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen – ist kein vollständig neuer Antrag erforderlich. Es genügt, für die geänderten Einheiten einen ergänzenden Antrag mit den aktualisierten Grundrissen einzureichen. Die bestehende AB behält für alle nicht betroffenen Einheiten ihre Gültigkeit.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Dreieich durch den gesamten Prozess: von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur elektronischen Einreichung beim Kreis Offenbach. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise im Rhein-Main-Gebiet wissen wir, worauf der Fachdienst Bauaufsicht des Kreises Offenbach besonders achtet – und wie Anträge beim ersten Einreichen vollständig und genehmigungsfähig sind. Wenn Sie wissen möchten, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihre konkrete Immobilie in Dreieich kostet, können Sie jetzt ein unverbindliches Angebot anfragen.