Wer in Dresden ein Mehrfamilienhaus aufteilen, einzelne Wohnungen verkaufen oder eine Immobilie beleihen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist der behördliche Nachweis, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist – und ohne sie stellt kein Notar eine Teilungserklärung auf, kein Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher an. Zuständig in Dresden ist das Bauaufsichtsamt der Landeshauptstadt Dresden, Waisenhausstraße 14, 01069 Dresden. Der Antrag kann dort persönlich, per Post oder inzwischen vollständig digital über das sächsische Landesportal eingereicht werden – ein Vorteil, den viele andere Kommunen noch nicht bieten.

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Was das Bauaufsichtsamt Dresden prüft – und was nicht

Das Bauaufsichtsamt prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die einzelnen Einheiten baulich voneinander getrennt sind. Es prüft nicht, ob das Gebäude baurechtlich genehmigt ist oder ob alle Umbauten einer Baugenehmigung bedurft hätten. Das bedeutet: Auch Bestandsgebäude ohne vollständige Baugenehmigungshistorie erhalten in der Regel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – aber baurechtliche Verstöße bleiben davon unberührt und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG in Verbindung mit der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) vom 06. Juli 2021. Die AVA definiert bundesweit einheitlich, wann eine Einheit als „abgeschlossen" gilt.

Wann ist eine Einheit in Dresden „abgeschlossen"?

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt ist, einen eigenen abschließbaren Zugang hat und über eine Mindestausstattung verfügt. Das Dresdner Bauaufsichtsamt prüft konkret:

• Vollständige räumliche Abgrenzung durch Wände und Decken ohne Verbindungsöffnungen zu fremdem Sondereigentum
• Eigener abschließbarer Eingang direkt vom Treppenhaus oder Freien
• Vorhandensein von Küche oder Kochnische, Bad oder Dusche sowie WC innerhalb der Einheit
• Nebenräume (Keller, Abstellräume) müssen abgeschlossen und verschließbar sein – die Art des Abschlusses, etwa ein Lattenverschlag, muss in den Bauzeichnungen dokumentiert sein

Für Stellplätze gilt: Tiefgaragenstellplätze können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Außenstellplätze hingegen sind in der Regel nur als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum darstellbar – nicht als Sondereigentum. Terrassen, Loggien und Balkone gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Wohnung im Aufteilungsplan eindeutig zugeordnet werden.

Unterlagen für den Antrag beim Dresdner Bauaufsichtsamt

Das Dresdner Bauaufsichtsamt stellt ein eigenes Antragsformular (Vdr. 63.009/5) bereit. Die Unterlagen werden in einfacher Ausfertigung eingereicht. Folgendes wird benötigt:

• Antragsformular: Ausgefüllt und unterschrieben vom Eigentümer, Erbbauberechtigten oder einer bevollmächtigten Person
• Aktueller Grundbuchauszug: Nicht älter als drei Monate, zum Nachweis der Eigentumsverhältnisse
• Auszug aus der Liegenschaftskarte: Kostenpflichtig beim Amt für Geodaten und Kataster der Stadt Dresden erhältlich; das betreffende Flurstück muss farblich gekennzeichnet sein. Wichtig: Dieser Auszug wird Bestandteil der Bescheinigung selbst – unleserliche oder maßstabsveränderte Kopien lehnt das Bauamt ab
• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Etagen (einschließlich nicht ausgebauter Dachböden), Schnitte und Gebäudeansichten; muss Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig kennzeichnen und alle Einheiten nummerieren
• Lageplan (Maßstab mindestens 1:500): Erforderlich, wenn Garagen, Carports, Stellplätze, Terrassen oder Gartenflächen zum Sondereigentum erklärt werden sollen oder der Gebäudebestand von der Liegenschaftskarte abweicht
• Vollmacht oder Vertretungsnachweis: Wenn nicht der Eigentümer selbst den Antrag stellt

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dresden

1. Bestandspläne prüfen: Liegen verwertbare Grundrisse vor? Bei Dresdner Gründerzeitbauten – etwa in der Neustadt, in Striesen oder Blasewitz – fehlen diese häufig. In diesem Fall lohnt zunächst eine Bauakteneinsicht beim Dresdner Bauaufsichtsamt. Sind dort keine verwertbaren Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – also einem Architekten – erstellt werden. Er bildet die Grundlage für die Bescheinigung und die spätere Teilungserklärung beim Notar. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten.
3. Antrag einreichen: Entweder digital über das sächsische Landesportal, per Post an das Bauaufsichtsamt (Postfach 120020, 01001 Dresden) oder persönlich nach vorheriger Terminvereinbarung unter termine-stadtforum.dresden.de in der Waisenhausstraße 14.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauaufsichtsamt wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt. Bei vollständigen Unterlagen liegt die Bearbeitungszeit erfahrungsgemäß bei mehreren Wochen.
5. Weiter zum Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Amtsgericht Dresden (Grundbuchamt) separate Wohnungsgrundbücher an.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dresden

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: Das Dresdner Bauaufsichtsamt erhebt Gebühren nach dem sächsischen Kostenverzeichnis. Diese variieren je nach Anzahl der Einheiten und liegen typischerweise im zwei- bis dreistelligen Bereich pro Einheit. Die genaue Gebührenhöhe sollte vor Antragstellung direkt beim Bauaufsichtsamt erfragt werden (Bauherren-Service-Telefon: 0351-488-1802).
• Architektenkosten für den Aufteilungsplan: Ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Bei Garagen fallen zusätzlich ab 49,– € netto pro Garageneinheit an. Wenn kein Aufmaß vorliegt, kommt der Aufmaß-Service ab 390,– € netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich. Sie fallen erst im nächsten Schritt – der Teilungserklärung – an.

Dresdner Besonderheiten, die viele Eigentümer übersehen

Erhaltungssatzungsgebiete: Brauchen Sie eine zusätzliche Genehmigung?

In Dresden gelten in 72 Gebieten Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. Zu den bekanntesten gehören die Äußere Neustadt, die Innere Neustadt und die Gartenstadt Hellerau. In diesen Gebieten kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Genehmigung nach § 173 BauGB erfordern – unabhängig von der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wer in einem dieser Stadtteile eine Aufteilung plant, sollte vorab klären, ob sein Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt. Die aktuelle Übersicht stellt die Landeshauptstadt Dresden bereit.

Gilt das Umwandlungsverbot in Dresden?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB erlaubt Kommunen, die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen zu untersagen – aber nur, wenn der Freistaat eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat. Sachsen hat eine solche Verordnung bislang nicht erlassen. Das bedeutet: In Dresden gilt das Umwandlungsverbot derzeit nicht, und eine Aufteilung ist ohne zusätzliche Genehmigung möglich. Allerdings hat Dresden wiederholt auf eine entsprechende Regelung gedrängt, und für Sommer 2026 war ein Gutachten zur Frage des angespannten Wohnungsmarkts angekündigt. Eigentümer, die eine Aufteilung planen, sollten den aktuellen Stand im Blick behalten.

Änderungsanträge bei bestehender WEG-Anlage

Wer bereits eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat und nachträglich ein Dachgeschoss ausbaut oder zwei Einheiten zusammenlegt, braucht keine vollständig neue Abgeschlossenheitsbescheinigung. Vorangegangene Bescheinigungen bleiben für die nicht betroffenen Einheiten gültig. Im Änderungsantrag werden nur die geänderten Bereiche dargestellt. Sobald der Baubestand nicht mehr den Grundbucheintragungen entspricht, ist eine Aktualisierung beim Amtsgericht Dresden erforderlich.

Typische Fehler beim Dresdner Antrag

• Schlechte Qualität der Liegenschaftskarte: Da der Katasterauszug Bestandteil der Bescheinigung wird, lehnt das Bauamt unleserliche oder verkleinerte Kopien ab. Den Auszug direkt beim Amt für Geodaten und Kataster in guter Qualität bestellen.
• Fehlende Dokumentation des Kellerabschlusses: Die Art des Abschlusses – auch ein einfacher Lattenverschlag – muss in den Bauzeichnungen eingetragen sein. Fehlt diese Angabe, fordert das Bauamt nach.
• Außenstellplätze als Sondereigentum deklariert: Außenstellplätze sind in der Regel nur als Sondernutzungsrecht darstellbar. Werden sie fälschlicherweise als Sondereigentum eingetragen, führt das zur Ablehnung.
• Erhaltungssatzung nicht geprüft: Wer in der Neustadt oder einem anderen Erhaltungssatzungsgebiet baut, ohne die zusätzliche Genehmigung nach § 173 BauGB zu beantragen, riskiert Verzögerungen.
• Fehlende Bestandspläne nicht rechtzeitig erkannt: Gerade bei Gründerzeitbauten fehlen verwertbare Pläne. Wer das erst nach Antragstellung merkt, verliert wertvolle Wochen. Bauakteneinsicht sollte der erste Schritt sein.

Drei typische Szenarien aus der Dresdner Praxis

Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in der Neustadt (6 Einheiten)

Liegt das Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet, ist vorab zu klären, ob eine Genehmigung nach § 173 BauGB erforderlich ist. Bestandspläne sind bei Gründerzeitbauten häufig nicht vorhanden – Bauakteneinsicht und ggf. Aufmaß vor Ort sind der erste Schritt. Die Architektenkosten für den Aufteilungsplan liegen in diesem Fall bei rund 1.500,– € netto. Gesamtdauer bis zur Bescheinigung: erfahrungsgemäß drei bis fünf Monate.

Plattenbau in Gorbitz (12 Einheiten)

Kein Erhaltungssatzungsgebiet, standardisierte Grundrisse – das vereinfacht den Prozess erheblich. Bestandspläne sind häufig über frühere Verwaltungsunterlagen verfügbar. Architektenkosten für den Aufteilungsplan: rund 2.500,– € netto. Gesamtdauer: erfahrungsgemäß zwei bis vier Monate.

Doppelhaus in Blasewitz (2 Einheiten)

Der einfachste Fall: zwei klar getrennte Haushälften, in der Regel vorhandene Bestandspläne, kein Erhaltungssatzungsgebiet. Architektenkosten: ab 1.000,– € netto. Gesamtdauer: erfahrungsgemäß zwei bis drei Monate.

Planeco Building übernimmt für Dresdner Eigentümer den gesamten Prozess: von der Bauakteneinsicht und dem Aufmaß vor Ort über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauaufsichtsamt – bundesweit und vollständig digital. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise auch in Sachsen begleitet Planeco Building Eigentümer durch jeden Schritt. Erste Fragen beantwortet die kostenlose Erstberatung – ohne Verpflichtung.