Wer in Duisburg ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass aus einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen werden – mit separaten Grundbuchblättern, die sich einzeln beleihen, übertragen oder verkaufen lassen. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, und kein Grundbuchamt legt Wohnungsgrundbücher an.

Was viele Eigentümer in Duisburg nicht wissen: NRW kennt aktuell kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in Duisburg ohne zusätzliche Genehmigung möglich – ein klarer Vorteil gegenüber Standorten wie Berlin, Hamburg oder München, wo solche Beschränkungen gelten. Das macht Duisburg mit einem durchschnittlichen ETW-Preis von rund 2.430 €/m² zu einem der attraktivsten Aufteilungsmärkte in NRW.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtlich bewirkt

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass einzelne Wohnungs- oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind – das heißt: räumlich klar voneinander getrennt, mit eigenem abschließbarem Zugang und ohne Durchgang durch fremdes Sondereigentum. Sie ist kein Nachweis der Baugenehmigung und keine Aussage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit. Das Bauamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob alle Umbauten im Gebäude genehmigt wurden.

Zusammen mit dem Aufteilungsplan – einer maßstabsgerechten Zeichnung, die alle Einheiten nummeriert und abgrenzt – bildet sie die Grundlage für die notarielle Teilungserklärung. Erst danach legt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Duisburg für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an.

Zuständige Behörde in Duisburg

Zuständig für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Duisburg ist das Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz der Stadt Duisburg – konkret die Untere Bauaufsicht. Der Antrag wird schriftlich eingereicht, eine persönliche Vorsprache ist nicht zwingend erforderlich.

• Adresse: Burgplatz 19, 47051 Duisburg
• Telefon: 0203 283-984561
• E-Mail: [email protected]

Formulare und Informationen stehen auch über das Bauportal NRW zur Verfügung. Die Antragstellung kann postalisch oder per E-Mail erfolgen.

Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Bevor Sie den Antrag stellen, sollten Sie prüfen, ob jede Einheit die baulichen Mindestanforderungen erfüllt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn:

• Jede Einheit einen eigenen, abschließbaren Zugang hat – direkt vom Treppenhaus oder von außen, nicht durch eine andere Wohnung
• Alle Einheiten durch Wände und Decken vollständig voneinander getrennt sind
• Jede Wohneinheit über eigene Sanitäreinrichtungen und eine Kochgelegenheit verfügt
• Zugehörige Nebenräume (Keller, Abstellraum) eindeutig der jeweiligen Einheit zugeordnet und im Aufteilungsplan mit derselben Nummer versehen sind

Balkone, Terrassen und Außenstellplätze gelten baurechtlich in der Regel nicht als abgeschlossen. Sie können einer Einheit zugeordnet werden, aber üblicherweise nur als Sondernutzungsrecht – nicht als Sondereigentum. Das ist ein Unterschied, der in der Teilungserklärung klar geregelt sein muss.

Unterlagen-Checkliste für den Antrag in Duisburg

Die Stadt Duisburg verlangt folgende Unterlagen – mindestens in zweifacher Ausfertigung:

• Lageplan im Maßstab 1:500, auf Grundlage eines aktuellen Auszugs aus der Flurkarte/Liegenschaftskarte – nicht älter als 6 Monate
• Grundbuchbezeichnung: Grundbuch von … (Stadtteil), Grundbuchblattnummer
• Grundstücksbezeichnung: Gemarkung, Flur, Flurstück
• Grundrisszeichnungen aller Geschosse (Keller, alle Obergeschosse, Spitzboden) im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen im Maßstab 1:100
• Ansichtszeichnungen im Maßstab 1:100

Ein wichtiger Praxishinweis: Die Mindestanzahl von zwei Ausfertigungen reicht für den Antrag beim Bauamt – aber nicht für den Gesamtprozess. Notar, Grundbuchamt, finanzierende Bank und Ihre eigenen Unterlagen erfordern in der Praxis 4–5 Ausfertigungen. Wer das nicht von Anfang an einplant, zahlt später für Nachfertigungen.

Ebenso kritisch: Die Flurkarte darf nicht älter als sechs Monate sein. Ein veralteter Lageplan ist einer der häufigsten Gründe für Nachforderungen durch das Bauamt.

Besonderheiten bei Duisburger Altbauten

Duisburg hat einen hohen Altbaubestand – Gründerzeithäuser in Neudorf und Hochfeld, Arbeitersiedlungen in Marxloh und Hamborn, Nachkriegsbauten in Rheinhausen. Gerade bei diesen Gebäuden treten in der Praxis regelmäßig Probleme auf, die den Prozess verzögern oder zusätzliche Kosten verursachen:

• Fehlende Bestandspläne: Viele Gebäude aus der Vor- und Nachkriegszeit haben keine verwertbaren Bauzeichnungen. Ein Aufmaß vor Ort ist dann zwingend erforderlich – bei Planeco Building ab 390,– € netto.
• Fehlender separater Zugang: Bei Zweifamilienhäusern mit Durchgangszimmern oder nachträglich abgetrennten Einheiten ist die Abgeschlossenheit oft nicht gegeben. Bauliche Anpassungen sind erforderlich, bevor der Antrag gestellt werden kann.
• Unklare Nebenraumzuordnung: Kellergewölbe, Hinterhofgebäude und nachträglich angebaute Nebenräume sind häufig keiner Einheit eindeutig zugeordnet – das muss im Aufteilungsplan klar geregelt werden.
• Nachträgliche Umbauten ohne Genehmigung: Dachausbauten oder Kellerumnutzungen wurden im Ruhrgebiet häufig ohne Baugenehmigung durchgeführt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert solche Umbauten nicht – baurechtliche Verstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Bei gemischt genutzten Gebäuden – Erdgeschoss Gewerbe, Obergeschosse Wohnen – ist zusätzlich die saubere Trennung von Wohn- und Teileigentum im Aufteilungsplan entscheidend. Planeco Building hat in Duisburg und dem gesamten Ruhrgebiet bereits zahlreiche solcher Projekte begleitet und kennt die typischen Stolperstellen dieser Gebäudetypen.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Duisburg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Die Stadt Duisburg erhebt Gebühren nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW). Vergleichswerte aus NRW zeigen: Die Gebühr je Sondereigentumsanteil liegt typischerweise bei 50,– bis 150,– €, hinzu kommt eine Grundgebühr für die Bescheinigung selbst. Für ein Objekt mit vier Einheiten sind Behördengebühren von 300,– bis 700,– € realistisch.
• Architektenkosten: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans bei ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Für Objekte mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten bei bis zu 2.500,– € netto.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Zum Vergleich: Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Duisburg-Neudorf lässt sich als Gesamtobjekt zu rund 2.430 €/m² verkaufen. Nach der Aufteilung erzielen einzelne Eigentumswohnungen erfahrungsgemäß 15–25 % mehr pro Quadratmeter. Bei 300 m² Wohnfläche entspricht das einem Mehrerlös von über 100.000 €. Die Gesamtkosten der Aufteilung (Architekt, Behörde, Notar) liegen dabei typischerweise bei 4.000,– bis 7.000,– € – ein überschaubarer Aufwand gemessen am Ergebnis.

Ablauf: Von der Antragstellung bis zum separaten Grundbuchblatt

1. Bestandsaufnahme und Vorab-Prüfung: Prüfung, ob alle Einheiten die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllen. Bei fehlenden Plänen: Aufmaß vor Ort.
2. Erstellung des Aufteilungsplans: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 sowie den Lageplan. Die Einheiten werden durchnummeriert.
3. Abstimmung mit dem Notar: Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan muss mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Diese Abstimmung vor Antragstellung verhindert kostspielige Nachbesserungen.
4. Antragstellung beim Bauamt Duisburg: Einreichung aller Unterlagen beim Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz – mindestens zweifach, in der Praxis besser vierfach.
5. Bearbeitung durch das Bauamt: Erfahrungsgemäß ist bei einer Großstadt wie Duisburg mit einer Bearbeitungszeit von 4–8 Wochen zu rechnen.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Der Notar beurkundet die Teilungserklärung auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das Grundbuchamt des Amtsgerichts Duisburg legt anschließend für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an.

Die Gesamtdauer vom ersten Aufmaß bis zur Grundbucheintragung beträgt realistisch 3–5 Monate. Wer den Verkauf der Einheiten plant, sollte diesen Zeitraum in die Kalkulation einbeziehen.

Kein Umwandlungsverbot in Duisburg – was das bedeutet

Eine der häufigsten Unsicherheiten bei Eigentümern: Gilt in Duisburg ein Umwandlungsverbot wie in Berlin oder Hamburg? Die Antwort ist eindeutig: Nein. NRW hat keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Die bis 2020 gültige NRW-Verordnung ist ausgelaufen und nicht verlängert worden. Die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in Duisburg ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich.

Relevant ist jedoch die Mieterschutzverordnung NRW, die seit dem 1. März 2025 in Kraft ist und nun 57 statt bisher 18 Kommunen umfasst. In den erfassten Kommunen gilt nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung eine Kündigungssperrfrist von 8 Jahren für Eigenbedarfskündigungen. Ob Duisburg in der aktuellen Gebietskulisse enthalten ist, sollte vor dem Projektstart geprüft werden – die Sperrfrist betrifft nicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst, wohl aber die wirtschaftliche Planung bei vermieteten Bestandsobjekten.

Wenn im Zuge der Aufteilung bauliche Anpassungen erforderlich werden – etwa der Einbau eines separaten Zugangs oder neuer Sanitärräume – kann zusätzlich eine Baugenehmigung nach der Bauordnung NRW (BauO NRW) notwendig werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ist davon unabhängig. Für Fragen rund um Nutzungsänderungen – etwa wenn Gewerbeeinheiten in Wohnraum umgewandelt werden sollen – ist ein separates Genehmigungsverfahren erforderlich.

Was Planeco Building für Sie übernimmt

Planeco Building begleitet Eigentümer in Duisburg durch den gesamten Prozess: von der Vorab-Prüfung der Abgeschlossenheit über das Aufmaß vor Ort und die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur vollständigen Antragsmappe für das Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauvorhaben und lokaler Expertise im Ruhrgebiet kennen wir die typischen Anforderungen des Amts für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz in Duisburg.

Die Leistung umfasst alle erforderlichen Zeichnungen im geforderten Maßstab, die korrekte Nummerierung der Einheiten in Abstimmung mit dem Notar und – wenn nötig – das Aufmaß bei fehlenden Bestandsplänen. Die Bearbeitungszeit für die Antragsmappe beträgt bei Planeco Building 14–21 Werktage ab vollständiger Unterlagenübergabe.

Wenn Sie ein erfahrenes Architekturbüro für die Erstellung Ihres Aufteilungsplans suchen oder wissen möchten, ob Ihr Objekt die Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt, sprechen Sie uns an. Wir prüfen Ihr Vorhaben und nennen Ihnen transparent die Kosten – ohne versteckte Positionen.