Wer ein Mehrfamilienhaus in Erlangen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie nimmt das Grundbuchamt keine Eintragung vor, und der Verkauf einzelner Einheiten ist rechtlich nicht möglich. Was viele Eigentümer unterschätzen: Erlangen hat als kreisfreie Stadt eigene Zuständigkeiten, zwei aktive Milieuschutzsatzungen und eine seit 2020 geltende Zweckentfremdungsverbotssatzung. Wer diese lokalen Besonderheiten nicht kennt, riskiert Nachforderungen, Verzögerungen und im schlimmsten Fall eine abgelehnte Aufteilung.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass jede Wohn- oder Teileigentumseinheit in einem Gebäude baulich so abgetrennt ist, dass sie eigenständig genutzt werden kann. Sie ist Voraussetzung dafür, Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu begründen und im Grundbuch als separate Einheit einzutragen.

Ohne diese Bescheinigung kann ein Mehrfamilienhaus nicht in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden – weder für den Verkauf, noch für eine Erbauseinandersetzung, noch für eine separate Finanzierung einzelner Einheiten. Die Bescheinigung wird immer zusammen mit einem Aufteilungsplan eingereicht, der zeigt, welche Flächen Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Nachweis, dass ein Gebäude baurechtlich ordnungsgemäß genehmigt wurde. Die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit. Baurechtliche Mängel bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Zuständige Behörde in Erlangen: Stadt oder Landkreis?

Die häufigste Fehlerquelle beim Start des Verfahrens: Eigentümer wenden sich an die falsche Behörde. Erlangen ist eine kreisfreie Stadt – das bedeutet, dass das Bauaufsichtsamt der Stadt Erlangen für alle Immobilien im Stadtgebiet zuständig ist, nicht das Landratsamt.

Bauaufsichtsamt der Stadt Erlangen

• Adresse: Gebbertstraße 1, 91052 Erlangen
• Telefon: 09131 86-1002
• E-Mail: [email protected]
• Beratungen: ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung – bevorzugt per Videokonferenz, keine Spontanvorsprachen möglich
• Antragstellung: postalisch oder über das BayernPortal (Bayern-ID erforderlich)

Landratsamt Erlangen-Höchstadt

Für Immobilien im Landkreis Erlangen-Höchstadt – also in Gemeinden wie Herzogenaurach, Eckental, Heroldsberg oder Höchstadt a. d. Aisch – ist das Landratsamt Erlangen-Höchstadt zuständig. Seit Januar 2025 bietet das Landratsamt auch die digitale Antragstellung an.

Die Zuständigkeit richtet sich immer nach dem Standort der Immobilie – nicht nach dem Wohnort des Eigentümers.

Vier Erlangen-spezifische Punkte, die Sie vorab prüfen müssen

Bevor Sie einen Architekten beauftragen oder Unterlagen zusammenstellen, sollten Sie vier Fragen klären, die für Erlangen besonders relevant sind und die generische Ratgeber regelmäßig übersehen.

1. Liegt Ihre Immobilie in einem Milieuschutzgebiet?

In Erlangen bestehen aktuell zwei aktive Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB – für die Gebiete Jaminstraße (seit 2016) und östliche Hertleinstraße (seit 1989). Liegt Ihre Immobilie in einem dieser Gebiete, ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich genehmigungspflichtig – unabhängig von der Wohnungsanzahl. Zuständig für den Vollzug ist das Sozialamt der Stadt Erlangen, Abteilung Wohnungswesen.

Zusätzlich besteht ein Aufstellungsbeschluss für ein potenzielles drittes Milieuschutzgebiet im Bereich Schenkstraße. Eigentümer in diesem Bereich sollten den aktuellen Stand beim Stadtplanungsamt Erlangen erfragen, bevor sie mit der Planung beginnen.

2. Gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB für Ihre Immobilie?

Bayern hat das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB umgesetzt – aber mit einer wichtigen Besonderheit: In Bayern gilt der Genehmigungsvorbehalt erst für Bestandsgebäude mit mindestens 11 Wohnungen. Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind ausgenommen. Das ist deutlich großzügiger als in anderen Bundesländern (Berlin und Hamburg: ab 6 Wohnungen). Für die meisten Erlanger Mehrfamilienhäuser mit 2–8 Einheiten greift das Verbot damit nicht. Die Regelung gilt bis Ende 2030.

Liegt Ihre Immobilie zwar im Anwendungsbereich der bayerischen Verordnung, hat aber nicht mehr als 10 Wohnungen, stellt das Bauaufsichtsamt auf Antrag ein Negativattest aus – eine Bescheinigung, dass keine Genehmigungspflicht besteht. Dieses Negativattest verlangt das Grundbuchamt vor der Eintragung. Planen Sie diesen Schritt frühzeitig ein.

3. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?

Erlangen hat einen erheblichen denkmalgeschützten Baubestand – insbesondere in der Altstadt, der Neustadt und am Burgberg. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit besonders komplex und müssen frühzeitig mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Kontakt: [email protected], Telefon 09131 86-1007.

4. Planen Sie eine andere Nutzung nach der Aufteilung?

Seit dem 7. Februar 2020 gilt in Erlangen eine Zweckentfremdungsverbotssatzung (aktuelle Fassung: April 2025). Wer nach der Aufteilung einzelne Einheiten nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen möchte – etwa als Ferienwohnung oder Büro – benötigt dafür eine gesonderte Genehmigung. In diesem Fall ist zusätzlich eine Nutzungsänderung zu prüfen.

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Bauliche Voraussetzungen: Was macht eine Einheit „abgeschlossen"?

Die Behörde prüft bei jeder Einheit, ob sie die folgenden Mindestanforderungen erfüllt:

• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen zugänglich sein – nicht durch eine andere Wohnung
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Mindestens WC und Waschgelegenheit innerhalb der Einheit
• Vollständige räumliche Abgrenzung: Wände, Decken und Böden müssen die Einheit vollständig umschließen
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller, Abstellräume oder Garagen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, müssen ebenfalls abgeschlossen sein

Sonderfälle, die häufig falsch eingeschätzt werden:

• Balkone und Terrassen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen und können nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden – wohl aber als Sondernutzungsrecht
• Außenstellplätze sind in der Regel kein Sondereigentum, sondern Sondernutzungsrecht
• Tiefgaragenstellplätze können Sondereigentum sein, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgegrenzt sind

Sind bei älteren Erlanger Gebäuden tragende Wände betroffen oder fehlen statische Nachweise, sollte frühzeitig ein Statiker eingebunden werden – insbesondere wenn bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit nötig sind.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erlangen beantragen: Schritt für Schritt

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Gerade bei Erlanger Altbauten fehlen häufig verwertbare Grundrisse. Das Stadtarchiv Erlangen verwaltet Bauunterlagen ab 1837 für alle Anwesen im Stadtgebiet. Einsicht können Eigentümer oder bevollmächtigte Personen per Online-Antrag auf der Website der Stadt Erlangen beantragen. Planen Sie für diesen Schritt ausreichend Zeit ein – die Bearbeitung kann mehrere Wochen dauern.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in Bayern in der Regel ein Architekt – erstellt werden. Er zeigt alle Grundrisse des Gebäudes im Maßstab 1:100, einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden, und kennzeichnet eindeutig, welche Flächen Sonder- und welche Gemeinschaftseigentum sind. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne für Erlanger Immobilien in der Regel innerhalb von 14–21 Werktagen.

Schritt 3: Antrag beim Bauaufsichtsamt einreichen

Der vollständige Antrag wird bei der zentralen Planannahme des Bauaufsichtsamts Erlangen eingereicht – postalisch oder, sofern verfügbar, über das BayernPortal. Die zentrale Planannahme prüft zunächst die Vollständigkeit der Unterlagen. Unvollständige Anträge führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit erheblich.

Schritt 4: Prüfung und Ausstellung durch die Behörde

Das Bauaufsichtsamt prüft, ob die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit gegeben ist. Bei vollständigen Unterlagen und unkomplizierten Objekten ist in Erlangen mit einer Bearbeitungszeit von 4–8 Wochen zu rechnen. Komplexe Objekte, Nachforderungen oder besondere Auslastung der Behörde können die Dauer verlängern.

Schritt 5: Notar und Grundbuchamt

Mit der ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gesiegelten Aufteilungsplan geht es zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Das Grundbuchamt trägt anschließend jede Einheit als separates Grundbuchblatt ein. In Erlangen verlangt das Grundbuchamt bei Immobilien im Anwendungsbereich der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung zusätzlich das Negativattest nach § 250 BauGB – auch wenn keine Genehmigungspflicht besteht.

Die Gesamtdauer vom Auftrag bis zur Grundbucheintragung beträgt bei einem unkomplizierten Erlanger Objekt erfahrungsgemäß 3–5 Monate.

Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Erlangen

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100, vom bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben)
• Lageplan des Grundstücks
• Schnitte und Ansichten des Gebäudes (je nach Anforderung des Bauaufsichtsamts)
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Ggf. Negativattest nach § 250 BauGB (bei Immobilien im Anwendungsbereich der bayerischen GBestV-Bau)
• Ggf. Nachweis der Umwandlungsgenehmigung (bei Immobilien in den Milieuschutzgebieten Jaminstraße oder östliche Hertleinstraße)

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erlangen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren

In Bayern richten sich die Gebühren nach dem bayerischen Kostenverzeichnis (Tarif-Nr. 2.I.2/16): 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit. Bei einem Objekt mit 6 Einheiten sind das typischerweise ca. 300,–€ bis 450,–€ an Behördengebühren.

Architektenleistung

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne und übernimmt die vollständige Antragsabwicklung. Die Kosten richten sich nach der Anzahl der Einheiten:

• 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,–€ netto
• Garageneinheiten: ab 49,–€ netto pro Einheit

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notarkosten für die Teilungserklärung und die Grundbucheintragung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Kostenbeispiel: MFH mit 6 Einheiten in Erlangen

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, Antragsabwicklung): ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren (6 × ca. 75,–€): ca. 450,–€
• Aufmaß vor Ort (falls erforderlich): ab 390,–€ netto
• Notar und Grundbuchamt: abhängig vom Verkehrswert
• Gesamtkosten Bescheinigung (ohne Notar): ca. 1.950,–€ bis 2.340,–€ netto

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde kontaktiert: Immobilien im Landkreis Erlangen-Höchstadt gehören zum Landratsamt, nicht zum Bauaufsichtsamt der Stadt – der Standort der Immobilie entscheidet
• Milieuschutzgebiet übersehen: Vor jeder Aufteilung prüfen, ob die Immobilie in den Gebieten Jaminstraße oder östliche Hertleinstraße liegt – dort ist eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich
• Negativattest vergessen: Das Grundbuchamt in Erlangen verlangt dieses Dokument auch dann, wenn keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB besteht
• Unvollständige Unterlagen eingereicht: Fehlende Dokumente führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit um Wochen
• Spontanvorsprache beim Bauaufsichtsamt: Beratungen sind ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung möglich – ohne Termin kein Gespräch
• Denkmalschutz nicht vorab geklärt: Bei Gebäuden in der Erlanger Altstadt oder Neustadt frühzeitig die Denkmalschutzbehörde einbinden, bevor der Aufteilungsplan erstellt wird

Planeco Building begleitet Eigentümer in Erlangen durch den gesamten Prozess – von der Vorab-Prüfung der lokalen Besonderheiten über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauaufsichtsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Bayern übernehmen wir die behördliche Kommunikation vollständig, sodass Sie sich auf Ihr Vorhaben konzentrieren können. Fordern Sie jetzt unverbindlich ein Angebot an.