Wer in Essen ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Eigentumsblätter anlegen. Die AB ist damit der erste und entscheidende Schritt, bevor aus einem Mehrfamilienhaus rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen werden. Was viele Eigentümer in Essen unterschätzen: Der Antrag ist zwar formlos, die Anforderungen an den beizufügenden Aufteilungsplan sind es nicht – und die Stadt Essen hat eigene Vorgaben, die über den bundesweiten Standard hinausgehen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Das bedeutet: Die Einheit hat einen eigenen abschließbaren Zugang, eine eigene Küche oder Kochgelegenheit, ein eigenes Bad und WC sowie ausreichenden Brand-, Schall- und Wärmeschutz durch Decken, Böden und Wände.

Was die Behörde dabei nicht prüft: ob das Gebäude baurechtlich genehmigt ist oder ob Umbauten nachträglich legalisiert wurden. Eine erteilte AB ist kein Freifahrtschein für ungenehmigten Bestand. Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren – ein Punkt, der bei Essener Altbauten mit nachträglichen Umbauten besonders relevant ist.

Ebenso wichtig: Die AB ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die AB kommt von der Baubehörde und bescheinigt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das auf der AB aufbaut und die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt. Erst nach der Eintragung im Grundbuch sind die einzelnen Einheiten eigenständige Eigentumswohnungen.

Vorab-Prüfung: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Essener Objekt?

Essen ist in der Gebietskulisse der Baulandmobilisierungsverordnung NRW enthalten, die seit dem 7. Januar 2023 in Kraft ist. Das hat direkte Konsequenzen für Eigentümer, die ein Bestandsgebäude aufteilen wollen.

Für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten, die bereits vor dem 7. Januar 2023 bestanden, ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Die AB kann zwar weiterhin beantragt und erteilt werden – die anschließende Umwandlung scheitert aber, wenn die erforderliche Umwandlungsgenehmigung fehlt. Wer diesen Schritt überspringt, investiert Zeit und Geld in eine AB, die er nicht nutzen kann.

Für Gebäude mit bis zu fünf Wohneinheiten gilt das Umwandlungsverbot nicht. Hier ist die Aufteilung ohne zusätzliche Genehmigung möglich – ein entscheidender Vorteil für viele Eigentümer kleinerer Mehrfamilienhäuser in Essen.

Ausnahmen vom Umwandlungsverbot bestehen unter anderem bei Erbauseinandersetzungen, bei Veräußerung an Familienangehörige zur eigenen Nutzung oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter erwerben sollen. Ob eine Ausnahme auf Ihr Objekt zutrifft, sollte vor der Antragstellung mit einem Fachmann geprüft werden.

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Zuständige Behörde und Einreichungsweg in Essen

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Essen ist die Abteilung „Baustatik, Bauphysik, Fliegende Bauten und Sonderaufgaben" in der Lindenallee 10, 45127 Essen. Digitale Anfragen werden ausschließlich per E-Mail an [email protected] entgegengenommen. Ein Online-Portal wie in einigen anderen Bundesländern existiert in NRW noch nicht.

Der Antrag selbst ist formlos – er muss jedoch folgende fünf Pflichtangaben enthalten:

• Baujahr des Gebäudes
• Gemarkung
• Flurnummer
• Flurstücksnummern
• Grundbuchblattnummern

Dem Antrag beizufügen sind mindestens zwei Ausfertigungen der Bauzeichnungen aller Geschosse, des Gebäudeschnittes und der Gebäudeansicht sowie ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte, nicht älter als sechs Monate). Die Flurkarte erhalten Sie beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen.

Essen-spezifische Anforderungen an den Aufteilungsplan

Die Stadt Essen hat konkrete Vorgaben für die Nummerierung im Aufteilungsplan, die in generischen Ratgebern nicht auftauchen – und bei Nichtbeachtung regelmäßig zu Nachforderungen führen:

• Alle Wohneinheiten werden von links nach rechts und von unten nach oben nummeriert
• Jeder einzelne Raum einer Wohneinheit muss gekennzeichnet sein
• Nebenräume wie Keller, Abstellräume, Stellplätze und Vorratsräume erhalten dieselbe Nummer wie die zugehörige Wohnung
• In jeden Raum ist die Zweckbestimmung einzutragen – „Zimmer" allein reicht nicht; gefordert sind Bezeichnungen wie Wohnen, Schlafen, Kochen, Bad, WC, Abstellen
• Fenster und Türen in Grundrissen und Ansichten müssen übereinstimmen – Inkonsistenzen sind ein häufiger Ablehnungsgrund

Bei Essener Altbauten aus der Gründerzeit – etwa in Rüttenscheid, Holsterhausen oder dem Südviertel – fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Planeco Building übernimmt auch diesen Schritt, ab 390,– € netto.

So läuft das Verfahren ab: Von der AB bis zur Grundbucheintragung

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Bauamt Essen oder Aufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Pläne vorliegen
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Durch einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Planer, der die Essen-spezifischen Vorgaben kennt
3. Antrag beim Bauamt Essen einreichen: Formlos per E-Mail mit allen Pflichtangaben und mindestens zwei Ausfertigungen der Bauzeichnungen
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Abteilung Baustatik, Bauphysik, Fliegende Bauten und Sonderaufgaben
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen: Auf Basis der AB und des gesiegelten Aufteilungsplans
6. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Essen: Erst mit der Eintragung entstehen rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen

Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Essen ist nicht offiziell angegeben. Erfahrungsgemäß ist mit 4 bis 10 Wochen zu rechnen – abhängig von der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen und der aktuellen Auslastung der Behörde. Unvollständige Anträge verlängern den Prozess erheblich.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Essen?

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 2.7:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• Je weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,– €
• AB je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,– bis 150,– €
• AB je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung der AB: 30,– €

Die genaue Höhe innerhalb des Rahmens von 50,– bis 150,– € je Sondereigentumsanteil legt die Stadt Essen im Einzelfall nach Prüfaufwand fest.

Beispiel 1: 4-Familienhaus in Essen-Rüttenscheid (4 WE, 4 Kellerräume, 2 Garagen)

• Behördengebühren: ca. 100,– € (Aufteilungsplan) + 4 × ca. 100,– € (WE) + 2 × 20,– € (Garagen) = ca. 540,– €
• Architektenleistung (Planeco Building): ab 1.500,– € netto
• Kein Umwandlungsverbot (≤ 5 WE)
• Gesamtkosten AB-Verfahren: ca. 2.000,– bis 2.500,– € netto

Beispiel 2: 8-Familienhaus in Essen-Holsterhausen (8 WE, 8 Kellerräume, 4 Stellplätze)

• Behördengebühren: ca. 100,– € + 8 × ca. 100,– bis 150,– € + 4 × 20,– € = ca. 980,– bis 1.380,– €
• Architektenleistung (Planeco Building): ab 2.000,– € netto
• Umwandlungsverbot betroffen (> 5 WE) – zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich
• Gesamtkosten AB-Verfahren: ca. 2.980,– bis 3.380,– € netto (ohne Umwandlungsgenehmigung)

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Teilungserklärung und Eintragung, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten und vom Verkehrswert des Objekts abhängen.

Stellplätze, Keller und Balkone: Was gilt als Sondereigentum?

Gerade bei typischen Essener Mehrfamilienhäusern mit gemeinschaftlichen Kellerfluren oder Hofstellplätzen stellt sich die Frage, was überhaupt als Sondereigentum ausgewiesen werden kann:

• Kellerräume: Können Sondereigentum sein, wenn sie eindeutig abgegrenzt und abschließbar sind – bei durchgehenden Kellerfluren ohne klare Trennung ist das oft problematisch
• Tiefgaragenstellplätze: Sondereigentum möglich, wenn eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar
• Außenstellplätze auf dem Hof: In der Regel nur als Sondernutzungsrecht darstellbar, nicht als Sondereigentum
• Balkone und Terrassen: Gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Wohnung als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden
• Gartenflächen: Ebenfalls Sondernutzungsrecht, kein Sondereigentum

Diese Unterscheidung ist nicht nur formal – sie hat direkte Auswirkungen darauf, wie der Aufteilungsplan gestaltet wird und was der Käufer einer Einheit später tatsächlich rechtlich besitzt. Planeco Building klärt diese Fragen im Rahmen der Planerstellung und stimmt die Zuordnung frühzeitig mit dem beauftragten Notar ab.

Warum Anträge in Essen scheitern – die häufigsten Fehler

Die meisten Nachforderungen und Ablehnungen beim Bauamt Essen lassen sich auf wenige, vermeidbare Fehler zurückführen:

• Falsche Nummerierungsrichtung: Nicht von links nach rechts und von unten nach oben nummeriert
• Fehlende Zweckbestimmungen: Räume nur als „Zimmer" bezeichnet statt mit konkreter Nutzung
• Inkonsistenz zwischen Grundriss und Ansicht: Mehr Fenster im Grundriss als in der Ansicht dargestellt oder umgekehrt
• Unklare Nebenraumzuordnung: Kellerräume oder Stellplätze nicht eindeutig einer Wohneinheit zugeordnet
• Veraltete oder fehlende Bestandspläne: Besonders bei Essener Altbauten, bei denen nachträgliche Umbauten nicht dokumentiert sind
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: AB wird beantragt, ohne vorab zu klären, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist

Planeco Building hat in über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen bundesweit – darunter zahlreiche Aufteilungsverfahren in NRW – die Erfahrung gemacht, dass vollständige und behördengerecht aufbereitete Unterlagen der entscheidende Faktor für eine reibungslose Bearbeitung sind. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Essen lässt sich nicht beschleunigen, aber unnötige Rückfragen durch sorgfältige Vorbereitung vermeiden.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Essen aufteilen möchten, unterstützt Planeco Building Sie vom ersten Schritt an: von der Prüfung des Umwandlungsverbots über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur vollständigen Einreichung beim Bauamt. Alle Leistungen – Architektur, Statik und behördliche Kommunikation – aus einer Hand, bundesweit und mit voller Preistransparenz. Fordern Sie jetzt unverbindlich ein Angebot an.