Wer in Fellbach ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die AB ist damit das Fundament jeder Immobilienaufteilung. Was viele Eigentümer unterschätzen: In Fellbach gelten seit 2025 besondere Anforderungen an die digitale Antragstellung, und der Markt selbst bringt eine zusätzliche Prüfpflicht mit sich, die bei Gebäuden ab sechs Wohneinheiten entscheidend sein kann.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde: Das Baurechtsamt der Stadt Fellbach

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Fellbach ist das Baurechtsamt der Stadt Fellbach – nicht das Landratsamt des Rems-Murr-Kreises. Fellbach ist als Große Kreisstadt selbst untere Baurechtsbehörde und bearbeitet AB-Anträge eigenständig.

• Adresse: Rathaus, Marktplatz 1, 70734 Fellbach
• Telefon: 0711 5851-251
• E-Mail: [email protected]

Wichtig seit 2025: Das Baurechtsamt Fellbach nimmt Anträge ausschließlich digital entgegen. Die Einreichung erfolgt über das Portal fellbach.meinamt.digital. Für die Anmeldung benötigen Sie entweder ein Unternehmenskonto (Elster) oder eine BundID. Wer die Registrierung auf den letzten Moment verschiebt, verliert unnötig Zeit – die Einrichtung kann mehrere Werktage dauern. Alle Unterlagen müssen im PDF/A-Format (archivfähiges PDF) eingereicht werden; normale PDFs werden zurückgewiesen.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt – und was danach kommt

Die AB bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Teileigentum (z.B. Gewerbeeinheit, Tiefgaragenstellplatz) baulich in sich abgeschlossen ist und einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Zugang hat. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Die AB ist kein Selbstzweck – sie ist das Bindeglied zwischen der baulichen Realität und der rechtlichen Aufteilung:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Baurechtsamt Fellbach
2. Teilungserklärung beim Notar (mit dem gesiegelten Aufteilungsplan)
3. Eintragung im Grundbuch – separate Wohnungsgrundbücher für jede Einheit

Wer diese Reihenfolge umkehrt oder Schritte überspringt, blockiert das gesamte Verfahren. Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan muss außerdem mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen – eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar spart Nacharbeit.

Schritt für Schritt: So läuft die Beantragung in Fellbach ab

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Bei bestehenden Gebäuden – und das ist in Fellbach die Regel – müssen die Bauzeichnungen den tatsächlichen Bestand abbilden. Viele Mehrfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren haben keine verwertbaren Pläne mehr. Das Baurechtsamt Fellbach bietet in diesem Fall Bauakteneinsicht an: Baujahr, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen und Lagepläne können elektronisch angefragt werden. Wer nicht Eigentümer ist, benötigt dafür eine Vollmacht. Liegen keine nutzbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – Planeco Building berechnet dafür ab 390,– € netto.

Schritt 2: Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen

In Baden-Württemberg müssen die Aufteilungspläne von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – Eigentümer können die Pläne nicht selbst anfertigen. Der Aufteilungsplan zeigt Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100, alle Räume einer Einheit sind mit derselben Nummer gekennzeichnet. Fellbach verlangt dabei 3-fache Ausfertigung der Bauzeichnungen – eine Besonderheit gegenüber anderen Kommunen in der Region. Planeco Building übernimmt die Planerstellung mit einem bundesweiten Netzwerk geprüfter Architekten und kennt die spezifischen Anforderungen des Baurechtsamts Fellbach.

Schritt 3: Antrag digital einreichen

Über fellbach.meinamt.digital wird der Antrag zusammen mit Lageplan und Bauzeichnungen (PDF/A) eingereicht. Dokumente müssen nach den Vorgaben des Baurechtsamts korrekt benannt sein – falsche Dateinamen oder das falsche Format führen zu Rückfragen und Verzögerungen.

Schritt 4: Prüfung durch das Baurechtsamt

Das Baurechtsamt prüft, ob die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind. Eine konkrete Bearbeitungszeit nennt die Stadt Fellbach nicht; erfahrungsgemäß sollten Eigentümer mit 4 bis 8 Wochen rechnen. Wird der Antrag abgelehnt, ist eine allgemeine Leistungsklage vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart möglich.

Schritt 5: Notar und Grundbuch

Mit der ausgestellten AB und dem gesiegelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

[[banner-klein]]

Erforderliche Unterlagen für Fellbach – Checkliste

• Lageplan des Grundstücks
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100, bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung – in 3-facher Ausfertigung
• Alle Räume einer Einheit mit einheitlicher Nummerierung gekennzeichnet
• Keller, Garagen und Stellplätze eindeutig zugeordnet und – soweit außerhalb des Wohnungsabschlusses – abschließbar
• Garagenstellplätze mit dauerhaften Markierungen versehen (Anforderung nach § 3 Abs. 2 WEG)
• Alle Dateien im PDF/A-Format, korrekt benannt nach den Vorgaben des Baurechtsamts

Innerhalb jeder Wohneinheit müssen Wasserversorgung, Ausguss, Bad und WC vorhanden sein. Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses – etwa Kellerabteile – müssen separat abschließbar sein.

Besonderheit Fellbach: Angespannter Wohnungsmarkt und Umwandlungsverbot

Fellbach ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft und Teil der Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, die bis Ende 2026 verlängert wurde. Das hat eine direkte Konsequenz für Eigentümer, die größere Mehrfamilienhäuser aufteilen wollen.

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB – verlängert bis Ende 2030 – ermöglicht es Kommunen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Ob und in welchem Umfang Baden-Württemberg von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, sollte vor Antragstellung beim Baurechtsamt Fellbach konkret geprüft werden. Planeco Building klärt diese Frage im Rahmen der Projektberatung – bevor Planungskosten entstehen.

Für Gebäude mit bis zu fünf Wohneinheiten – also das klassische Zweifamilienhaus oder kleinere Mehrfamilienhäuser – greift dieser Vorbehalt nicht. Hier ist die AB der einzige behördliche Schritt vor dem Notar.

Wenn Sie in einem gemischt genutzten Gebäude Gewerberäume in Wohnraum umwandeln wollen, ist zusätzlich zur AB eine Nutzungsänderung erforderlich – ein eigenständiges Genehmigungsverfahren.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Fellbach

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: Die Stadt Fellbach nennt keine Pauschalgebühren – die Kosten sind einzelfallabhängig. Als Orientierung: In Baden-Württemberg liegen die Behördengebühren typischerweise bei 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Architektenkosten: Planeco Building berechnet für die Erstellung des Aufteilungsplans ab 1.000,– € netto bei zwei Einheiten; bei größeren Objekten (bis 15 Einheiten) ab 2.500,– € netto. Sind keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt in Fellbach – mit durchschnittlichen Kaltmieten von 13,75 €/m² und Kaufpreisen von rund 3.980 €/m² – typischerweise 15 bis 25 % mehr als der Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses. Die Investition in die AB amortisiert sich damit in der Regel deutlich.

Zwei konkrete Szenarien

Zweifamilienhaus in Fellbach-Schmiden (2 Einheiten):

• Architektenkosten: ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 100,– bis 250,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 2.600,– bis 4.250,– €
• Umwandlungsverbot: nicht betroffen

Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten in der Fellbacher Kernstadt:

• Architektenkosten: ab 2.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 400,– bis 2.000,– € (einzelfallabhängig)
• Notar und Grundbuch: im vierstelligen Bereich
• Gesamtkosten: ca. 4.000,– bis 7.000,– € und mehr
• Umwandlungsverbot: Prüfung erforderlich (mehr als 5 Einheiten)

Typische Fehler – und wie sie sich vermeiden lassen

Die häufigsten Ursachen für Verzögerungen oder Ablehnungen beim Baurechtsamt Fellbach:

• Falsches Dateiformat: Wer keine PDF/A-Dateien einreicht, riskiert eine Zurückweisung des gesamten Antrags. Planeco Building liefert alle Unterlagen im korrekten Format.
• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Gerade bei Fellbacher Altbauten aus den 1960er- bis 1980er-Jahren fehlen aktuelle Grundrisse. Planeco Building beantragt bei Bedarf die Bauakteneinsicht und organisiert das Aufmaß vor Ort.
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Keller und Stellplätze müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und korrekt im Plan dargestellt sein – inklusive dauerhafter Markierungen bei Stellplätzen.
• Nummerierung nicht mit Notar abgestimmt: Wenn die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit der Teilungserklärung übereinstimmen, entstehen kostspielige Korrekturrunden.
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: Bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten in Fellbach sollte die Frage nach einem Genehmigungsvorbehalt vor Beginn der Planung geklärt sein.

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess – von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur digitalen Einreichung beim Baurechtsamt Fellbach. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und eine Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsleistung sprechen für sich. Wenn für bauliche Anpassungen – etwa den Einbau einer separaten Eingangstür oder neuer Trennwände – ein Statiker benötigt wird, koordiniert Planeco Building auch das.