Wer in Flensburg ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, kommt an einem Dokument nicht vorbei: der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen – und damit kein Sondereigentum begründen. Was viele Eigentümer erst vom Notar oder der Bank erfahren: Das Dokument stellt nicht der Notar aus, sondern das Bauamt. Und in Flensburg gelten dabei einige Besonderheiten, die in bundesweiten Ratgebern schlicht fehlen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Einheiten in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, bevor Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet und im Grundbuch eingetragen werden kann.

Typische Anlässe in Flensburg:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen
• Wohn- und Gewerbeeinheiten rechtlich trennen (Teileigentum)
• Immobilie unter Erben aufteilen oder im Rahmen einer Schenkung übertragen
• Einzelne Einheit separat finanzieren – viele Banken verlangen die Bescheinigung als Beleihungsvoraussetzung
• Dauerwohnrecht an einer bestimmten Wohnung begründen

Wichtig: Die Bescheinigung bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – sie ist keine Baugenehmigung und legalisiert keine Baurechtsverstöße. Bestandsmängel bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Zuständige Behörde in Flensburg

Für Immobilien im Stadtgebiet Flensburg ist die Abteilung Bauordnung im Technischen Rathaus zuständig:

• Adresse: Am Pferdewasser 14, 24937 Flensburg
• E-Mail: [email protected]
• Telefon: 0461 85-0
• Öffnungszeiten: Montag und Dienstag 08:30–12:00 Uhr, Donnerstag 14:00–17:30 Uhr sowie nach Vereinbarung

Liegt Ihre Immobilie nicht im Stadtgebiet, sondern im umliegenden Kreis Schleswig-Flensburg, ist die Bauaufsicht des Kreises mit Sitz in Schleswig zuständig – nicht die städtische Bauordnung.

Hinweis zur neuen Landesbauordnung: Die Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) ist seit dem 05.07.2024 in neuer Fassung in Kraft. Dadurch haben sich zahlreiche Vordrucke geändert. Stellen Sie sicher, dass Sie aktuelle Antragsformulare verwenden – die Bauordnung Flensburg weist ausdrücklich darauf hin.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Damit das Bauamt die Bescheinigung ausstellen kann, muss jede Einheit folgende Kriterien erfüllen:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Wände und Decken trennen die Einheit vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar sein – nicht durch eine andere Wohneinheit
• Sanitäreinrichtungen und Kochgelegenheit: Wohneinheiten benötigen eigene Sanitäranlagen sowie eine Küche oder Kochgelegenheit
• Abgeschlossene Nebenräume: Kellerräume, die einer Einheit zugeordnet werden, müssen verschließbar sein
• Stellplätze: Garagenstellplätze gelten nur dann als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen eindeutig erkennbar sind

Bei Flensburger Altbauten – Gründerzeitgebäude, Nachkriegsbauten, Hinterhofgebäude – fehlt häufig ein eigenständiger Zugang für einzelne Einheiten. Das ist der häufigste Ablehnungsgrund und lässt sich nur durch bauliche Anpassungen beheben, die in vielen Fällen eine separate Baugenehmigung erfordern.

Erforderliche Unterlagen für das Bauamt Flensburg

Folgende Unterlagen sind für die Antragstellung in Schleswig-Holstein erforderlich:

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (aktuelles Formular nach LBO SH 2024)
• Aufteilungsplan / Bauzeichnung als Baubestandszeichnung bei Bestandsgebäuden – bestehend aus:
  • Lageplan im Maßstab 1:500 (Stellplatzzuordnung wird dringend empfohlen)
  • Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100 – einschließlich Spitzboden, auch wenn dieser nicht ausgebaut ist
  • Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100
• Bei schriftlicher Antragstellung: Pläne in zweifacher Ausfertigung, lesbar, maßstäblich und im Format maximal DIN A3
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte)

Spitzboden-Pflicht in Schleswig-Holstein: Diese Anforderung fehlt in nahezu allen bundesweiten Ratgebern, ist aber in SH ausdrücklich vorgeschrieben. Wer den Spitzboden im Aufteilungsplan nicht darstellt, erhält eine Nachforderung – was das Verfahren um mehrere Wochen verlängert.

Fehlende Bestandspläne: Bei älteren Flensburger Gebäuden liegen häufig keine verwertbaren Grundrisse vor. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Alternativ kann eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Flensburg (Am Pferdewasser 14) helfen – für die Akteneinsicht fallen separate Gebühren an.

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Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Flensburg

1. Bestandssituation klären: Liegen verwertbare Grundrisse vor? Wenn nicht, Aufmaß beauftragen oder Bauakteneinsicht beantragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan nach SH-Anforderungen – mit korrekten Maßstäben, Nummerierung aller Einheiten und farbiger Kennzeichnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
3. Nummerierung mit dem Notar abstimmen: Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Frühzeitige Abstimmung spart Nacharbeit.
4. Antrag beim Bauamt Flensburg einreichen: Schriftlich (Am Pferdewasser 14) oder elektronisch über das Bürgerportal Schleswig-Holstein (BundID-Konto erforderlich).
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Die Bauordnung Flensburg prüft die bauliche Abgeschlossenheit und stellt die Bescheinigung aus. Die Bearbeitungsdauer beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Gesamtdauer des gesamten Prozesses: erfahrungsgemäß 3–5 Monate.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Flensburg

Behördengebühren nach BauGebVO Schleswig-Holstein

Die Gebühren richten sich nach der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein. In der Praxis werden in SH-Kreisen und Städten ca. 50,–€ pro Wohneinheit erhoben. Jede weitere Ausfertigung der Bescheinigung kostet zusätzlich ca. 30,–€.

Architektenleistung: Aufteilungsplan erstellen lassen

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan nach SH-Anforderungen:

• 2 Einheiten: 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: 2.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: 2.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,–€ netto
• Garagen: 49,–€ netto pro Garageneinheit

Kostenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Flensburg

Szenario: Gründerzeitgebäude mit 4 Wohneinheiten und 2 Kellerräumen, keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden.

• Architektenleistung Aufteilungsplan (bis 5 WE): 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort: ab 390,–€ netto
• Behördengebühren Bauamt Flensburg (4 × ca. 50,–€): ca. 200,–€
• Notar (Teilungserklärung, abhängig vom Verkehrswert): ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€
• Grundbuchgebühren: ca. 1.000,–€ bis 1.500,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.590,–€ bis 6.090,–€

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet.

Wichtig: Gilt das Umwandlungsverbot in Flensburg?

Seit Februar 2023 gilt in Schleswig-Holstein eine Verordnung, die in 67 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Diese Regelung betrifft Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten und ist bis Ende 2030 verlängert worden. Ob Flensburg in dieser Liste enthalten ist, sollte vor der Antragstellung verbindlich geprüft werden – denn bei betroffenen Gebäuden ist vor der Aufteilung eine zusätzliche Genehmigung nach § 250 BauGB erforderlich. Planeco Building klärt das im Rahmen der Erstberatung.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Spitzboden fehlt im Aufteilungsplan: In SH ausdrücklich gefordert, auch bei nicht ausgebautem Spitzboden. Führt regelmäßig zu Nachforderungen.
• Nicht alle Gebäude auf dem Grundstück dargestellt: Die Bescheinigung bezieht sich immer auf das gesamte Grundstück – Vorderhaus und Hinterhaus müssen vollständig abgebildet sein.
• Inkonsistente Nummerierung: Wenn die Nummerierung im Aufteilungsplan nicht mit der Teilungserklärung übereinstimmt, muss der Plan überarbeitet werden. Abstimmung mit dem Notar vor Fertigstellung des Plans ist essenziell.
• Stellplatzzuordnung fehlt: Im Lageplan sollte die Zuordnung von Stellplätzen zu einzelnen Einheiten von Anfang an eingetragen sein – das Bauamt SH empfiehlt dies ausdrücklich.
• Fehlender separater Zugang: Besonders bei Flensburger Altbauten mit Durchgangswohnungen oder Hinterhofgebäuden. Bauliche Anpassungen erfordern in Flensburg häufig ein vollständiges Baugenehmigungsverfahren, da viele Bereiche keinen qualifizierten Bebauungsplan haben.

Sonderfall: Ferienwohnungen und gemischt genutzte Gebäude in Flensburg

Flensburg hat als Hochschulstandort und Tourismusstadt eine relevante Ferienwohnungsszene. Wer eine Einheit als Ferienwohnung nutzen möchte, benötigt in der Regel nicht nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung, sondern auch eine Nutzungsänderung – denn die Ferienwohnungsnutzung gilt bauordnungsrechtlich als andere Nutzungsart als die dauerhafte Wohnnutzung. Gleiches gilt für gemischt genutzte Gebäude, bei denen Erdgeschoss-Gewerbe und Obergeschoss-Wohnen rechtlich getrennt werden sollen: Hier entsteht Teileigentum, das ebenfalls im Aufteilungsplan eindeutig ausgewiesen sein muss.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Flensburg durch beide Verfahren – von der Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsunterlagen ist der Prozess deutlich schneller abgeschlossen, als viele Eigentümer erwarten. Fragen Sie jetzt unverbindlich an – die Erstberatung ist kostenlos.