Wer ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Einzelverkauf. Zuständig in Frankfurt ist die Bauaufsicht Frankfurt am Main, Sachgebiet Baulasten und Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Was viele Eigentümer noch nicht wissen: Seit dem 1. Januar 2026 hat sich die rechtliche Lage in Hessen grundlegend verändert – und das eröffnet außerhalb der Milieuschutzgebiete deutlich mehr Spielraum als bisher.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) bestätigt, dass eine Wohnung oder Nutzungseinheit baulich so abgegrenzt ist, dass sie unabhängig von anderen Einheiten genutzt werden kann. Rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine wirksame Teilungserklärung beurkunden, und das Grundbuchamt trägt keine separaten Eigentumsrechte ein.

Wichtig zu verstehen: Die Bauaufsicht Frankfurt prüft bei der AB ausschließlich nach den Vorschriften des WEG – nicht nach Baurecht. Sie prüft nicht, ob der dargestellte Zustand baurechtlich genehmigt ist, und sie prüft nicht, ob die Aufteilungspläne mit dem Baugenehmigungsstand übereinstimmen. Ein illegaler Umbau wird durch die AB nicht legalisiert. Die AB ist außerdem kein Verwaltungsakt – gegen sie kann nicht im klassischen Sinne Widerspruch eingelegt werden. Die Verantwortung für die Richtigkeit der eingereichten Unterlagen liegt vollständig beim Antragsteller.

Abzugrenzen ist die AB von der Teilungserklärung: Die AB kommt zuerst – sie ist die behördliche Grundlage. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das danach erstellt wird und die Aufteilung des Eigentums rechtlich festlegt.

Wichtige Rechtsänderung seit 2026: Was in Frankfurt jetzt gilt

Bis Ende 2025 galt in Frankfurt für Gebäude mit mindestens sieben Wohnungen eine stadtweite Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – geregelt über § 250 BauGB in Verbindung mit der hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung. Diese Verordnung wurde von der Hessischen Landesregierung nicht verlängert und ist zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen.

Das bedeutet: Außerhalb der Milieuschutzgebiete können Eigentümer in Frankfurt seit dem 1. Januar 2026 ein Mehrfamilienhaus aufteilen, ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung zu beantragen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht als behördlicher Schritt – neben der notariellen Teilungserklärung und der Grundbucheintragung.

Ausnahme: Milieuschutzgebiete. Wer ein Gebäude in einem der 14 Frankfurter Milieuschutzgebiete aufteilen möchte, benötigt weiterhin eine Umwandlungsgenehmigung – jetzt auf Basis von § 172 BauGB. Zuständig ist ebenfalls die Bauaufsicht Frankfurt.

Die 14 Milieuschutzgebiete in Frankfurt

Folgende Stadtteile und Quartiere sind aktuell durch eine soziale Erhaltungssatzung geschützt:

• Bockenheim
• Nordend-Mitte
• Nordend-Süd
• Berger Straße
• Sachsenhausen-Nord
• Westliches Ostend
• Gutleutviertel
• Dichterviertel
• Dornbuschsiedlung
• Alt-Eschersheim
• Anne-Frank-Siedlung
• Am Oberschelder Weg
• Östliches Gallus
• Westliche Riederwaldsiedlung

Ob ein konkretes Gebäude betroffen ist, lässt sich bis auf Hausnummerebene im digitalen Planauskunftssystem planAS der Stadt Frankfurt prüfen. Das sollte der erste Schritt vor jeder Planung sein – denn die Antwort entscheidet darüber, ob neben der AB noch eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.

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Bauliche Voraussetzungen: Was als „abgeschlossen" gilt

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie räumlich vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt ist. Konkret bedeutet das:

• Vollständige Abgrenzung durch Wände und Decken zu allen Seiten
• Eigener abschließbarer Zugang – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum
• Küche oder Kochgelegenheit innerhalb der Einheit
• Sanitäreinrichtungen (Bad/WC) innerhalb der Einheit

Kellerräume, Abstellräume und ähnliche Nebenräume können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie räumlich eindeutig einer Einheit zugeordnet und entsprechend abgegrenzt sind. Die Neuzuordnung von Kellerräumen zu anderen Wohnungen ist allerdings keine Frage der Abgeschlossenheit – dafür ist keine neue AB erforderlich.

Stellplätze: Was in Frankfurt als dauerhaft gilt – und was nicht

Tiefgaragenstellplätze können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen am Fußboden erkennbar sind. Als dauerhaft gelten in Frankfurt:

• Wände oder Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall
• Festverankertes Geländer
• In den Fußboden eingelassene Markierungssteine
• Abriebfeste Komponentenklebestreifen
• Markierungsnägel mit einem Abstand von weniger als 50 cm

Aufgemalte Markierungen gelten ausdrücklich nicht als dauerhaft – ein häufiger Fehler, der in der Praxis regelmäßig zu Nachforderungen führt. Wer Tiefgaragenstellplätze als Sondereigentum ausweisen möchte, muss ggf. vor Antragstellung nachrüsten.

Ebenerdige Stellplätze außerhalb von Garagen sind grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig – hier können nur Sondernutzungsrechte vergeben werden. Carports sind ebenfalls nicht sondereigentumsfähig. Mehrfachparkeranlagen können nur als Gesamtanlage für abgeschlossen erklärt werden; an einzelnen Stellplätzen darin sind ebenfalls nur Sondernutzungsrechte möglich.

Balkone, Terrassen und Freiflächen

Balkone und Loggien können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie durch Wände, Brüstungen oder ähnliche bauliche Elemente eindeutig abgegrenzt sind. Ebenerdige Terrassen benötigen eine klare vertikale Begrenzung und müssen einen ausreichenden Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Fehlt diese Abgrenzung, ist nur ein Sondernutzungsrecht möglich.

Erforderliche Unterlagen: Die Checkliste für Frankfurt

Die Bauaufsicht Frankfurt verlangt folgende Unterlagen für den Antrag:

• Antrag auf Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (formlos möglich, muss alle Angaben des Antragsformulars enthalten) – 1-fach
• Kopie des Handels- oder Vereinsregisterauszugs bzw. Gesellschaftervertrags (bei juristischen Personen) – 1-fach
• Handlungsvollmacht (wenn nicht der Eigentümer selbst antragstellt) – 1-fach
• Liegenschaftskarte – 1-fach
• Aufteilungspläne ohne aufgeklebte Heftränder:
  • Grundrisse aller Geschosse – 1 Plansatz
  • Schnitte – 1 Plansatz
  • Ansichten oder Lichtbilder – 1 Plansatz

Formatvorgaben: Zeichnungen im einheitlichen Maßstab 1:100, Planformat maximal DIN A3, gefaltet auf DIN A4 mit einem 2,0 cm breiten Heftrand. Keine aufgeklebten Heftränder – die Bauaufsicht Frankfurt weist explizit darauf hin, da dieser Formfehler zu Nachforderungen führt.

Empfehlenswert ist außerdem, vor Antragstellung die Vorakten im Archiv der Bauaufsicht einzusehen. Dort lässt sich prüfen, ob die geplanten Aufteilungspläne mit dem baurechtlich genehmigten Zustand übereinstimmen. Weichen sie ab, kann ein separater Bauantrag erforderlich werden – besser, das vor der Einreichung zu wissen als danach.

Ablauf: Von der Planung bis zur Bescheinigung

1. Milieuschutz prüfen: Liegt das Gebäude in einem der 14 Milieuschutzgebiete? Prüfung über planAS. Falls ja: Umwandlungsgenehmigung zusätzlich erforderlich.
2. Vorakten einsehen: Baugenehmigungsstand mit dem Ist-Zustand abgleichen. Bei Abweichungen ggf. Bauantrag stellen.
3. Aufteilungsplan erstellen: Ein Architekt oder Planungsbüro erstellt die Bauzeichnungen nach den Vorgaben der Bauaufsicht Frankfurt. Bei fehlenden Bestandsplänen ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
4. Antrag einreichen: Seit April 2025 werden Bauanträge in Frankfurt digital über das Bauportal Hessen eingereicht. Papieranträge werden nicht mehr angenommen. Ob die AB ebenfalls ausschließlich über dieses Portal läuft oder ob ein separater Einreichungsweg gilt, sollte vorab mit der Bauaufsicht Frankfurt geklärt werden.
5. Prüfung durch die Bauaufsicht: Ausschließlich nach WEG-Vorschriften – keine baurechtliche Prüfung. Bearbeitungszeit in Frankfurt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
6. AB erhalten und weiter zum Notar: Mit der AB beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend trägt das Amtsgericht Frankfurt die einzelnen Einheiten ins Grundbuch ein (weitere 4–6 Wochen).

Planeco Building übernimmt die Erstellung der Aufteilungspläne und die Koordination mit der Bauaufsicht Frankfurt – von der Erstberatung bis zur fertigen Bescheinigung. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung ist der Prozess für Eigentümer so reibungslos wie möglich.

Kosten: Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frankfurt realistisch kostet

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten, bis 10 Einheiten ab 2.000,– € netto, bis 15 Einheiten ab 2.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto
• Tiefgaragenstellplätze: ab 49,– € netto pro Einheit
• Behördengebühren der Bauaufsicht Frankfurt: ca. 50,– bis 150,– € pro Einheit (abhängig von der Gebührensatzung der Stadt Frankfurt)
• Notarkosten für die Teilungserklärung: verkehrswertabhängig, typischerweise niedrig vierstellig
• Grundbuchgebühren: ebenfalls verkehrswertabhängig

Rechenbeispiel: Ein 6-Familienhaus in Frankfurt-Bornheim (kein Milieuschutzgebiet) – Architektenleistung ab 2.000,– € netto, Behördengebühren ca. 600,– €, Notar und Grundbuch ca. 2.500–5.000 € – ergibt Gesamtkosten von ca. 5.500–8.000 €. Dem gegenüber steht ein typischer Mehrerlös von 15–25 % beim Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf – bei einem Objekt mit einem Verkehrswert von 1,2 Mio. € entspricht das einem Mehrerlös von 150.000–300.000 €.

Der Gesamtzeitrahmen von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung beträgt realistisch 3–5 Monate: Planungsleistung ca. 2–3 Wochen, Bauamt 4–8 Wochen, Notar und Grundbuch 4–6 Wochen.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Milieuschutzgebiet nicht geprüft: Eigentümer beantragen die AB, ohne vorher planAS zu konsultieren, und werden von der zusätzlichen Umwandlungsgenehmigungspflicht überrascht. Erste Amtshandlung: planAS-Prüfung.
• Aufgemalte Tiefgaragenmarkierungen: Reichen in Frankfurt nicht aus. Vor Antragstellung prüfen und ggf. dauerhafte Markierungen nachrüsten.
• Aufteilungsplan weicht vom genehmigten Zustand ab: Führt im besten Fall zu Nachforderungen, im schlechtesten Fall zu einem erforderlichen Bauantrag. Vorakten vorab einsehen.
• Aufgeklebte Heftränder: Formfehler, der zur Rückgabe der Unterlagen führt. Heftrand immer gefaltet, nie aufgeklebt.
• Kellerneuzuordnung mit neuer AB: Nicht erforderlich. Die Neuzuordnung von Kellerräumen ist keine Frage der Abgeschlossenheit.
• Einzelne Stellplätze in Mehrfachparkeranlagen als Sondereigentum: Nicht möglich. Nur die Gesamtanlage ist sondereigentumsfähig – für einzelne Plätze gibt es nur Sondernutzungsrechte.

Nachträgliche Änderungen: Was passiert nach einem Umbau?

Wer nach Erteilung der AB bauliche Änderungen vornimmt – etwa einen Dachgeschossausbau oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen – muss nicht für das gesamte Gebäude einen neuen Antrag stellen. Die vorangegangenen Abgeschlossenheitsbescheinigungen behalten für alle nicht betroffenen Einheiten ihre Gültigkeit. Es genügt ein Teiländerungsantrag, der sich auf die veränderten Einheiten beschränkt. Das spart Zeit und Kosten.

Für Eigentümer, die im Zuge der AB auch bauliche Anpassungen planen – etwa den Ausbau von Dachgeschossen oder die Schaffung neuer Einheiten – bietet Planeco Building neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch die vollständige Baugenehmigungsabwicklung an. Mehr dazu unter Architektenleistungen und Nutzungsänderungen.

Wer darüber hinaus statische Nachweise für Umbauten benötigt – etwa beim Dachgeschossausbau oder bei tragenden Wänden – findet bei Planeco Building auch den passenden Statiker. Die Kosten für statische Leistungen sind transparent unter Statikerkosten aufgeführt.