Wer in Frechen ein Mehrfamilienhaus aufteilen, einzelne Wohnungen verkaufen oder eine Immobilie unter Erben aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die zwingende Voraussetzung dafür, dass überhaupt separates Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne sie kein Notar, ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne sie kein Einzelverkauf. Gleichzeitig ist Frechen kein Standardfall: Als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten hier zusätzliche Regeln, die viele Eigentümer erst nach der Antragstellung überraschen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und warum brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt kein Wohnungseigentum begründen – die Aufteilung in separate Einheiten ist damit schlicht nicht möglich.

Wichtig zu verstehen: Die AB ist kein Verwaltungsakt und keine Baugenehmigung. Die Behörde prüft ausschließlich, ob die Einheiten die baulichen Abgeschlossenheitsvoraussetzungen erfüllen – nicht, ob das Gebäude baurechtlich genehmigt ist oder dem aktuellen Genehmigungsstand entspricht. Ein illegal ausgebautes Dachgeschoss wird durch die AB nicht legalisiert.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung: Der Unterschied

Die AB ist der behördliche Schritt – sie bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit. Die Teilungserklärung ist der notarielle Schritt – sie regelt, welche Einheiten Sondereigentum werden und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Beide Dokumente bauen aufeinander auf: Erst AB, dann Notar, dann Grundbucheintragung.

Wann benötigen Eigentümer in Frechen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen und die Einheiten separat verkaufen möchte, braucht zwingend eine AB – erst dann können separate Grundbuchblätter angelegt werden.
• Erbteilung und Schenkung: Soll eine Immobilie unter Erben oder an Kinder aufgeteilt werden, muss jede Einheit als eigenständiges Eigentum im Grundbuch eingetragen sein.
• Separate Beleihung: Banken verlangen die AB, wenn einzelne Einheiten eines Gebäudes als eigenständige Sicherheiten belastet werden sollen.
• Trennung von Wohnen und Gewerbe: Wer in einem gemischt genutzten Gebäude Teileigentum (z.B. Ladenlokal im Erdgeschoss) vom Wohneigentum trennen möchte, benötigt ebenfalls eine AB.

Wichtig für Frechen: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Objekt?

Frechen ist in der NRW-Mieterschutzverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das hat direkte Konsequenzen für Eigentümer, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln wollen.

Nach § 250 BauGB (Baulandmobilisierungsgesetz, verlängert bis Ende 2030) benötigen Eigentümer in solchen Gebieten eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung – und zwar dann, wenn das Gebäude mehr als fünf Wohneinheiten hat. Diese Genehmigung ist von der AB unabhängig und muss separat beantragt werden.

Wann das Umwandlungsverbot greift – und wann nicht:

• Bis zu 5 Wohneinheiten: Kein Umwandlungsverbot – die AB kann ohne zusätzliche Genehmigung beantragt werden.
• Mehr als 5 Wohneinheiten im Bestandsgebäude: Umwandlungsgenehmigung erforderlich, bevor die AB wirksam genutzt werden kann.
• Neubauten: Das Verbot gilt nur für Gebäude, die bereits beim Inkrafttreten der Verordnung bestanden – Neubauten sind ausgenommen.
• Rein gewerblich genutzte Gebäude: Fallen nicht unter das Umwandlungsverbot.

Wer diesen Schritt übersieht, hat nach Erhalt der AB noch eine zusätzliche Hürde vor sich. Planeco Building klärt diesen Punkt im Rahmen der Erstberatung, bevor der eigentliche Antragsprozess beginnt.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Jede Einheit, die als Sondereigentum eingetragen werden soll, muss folgende Anforderungen erfüllen:

• Eigener Zugang: Jede Einheit muss über eine separat abschließbare Eingangstür verfügen, die direkt vom Gemeinschaftsbereich oder von außen zugänglich ist.
• Vollständige Ausstattung: Küche oder Kochgelegenheit, Bad und WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein.
• Bauliche Trennung: Böden, Decken und Wände müssen die Einheiten vollständig voneinander abgrenzen und ausreichenden Brand-, Schall- und Wärmeschutz bieten.
• Keine Durchgänge: Es darf keine direkte Verbindung zwischen zwei Sondereigentumseinheiten geben, die nicht über das Gemeinschaftseigentum führt.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frechen beantragen: Der Ablauf

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Vor dem Antrag steht die Frage: Liegen verwertbare Bestandspläne vor? Bei Altbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren – in Frechen keine Seltenheit – fehlen diese häufig. Eigentümer können beim Bauakten-Archiv der Stadt Frechen Einsicht in die Bauakte nehmen und Unterlagen abfotografieren. Ist auch dort nichts Verwertbares vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – bei Planeco Building ab 390,– € netto.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument des Antrags. Er zeigt alle Einheiten des Gebäudes mit klarer Abgrenzung, nummeriert mit arabischen Ziffern im Kreis. Die Stadt Frechen verlangt Bauzeichnungen in zweifacher Ausfertigung im Format max. DIN A3 – Grundrisse, Schnitte und Ansichten, jeweils mit identischer Kennzeichnung. Planeco Building erstellt diesen Plan nach den genauen Anforderungen der Frechener Bauordnung.

Schritt 3: Antrag beim Bauamt Frechen einreichen

Zuständig ist die Bauordnung und Denkmalschutz der Stadt Frechen, Johann-Schmitz-Platz 1–3, 50226 Frechen (Tel. +49 2234 5011510). Persönliche Vorsprachen sind nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Einzureichen sind:

• Formloser Antrag
• Aktueller Katasterplan mit Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstücken
• Bauzeichnungen in zweifacher Ausfertigung (max. DIN A3): Grundrisse, Schnitte, Ansichten – jeweils mit arabischen Ziffern im Kreis je Sondereigentumseinheit

Laut Stadt Frechen gilt: Nur vollständig eingereichte Anträge werden bearbeitet.

Schritt 4: Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen

Die Bearbeitungszeit variiert je nach Auslastung der Behörde. Erfahrungsgemäß ist in Frechen mit mehreren Wochen bis zu einigen Monaten zu rechnen – ein realistischer Zeitpuffer ist bei der Projektplanung einzukalkulieren.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar beurkunden

Mit der AB in der Hand kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Dabei ist entscheidend: Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan muss exakt mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar vor der Planerstellung vermeidet kostspielige Nacharbeiten.

Schritt 6: Eintragung beim Grundbuchamt

Grundbuchauszüge und Eintragungen für das Frechener Stadtgebiet werden beim Amtsgericht Kerpen beantragt – nicht beim Bauamt Frechen selbst. Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Wichtig: Laut Stadt Frechen erkennt das Grundbuchamt die AB nur an, wenn alle Angaben exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen – ein einziger Zahlenfehler führt zur Ablehnung.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frechen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): ca. 100,– €
• Je Mehrausfertigung: ca. 30,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil: 50,– bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: ca. 20,– €

Architektenleistung: Aufteilungsplan

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan nach den Anforderungen der Stadt Frechen:

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Garagen: 49,– € netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Plänen): ab 390,– € netto

Kostenbeispiele für typische Objekte in Frechen

Zweifamilienhaus aufteilen (2 WE):

• Architektenleistung: ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 200,– bis 400,– €
• Umwandlungsverbot: nicht anwendbar (≤ 5 WE)
• Gesamtkosten ohne Notar: ca. 1.200,– bis 1.500,– €

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten:

• Architektenleistung: ab 2.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 700,– bis 1.000,– €
• Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB: erforderlich (> 5 WE, Frechen = angespannter Markt)
• Gesamtkosten ohne Notar: ca. 2.700,– bis 3.500,– €

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Abweichung vom Grundbuch: Selbst ein einziger falscher Buchstabe oder eine falsche Ziffer in den Katasterangaben führt dazu, dass das Grundbuchamt die AB ablehnt. Professionelle Planung zahlt sich hier direkt aus.
• Fehlende Bestandspläne: Wer keine verwertbaren Pläne hat, sollte zuerst die Bauakte beim Bauamt Frechen einsehen – und erst dann entscheiden, ob ein Aufmaß vor Ort notwendig ist.
• AB mit Baugenehmigung verwechseln: Die AB prüft keine baurechtliche Zulässigkeit. Ein illegal ausgebautes Geschoss bleibt illegal – auch mit AB. Wer unsicher ist, ob der Ist-Zustand dem genehmigten Zustand entspricht, sollte dies vorab klären. Eine Nutzungsänderung kann in solchen Fällen der richtige nächste Schritt sein.
• Umwandlungsverbot übersehen: Bei mehr als 5 Wohneinheiten in Frechen ist die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB zwingend – wer das erst nach Erhalt der AB bemerkt, verliert wertvolle Zeit.
• Unvollständige Unterlagen: Die Stadt Frechen bearbeitet nur vollständig eingereichte Anträge. Fehlende Dokumente führen zu Verzögerungen, nicht zur Rückfrage.

Sonderfälle: Stellplätze, Garagen und Gartenanteile

Nicht jede Fläche lässt sich als Sondereigentum eintragen – das ist ein häufiger Irrtum:

• Tiefgaragenstellplätze und Einzelgaragen: Können als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie eindeutig abgrenzbar und im Aufteilungsplan klar nummeriert sind.
• Außenstellplätze: Sind in der Regel nicht sondereigentumsfähig – hier ist nur ein Sondernutzungsrecht möglich, das in der Teilungserklärung geregelt wird.
• Mehrfachparkeranlagen: Können nur als Gesamtanlage für abgeschlossen erklärt werden. An einzelnen Stellplätzen innerhalb der Anlage können keine separaten Sondereigentumsrechte begründet werden.
• Gartenflächen und Terrassen: Gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum – die exklusive Nutzung wird über ein Sondernutzungsrecht geregelt, nicht über Sondereigentum.

Nachträgliche Änderungen: Was tun nach dem Dachausbau?

Wer nach Ausstellung der AB bauliche Veränderungen vornimmt – etwa einen Dachausbau oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen – benötigt eine ergänzende AB für die geänderten Einheiten. Dabei müssen nur die Grundrisse der betroffenen Einheiten neu eingereicht werden. Die bestehenden AB-Bescheinigungen für die unveränderten Einheiten behalten ihre Gültigkeit. Planeco Building unterstützt auch bei solchen Teiländerungen – inklusive Abstimmung mit dem Notar, damit die Teilungserklärung entsprechend angepasst werden kann.

Mit Planeco Building zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frechen

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess: von der Prüfung der Bestandspläne über die Erstellung des normgerechten Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt Frechen – inklusive Abstimmung mit dem Notar und Klärung des Umwandlungsverbots im Vorfeld. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Erfahrung kennt Planeco Building die lokalen Anforderungen der Stadt Frechen und die spezifischen Besonderheiten des NRW-Baurechts.

Wer einen erfahrenen Architekten für die Erstellung des Aufteilungsplans sucht oder wissen möchte, ob für sein Objekt zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist, findet bei Planeco Building alle Leistungen aus einer Hand – transparent kalkuliert, ohne versteckte Kosten.

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