Wer in Freiburg im Breisgau ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Verkauf einzelner Einheiten. Was viele Eigentümer unterschätzen: In Freiburg gibt es einige Besonderheiten, die den Prozess verkomplizieren können – von sozialen Erhaltungssatzungen in bestimmten Stadtteilen bis hin zu fehlenden Bestandsplänen bei Gründerzeit-Altbauten. Dieser Leitfaden erklärt, was in Freiburg konkret auf Sie zukommt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes – Wohnungen, Kellerräume, Garagen – baulich in sich abgeschlossen und damit sondereigentumsfähig sind. Rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen.

Der Unterschied zur Teilungserklärung ist wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das baurechtliche Dokument, das die physische Abgeschlossenheit der Einheiten bestätigt. Die Teilungserklärung ist das notarielle Dokument, das die rechtliche Aufteilung des Eigentums regelt. Beide sind erforderlich – in dieser Reihenfolge.

Typische Anlässe für die Beantragung in Freiburg:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Erbteilung oder Schenkung, bei der Miteigentümer eigenständige Einheiten erhalten sollen
• Finanzierungsanforderungen der Bank, die separate Grundbuchblätter voraussetzt
• Investoren, die ein Mehrfamilienhaus in Freiburg kaufen und aufteilen möchten
• Begründung von Teileigentum bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen + Gewerbe)

Zuständige Behörde: Das BeratungsZentrum Bauen (BZB) in Freiburg

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Stadtgebiet Freiburg ist das BeratungsZentrum Bauen (BZB) des Baurechtsamts der Stadt Freiburg im Breisgau. Es befindet sich in der Fehrenbachallee 12, 79106 Freiburg, und ist telefonisch unter +49 761 2014390 sowie per E-Mail unter [email protected] erreichbar. Wichtig: Das BZB ist mittwochs aus personellen Gründen nur per E-Mail erreichbar – planen Sie das bei zeitkritischen Anfragen ein.

Anträge können auch digital über die Plattform ViBA-BW (Virtuelle Bauaufsicht Baden-Württemberg) eingereicht werden, was den Prozess beschleunigen kann. Informationen zur digitalen Antragstellung finden Sie auf der Seite der Stadt Freiburg zum digitalen baurechtlichen Antrag.

Wichtige Abgrenzung: Das Baurechtsamt der Stadt Freiburg ist ausschließlich für Immobilien im Stadtgebiet zuständig. Für Objekte in Umlandgemeinden wie March, Merzhausen, Gundelfingen oder Kirchzarten ist das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald (Fachbereich Baurecht und Denkmalschutz) zuständig – eine Verwechslung, die in der Praxis häufig vorkommt und zu Verzögerungen führt.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Freiburg

Schritt 1: Baurechtliche Ausgangssituation prüfen

Bevor ein Architekt beauftragt wird, sollten zwei Dinge geklärt sein: Liegt die Immobilie in einem Milieuschutzgebiet (dazu mehr im nächsten Abschnitt)? Und existieren verwertbare Bestandspläne beim BZB? Gerade bei Freiburger Altbauten aus der Gründerzeit – etwa in der Wiehre, in Herdern oder im Stühlinger – sind Bauakten häufig unvollständig oder nicht mehr vorhanden. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das ab ca. 390,– € netto anfällt und die Gesamtdauer des Verfahrens verlängert.

Schritt 2: Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument des Verfahrens. Er muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden und zeigt alle Einheiten des Gebäudes mit ihrer Nummerierung. Alle zu einer Wohnung gehörenden Räume – auch Keller oder Abstellräume auf anderen Etagen – müssen im Grundriss mit derselben Einheitennummer gekennzeichnet sein. Die Nummerierung sollte vorab mit dem beauftragten Notar abgestimmt werden, um spätere Nachbesserungen zu vermeiden.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Für den Antrag beim BZB Freiburg sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Lageplan im Maßstab 1:500, nicht älter als sechs Monate
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Einheitliche Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume in den Grundrissen
• Ausgefülltes Antragsformular

Schritt 4: Antrag beim BZB Freiburg einreichen

Der Antrag kann persönlich beim BZB oder digital über ViBA-BW eingereicht werden. Die digitale Einreichung empfiehlt sich, da sie den Postweg entfällt und der Bearbeitungsstand nachverfolgbar ist.

Schritt 5: Prüfung durch das Baurechtsamt

Das Baurechtsamt prüft, ob die eingereichten Pläne die Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllen. Die Bearbeitungsdauer beim BZB Freiburg ist nicht offiziell veröffentlicht; erfahrungsgemäß ist mit 4 bis 8 Wochen zu rechnen, in Einzelfällen auch länger – insbesondere wenn Unterlagen nachgereicht werden müssen oder Rückfragen entstehen.

Schritt 6: Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung

Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Freiburg legt anschließend für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Dieser letzte Schritt dauert erfahrungsgemäß weitere 2 bis 6 Wochen.

Gesamtdauer des Verfahrens: Von der ersten Beauftragung bis zur Grundbucheintragung sollten Sie in Freiburg realistisch 3 bis 5 Monate einplanen.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Freiburg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung und Notar- bzw. Grundbuchkosten.

Behördengebühren der Stadt Freiburg

Die Gebühren sind in der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Freiburg i. Br. (Anlage 3, Ziffer 4.2, Stand 01.01.2026) geregelt und staffeln sich wie folgt:

• Für bis zu 5 Sonder- bzw. Teileigentumseinheiten: 210,04 €
• Für jeweils bis zu 5 weitere Einheiten: 26,26 € je Staffel
• Bei Nachträgen für je 2 geänderte Einheiten: 105,02 €

Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten fallen damit Behördengebühren von ca. 236,30 € an – ein vergleichsweise moderater Betrag.

Architektenleistung und Gesamtkosten

Der wesentliche Kostenfaktor ist die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans bei ab 1.000,– € netto für kleinere Objekte und steigen je nach Anzahl der Einheiten und Komplexität des Gebäudes.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten in Freiburg-Wiehre

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Behördengebühren Freiburg (5 + 1 Einheit): ca. 236,– €
• Notar- und Grundbuchkosten (abhängig vom Verkehrswert): ca. 2.000,– bis 4.000,– €

Die Gesamtkosten für dieses Szenario liegen damit erfahrungsgemäß im Bereich von 4.000,– bis 6.500,– € – abhängig davon, ob ein Aufmaß erforderlich ist und wie hoch der Verkehrswert der Immobilie für die Notarkosten angesetzt wird.

Freiburg-Spezifika: Was Eigentümer unbedingt wissen müssen

Milieuschutz und Soziale Erhaltungssatzung – betrifft Ihre Immobilie?

Freiburg hat in mehreren Stadtteilen Soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) nach § 172 BauGB erlassen. In diesen Gebieten bedarf die Begründung von Wohnungseigentum – also die Aufteilung eines Miethauses in Eigentumswohnungen – einer zusätzlichen erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Das gilt unabhängig von der Abgeschlossenheitsbescheinigung und kann das Verfahren erheblich verlängern.

Betroffen sind unter anderem Stadtteile wie Wiehre, Haslach und Stühlinger. Aktuell: Die seit 2019 geltende Erhaltungssatzung für den Stadtteil Waldsee wurde vom Gemeinderat im August 2025 wieder aufgehoben – wer dort eine Immobilie aufteilen möchte, benötigt keine erhaltungsrechtliche Genehmigung mehr. Prüfen Sie vor der Beauftragung eines Architekten, ob Ihre Immobilie in einem Milieuschutzgebiet liegt. Das BZB Freiburg gibt dazu Auskunft.

Wichtig: Baden-Württemberg hat keine Landesverordnung nach § 250 BauGB erlassen, die ein flächendeckendes Umwandlungsverbot vorsieht – anders als etwa Bayern oder Berlin. In Freiburg ist die Aufteilung grundsätzlich möglich, sofern kein Milieuschutz entgegensteht.

Denkmalschutz in Freiburg

Das Baurechtsamt Freiburg ist gleichzeitig untere Denkmalschutzbehörde. Bei denkmalgeschützten Gebäuden – Freiburg hat einen erheblichen Bestand, insbesondere in der Altstadt und in Gründerzeit-Quartieren – können zusätzliche Abstimmungen erforderlich sein. Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen notwendig sind (etwa der Einbau einer Wohnungstür oder die Trennung von Versorgungsleitungen), ist das vorab mit der Denkmalschutzbehörde zu klären. In solchen Fällen kann auch ein Statiker hinzugezogen werden müssen, wenn tragende Bauteile betroffen sind.

Altbau ohne Bestandspläne – was tun?

Gerade in den begehrten Freiburger Altbauquartieren – Wiehre, Herdern, Stühlinger – sind die Bauakten beim BZB häufig unvollständig oder gar nicht mehr vorhanden. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Bauakteneinsicht beim BZB beantragen (mit entsprechender Vorlaufzeit) und prüfen, ob verwertbare Unterlagen vorhanden sind – oder direkt ein Aufmaß vor Ort beauftragen, auf dessen Basis der Architekt die erforderlichen Bestandszeichnungen erstellt. Planeco Building übernimmt beides im Rahmen der Gesamtbeauftragung.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erforderlich wird – etwa weil Räume erstmals als eigenständige Wohneinheit genutzt werden sollen, die bisher anders genehmigt waren – ist ein separates baurechtliches Verfahren notwendig. Planeco Building begleitet auch Nutzungsänderungsverfahren in Freiburg vollständig.

Was Planeco Building für Sie übernimmt

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan für Ihre Immobilie in Freiburg – von der Bauakteneinsicht über das Aufmaß vor Ort bis zur behördenreifen Einreichung beim BZB. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Baden-Württemberg kennen wir die Anforderungen des Freiburger Baurechtsamts und wissen, worauf es bei der Nummerierung der Einheiten, der Darstellung der Abgeschlossenheit und der Abstimmung mit dem Notar ankommt.

Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt bei Planeco Building in der Regel 14 bis 21 Werktage nach vollständiger Unterlagenübergabe. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – wir prüfen im Erstgespräch auch, ob Ihre Immobilie in einem Milieuschutzgebiet liegt und welche Schritte konkret auf Sie zukommen.