Wer in Friedrichshafen ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten formalen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen und keine Bank eine einzelne Einheit beleihen. Die Bescheinigung ist der Schlüssel zur rechtlichen Aufteilung – und in Friedrichshafen gibt es dabei eine Besonderheit, die viele Eigentümer zunächst überrascht.

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Zuständige Behörde: Nicht das Landratsamt, sondern das Bauordnungsamt Friedrichshafen

Friedrichshafen ist als Große Kreisstadt eine eigene untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet: Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nicht beim Landratsamt Bodenseekreis gestellt, sondern direkt beim Bauordnungsamt der Verwaltungsgemeinschaft Friedrichshafen-Immenstaad.

Die Zuständigkeit erstreckt sich auch auf die Gemeinde Immenstaad am Bodensee. Für alle anderen Gemeinden im Bodenseekreis – etwa Meckenbeuren, Hagnau oder Frickingen – ist dagegen das Landratsamt zuständig. Wer sich hier irrt, verliert wertvolle Wochen.

Kontakt Bauordnungsamt Friedrichshafen:

• Adresse: Charlottenstraße 12, 88045 Friedrichshafen
• Telefon: 07541 203-54700
• E-Mail: [email protected]

Wichtig: Eine Beratung oder Auskunft ohne Termin ist beim Bauordnungsamt Friedrichshafen nicht möglich. Wer Rückfragen zum Antrag hat, muss vorab telefonisch oder per E-Mail einen Termin vereinbaren.

Seit dem 1. Januar 2025 müssen Bauanträge in Baden-Württemberg grundsätzlich digital über die Plattform ViBa BW (Virtuelles Bauamt Baden-Württemberg) eingereicht werden. Ob dies für Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Friedrichshafen bereits vollständig gilt oder ob Papiereinreichung noch akzeptiert wird, sollte vorab direkt beim Bauordnungsamt geklärt werden – die Umsetzung variiert aktuell noch zwischen den Kommunen.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis nach § 7 Abs. 4 WEG, mit dem die zuständige Baurechtsbehörde bescheinigt, dass bestimmte Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen sind. Sie ist Voraussetzung dafür, dass ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt werden kann.

Was sie nicht ist: ein Baurechtsnachweis. Das Bauordnungsamt prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude baurechtlich korrekt errichtet wurde oder ob alle Umbauten genehmigt sind. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Gebäude mit ungenehmigten Anbauten schützt nicht vor baurechtlichen Konsequenzen. Gerade bei Altbauten in Friedrichshafen, von denen viele in den 1950er bis 1970er Jahren errichtet wurden, ist dieser Punkt relevant.

Ebenfalls wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur der erste Schritt. Danach folgen Teilungserklärung beim Notar und die Eintragung ins Grundbuch. Wer nach Erhalt der Bescheinigung glaubt, sofort verkaufen zu können, übersieht diese weiteren Schritte.

Bauliche Voraussetzungen: Was jede Einheit erfüllen muss

Damit das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheit bescheinigen kann, muss jede Einheit bestimmte bauliche Mindestanforderungen erfüllen:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Wohnung muss durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.
• Eigener Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenständigen, abschließbaren Zugang – entweder direkt von außen oder über das gemeinschaftliche Treppenhaus.
• Sanitärausstattung innerhalb der Einheit: Wasserversorgung, Ausguss, Bad und WC müssen sich innerhalb des Wohnungsabschlusses befinden.
• Nebenräume außerhalb: Kellerabteile oder andere Nebenräume, die außerhalb der Wohnung liegen, können der Einheit zugeordnet werden – müssen aber abschließbar sein.

Bei Garagenstellplätzen gilt eine Sonderregel: Sie gelten nach § 3 Abs. 3 WEG als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt sind. Einfache Farbmarkierungen reichen nicht aus – zulässig sind etwa fest verankerte Geländer, Begrenzungsschwellen oder in den Boden eingelassene Markierungssteine. Im Aufteilungsplan muss die Art der Markierung erkennbar sein.

Balkone, Terrassen und Gartenflächen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können einer Einheit als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden – sind dann aber kein Sondereigentum und damit weder eigenständig verkehrsfähig noch separat beleihbar. Dieser Unterschied ist wirtschaftlich erheblich und sollte bei der Planung der Aufteilung berücksichtigt werden.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag

Dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Aufteilungspläne beigefügt werden. Diese sind mindestens zweifach einzureichen – ein Exemplar verbleibt beim Bauordnungsamt, die übrigen erhält der Antragsteller zusammen mit der Bescheinigung zurück.

Die Aufteilungspläne müssen enthalten:

• Grundrisszeichnungen aller Geschosse vom Keller bis zum Spitzboden (Maßstab 1:100)
• Schnittzeichnungen (Maßstab 1:100)
• Ansichtszeichnungen (Maßstab 1:100)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Lageplan mit allen Gebäuden auf dem Grundstück (Maßstab 1:500)

In Baden-Württemberg müssen die Pläne von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel ein Architekt. Selbst gezeichnete Pläne werden vom Bauordnungsamt nicht akzeptiert. Planeco Building übernimmt die Erstellung des vollständigen Aufteilungsplans und reicht ihn beim Bauordnungsamt Friedrichshafen ein.

Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen – bei Friedrichshafener Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren keine Seltenheit – ist zunächst ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Die Kosten dafür beginnen ab 390,– € netto. Alternativ kann beim Bauordnungsamt Bauakteneinsicht beantragt werden, um vorhandene Genehmigungspläne zu beschaffen.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Friedrichshafen

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren und der Architektenleistung zusammen.

Behördengebühren: Orientiert an den Gebührensätzen des Bodenseekreises beträgt die Gebühr ca. 130,– € je Nutzungseinheit. Die maximale Gebühr ist auf 1.500,– € gedeckelt. Als Große Kreisstadt kann Friedrichshafen eigene Gebührensätze festlegen – die Größenordnung dürfte aber vergleichbar sein.

• 4-Familienhaus: ca. 4 × 130,– € = 520,– € Behördengebühr
• 8-Familienhaus: ca. 8 × 130,– € = 1.040,– € Behördengebühr
• 12-Familienhaus: ca. 12 × 130,– € = 1.500,– € (Deckelung greift)

Architektenleistung für die Erstellung des Aufteilungsplans: ab 1.000,– € netto für kleinere Objekte bis ca. 2.500,– € netto für größere Gebäude mit mehr als zehn Einheiten.

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Teilungserklärung und die Eintragung der Wohnungsgrundbücher. Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Friedrichshafener Mehrfamilienhaus meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

So läuft das Verfahren Schritt für Schritt ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Vorhandene Genehmigungspläne beim Bauordnungsamt anfordern oder – falls keine verwertbaren Pläne existieren – ein Aufmaß vor Ort durchführen lassen.
2. Bauliche Voraussetzungen prüfen: Ein Architekt prüft vor Ort, ob alle Einheiten die Abgeschlossenheitsanforderungen erfüllen. Fehlende Trennwände, gemeinsame Sanitärräume oder fehlende abschließbare Zugänge sind K.-o.-Kriterien und müssen vor dem Antrag behoben werden.
3. Aufteilungsplan erstellen: Der Architekt erstellt die vollständigen Aufteilungspläne mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten und Flächenberechnungen. Die Einheitennummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, der später die Teilungserklärung beurkundet.
4. Antrag beim Bauordnungsamt Friedrichshafen einreichen: Antrag und Aufteilungspläne (mindestens zweifach) beim Bauordnungsamt einreichen – entweder über ViBa BW oder in Papierform. Die Bearbeitungszeit beim Amt beträgt erfahrungsgemäß 4 bis 8 Wochen.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Das Amt gibt die gestempelten Aufteilungspläne zusammen mit der Bescheinigung zurück. Die Aushändigung erfolgt in der Regel gegen Vorkasse der Behördengebühr.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und die Aufteilung beim Grundbuchamt beantragen.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an.

Gesamtdauer: Von der Beauftragung des Architekten bis zur Grundbucheintragung sind in Friedrichshafen erfahrungsgemäß 2,5 bis 4 Monate einzuplanen – abhängig davon, ob Bestandspläne vorliegen und ob bauliche Anpassungen erforderlich sind.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern

Die häufigsten Gründe, warum Anträge nachgebessert werden müssen oder das Verfahren ins Stocken gerät:

• Inkonsistente Nummerierung: Stimmen die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit den Antragsformularen überein, fordert das Bauamt nach – das kostet Wochen.
• Unklare Zuordnung von Keller und Stellplatz: Kellerabteile und Garagenstellplätze müssen im Plan eindeutig einer Einheit zugeordnet und klar nummeriert sein.
• Fehlende Maßangaben: Pläne ohne vollständige Bemaßung werden nicht akzeptiert.
• Kein nachgewiesener separater Zugang: Besonders bei nachträglich umgebauten Altbauten fehlt häufig ein eigenständiger, abschließbarer Zugang für jede Einheit.
• Gebäude über mehrere Grundstücke: Erstreckt sich das Gebäude über mehrere Flurstücke, muss vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung zunächst eine Grundstücksvereinigung beim Grundbuchamt und gegebenenfalls eine Verschmelzung beim Katasteramt erfolgen. Bei historisch gewachsenen Grundstücken in Friedrichshafen kommt das vor.

Besonderheiten in Friedrichshafen

Denkmalgeschützte Gebäude: Der Denkmalschutz obliegt in Friedrichshafen dem Bauordnungsamt. Bei denkmalgeschützten Gebäuden – insbesondere in Ufernähe und in der Innenstadt – können zusätzliche Abstimmungen erforderlich sein, bevor bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit vorgenommen werden dürfen.

Gemischt genutzte Gebäude: In der Friedrichshafener Innenstadt gibt es viele Gebäude mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Hier ist die klare Trennung in Wohnungseigentum und Teileigentum besonders wichtig. Wenn eine Umnutzung von Gewerbefläche in Wohnraum geplant ist, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich werden – ein eigenständiges Genehmigungsverfahren, das parallel zur Aufteilung laufen kann.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten können die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten von einer Genehmigung abhängig machen. Ob Friedrichshafen in der aktuellen Gebietskulisse nach § 201a BauGB enthalten ist, sollte vor der Antragstellung direkt beim Bauordnungsamt oder beim zuständigen Regierungspräsidium Tübingen geklärt werden. Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst kann unabhängig davon beantragt werden – das Umwandlungsverbot greift erst bei der tatsächlichen Umwandlung bestehender Mietverhältnisse.

Lohnt sich die Aufteilung wirtschaftlich?

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Friedrichshafen liegt aktuell bei durchschnittlich rund 5.500,– €/m² – mehr als doppelt so hoch wie noch 2011. Der Einzelverkauf von Wohnungen erzielt in der Regel einen Mehrerlös von 15 bis 25 % gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses.

Rechenbeispiel für ein 4-Familienhaus in Friedrichshafen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 520,– €
• Aufmaß (falls erforderlich): ab 390,– € netto
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000 bis 3.000,– €
• Gesamtkosten der Aufteilung: ca. 4.500 bis 5.500,– €

Dem gegenüber steht ein potenzieller Mehrerlös von mehreren zehntausend Euro beim Einzelverkauf – bei einem typischen Friedrichshafener Objekt mit vier Wohneinheiten à 80 m² und einem Verkehrswert von rund 800.000,– € kann der Mehrerlös durch Einzelverkauf 120.000,– € und mehr betragen.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die Anforderungen des Bauordnungsamts Friedrichshafen. Vom Aufmaß über den vollständigen Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Amt übernimmt Planeco Building den gesamten Prozess – mit voller Preistransparenz und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planerstellung. Sprechen Sie uns an, um Ihr Vorhaben zu besprechen.