Wer ein Mehrfamilienhaus in Fürth aufteilen möchte – um einzelne Wohnungen zu verkaufen, zu verschenken oder separat zu beleihen –, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Verkauf einzelner Einheiten. Was viele Eigentümer erst durch den Notar oder die Bank erfahren: Der Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung beginnt nicht beim Notar, sondern beim Bauamt – und in der Region Fürth gibt es dabei eine Weiche, die viele übersehen.

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Zuständige Behörde in Fürth: Stadt oder Landkreis?

In der Region Fürth sind zwei verschiedene Behörden für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig – je nachdem, wo genau Ihre Immobilie liegt:

• Stadtgebiet Fürth: Die Bauaufsicht der Stadt Fürth (BaF) ist als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Präsenztermine können per E-Mail unter [email protected] vereinbart werden. Die Stadt Fürth ermöglicht zudem die digitale Einreichung über den digitalen Bauantrag.
• Landkreis Fürth: Hier ist das Landratsamt Fürth als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Ansprechpartner ist Herr Nicklas (Tel.: 0911 9773-1531, [email protected]). Termine sind vorab zu vereinbaren.

Diese Unterscheidung ist nicht trivial: Beide Behörden haben leicht unterschiedliche Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen. Wer zum falschen Amt geht oder die falschen Planvorgaben verwendet, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und warum brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, mit dem die Bauaufsicht bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Räume in einem Gebäude baulich vollständig von anderen Einheiten abgetrennt sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG): Ohne diese Bescheinigung und den dazugehörigen Aufteilungsplan nimmt das Grundbuchamt keine Eintragung von Sondereigentum vor.

Damit ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der erste und entscheidende Schritt in der Kette: Abgeschlossenheitsbescheinigung → Teilungserklärung beim Notar → Eintragung separater Grundbuchblätter. Wer diesen Schritt überspringt oder verzögert, blockiert den gesamten Aufteilungsprozess.

Abgeschlossenheitsbescheinigung vs. Teilungserklärung

Beide Begriffe werden häufig verwechselt, bezeichnen aber grundverschiedene Dokumente:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliches Dokument der Bauaufsicht – bestätigt die baulich-technische Abgeschlossenheit jeder Einheit
• Teilungserklärung: Notarielles Rechtsdokument – regelt, welche Räume Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander

Die Teilungserklärung baut auf der Abgeschlossenheitsbescheinigung auf – sie kann erst dann notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Bescheinigung vorliegt.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Eine Wohnung oder ein sonstiger Raum gilt als abgeschlossen, wenn er folgende Voraussetzungen erfüllt:

• Vollständige bauliche Trennung: Wände und Decken müssen die Einheit vollständig von fremden Wohnungen und Räumen abgrenzen – entsprechend den Anforderungen an Wohnungstrennwände und -decken
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – ohne Durchquerung fremder Einheiten
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt eigene Sanitärausstattung (Bad/WC)
• Eigene Kochgelegenheit: Bei Wohneinheiten muss eine Küche oder Kochgelegenheit vorhanden sein

Besonderheit: Fürther Altbauten und Gründerzeithäuser

Fürth verfügt über einen der am besten erhaltenen Gründerzeit-Gebäudebestände Deutschlands. Das ist architektonisch wertvoll – für die Aufteilung in Eigentumswohnungen aber oft eine Herausforderung. Typische Probleme bei diesen Objekten:

• Durchgehende Dachböden ohne klare Abgrenzung zwischen den Einheiten
• Kellerräume ohne bauliche Zuordnung zu einzelnen Wohnungen
• Fehlende oder veraltete Bestandspläne (Bauakteneinsicht bei der Bauaufsicht Fürth kann hier helfen)
• Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden können bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit – etwa der Einbau von Trennwänden – zusätzlich denkmalrechtlich genehmigungspflichtig sein

Wenn für Ihr Objekt keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen, ist ein professionelles Aufmaß vor Ort der erste Schritt. Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an. Erfahren Sie mehr zu unseren Architekturleistungen.

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Erforderliche Unterlagen: Was Sie beim Bauamt in Fürth einreichen müssen

Die konkreten Unterlagen unterscheiden sich je nach Behörde leicht. Folgendes gilt für beide Stellen in der Region Fürth:

• Aufteilungsplan: Bauzeichnung in zweifacher Ausfertigung, maximal im Format DIN A3 – muss Gemeinschafts- und Sondereigentum klar abgrenzen und die Abgeschlossenheit jeder Einheit zeigen
• Grundrisse aller Geschosse: Inklusive Darstellung des gesamten Grundstücks mit Freiflächenplan
• Schnitte: Von allen Gebäuden auf dem Grundstück im Maßstab 1:100 (Anforderung des Landkreises Fürth)
• Aktueller Grundbuchauszug: Nicht älter als ein Jahr – oder alternativ ein aktueller Kaufvertrag
• Vollmacht: Falls nicht der Eigentümer selbst den Antrag stellt

Wichtiger Hinweis für den Landkreis Fürth: Unter jedem Plan muss ein Freiraum von 7 cm für den behördlichen Stempel freigehalten werden. Wer das übersieht, erhält die Pläne zur Überarbeitung zurück.

Der Aufteilungsplan muss von einem Bauvorlageberechtigten erstellt werden – in Bayern sind das Architekten, Bauingenieure, staatlich geprüfte Bautechniker oder Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs. Eigentümer können den Plan nicht selbst zeichnen und einreichen. Planeco Building übernimmt die Erstellung des vollständigen Aufteilungsplans und koordiniert die Einreichung beim zuständigen Bauamt.

Schritt für Schritt: So läuft die Beantragung in Fürth ab

1. Bestandsaufnahme und Abgeschlossenheitsprüfung: Prüfen Sie vorab, ob alle Einheiten die baulichen Voraussetzungen erfüllen. Bei fehlenden Plänen: Bauakteneinsicht bei der Bauaufsicht Fürth oder Aufmaß vor Ort beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt den Aufteilungsplan nach den Vorgaben der zuständigen Behörde (Stadt oder Landkreis Fürth).
3. Antrag einreichen: Vollständige Unterlagen bei der Bauaufsicht der Stadt Fürth oder beim Landratsamt Fürth einreichen – digital oder in Papierform.
4. Behördliche Prüfung: Die Behörde prüft, ob die Abgeschlossenheit gegeben ist, und stempelt den Aufteilungsplan ab. Die Bearbeitungszeit beträgt erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis zu einigen Monaten – planen Sie ausreichend Vorlauf ein, insbesondere wenn ein Notartermin oder Verkauf ansteht.
5. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung, die dann beim Grundbuchamt zur Anlage separater Grundbuchblätter eingereicht wird.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Fürth

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren und der Planungsleistung zusammen:

Behördengebühren (Stadt Fürth und Landkreis Fürth): Nach dem bayerischen Kostenverzeichnis (Tarif-Nr. 2.I.2/16) fallen 25,– bis 150,– € je Sondereigentumseinheit an. Bei einem Haus mit vier Einheiten sind das also 100,– bis 600,– € an reinen Behördengebühren.

Planungsleistung (Aufteilungsplan):

• Zweifamilienhaus (2 Einheiten): ab 1.000,– € netto
• Mehrfamilienhaus mit bis zu 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Aufmaß bei fehlenden Bestandsplänen: ab 390,– € netto

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren und in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich liegen. Informationen zu den Kosten für weitere Planungsleistungen finden Sie auf unserer Website.

Umwandlungsverbot in Fürth: Was Sie bei größeren Mietshäusern wissen müssen

Seit dem 1. Juni 2023 gilt in Bayern in bestimmten Kommunen ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – geregelt über § 250 BauGB in Verbindung mit der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau). Diese Regelung wurde zuletzt bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

Für Eigentümer in Fürth gilt dabei eine wichtige bayerische Besonderheit: Der Genehmigungsvorbehalt greift erst ab Gebäuden mit mehr als 10 Wohnungen – Bayern hat hier den bundesgesetzlichen Spielraum genutzt und die Grenze deutlich höher angesetzt als das Bundesgesetz (das ab 5 Wohnungen ansetzt). Für die meisten privaten Eigentümer mit kleineren Mehrfamilienhäusern in Fürth bedeutet das: Kein zusätzliches Genehmigungsverfahren erforderlich.

Bei Gebäuden mit 11 oder mehr Wohnungen, die bereits am 1. Juni 2023 bestanden, ist vorab zu prüfen, ob eine Umwandlungsgenehmigung oder ein sogenanntes Negativattest benötigt wird. Das Negativattest bescheinigt, dass trotz Lage im Anwendungsbereich der Verordnung keine Genehmigungspflicht besteht – zum Beispiel weil das Gebäude weniger als 11 Wohnungen hat. Dieses Dokument ist dem Grundbuchamt vorzulegen. Ob die Stadt Fürth konkret zu den 50 betroffenen Kommunen der GBestV-Bau gehört, sollte im Einzelfall bei der Bauaufsicht Fürth vorab geklärt werden.

Wenn Sie im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung planen – etwa die Umwidmung von Wohn- zu Gewerbeflächen –, ist dies ein eigenständiges Genehmigungsverfahren, das parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung abgewickelt werden kann.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde angeschrieben: Stadt Fürth und Landkreis Fürth haben unterschiedliche Zuständigkeiten. Prüfen Sie vorab, in welchem Verwaltungsgebiet Ihre Immobilie liegt.
• Veralteter Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug darf nicht älter als ein Jahr sein. Viele Eigentümer reichen veraltete Dokumente ein und müssen nachbessern.
• Falsches Planformat oder fehlender Stempelfreiraum: In Bayern darf der Aufteilungsplan das Format DIN A3 nicht überschreiten. Beim Landkreis Fürth ist zusätzlich ein 7-cm-Freiraum unter jedem Plan für den behördlichen Stempel erforderlich.
• Freiflächen als eigenständige Einheiten geplant: Terrassen oder Gartenanteile können keine eigenständigen Sondereigentumseinheiten bilden – sie können nur als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden.
• Kein Bauvorlageberechtigter beauftragt: In Bayern darf der Aufteilungsplan nicht vom Eigentümer selbst erstellt werden. Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur ist zwingend erforderlich.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich abgewickelt und kennt die lokalen Anforderungen der Bauaufsicht Fürth. Wir übernehmen die Erstellung des Aufteilungsplans, koordinieren die Einreichung und begleiten Sie bis zur erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung – bundesweit und vollständig digital. Sprechen Sie uns an und erhalten Sie ein unverbindliches Angebot für Ihr Vorhaben in Fürth.