Wer in Fulda ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Was viele Eigentümer überrascht: Im Raum Fulda gibt es zwei zuständige Behörden, je nachdem ob die Immobilie im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt. Wer von Anfang an zur richtigen Stelle geht, spart Zeit und vermeidet unnötige Rückfragen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie eine?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die offizielle Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass eine Wohnung oder Nutzungseinheit baulich gegenüber anderen Einheiten und fremden Räumen abgeschlossen ist. Sie ist Pflichtbestandteil jedes Aufteilungsverfahrens nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) und bildet die Grundlage für die anschließende Teilungserklärung beim Notar.

Sie brauchen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchten
• einzelne Wohnungen aus einem Bestandsgebäude heraus verkaufen wollen
• ein Gebäude im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung aufteilen
• einzelne Einheiten zur Finanzierung oder Beleihung separat ausweisen müssen
• Gewerbe- und Wohnflächen in einem Gebäude als Teileigentum trennen wollen

Wichtig: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und alle Wohnungen vermietet, ohne aufzuteilen, braucht keine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist ausschließlich für die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum erforderlich.

Welche Behörde ist in Fulda zuständig?

Das ist die erste Frage, die Eigentümer im Raum Fulda klären müssen – denn die Zuständigkeit hängt davon ab, ob die Immobilie im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt.

Bauordnungsamt Stadt Fulda

Für Immobilien im Stadtgebiet Fulda (einschließlich aller Stadtteile) ist das Bauordnungsamt der Stadt Fulda als Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Hier werden Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach WEG ausgestellt.

• Adresse: Schlossstraße 1, 36037 Fulda
• Telefon: +49 661 102-1672
• E-Mail: [email protected]
• Erreichbarkeit: Mo–Do 08:30–12:30 Uhr und 14:00–16:00 Uhr, Fr 08:30–13:00 Uhr
• Persönliche Vorsprachen nur nach Terminvereinbarung

Fachdienst Bauen und Wohnen Landkreis Fulda

Für Immobilien in den Gemeinden des Landkreises – also etwa in Künzell, Petersberg, Neuhof, Hünfeld oder Lauterbach – ist der Fachdienst Bauen und Wohnen des Landkreises Fulda zuständig.

• Adresse: Wörthstraße 15, 36037 Fulda
• Telefon: 0661 6006-0
• E-Mail: [email protected]
• Erreichbarkeit: Mo, Di, Do 08:30–15:30 Uhr, Mi, Fr 08:30–12:30 Uhr
• Außenstelle Hünfeld: Am Anger 4, 36088 Hünfeld

Der Landkreis Fulda empfiehlt, Termine vorab über den Bürgerservice zu vereinbaren. Für Eigentümer in Umlandgemeinden lohnt sich ein kurzer Anruf vorab, um zu klären, ob der Antrag in Fulda oder an der Außenstelle einzureichen ist.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Bauaufsicht prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die baulichen Abgeschlossenheitskriterien erfüllt sind – keine baurechtliche Zulässigkeit, keine Nutzungsgenehmigung. Das bedeutet: Die Bescheinigung legalisiert keine ungenehmigten Umbauten, kann aber auch für Räume erteilt werden, deren baurechtlicher Status separat zu klären ist.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Jede Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und fremden Räumen getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss über einen eigenen, abschließbaren Eingang verfügen, der direkt vom Gemeinschaftseigentum oder von außen erreichbar ist.
• Mindestausstattung für Wohneinheiten: Küche oder Kochgelegenheit, Bad und WC müssen vorhanden sein.
• Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Dachboden, Garage oder Stellplatz können einer Einheit zugeordnet werden, auch wenn sie sich außerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses befinden – sofern sie abschließbar und eindeutig zugeordnet sind.

Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern in Fulda – Gründerzeitbauten, Nachkriegsgebäude oder Fachwerkhäuser im historischen Kern – fehlt häufig einer dieser Punkte. Typische Probleme: kein separater Eingang pro Etage, Keller ohne abschließbare Abteile oder Gemeinschaftsbäder über mehrere Einheiten. Solche baulichen Anpassungen können eine Baugenehmigung erfordern und sollten vor der Antragstellung geklärt werden.

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Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Fulda

Schritt 1: Zuständige Behörde ermitteln

Klären Sie zunächst, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet Fulda oder im Landkreis liegt. Im Zweifel hilft ein kurzer Anruf beim Bauordnungsamt der Stadt oder beim Fachdienst des Landkreises.

Schritt 2: Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen

Für den Aufteilungsplan werden maßgenaue Grundrisse, Schnitte und Ansichten aller Gebäude auf dem Grundstück benötigt. Für viele Fuldaer Altbauten existieren keine verwertbaren Pläne mehr. In diesem Fall haben Sie zwei Optionen: Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt (Schlossstraße 1 bzw. Wörthstraße 15) oder ein Aufmaß vor Ort durch einen Architekten. Planeco Building übernimmt das Aufmaß ab 390,– € netto.

Schritt 3: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Er zeigt die Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Nummerierung aller Einheiten und die Zuordnung von Nebenräumen. Stimmen Sie die Einheitennummern bereits in dieser Phase mit dem beauftragten Notar ab – das verhindert spätere Inkonsistenzen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung.

Schritt 4: Antrag beim Bauamt Fulda einreichen

Der schriftliche Antrag wird zusammen mit dem Aufteilungsplan bei der zuständigen Behörde eingereicht. Antragsberechtigt sind der Eigentümer, der Erbbauberechtigte sowie jede Person mit berechtigtem Interesse (z.B. ein Erwerber). Der Landkreis Fulda stellt ein offizielles Antragsformular bereit. Prüfen Sie vorab, ob der digitale Bauantrag des Landkreises Fulda für Ihren Fall genutzt werden kann.

Schritt 5: Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen

Nach Prüfung der Unterlagen erteilt die Bauaufsicht die Bescheinigung. Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungsdauer in Hessen erfahrungsgemäß 2–5 Wochen. Unvollständige Unterlagen führen zu Nachforderungen und verlängern den Prozess entsprechend.

Schritt 6: Weiter zum Notar und Grundbuchamt

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Amtsgericht Fulda für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Dieser letzte Schritt dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts weitere 2–6 Wochen.

Unterlagen-Checkliste für den Antrag

• Ausgefülltes Antragsformular der zuständigen Behörde
• Lageplan des Grundstücks (aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte)
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100 oder 1:50
• Schnitte und Ansichten des Gebäudes
• Einheitennummern und Flächenangaben für jede Einheit
• Zuordnung von Nebenräumen (Keller, Stellplätze, Dachboden)
• Nachweis der Eigentümerschaft (aktueller Grundbuchauszug)

Alle Bauzeichnungen müssen vom bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein und den Anforderungen der zuständigen Behörde entsprechen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Fulda

Behördengebühren

Beim Landkreis Fulda beträgt die Gebühr 100,– € je Wohnungs- oder Teileigentum. Für ein Zweifamilienhaus fallen also 200,– € Behördengebühren an, für ein Sechsfamilienhaus 600,– €. Die Gebührenregelung der Stadt Fulda richtet sich nach der hessischen Verwaltungskostenordnung – erkundigen Sie sich beim Bauordnungsamt nach der aktuellen Gebührenhöhe für Ihr Vorhaben.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten ist der größte Kostenfaktor. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Liegen keine verwertbaren Bestandspläne vor, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Eintragung der Wohnungsgrundbücher beim Amtsgericht Fulda richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab. Für ein typisches Fuldaer Mehrfamilienhaus liegen diese Kosten erfahrungsgemäß im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Zwei Rechenbeispiele für Fulda

Zweifamilienhaus in Fulda aufteilen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren: 2 × 100,– € = 200,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,– bis 2.500,– €
• Gesamtkosten: ca. 2.700,– bis 3.700,– €

Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in Fulda aufteilen:

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren: 6 × 100,– € = 600,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 3.000,– bis 5.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 5.100,– bis 7.100,– €

Besonderheiten für Immobilien in Fulda

Gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB in Fulda?

Hessen hat mit der Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 für 53 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeführt. Die Stadt Fulda und die Gemeinden des Landkreises Fulda sind nach aktuellem Stand nicht in dieser Liste enthalten. Das bedeutet: In Fulda ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich. Selbst wenn Fulda künftig in die Liste aufgenommen werden sollte, gilt in Hessen eine Ausnahme für Gebäude mit bis zu sechs Wohneinheiten. Klären Sie den aktuellen Stand vor Ihrem Vorhaben mit dem zuständigen Bauamt.

Denkmalschutz in Fulda: Was Eigentümer von Altbauten wissen müssen

Fulda ist eine Barockstadt mit umfangreichem Denkmalbestand – Dombereich, Barockviertel und zahlreiche Gründerzeithäuser stehen unter Schutz. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst berührt den Denkmalschutz nicht direkt. Wenn für die bauliche Abgeschlossenheit jedoch Eingriffe in die Bausubstanz nötig sind – etwa der Einbau einer separaten Eingangstür oder die Abtrennung von Räumen – kann dafür eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich werden. Diese wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mitgeprüft. Eigentümer von Denkmälern sollten diesen Aspekt frühzeitig mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Fulda abstimmen. Planeco Building berät Sie dabei, welche baulichen Maßnahmen für die Abgeschlossenheit nötig sind und ob eine Baugenehmigung erforderlich wird.

Altbauten ohne Bestandspläne

Für viele Fuldaer Gebäude aus der Gründerzeit oder den Nachkriegsjahrzehnten existieren keine verwertbaren Baupläne mehr. Zwei Wege führen hier weiter: Erstens die Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt – dort sind für viele Gebäude noch historische Pläne archiviert. Zweitens ein Aufmaß vor Ort durch einen Architekten, der die aktuellen Ist-Maße des Gebäudes aufnimmt und daraus den Aufteilungsplan erstellt. Planeco Building übernimmt beides und erstellt auf dieser Basis den vollständigen Aufteilungsplan für Ihren Antrag.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde angeschrieben: Immobilien im Landkreis gehören zum Fachdienst Bauen und Wohnen, nicht zum Bauordnungsamt der Stadt. Ein Antrag bei der falschen Stelle kostet Zeit.
• Einheitennummern nicht mit dem Notar abgestimmt: Wenn die Nummerierung im Aufteilungsplan nicht mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmt, fordert das Grundbuchamt Korrekturen an.
• Unvollständige Unterlagen eingereicht: Fehlende Schnitte, Ansichten oder ein nicht aktueller Lageplan führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit um mehrere Wochen.
• Nicht genehmigte Umbauten übersehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keine baurechtswidrigen Zustände. Wer einen ungenehmigten Dachausbau oder Kellerausbau mit aufteilen möchte, sollte das vorab mit dem Bauamt klären.
• AB mit Baugenehmigung verwechselt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig sind, ist ein separates Baugenehmigungsverfahren erforderlich.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Stolperstellen bei der Aufteilung von Bestandsgebäuden – auch in Fulda. Wenn Sie wissen möchten, was für Ihr konkretes Vorhaben nötig ist, sprechen Sie uns an: Wir prüfen Ihre Situation kostenlos und unverbindlich und erstellen Ihnen ein transparentes Angebot für den vollständigen Aufteilungsprozess – vom Aufmaß über den Aufteilungsplan bis zur eingereichten Abgeschlossenheitsbescheinigung. Für Vorhaben, bei denen gleichzeitig eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa bei gemischt genutzten Gebäuden in der Fuldaer Innenstadt – koordinieren wir beide Verfahren aus einer Hand.