Wer in Garbsen eine Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann der Notar keine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: In Garbsen gelten seit 2025 zusätzliche Anforderungen, die über die reine Abgeschlossenheitsbescheinigung hinausgehen. Wer sie übersieht, kann den gesamten Aufteilungsprozess ins Stocken bringen.

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Zuständige Behörde in Garbsen: Das Bauamt der Stadt – nicht die Region Hannover

Der häufigste Fehler bei Garbsener Eigentümern: Sie wenden sich an die Region Hannover. Das ist falsch. Garbsen nimmt als große selbstständige Stadt die Aufgaben einer unteren Bauaufsichtsbehörde in eigener Zuständigkeit wahr. Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ausschließlich das Bauamt der Stadt Garbsen (Fachbereich 6, Abt. 63 – Bauaufsicht), Rathausplatz 1, 30823 Garbsen. Die Region Hannover ist lediglich Fachaufsicht – nicht Ansprechpartner für den Antrag.

Wichtig für die Planung: Eine Online-Antragstellung ist beim Bauamt Garbsen derzeit nicht möglich. Der Antrag muss schriftlich oder formlos eingereicht werden. Bei der schriftlichen Einreichung sind alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung beizulegen.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der behördliche Nachweis, dass einzelne Einheiten einer Immobilie baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist Pflichtvoraussetzung, um Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) zu begründen.

Typische Anlässe in Garbsen:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Aufteilung unter mehreren Erben nach einem Erbfall
• Finanzierungsbedarf, bei dem die Bank separate Grundbuchblätter verlangt
• Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Aufteilungsabsicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dabei nur der erste Schritt. Danach folgen Teilungserklärung (Notar) und Grundbucheintragung – erst dann sind die Einheiten rechtlich selbstständig.

Garbsen 2025/2026: Der Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB

Dies ist der Punkt, den generische Ratgeber zur Abgeschlossenheitsbescheinigung fast nie erwähnen – für Garbsen aber entscheidend ist: Garbsen ist seit 2024/2025 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt klassifiziert. Die Niedersächsische Landesregierung hat diese Regelung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Die Konsequenz: Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich genehmigungspflichtig – und zwar nach § 250 BauGB. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein reicht in diesen Fällen nicht. Ohne die Umwandlungsgenehmigung kann der Notar die Teilungserklärung nicht beurkunden.

Wann greift der Vorbehalt – wann nicht?

• Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen: kein Genehmigungsvorbehalt, Aufteilung wie gewohnt möglich
• Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen: zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich
• Gewerbeeinheiten (Teileigentum): nicht vom Vorbehalt betroffen
• Ausnahmen: Erbschaft, Verkauf an Familienangehörige, Kauf durch mindestens zwei Drittel der Mieter, Unzumutbarkeit für den Eigentümer

Wer ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in Garbsen aufteilen möchte, muss also zwei parallele Verfahren führen: die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt und die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Planeco Building klärt im Rahmen der Beratung, welche Verfahren für Ihr konkretes Vorhaben relevant sind.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Das Bauamt Garbsen prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllt:

• Bauliche Abgrenzung durch Wände und Decken von anderen Einheiten
• Eigener abschließbarer Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über ein anderes Sondereigentum
• Eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie eigenes Bad und WC
• Klare Zuordnung aller zugehörigen Räume (Keller, Abstellraum) im Aufteilungsplan

Stellplätze und Außenflächen wie Terrassen oder Gartenflächen können ebenfalls als Sondereigentum begründet werden – sie müssen jedoch durch genaue Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sein. Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung werden häufig nur als Sondernutzungsrecht und nicht als Sondereigentum eingetragen.

Wenn bauliche Voraussetzungen noch nicht erfüllt sind, kann eine Architektenleistung zur Planung der notwendigen Anpassungen erforderlich werden – in manchen Fällen auch eine Baugenehmigung für die Umbaumaßnahmen.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Garbsen

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Garbsen hat einen hohen Anteil an Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren. Für diese Altbauten liegen Originalpläne häufig nicht mehr vor oder bilden den tatsächlichen Ist-Zustand nicht korrekt ab. In Niedersachsen ist vorgeschrieben, dass der Aufteilungsplan bei Bestandsgebäuden eine Baubestandszeichnung sein muss – also den aktuellen Zustand zeigt, nicht den genehmigten Zustand von vor 50 Jahren. Wenn keine verwertbaren Pläne vorhanden sind, hilft eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Garbsen oder ein Aufmaß vor Ort.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das Kernstück des Antrags. Er muss maßstäblich sein, alle Einheiten mit eindeutiger Nummerierung zeigen und in Niedersachsen das Format DIN A3 einhalten. Bei schriftlicher Einreichung ist er in zweifacher Ausfertigung beizulegen. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne für Garbsener Immobilien ab 1.000,– € netto (Zweifamilienhaus) bis ca. 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten). Wenn kein Aufmaß vorliegt, kommen Aufmaßkosten ab ca. 390,– € netto hinzu.

Schritt 3: Antrag beim Bauamt Garbsen einreichen

Neben dem Aufteilungsplan werden folgende Unterlagen benötigt:

• Formloser Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Aufteilungsplan (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan) in zweifacher Ausfertigung, max. DIN A3

Schritt 4: Prüfung und Bescheinigung

Das Bauamt Garbsen prüft die Vollständigkeit und die bauliche Abgeschlossenheit. Die Bearbeitungsdauer hängt maßgeblich von der Qualität der eingereichten Unterlagen ab. Unvollständige Unterlagen verlängern das Verfahren – das Bauamt kann individuelle Fristen für die Nachreichung setzen. Mit vollständigen Unterlagen ist erfahrungsgemäß mit einer Bearbeitungszeit von einigen Wochen zu rechnen.

Schritt 5: Notar und Grundbuch

Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Die Gesamtdauer von der Antragstellung bis zur Grundbucheintragung beträgt realistisch 3 bis 5 Monate – bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Garbsen kann die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB den Zeitrahmen verlängern.

Praxisbeispiele aus Garbsen

Zweifamilienhaus in Berenbostel aufteilen

Bei einem Zweifamilienhaus greift der Umwandlungsvorbehalt nicht – die Aufteilung läuft als Standardverfahren. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan, reicht die Unterlagen beim Bauamt Garbsen ein und koordiniert den Prozess bis zur Bescheinigung. Gesamtkosten für Architektenleistung und Behördengebühren: typischerweise ab 1.200,– € netto.

Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in Auf der Horst

Hier greift der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich. Beide Verfahren laufen parallel, müssen aber koordiniert werden. Bei Gebäuden aus den 1970er Jahren ist zudem häufig ein Aufmaß vor Ort nötig, da keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen. Planeco Building übernimmt beide Verfahren aus einer Hand.

Gemischt genutztes Gebäude in Garbsen-Mitte (Laden + 3 Wohnungen)

Gewerbeeinheiten sind vom Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB nicht betroffen. Die Gewerbeeinheit wird als Teileigentum ausgewiesen, die Wohnungen als Wohnungseigentum. Voraussetzung: Gewerbe- und Wohneinheiten müssen baulich klar getrennt und separat zugänglich sein. Falls die Nutzung der Gewerbeeinheit geändert werden soll, kann parallel eine Nutzungsänderung erforderlich werden.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Antrag bei der Region Hannover stellen: Die Region ist nur Fachaufsicht. Zuständig ist ausschließlich das Bauamt der Stadt Garbsen.
• Umwandlungsvorbehalt übersehen: Bei mehr als fünf Wohnungen in Garbsen ist zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich – die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein reicht nicht.
• Alte Genehmigungspläne einreichen: In Niedersachsen muss der Aufteilungsplan den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen. Alte Genehmigungspläne aus den 1960er Jahren werden nicht akzeptiert.
• Kellerräume und Stellplätze nicht eindeutig zuordnen: Alle zu einem Wohnungseigentum gehörenden Räume müssen im Aufteilungsplan mit der gleichen Ziffer gekennzeichnet sein. Stellplätze und Außenflächen benötigen genaue Maßangaben.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Baugenehmigung verwechseln: Die Bescheinigung prüft nur die bauliche Abgeschlossenheit – keine planungsrechtliche Zulässigkeit und keine nachträgliche Legalisierung baulicher Mängel.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Garbsen

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto
• Behördengebühren (Niedersachsen): typischerweise 50,– bis 250,– € pro Einheit
• Garagen/Stellplätze: ca. 49,– € pro Einheit
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert, meist im niedrigen vierstelligen Bereich

Für einen transparenten Überblick über Planungskosten und eine individuelle Einschätzung für Ihr Vorhaben in Garbsen steht Planeco Building für eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und ist bundesweit tätig – mit lokaler Expertise auch in Garbsen und der Region Hannover. Der Aufteilungsplan wird vollständig digital erstellt und in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Werktagen zur Einreichung beim Bauamt Garbsen bereitgestellt. Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung übernimmt Planeco Building auf Wunsch auch die Koordination der Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB, statische Nachweise sowie – bei gemischt genutzten Gebäuden – die Nutzungsänderung. Alle Leistungen werden mit voller Preistransparenz und ohne versteckte Kosten angeboten.