Wer in Göppingen ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder finanzieren möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist der behördliche Nachweis, dass jede Einheit baulich in sich geschlossen ist und einen eigenen Zugang hat – und damit die Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann. Ohne sie kein Notar, ohne Notar keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung kein separates Grundbuchblatt für jede Einheit.

Was viele Eigentümer in Göppingen nicht wissen: Die Stadt Göppingen ist als Große Kreisstadt zuständig für ihr eigenes Baurechtsverfahren – nicht das Landratsamt. Wer sich an die falsche Behörde wendet, verliert Zeit. Und seit dem 1. Januar 2025 läuft die Antragstellung ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) – Einreichungen per E-Mail werden nicht mehr akzeptiert.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde: Stadt Göppingen, nicht das Landratsamt

Das ist der wichtigste lokale Punkt, den generische Ratgeber übersehen: Göppingen hat als Große Kreisstadt eine eigene untere Baurechtsbehörde. Für Immobilien im Stadtgebiet Göppingen ist ausschließlich die Abteilung Baurecht der Stadt Göppingen zuständig:

• Adresse: Technisches Rathaus, Nördliche Ringstraße 35, 73033 Göppingen, Raum 107
• Telefon: 07161 650 72010
• E-Mail: [email protected]

Das Baurechtsamt des Landratsamts Göppingen ist für Immobilien in den übrigen Gemeinden des Landkreises zuständig – also für Orte wie Uhingen, Süßen oder Lorch, nicht jedoch für die Stadt Göppingen selbst. Auch Geislingen an der Steige, Ebersbach an der Fils und Donzdorf haben jeweils eigene Baurechtsämter.

Wer ein Objekt in einer Landkreisgemeinde (außer den genannten Städten) aufteilen möchte, wendet sich an das Baurechtsamt des Landratsamts, Lorcher Str. 6, 73033 Göppingen, Telefon +49 7161 202-2101, E-Mail [email protected].

Digitale Antragstellung über ViBa-BW – was sich seit 2025 geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 sind alle Anträge ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) einzureichen. Anträge per E-Mail oder Post werden nicht mehr angenommen. Das klingt nach einer Formalie, hat aber konkrete Auswirkungen auf die Unterlagenvorbereitung:

• Alle Pläne müssen als Einzeldokumente im PDF/A-Format hochgeladen werden – keine zusammengefassten Dateien
• Jede zeichnerische Bauvorlage muss neben dem numerischen Maßstab auch eine grafische Maßstabsleiste enthalten
• Dateinamen müssen selbsterklärend sein und mit dem Erstelldatum beginnen (Beispiel: 2025-06-15_Grundriss-EG.pdf)

Technische Mängel bei der Einreichung führen zu Rückfragen und verzögern die Bearbeitung. Planeco Building erstellt alle Unterlagen von Anfang an in der für ViBa-BW erforderlichen Form.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen Eingang haben, der direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar ist – ohne Durchquerung einer anderen Wohnung

Auch Nebenräume können Sondereigentum werden: Kellerabteile, Garagen und abgetrennte Stellplätze sind abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen eindeutig erkennbar sind. Seit der WEG-Reform 2020 können außerdem Terrassen, Balkone und Gartenflächen als Sondereigentum ausgewiesen werden – ein Punkt, den viele ältere Aufteilungspläne noch nicht berücksichtigen.

Wenn die baulichen Voraussetzungen noch nicht erfüllt sind – etwa weil zwei Wohnungen noch einen gemeinsamen Zugang teilen – sind bauliche Anpassungen notwendig. Ob dafür eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom Umfang der Maßnahme ab und sollte vorab mit der Abteilung Baurecht der Stadt Göppingen geklärt werden. Planeco Building übernimmt diese Abstimmung als Teil des Gesamtprozesses.

Wichtig für Göppingen: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Wer vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, muss seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 in bestimmten Gebieten eine zusätzliche Genehmigung einholen. Das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt und wurde bis Ende 2030 verlängert.

Für Göppingen gilt seit dem 1. Januar 2026: Göppingen ist in der neuen Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet. Das bedeutet, dass das Umwandlungsverbot grundsätzlich anwendbar ist – ob und für welche Gebäude es konkret greift, hängt von der jeweiligen Landesverordnung nach § 250 BauGB ab. Betroffen sind in der Regel Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten, die vermietet sind.

Für Eigentümer in Göppingen bedeutet das: Vor der Beauftragung eines Architekten sollte geprüft werden, ob das Umwandlungsverbot für das konkrete Objekt gilt und ob eine Ausnahme in Betracht kommt – etwa bei Eigennutzung durch Familienmitglieder. Diese Prüfung ist Teil der kostenlosen Erstberatung bei Planeco Building.

[[banner-klein]]

Schritt für Schritt: So läuft der Prozess in Göppingen ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Für bestehende Gebäude benötigt das Bauamt eine Baubestandszeichnung – also eine Zeichnung des tatsächlichen Ist-Zustands, nicht der ursprünglichen Baugenehmigungspläne. Wer keine aktuellen Pläne hat, muss zunächst ein Aufmaß vor Ort durchführen lassen. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100. Alle Räume einer Einheit werden mit derselben Nummer gekennzeichnet. Nebenräume wie Keller oder Stellplätze werden eindeutig zugeordnet.
3. Antrag digital über ViBa-BW einreichen: Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit dem Aufteilungsplan, dem Lageplan und weiteren Unterlagen über ViBa-BW bei der Abteilung Baurecht der Stadt Göppingen eingereicht.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauamt wird die Bescheinigung ausgestellt. Die Bearbeitungszeit beträgt in Baden-Württemberg erfahrungsgemäß 4–8 Wochen nach vollständiger Einreichung. Bei Rückfragen oder Nachforderungen kann es länger dauern.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung geht es zum Notar. Die Teilungserklärung regelt, welche Einheiten Sondereigentum bilden und wie das Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Aufteilungsplan und Teilungserklärung müssen konsistent sein – gleiche Nummerierung, gleiche Zuordnungen.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten rechtlich selbstständig verkauft, belastet oder übertragen werden.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Göppingen

Laut der offiziellen Seite der Stadt Göppingen sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Lageplan des Grundstücks
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Alle Räume einer Einheit müssen in den Grundrissen mit derselben Nummer gekennzeichnet sein

Ergänzend verlangen viele Baurechtsämter in Baden-Württemberg außerdem:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate) mit Abteilung I und II
• Erklärung, dass der dargestellte Bauzustand mit den genehmigten Gebäudeplänen übereinstimmt

Ob die Abteilung Baurecht Göppingen den Grundbuchauszug zwingend verlangt, sollte bei der Antragstellung vorab geklärt werden. Planeco Building übernimmt diese Abstimmung und stellt sicher, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist.

Besonderheit bei Altbauten

Göppingen hat einen erheblichen Altbaubestand aus Gründerzeit und Nachkriegsjahren. Für viele dieser Gebäude existieren keine aktuellen Bestandspläne – oder der tatsächliche Bauzustand weicht von den ursprünglichen Genehmigungsplänen ab, etwa durch spätere Umbauten. In diesem Fall kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ohne Weiteres erteilt werden. Entweder muss ein Aufmaß vor Ort die aktuelle Situation dokumentieren, oder – bei nicht genehmigten Umbauten – ist eine nachträgliche Baugenehmigung erforderlich. Wer das erst beim Einreichen des Antrags erfährt, verliert mehrere Monate. Eine Bauakteneinsicht beim Bauamt der Stadt Göppingen vor Antragstellung hilft, solche Überraschungen zu vermeiden.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Göppingen?

Die Stadt Göppingen nennt keine pauschalen Gebühren – die Kosten hängen vom Einzelfall ab. Für die Gesamtkalkulation sind vier Kostenblöcke relevant:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Behördengebühren der Stadt Göppingen: typischerweise 50,– bis 250,– € pro Einheit; der Höchstbetrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Baden-Württemberg liegt bei 1.500,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Göppingen:

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Aufmaß (falls erforderlich): ab 390,– € netto
• Behördengebühren: ca. 200,– bis 1.000,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 3.000,– bis 6.000,– €

Dem stehen potenzielle Mehrerlöse gegenüber: Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Gesamtwert von 800.000,– € kann der Einzelverkauf der aufgeteilten Einheiten erfahrungsgemäß 15–25 % mehr erzielen als der Blockverkauf.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde kontaktiert: Eigentümer im Stadtgebiet Göppingen wenden sich ans Landratsamt statt an die Abteilung Baurecht der Stadt – das kostet Zeit und führt zu Verwirrung
• Fehlende Bestandspläne: Ohne aktuelle Baubestandszeichnung kann der Antrag nicht bearbeitet werden; bei Altbauten ist ein Aufmaß oft unumgänglich
• Technische Mängel bei der digitalen Einreichung: Fehlende Maßstabsleiste, zusammengefasste statt einzelne PDF-Dateien oder falsche Dateinamen führen zu Rückfragen
• Abweichungen vom genehmigten Bestand: Nicht genehmigte Umbauten blockieren die Bescheinigung – eine Bauakteneinsicht vorab schafft Klarheit
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerabteile oder Stellplätze, die nicht eindeutig einer Einheit zugeordnet sind, müssen nachträglich neu geplant werden
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: Wer in Göppingen vermietete Wohnungen aufteilt, ohne die Anwendbarkeit von § 250 BauGB zu prüfen, riskiert eine rechtswidrige Umwandlung

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Stolpersteine im Göppinger Verfahren. Mit einer strukturierten Vorabprüfung und vollständigen Unterlagen beim ersten Einreichen lassen sich Verzögerungen in der Regel vermeiden. Mehr zu den Leistungen rund um Architektur und Bauplanung sowie Statik und Standsicherheit finden Sie auf den jeweiligen Seiten.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa weil Gewerbeeinheiten zu Wohnraum werden sollen – begleitet Planeco Building beide Verfahren parallel und koordiniert die Kommunikation mit der Abteilung Baurecht der Stadt Göppingen.