Wer in Görlitz ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine Eigentumswohnung begründen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und steht dabei vor einem Verfahren, das sich deutlich von anderen deutschen Städten unterscheidet. Görlitz ist das größte zusammenhängende Flächendenkmal Deutschlands, verfügt über drei Erhaltungssatzungen und mehrere förmliche Sanierungsgebiete. Das bedeutet: Für viele Immobilien in der Innenstadt und den historischen Stadtteilen sind neben dem eigentlichen Antrag beim Bauamt zusätzliche Genehmigungen erforderlich. Wer das nicht einplant, verliert Zeit und riskiert Verzögerungen bei Notar und Grundbuchamt.

[[bauantrag]]

Welche Behörde ist in Görlitz zuständig?

In Görlitz gibt es eine doppelte Zuständigkeitsstruktur, die in der Praxis häufig zu Verwirrung führt:

• Stadtgebiet Görlitz: Zuständig ist das Sachgebiet Bauordnung der Stadtverwaltung Görlitz, Hugo-Keller-Straße 14, 02826 Görlitz. Erreichbar unter [email protected] oder telefonisch unter +49 3581 67-2012. Sprechzeiten: Dienstag 09:00–12:00 und 13:00–18:00 Uhr, Donnerstag 09:00–12:00 und 13:00–16:00 Uhr, Freitag 09:00–12:00 Uhr. Bauakteneinsicht ist nach Voranmeldung dienstags möglich.
• Restlicher Landkreis Görlitz (z. B. Zittau, Niesky, Löbau): Zuständig ist die Abteilung Bauaufsicht des Landratsamts Görlitz mit Außenstellen in Niesky (Robert-Koch-Str. 1) und Zittau (Hochwaldstraße 29).

Für Immobilien innerhalb des Görlitzer Stadtgebiets ist also ausschließlich die Stadtverwaltung der richtige Ansprechpartner – nicht das Landratsamt.

Görlitz-Besonderheiten: Was Sie vor dem Antrag wissen müssen

Görlitz verfügt über rund 4.000 Bau- und Kulturdenkmale. Das hat direkte Auswirkungen auf jede Immobilienaufteilung – nicht weil Denkmalschutz eine Aufteilung grundsätzlich verhindert, sondern weil bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit (z. B. Einbau separater Zugänge oder Trennwände) denkmalschutzrechtlich genehmigungspflichtig sein können. Wer diese Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde zu spät einplant, verzögert das gesamte Verfahren.

Darüber hinaus gibt es in Görlitz drei Erhaltungssatzungsgebiete (Innenstadt, Historische Altstadt, Nikolaivorstadt) sowie mehrere förmliche Sanierungsgebiete (u. a. Gründerzeitviertel, Innenstadt Ost Brückenpark). Das hat konkrete verfahrensrechtliche Konsequenzen:

• In Erhaltungssatzungsgebieten kann die Begründung von Wohnungseigentum nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig sein – ein zusätzlicher Schritt, der vor der Grundbucheintragung erledigt sein muss.
• In förmlichen Sanierungsgebieten ist die Begründung von Wohnungseigentum nach § 144 BauGB grundsätzlich genehmigungspflichtig. Diese sanierungsrechtliche Genehmigung wird von der Stadtverwaltung erteilt und kann die Gesamtdauer des Verfahrens um mehrere Wochen verlängern.

Ob Ihre Immobilie in einem dieser Gebiete liegt, lässt sich über die Stadtverwaltung Görlitz klären – oder vorab durch einen erfahrenen Planer, der die lokalen Satzungsgebiete kennt. Planeco Building prüft das im Rahmen der Projektbegleitung standardmäßig zu Beginn jedes Auftrags.

Ein weiterer Punkt, der für Investoren aus anderen Bundesländern relevant ist: Görlitz ist nicht von einem Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB betroffen. Der Freistaat Sachsen hat bislang keine entsprechende Verordnung erlassen, die den Landkreis Görlitz als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist damit ohne diese zusätzliche Genehmigungshürde möglich.

Bauliche Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit baulich von anderen Einheiten getrennt ist und eigenständig genutzt werden kann. Konkret müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Böden vollständig von benachbarten Einheiten getrennt.
• Separater abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum aus.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Innerhalb der Einheit müssen Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC vorhanden sein.
• Nebenräume und Stellplätze: Kellerräume oder Abstellräume außerhalb der Einheit können zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet und abschließbar sind. Außenstellplätze gelten in der Regel nicht als abgeschlossen und werden als Sondernutzungsrecht ausgewiesen – nicht als Sondereigentum.
• Balkone und Terrassen: Diese Flächen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Einheit zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan mit Maßangaben eindeutig bestimmt sind.

Bei Görlitzer Gründerzeithäusern ist die Herstellung dieser Voraussetzungen häufig mit baulichen Anpassungen verbunden: Durchgangszimmer, fehlende separate Zugänge oder gemeinschaftlich genutzte Sanitäranlagen sind typische Ausgangssituationen. Hier ist eine sorgfältige Bestandsaufnahme vor der Planung des Aufteilungsplans entscheidend.

[[banner-klein]]

Schritt-für-Schritt: So läuft das Verfahren in Görlitz ab

1. Bestandspläne beschaffen: Beim Sachgebiet Bauordnung der Stadt Görlitz können vorhandene Baupläne nach Voranmeldung dienstags eingesehen werden. Bei vielen Görlitzer Altbauten sind historische Pläne unvollständig oder nicht mehr maßhaltig – in diesen Fällen ist ein professionelles Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen ab 390,– € netto an.
2. Satzungsgebiete prüfen: Vor der Antragstellung klären, ob die Immobilie in einem Sanierungsgebiet oder Erhaltungssatzungsgebiet liegt. Das bestimmt, ob zusätzliche Genehmigungen nach § 144 oder § 172 BauGB erforderlich sind.
3. Aufteilungsplan erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit eindeutiger Kennzeichnung der Einheiten, Nebenräume und Gemeinschaftsflächen. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten).
4. Antrag beim Bauamt einreichen: Der Antrag wird beim Sachgebiet Bauordnung der Stadtverwaltung Görlitz eingereicht – inklusive Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung, aktuellem Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Görlitz liegt erfahrungsgemäß bei 4–8 Wochen, kann bei Denkmalschutz-Abstimmungen oder Sanierungsgebietsgenehmigungen länger dauern.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Einheitennummerierung im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Dieser Schritt dauert in der Regel weitere 2–6 Wochen.

Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Görlitz

• Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der zuständigen Behörde)
• Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten) – zweifach, maßstäblich, max. DIN A3, mit eindeutiger Nummerierung aller Einheiten
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Liegenschaftskarte / Flurkarte
• Bestandszeichnungen (bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung)
• Ggf. Denkmalschutzgenehmigung (bei geplanten baulichen Anpassungen an denkmalgeschützten Gebäuden)
• Ggf. sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB (bei Lage im förmlichen Sanierungsgebiet)

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Görlitz

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für größere Objekte. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß ab 390,– € netto hinzu.
• Behördengebühren nach Sächsischem Kostenverzeichnis (SächsKVZ): Die Mindestgebühr für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen beträgt 84,– € pro Neuausstellung. Je nach Anzahl der Einheiten und Aufwand können die Behördengebühren auf 50–250,– € pro Einheit steigen. Die genaue Gebühr wird von der Behörde nach dem Sächsischen Verwaltungskostengesetz (SächsVwKG) festgesetzt.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Praxisbeispiel: Ein denkmalgeschütztes Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten im Sanierungsgebiet Gründerzeitviertel Görlitz kommt auf folgende Größenordnung: Architektenleistung ca. 1.500,– € netto, Aufmaß ab 390,– € netto, Behördengebühren ca. 200–600,– € für 4 Einheiten, zuzüglich der sanierungsrechtlichen Genehmigung. Die Gesamtdauer des Verfahrens liegt in diesem Szenario bei ca. 4–6 Monaten.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Satzungsgebiete nicht vorab geprüft: Wer erst nach Antragstellung feststellt, dass seine Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt, verliert mehrere Wochen. Die Prüfung gehört an den Anfang des Prozesses.
• Denkmalschutz-Abstimmung zu spät eingeplant: Wenn bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit nötig sind, muss die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor der Erstellung des Aufteilungsplans erfolgen – nicht danach.
• Veraltete oder fehlende Bestandspläne: DDR-zeitliche Pläne sind häufig nicht maßhaltig oder unvollständig. Ohne aktuelles Aufmaß kann kein genehmigungsfähiger Aufteilungsplan erstellt werden.
• Einheitennummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Wenn Aufteilungsplan und Teilungserklärung unterschiedliche Nummerierungen verwenden, entstehen Fehler im Grundbuch, die aufwendig zu korrigieren sind.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Investoren durch den gesamten Prozess – von der Satzungsgebietsprüfung über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauamt Görlitz. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Sachsen kennen wir die Besonderheiten des Görlitzer Verfahrens. Mehr zu unseren Leistungen finden Sie auf unserer Seite zum Architekten-Service sowie unter Nutzungsänderung, falls Ihre Immobilie neben der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erfordert.

Wenn Sie parallel zur Aufteilung statische Nachweise benötigen – etwa bei baulichen Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit –, finden Sie alle relevanten Informationen auf unserer Seite zum Statiker-Service sowie zu den Statiker-Kosten. Den passenden Fachplaner für Ihr Vorhaben können Sie auch direkt über unsere Seite Statiker finden anfragen.