Wer in Göttingen ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohneinheiten separat verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen kann. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich hinreichend von anderen Einheiten abgetrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Ohne sie ist eine Aufteilung in Wohnungseigentum rechtlich nicht möglich.

Was viele Eigentümer in Göttingen nicht wissen: Je nachdem, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet oder im Umland liegt, sind zwei verschiedene Behörden zuständig. Der falsche Antrag beim falschen Amt kostet Wochen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche Behörde für Sie zuständig ist, was Sie einreichen müssen, was es kostet – und wo die typischen Stolperfallen in Göttingen liegen.

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Zuständige Behörde: Stadt Göttingen oder Landkreis?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Niedersachsen von der unteren Bauaufsichtsbehörde erteilt. In der Region Göttingen gibt es dafür zwei verschiedene Stellen – welche für Sie zuständig ist, hängt allein davon ab, wo Ihre Immobilie liegt:

Stadtgebiet Göttingen: Zuständig ist der Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie der Stadt Göttingen, Neues Rathaus, Hiroshimaplatz 1–4, 9. OG, 37083 Göttingen. Ansprechpartner sind L. Goldmann (Tel. 0551/400-3091) und S. Tunk (Tel. 0551/400-3059). Öffnungszeiten: Montag und Mittwoch 08:30–12:00 Uhr, Donnerstag 14:00–17:00 Uhr.

Landkreis Göttingen (Umlandgemeinden): Zuständig ist das Team Bauaufsicht Göttingen des Landkreises, Reinhäuser Landstraße 4, 37083 Göttingen. Dieser ist unter anderem zuständig für Bovenden, Rosdorf, Friedland, Gleichen, Staufenberg, Adelebsen, Dransfeld, Radolfshausen und Gieboldehausen.

Wer eine Immobilie in Rosdorf oder Bovenden besitzt und den Antrag bei der Stadt einreicht, muss mit erheblichen Verzögerungen rechnen. Eine kurze Vorabklärung per Telefon spart hier viel Zeit.

Wann brauchen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes begründet werden soll. Das betrifft folgende Fälle:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten (Teileigentum)
• Begründung von Sondereigentum an Stellplätzen – auch Außenstellplätze und Tiefgaragenplätze
• Sondereigentum an außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen wie Terrassen oder Gartenflächen
• Geltendmachung eines Dauerwohnrechts
• Erbteilung oder Schenkung einzelner Einheiten
• Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank

Wichtig: Stellplätze und Gartenflächen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, müssen im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig bestimmt sein.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Das Bauamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die rechtliche Aufteilung. Jede Einheit muss folgende Kriterien erfüllen:

• Vollständige bauliche Abtrennung durch Wände und Decken von anderen Einheiten
• Eigener abschließbarer Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über anderes Sondereigentum
• Eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie eigenes Bad/WC (bei Wohneinheiten)
• Klar zugeordnete Nebenräume wie Keller oder Abstellräume – diese müssen im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugewiesen oder als Gemeinschaftseigentum mit „G" gekennzeichnet sein

Gerade bei älteren Göttinger Mehrfamilienhäusern – etwa in Gründerzeitbauten in der Südstadt oder Geismar – sind diese Kriterien nicht immer ohne bauliche Anpassungen erfüllbar. Fehlende Wohnungstüren oder gemeinsam genutzte Bäder sind häufige Ablehnungsgründe. Planeco Building prüft im Rahmen der Planung vorab, ob Ihre Einheiten die Abgeschlossenheitskriterien bereits erfüllen oder ob Anpassungen nötig sind.

Besonderheit: Denkmalgeschützte Gebäude in der Göttinger Altstadt

Der Fachdienst Bauordnung der Stadt Göttingen ist organisatorisch mit dem Denkmalschutz zusammengefasst – kein Zufall, denn Göttingen hat einen erheblichen Altbaubestand mit denkmalrechtlicher Relevanz. Wer in einem denkmalgeschützten Gebäude bauliche Anpassungen vornehmen muss, um die Abgeschlossenheit herzustellen (z.B. Einbau separater Zugangstüren), benötigt dafür zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung. Das verlängert den Gesamtprozess und sollte frühzeitig eingeplant werden.

Schritt-für-Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Göttingen

1. Bauakteneinsicht beim Bauamt: Vor der Erstellung des Aufteilungsplans sollten Sie beim zuständigen Bauamt Einsicht in die vorhandenen Baugenehmigungsunterlagen nehmen. So erkennen Sie frühzeitig, ob der genehmigte Bestand mit dem tatsächlichen Ist-Zustand übereinstimmt. Abweichungen durch nicht genehmigte Umbauten müssen vorab geklärt werden, da der Aufteilungsplan bei Bestandsgebäuden den tatsächlichen Ist-Zustand abbilden muss.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in Niedersachsen also einem eingetragenen Architekten oder Bauingenieur. Er enthält Grundrisse aller Geschosse mit Nummerierung der Einheiten, Zuordnung der Nebenräume sowie eine Wohn- oder Nutzflächenberechnung. Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans inklusive Aufmaß vor Ort, wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden sind.
3. Antrag einreichen – schriftlich oder digital: Bei schriftlicher Einreichung ist der Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung beizulegen. Eine elektronische Antragstellung ist in Göttingen ebenfalls möglich – der Plan muss dabei als Datei eingereicht werden, die im Format DIN A3 druckbar ist. Das Antragsformular der Stadt Göttingen steht als PDF zum Download bereit.
4. Bearbeitungsdauer abwarten: Das Bauamt der Stadt Göttingen gibt eine Bearbeitungsdauer von 2–5 Wochen nach Vorlage der vollständigen Unterlagen an. Diese Frist gilt nur bei vollständigen Unterlagen – bei Nachforderungen verlängert sich die Bearbeitungszeit entsprechend. Im Vergleich zu Großstädten wie Hamburg oder Berlin, wo Bearbeitungszeiten von 8–16 Wochen keine Seltenheit sind, ist das ein echter Vorteil.
5. Teilungserklärung beim Notar: Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des gestempelten Aufteilungsplans beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Diese regelt die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Gemeinschaftsordnung. Die Nummerierung der Einheiten aus dem Aufteilungsplan wird dabei übernommen – stimmen Sie diese daher bereits vorab mit dem Notar ab.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt Göttingen (Amtsgericht) legt auf Basis der notariellen Teilungserklärung separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten rechtswirksam einzeln verkauft oder belastet werden.

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Erforderliche Unterlagen: Die vollständige Checkliste für Göttingen

• Ausgefülltes Antragsformular (Formular NBAUO-B26-NI-FL für Niedersachsen)
• Aufteilungsplan (Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten) – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung, zweifach in Papierform oder einmal digital im DIN-A3-Format
• Nummerierung aller Einheiten im Aufteilungsplan; gemeinschaftlich genutzte Räume mit „G" kennzeichnen
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (ggf. ergänzt durch Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte)

Ein häufig übersehener Punkt: Alle zum Grundstück gehörenden Flurstücke müssen im Grundbuch unter derselben laufenden Bestandsverzeichnisnummer geführt sein. Ist das nicht der Fall, muss dies vor Antragstellung beim Grundbuchamt bereinigt werden – sonst kann die Bescheinigung nicht erteilt werden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Göttingen

Die Gesamtkosten einer Aufteilung setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren nach der niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO): In Niedersachsen beträgt der Gebührenrahmen für die Erteilung des Aufteilungsplans sowie für die Abgeschlossenheitsbescheinigung jeweils 50,–€ bis 400,–€ je Einheit. Die genaue Höhe richtet sich nach der Anzahl der abgeschlossenen Einheiten und dem Prüfaufwand. Bei einem Objekt mit vier Einheiten sind Behördengebühren von insgesamt ca. 200,–€ bis 800,–€ realistisch.

Architektenleistung für den Aufteilungsplan: Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser kostet je nach Anzahl der Einheiten und Komplexität des Objekts in der Regel ab 1.000,–€ netto. Planeco Building bietet diese Leistung deutschlandweit an – inklusive Koordination mit dem Bauamt und Einreichung der Unterlagen.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Göttinger Mehrfamilienhaus meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Göttingen-Geismar

Angenommen, Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 320 m² Wohnfläche:

• Gesamtwert als vermietetes Mehrfamilienhaus: ca. 960.000,–€ (320 m² × ca. 3.000,–€/m²)
• Wert nach Aufteilung und Einzelverkauf: ca. 1.024.000,–€ bis 1.120.000,–€ (320 m² × ca. 3.200,–€ bis 3.500,–€/m²)
• Wertsteigerungspotenzial: ca. 60.000,–€ bis 160.000,–€
• Gesamtkosten der Aufteilung (Architekt, Behörde, Notar): ca. 3.700,–€ bis 5.300,–€

Göttingen ist als Universitätsstadt mit rund 119.000 Einwohnern und einem Studierendenanteil von rund 20 % ein nachfragestarker Markt. Die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen – insbesondere von Kapitalanlegern und Selbstnutzern aus dem Umfeld der Georg-August-Universität – macht die Differenz zwischen Gesamtverkaufspreis und der Summe der Einzelverkaufspreise besonders attraktiv.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Falsche Behörde angeschrieben: Wer in Rosdorf, Bovenden oder einer anderen Umlandgemeinde eine Immobilie aufteilen möchte und den Antrag bei der Stadt Göttingen einreicht, verliert Zeit. Prüfen Sie vorab, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt.

Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Gerade bei Göttinger Altbauten aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit fehlen häufig verwertbare Baupläne. In diesem Fall ist ein professionelles Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building bietet diesen Service an, bevor der Aufteilungsplan erstellt wird.

Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerräume, Abstellflächen und Dachbodenabteile müssen im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet sein. Fehlende oder widersprüchliche Zuordnungen sind einer der häufigsten Gründe für Nachforderungen durch das Bauamt.

Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan wird in der Teilungserklärung übernommen. Änderungen im Nachhinein sind aufwendig. Stimmen Sie die Nummerierung daher bereits vor Einreichung mit dem Notar ab.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: Das Bundesgesetz erlaubt es Ländern, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken. Niedersachsen hat eine entsprechende Verordnung erlassen. Ob Göttingen als betroffenes Gebiet eingestuft ist und ob das Umwandlungsverbot für Ihr Objekt greift, sollte vor Beginn des Verfahrens rechtlich geprüft werden – insbesondere bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten. Planeco Building klärt diese Frage im Rahmen der Erstberatung.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge und Bescheinigungsverfahren deutschlandweit erfolgreich begleitet. Für Eigentümer in Göttingen und dem Landkreis übernehmen wir den gesamten Prozess: von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt – in der Regel innerhalb von 14–21 Werktagen. Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihrer Göttinger Immobilie konkret kostet und wie lange es dauert, sprechen Sie uns an.