Wer in Gütersloh ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht dafür zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und steht dabei vor einer Frage, die viele Eigentümer unterschätzen: Welche Behörde ist überhaupt zuständig? In Gütersloh gibt es dazu eine entscheidende Besonderheit, die einen Antrag bei der falschen Stelle schnell mehrere Wochen kosten kann. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess aus Eigentümerperspektive – von der Zuständigkeitsklärung über die Unterlagen bis zu den realistischen Gesamtkosten.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der behördliche Nachweis, dass einzelne Einheiten einer Immobilie baulich in sich abgeschlossen sind – also vollständig von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt. Sie ist nach § 7 Abs. 4 WEG Voraussetzung dafür, dass Wohnungs- oder Teileigentum überhaupt ins Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein eigenständiger Verkauf einzelner Einheiten.

Typische Auslöser für den Bedarf in Gütersloh:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen
• Wohn- und Gewerbeeinheiten im selben Gebäude rechtlich trennen (Teileigentum)
• Erbauseinandersetzung, bei der Geschwister einzelne Einheiten übernehmen sollen
• Einzelne Einheiten separat beleihen oder finanzieren
• Dauerwohnrecht an einer bestimmten Wohnung begründen

Wichtig zu wissen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren. Sie prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllt. Selbst wenn ein Gebäude bauordnungsrechtliche Mängel aufweist, kann die Bescheinigung erteilt werden. Das macht sie in der Praxis deutlich unkomplizierter als viele Eigentümer erwarten.

Ebenfalls oft verwechselt: die Teilungserklärung. Diese ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und zeitlich nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt. Erst wenn die Bescheinigung vorliegt, kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und beim Grundbuchamt einreichen.

Welche Behörde ist in Gütersloh zuständig?

Hier liegt der häufigste Fehler: Gütersloh hat eine Doppelstruktur, die viele Eigentümer nicht kennen.

Stadtgebiet Gütersloh: Fachbereich Bauordnung (FB63)

Liegt Ihre Immobilie im Stadtgebiet Gütersloh, ist ausschließlich die Stadt Gütersloh als eigene untere Bauaufsichtsbehörde zuständig – nicht der Kreis. Zuständig ist der Fachbereich Bauordnung (FB63), Sachgebiet allgemeine Verwaltung Bauordnung. Ansprechpartner sind Rita Wolharn (Tel. 05241 / 82-3650) und Markus Kannapinn (Tel. 05241 / 82-3292).

Kreisangehörige Gemeinden: Kreis Gütersloh, Abt. 4.2

Liegt Ihre Immobilie in einer der kreisangehörigen Gemeinden – also in Borgholzhausen, Halle (Westf.), Harsewinkel, Herzebrock-Clarholz, Langenberg, Steinhagen, Versmold oder Werther (Westf.) – ist der Kreis Gütersloh, Abteilung 4.2 Bauen, Wohnen, Immissionen zuständig. Adresse: Kreishaus, Herzebrocker Straße 140, 33334 Gütersloh.

Ein Antrag bei der falschen Behörde wird nicht bearbeitet und muss neu eingereicht werden – das kostet in der Praxis leicht drei bis vier Wochen. Klären Sie daher als erstes, welche Adresse Ihre Immobilie hat.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Die Behörde prüft bei jeder Einheit vier Kernkriterien:

1. Vollständige bauliche Trennung: Jede Einheit muss vollständig von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sein.
2. Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum.
3. Küche, Ausguss und WC innerhalb der Einheit: Diese Räume müssen zwingend innerhalb des abgeschlossenen Bereichs liegen.
4. Keine Öffnungen zu anderen Sondereigentumsbereichen: Auch eine abschließbare Verbindungstür zwischen zwei Einheiten ist nicht zulässig – die Öffnung muss baulich geschlossen werden.

Zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses (z.B. ein Kellerraum) können zur Einheit gehören, müssen aber verschließbar sein.

Häufige Ablehnungsgründe bei Altbauten

• Verbindungstüren zwischen Einheiten, die nicht baulich geschlossen wurden
• Heizungsraum einer einzelnen Einheit zugeordnet, obwohl er alle Einheiten versorgt – er muss als Gemeinschaftseigentum deklariert werden
• Fehlende Grundrisse für den Spitzboden – alle Geschosse müssen dargestellt werden
• Unvollständige Katasterangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück) im Antrag
• Pläne im Format größer als DIN A3

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So läuft das Verfahren ab: Schritt für Schritt

Schritt 1: Zuständige Behörde ermitteln

Stadtgebiet Gütersloh → FB63 Bauordnung der Stadt. Kreisangehörige Gemeinde → Kreis Gütersloh, Abt. 4.2. Diese Frage zuerst klären, bevor weitere Schritte eingeleitet werden.

Schritt 2: Bestandspläne beschaffen

Für den Aufteilungsplan werden Grundrisse aller Geschosse benötigt. Liegen keine aktuellen Pläne vor, bietet die Stadt Gütersloh einen praktischen Service: Grundstückseigentümer können die Hausakte digital als PDF per E-Mail anfordern – das spart den Gang zum Amt und liefert oft verwertbare Bestandspläne. Alternativ ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.

Schritt 3: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss im Maßstab 1:100 erstellt werden und alle Geschosse einschließlich Spitzboden zeigen. Jede Einheit wird mit einer Zahl gekennzeichnet (alle Räume von Wohnung 1 erhalten die „1", alle von Wohnung 2 die „2"). Gemeinschaftsräume erhalten keine Kennzeichnung – ein häufiger Fehler ist, ihnen eine eigene Nummer zuzuweisen. Freiflächen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen (Terrassen, Gartenflächen), müssen mit durchgehenden Maßketten und Flächenangaben dargestellt werden. Einzureichen sind mindestens zwei Ausfertigungen, jeweils höchstens im Format DIN A3.

Theoretisch besteht kein Architektenzwang. In der Praxis scheitern selbst erstellte Pläne jedoch regelmäßig an den Maßgenauigkeits- und Darstellungsanforderungen. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans inklusive Antragstellung.

Schritt 4: Antrag einreichen

Der Antrag ist formlos, muss aber vollständige Katasterangaben enthalten: Gemarkung, Flur und alle Flurstücknummern. Beim Kreis Gütersloh läuft die Antragstellung seit 2026 zunehmend digital über die neue Bauplattform Dalux; ab voraussichtlich Juli 2026 wird die digitale Einreichung verpflichtend. Für das Stadtgebiet Gütersloh empfiehlt sich eine Rückfrage beim FB63, welcher Einreichungsweg aktuell bevorzugt wird.

Schritt 5: Bescheinigung entgegennehmen

Nach Prüfung erteilt die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit dem Prüfvermerk auf dem Aufteilungsplan. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Auslastung der Behörde.

Schritt 6 & 7: Notar und Grundbuch

Mit der Bescheinigung geht es zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Diese wird anschließend beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Gütersloh eingereicht – erst dann entstehen separate Wohnungsgrundbuchblätter für jede Einheit.

Ein wichtiger Praxis-Hinweis: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann bereits vor einem geplanten Umbau beantragt werden. Wer ein Gebäude erst noch aufteilen möchte, kann die AB auf Basis der Planunterlagen beantragen und erhält so Planungssicherheit, bevor bauliche Maßnahmen umgesetzt werden.

Unterlagen-Checkliste für Gütersloh

• Formloser Antrag mit vollständiger Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück(en)
• Lageplan mit allen Gebäuden und Nebenanlagen auf dem Grundstück
• Grundrisse aller Geschosse (inkl. Spitzboden) im Maßstab 1:100
• Kennzeichnung aller Sondereigentumsanteile mit Zahlen; Gemeinschaftsräume ohne Kennzeichnung
• Bei Freiflächen als Sondereigentum: Bemaßung mit Maßketten und Flächenangaben in m²
• Mindestens zwei Ausfertigungen, Format maximal DIN A3

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gütersloh

Behördengebühren

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW):

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• Jede weitere Ausfertigung: 30,– €
• Je Sondereigentumsanteil: 50,– € bis 150,– € (50,– € bei Ein-/Zweifamilienhäusern, 100,– € bei MFH bis 6 WE, 150,– € bei MFH ab 7 WE)

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Planeco Building berechnet für die Erstellung des Aufteilungsplans inklusive Antragstellung:

• Bis 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto

Gesamtkosten-Beispiele

Zweifamilienhaus in Gütersloh aufteilen:

• Architektenleistung: ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren: 100,– € + 2 × 50,– € = 200,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 1.000,– € bis 2.000,– € (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten: ca. 2.200,– € bis 3.200,– €

Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten aufteilen:

• Architektenleistung: ab 2.000,– € netto
• Behördengebühren: 100,– € + 6 × 100,– € = 700,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,– € bis 4.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 4.700,– € bis 6.700,– €

Liegen keine Bestandspläne vor, kommen die Kosten für das Aufmaß hinzu.

Gilt das Umwandlungsverbot in Gütersloh?

Nein – und das ist ein klarer Standortvorteil gegenüber Städten wie Berlin, Hamburg oder München. In mehreren Bundesländern gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von einer gemeindlichen Genehmigung abhängig macht. NRW hat von dieser Möglichkeit bewusst keinen Gebrauch gemacht. Für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden ist in Gütersloh – und ganz NRW – keine gemeindliche Genehmigung erforderlich. Eigentümer können ihr Mehrfamilienhaus ohne zusätzliche behördliche Hürden in Eigentumswohnungen aufteilen.

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess

Planeco Building begleitet Eigentümer in Gütersloh und der gesamten Region von der Klärung der Zuständigkeit über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung bei der zuständigen Behörde. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennt das Team die Anforderungen beider Behörden – Stadt Gütersloh und Kreis Gütersloh – und weiß, welche Unterlagen in welchem Format eingereicht werden müssen, um Rückfragen und Verzögerungen zu vermeiden.

Wer parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung bauliche Maßnahmen plant – etwa den Umbau einer Gewerbeeinheit in Wohnraum – findet bei Planeco Building auch die passende Unterstützung für eine Nutzungsänderung oder eine architektonische Planung. Für Vorhaben, bei denen statische Nachweise erforderlich werden, steht zudem das Statiker-Netzwerk von Planeco Building zur Verfügung.

Für eine kostenlose Erstberatung zu Ihrer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gütersloh – inklusive Klärung der Zuständigkeit und einer ersten Einschätzung der Gesamtkosten – nehmen Sie jetzt Kontakt auf.