Wer in Hameln ein Mehrfamilienhaus aufteilen, eine einzelne Wohnung verkaufen oder einzelne Einheiten separat beleihen möchte, braucht als erstes Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Sie ist die bauliche Grundvoraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum entstehen kann. Ohne sie kein Notar, ohne Notar keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung kein separates Grundbuchblatt. Wer diesen Zusammenhang kennt, versteht, warum die AB am Anfang jedes Aufteilungsprojekts steht – und warum Fehler hier den gesamten Zeitplan gefährden.

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Zuständige Behörde in Hameln: Stadt oder Landkreis?

Die Frage, an welche Behörde der Antrag geht, ist in Hameln nicht trivial – und wird in den meisten Ratgebern falsch oder gar nicht beantwortet.

Hameln ist eine Große selbständige Stadt und hat daher eine eigene Bauaufsicht. Für alle Immobilien im Stadtgebiet Hameln ist die Abteilung 43 Bauaufsicht der Stadt Hameln zuständig, erreichbar unter [email protected]. Die Öffnungszeiten: Montag bis Dienstag 08:00–15:00 Uhr, Mittwoch 08:00–13:00 Uhr, Donnerstag 08:00–17:30 Uhr, Freitag 08:00–13:00 Uhr.

Wer dagegen eine Immobilie in den umliegenden Gemeinden des Landkreises hat – also in Bad Pyrmont, Aerzen, Emmerthal, Hessisch Oldendorf, Coppenbrügge oder Salzhemmendorf – wendet sich an das Bauaufsichtsamt des Landkreises Hameln-Pyrmont, Süntelstraße 9, 31785 Hameln, Telefon 05151/903-4220.

Diese Unterscheidung ist entscheidend: Ein Antrag, der bei der falschen Behörde landet, kostet Zeit und verzögert das gesamte Projekt.

Kein Umwandlungsverbot in Hameln

Ein Punkt, der für Investoren und Eigentümer besonders relevant ist: Hameln ist nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 250 BauGB eingestuft. Das bedeutet konkret, dass in Hameln kein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt.

In Niedersachsen sind derzeit Städte wie Hannover, Göttingen, Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück von diesem Umwandlungsverbot betroffen – Hameln nicht. Wer also aus einer dieser Städte kennt, dass Aufteilungen dort zusätzliche Genehmigungen erfordern, kann in Hameln ohne diesen zusätzlichen Verfahrensschritt planen. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich in der Niedersächsischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Bauaufsicht prüft bei der AB ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist – nicht, ob eine Baugenehmigung vorliegt oder ob die Nutzung planungsrechtlich zulässig ist. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Sie ist durch Wände und Decken baulich von anderen Einheiten getrennt
• Sie hat einen eigenen abschließbaren Zugang – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum
• Der Zugang führt nicht durch ein anderes Sondereigentum
• Nebenräume wie Kellerabteile können der Einheit zugeordnet werden, wenn sie ebenfalls abschließbar und klar nummeriert sind

Besonderheiten bei Altbauten in der Hamelner Altstadt

Hamelns historischer Altstadtkern mit seinen Fachwerkhäusern und Gründerzeitgebäuden bringt typische Herausforderungen mit sich: Gemeinsam genutzte Sanitärbereiche, fehlende separate Zugänge oder nicht eindeutig zugeordnete Kellerräume sind in der historischen Bausubstanz häufig anzutreffen. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen erforderlich, bevor der Antrag gestellt werden kann. Wenn diese Anpassungen in denkmalgeschützte Bausubstanz eingreifen, ist zusätzlich eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde nötig – ein Schritt, der frühzeitig eingeplant werden sollte.

Wichtig: Auch wenn die Bauaufsicht keine Baugenehmigungslage prüft, bedeutet eine erteilte AB keine Legalisierung von Baurechtsverstößen. Bestehende Verstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Stellplätze und Freiflächen

Außenstellplätze erfüllen die Abgeschlossenheitskriterien in der Regel nicht und können daher nicht als Sondereigentum, sondern nur als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden. Tiefgaragenstellplätze oder Stellplätze in Sammelgaragen sind dagegen als Sondereigentum möglich, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgegrenzt sind. Balkone, Terrassen und Freiflächen gelten baurechtlich ebenfalls nicht als abgeschlossen – sie können aber im Aufteilungsplan einer Einheit zugeordnet werden.

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Der Ablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen: Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan eine Baubestandszeichnung sein – keine Neubauplanung. Liegen keine verwertbaren Pläne vor, lohnt sich zunächst eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Hameln. Die Grundgebühr beträgt 14,–€ netto, hinzu kommen Kopierkosten (0,20,–€/Seite A4, 0,40,–€/Seite A3, 8,–€/m² für Pläne). Die Einsichtnahme muss schriftlich beantragt werden und setzt einen Eigentumsnachweis oder eine Vollmacht voraus.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel einem Architekten. Er umfasst Grundrisse aller Geschosse mit Nummerierung der Einheiten, Schnitte, Ansichten und eine Wohn- oder Nutzflächenberechnung. In Niedersachsen gilt: Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten. Bei größeren Gebäuden muss der Maßstab entsprechend angepasst werden – ein häufig übersehenes Detail, das zu Nachforderungen führt.
3. Antrag einreichen: Das amtliche Formular für Niedersachsen ist das NBAUO-B26-NI-FL. Für den Landkreis Hameln-Pyrmont ist die digitale Antragstellung nach § 3a NBauO vorgesehen. Für die Stadt Hameln ist die Einreichung per E-Mail oder in Papierform möglich (bei Papierform mindestens zweifach).
4. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Bauaufsicht wird die AB ausgestellt. Zu beachten: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne – ein Widerspruchsverfahren ist damit nicht möglich.
5. Teilungserklärung beim Notar: Auf Basis der AB und des gestempelten Aufteilungsplans erstellt der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, da sie direkt in die Teilungserklärung übernommen wird.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Hameln

Folgende Unterlagen sind beim Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular (NBAUO-B26-NI-FL)
• Aufteilungsplan als Baubestandszeichnung: Grundrisse aller Geschosse mit Nummerierung der Einheiten und Nebenräume, Schnitte, Ansichten – maximal Format DIN A3
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Lageplan, ggf. mit Nummerierung von Stellplätzen
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Bei Antragstellung durch Dritte: Vollmacht des Eigentümers

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hameln?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans kostet bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten, bei größeren Objekten bis zu 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten. Sind keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu.
• Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO). Typischerweise fallen pro Einheit Gebühren im zwei- bis dreistelligen Bereich an – bei einem Objekt mit vier Einheiten ist mit Behördengebühren von insgesamt ca. 200,–€ bis 1.000,–€ zu rechnen.
• Notar und Grundbuchamt: Diese Kosten hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Hameln ergibt sich damit ein realistischer Gesamtrahmen von ca. 1.700,–€ bis 2.900,–€ netto für Architektenleistung und Behördengebühren – ohne Notar und Grundbuchamt. Der Zeitrahmen vom Aufmaß bis zur erteilten AB beträgt erfahrungsgemäß 6 bis 12 Wochen, abhängig von der Bearbeitungszeit der Bauaufsicht. Bis zum separaten Grundbuchblatt sollten insgesamt 3 bis 5 Monate eingeplant werden.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Hameln durch den gesamten Prozess: von der Prüfung der Abgeschlossenheitsvoraussetzungen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Bei Bedarf – etwa wenn für bauliche Anpassungen ein Standsicherheitsnachweis erforderlich wird – koordiniert Planeco Building auch die statische Begleitung. Wenn im Zuge der Aufteilung Gewerbeeinheiten entstehen oder umgewidmet werden sollen, kann parallel eine Nutzungsänderung erforderlich werden – auch das lässt sich im Rahmen eines Gesamtprojekts abwickeln.

Wer wissen möchte, ob sein Objekt in Hameln die Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt und was das Projekt konkret kostet, kann bei Planeco Building eine kostenlose Erstberatung anfragen – ohne Verpflichtung, mit konkreter Einschätzung.