Wer in Hanau ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Käufer eine einzelne Einheit erwerben. Zuständig ist das Bauaufsichtsamt der Stadt Hanau, das seit dem 1. Januar 2026 als kreisfreie Stadt eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde unterhält. Der Weg dorthin ist strukturiert, aber mit einigen Hanau-spezifischen Anforderungen verbunden, die in generischen Ratgebern fehlen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die behördliche Bestätigung, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit baulich vollständig von anderen Einheiten im selben Gebäude getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Sie ist Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) – also der rechtlichen Grundlage, auf der Eigentumswohnungen überhaupt entstehen.

Was die Bescheinigung nicht leistet: Sie prüft keine baurechtliche Zulässigkeit. Das Bauaufsichtsamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob ein Umbau genehmigt wurde oder ob die Nutzung dem geltenden Baurecht entspricht. Wer also einen ungenehmigten Dachausbau aufteilen möchte, bekommt möglicherweise die Abgeschlossenheitsbescheinigung – aber der baurechtliche Verstoß bleibt bestehen und kann bei einem späteren Verkauf oder einer Finanzierung zum Problem werden.

Wichtig ist auch die Abgrenzung zur Teilungserklärung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt zuerst – sie ist die bauliche Grundlage. Die Teilungserklärung folgt beim Notar und regelt die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Erst danach legt das Grundbuchamt (Amtsgericht Hanau) separate Wohnungsgrundbücher an.

Gilt das Umwandlungsverbot in Hanau?

Für viele Eigentümer ist das die entscheidende Vorfrage: Brauche ich neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung noch eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung? Die Antwort für Hanau ist klar: Nein.

Die Hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 legte 53 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt fest, für die ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB galt. Hanau ist in dieser Liste nicht enthalten. Zusätzlich ist dieser Genehmigungsvorbehalt (§ 3 der Verordnung) zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen. Das bedeutet: Eigentümer in Hanau können ihr Mehrfamilienhaus aufteilen, ohne eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung beantragen zu müssen – unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.

Eine Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB, wie sie etwa in Frankfurt für bestimmte Stadtteile gilt, ist für Hanau nicht bekannt. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte dies vor Antragstellung beim Bauaufsichtsamt kurz bestätigen lassen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann ist eine Einheit abgeschlossen?

Das Bauaufsichtsamt Hanau prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die folgenden Kriterien erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang erfolgt direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über eine andere Wohneinheit.
• Sanitäreinrichtungen innerhalb der Einheit: Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen sich innerhalb der Wohnung befinden.
• Verschließbare Nebenräume: Keller, Abstellräume oder Garagen, die zur Einheit gehören, müssen abschließbar sein.

Für Stellplätze in Garagenanlagen gelten besondere Anforderungen: Sie können nur als abgeschlossen bescheinigt werden, wenn die Flächen durch dauerhafte Markierungen gekennzeichnet sind – also durch Wände aus Stein oder Metall, festverankerte Geländer, Begrenzungsschwellen oder in den Boden eingelassene Markierungssteine. Aufgemalte Linien allein reichen nicht aus.

Seit der WEG-Reform 2021 können auch außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksbereiche wie Gartenflächen oder Terrassen in eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden – vorausgesetzt, sie sind eindeutig vermaßt (Maßketten bis zu einer Grundstücksgrenze).

Zuständige Behörde: Das Bauaufsichtsamt Hanau

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird beim Bauaufsichtsamt der Stadt Hanau beantragt:

• Adresse: Technisches Rathaus, Hessen-Homburg-Platz 7, 63452 Hanau
• Telefon: 06181 / 2950-2151
• E-Mail: [email protected]
• Termine: Nur nach vorheriger Vereinbarung (telefonisch oder per E-Mail)

Ein spontaner Besuch am Schalter ist nicht möglich. Wer Unterlagen einreichen möchte, sollte vorab einen Termin vereinbaren. Die Stadt Hanau stellt ein offizielles Antragsformular bereit, akzeptiert aber auch formlose Anträge – sofern alle erforderlichen Angaben enthalten sind.

So läuft der Prozess in Hanau ab

1. Bestandspläne beschaffen: Vor der Beauftragung eines Architekten lohnt sich die Bauakteneinsicht beim Bauaufsichtsamt Hanau. Dort liegen für viele Gebäude noch originale Genehmigungspläne vor – besonders bei Gebäuden aus den 1950er bis 1980er Jahren. Sind keine verwertbaren Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort notwendig (ab 390,– € netto).
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100. Hanau verlangt mindestens zwei Ausfertigungen. Die Pläne müssen Grundrisse aller Stockwerke (inkl. Spitzboden), Ansichten und Schnitte sowie einen Lageplan mit farblich markiertem Grundstück enthalten. Jede Einheit wird farbig umrandet; tragende Bauteile wie Treppenhaus, Schornstein und tragende Wände werden bei der Markierung ausgespart.
3. Antrag beim Bauaufsichtsamt einreichen: Mit dem ausgefüllten Formular (oder formlosen Antrag), den Bauzeichnungen und dem Lageplan wird der Antrag eingereicht. Wichtig: Postfachadressen werden als Anschrift nicht akzeptiert.
4. Prüfung und Siegelung: Das Bauaufsichtsamt prüft die bauliche Abgeschlossenheit und versieht die Pläne mit Unterschrift und Siegel. Ein Satz verbleibt bei der Behörde, der zweite Satz wird dem Antragsteller zurückgegeben.
5. Übergabe an den Notar: Der gesiegelte Plansatz geht an den Notar, der auf dieser Grundlage die Teilungserklärung beurkundet. Wer mehrere Einheiten separat verkaufen möchte, sollte von Anfang an entsprechend viele Mehrausfertigungen beim Antrag beifügen.
6. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Hanau legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an.

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Unterlagen für den Antrag: Die Hanau-Checkliste

Das Merkblatt des Bauaufsichtsamts Hanau listet folgende Unterlagen als Pflichtbestandteile des Antrags:

• Antrag: Formloser Antrag oder offizielles Stadtformular mit Name, Anschrift, Telefonnummer, Datum und Unterschrift sowie vollständigen Grundstücksdaten (Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundbuchblatt, ggf. Aktenzeichen der Baugenehmigung)
• Bauzeichnungen: Mindestens 2-fache Ausfertigung, Maßstab 1:100, für alle Gebäude auf dem Grundstück
• Grundrisse: Alle Stockwerke inkl. Spitzboden, mit Benennung der Räume
• Ansichten und Schnitt: Gesamte Gebäudeansichten
• Lageplan: Mit farblich markiertem Grundstück
• Bei Bestandsgebäuden: Baubestandszeichnungen mit schriftlicher Bestätigung der Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und der Örtlichkeit

Planeco Building erstellt diese Unterlagen vollständig und prüft vorab, ob alle Einheiten die baulichen Abgeschlossenheitskriterien erfüllen – bevor der Antrag eingereicht wird.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hanau?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten kostet je nach Anzahl der Einheiten ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis zu 15 Einheiten). Sind keine Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort hinzu (ab 390,– € netto).
• Behördengebühren Hanau: In Hessen bewegen sich die Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung je nach Wohnungsgröße zwischen 65,– und 325,– € pro Einheit. Für ein Haus mit vier Wohneinheiten sind das ca. 260,– bis 1.300,– € an Behördengebühren.
• Notar- und Grundbuchkosten: Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Anlage der Wohnungsgrundbücher richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung für ein 4-Einheiten-Haus in Hanau:

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 400,– €
• Aufmaß vor Ort (falls nötig): ab 390,– € netto
• Notar und Grundbuchamt: ca. 1.500,– bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 3.800,– bis 5.300,– €

Wie lange dauert das Verfahren?

Mit einer Gesamtdauer von 3 bis 5 Monaten sollten Eigentümer realistisch planen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 10 Werktage bei Planeco Building – vorausgesetzt, verwertbare Bestandspläne liegen vor
• Bearbeitung beim Bauaufsichtsamt Hanau: erfahrungsgemäß 4 bis 8 Wochen
• Notar und Grundbuchamt: ca. 2 bis 6 Wochen

Wer einen konkreten Verkaufstermin plant, sollte den Prozess frühzeitig anstoßen – insbesondere weil die Bauakteneinsicht und ein eventuell notwendiges Aufmaß zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen können.

Besonderheiten bei Altbauten in Hanau

Hanau verfügt über einen erheblichen Bestand an Gründerzeit- und Nachkriegsgebäuden. Für diese Bauten ist der Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung oft aufwendiger als bei neueren Mehrfamilienhäusern:

• Fehlende Bestandspläne: Gerade bei Gebäuden aus den 1920er bis 1950er Jahren sind die originalen Baupläne häufig nicht mehr auffindbar. Eine Bauakteneinsicht beim Bauaufsichtsamt Hanau klärt, ob verwertbare Unterlagen vorliegen. Ist das nicht der Fall, muss ein Aufmaß vor Ort die Grundlage für den Aufteilungsplan schaffen.
• Nicht zugeordnete Kellerräume: In vielen Altbauten sind Kellerabteile nicht eindeutig den Wohneinheiten zugeordnet oder nicht abschließbar. Das Merkblatt Hanau verlangt, dass alle zur Einheit gehörenden Nebenräume mit der gleichen Einheitennummer gekennzeichnet und verschließbar sind.
• Fehlende Sanitäreinrichtungen: Bei älteren Gebäuden mit ehemals gemeinschaftlich genutzten Bädern oder WCs auf dem Treppenabsatz sind bauliche Anpassungen erforderlich, bevor eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden kann.
• Nicht separate Zugänge: Wenn eine Wohnung nur über eine andere Einheit zugänglich ist, muss baulich nachgebessert werden. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte vor der Beauftragung eines Architekten geprüft werden.

Bei Altbauten empfiehlt es sich, vor der Beauftragung eines Architekten eine erste Einschätzung einzuholen, ob die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind oder welche Anpassungen notwendig wären. Planeco Building übernimmt diese Vorabprüfung im Rahmen der kostenlosen Erstberatung.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Zu wenige Ausfertigungen: Wer mehrere Einheiten separat verkaufen möchte, braucht für jeden Käufer und den Notar eigene gesiegelte Exemplare. Mehrausfertigungen müssen beim Antrag eingeplant werden – nachträglich ist das aufwendiger.
• Falsche Markierung im Aufteilungsplan: Tragende Wände, Treppenhaus und Schornstein dürfen bei der farblichen Einheitenmarkierung nicht mitgefärbt werden. Dieser Fehler führt zur Nachforderung durch das Bauamt.
• Unvollständige Grundstücksdaten: Das Hanauer Formular verlangt Gemarkung, Flur, Flurstück und – sofern vorhanden – das Aktenzeichen der Baugenehmigung. Fehlen diese Angaben, verzögert sich die Bearbeitung.
• Stellplätze ohne dauerhafte Markierung: Aufgemalte Linien reichen für Stellplätze in Garagenanlagen nicht aus. Ohne baulich dauerhafte Abgrenzung kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden.
• Bescheinigung als Baugenehmigung missverstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keine ungenehmigten Umbauten. Wer einen nicht genehmigten Ausbau aufteilen möchte, sollte vorher prüfen, ob eine Nutzungsänderung oder nachträgliche Baugenehmigung erforderlich ist.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Hanau durch den gesamten Prozess: von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauaufsichtsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsleistung sorgt Planeco Building dafür, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist. Für eine erste Einschätzung Ihres Vorhabens steht eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung.